2019-2025年房地产估价师之估价原理与方法强化训练试卷A卷附答案.docx

2019-2025年房地产估价师之估价原理与方法强化训练试卷A卷附答案

单选题（共600题）
1、销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由（ ）的税费。
A.卖方和买方双方缴纳的
B.卖方独立承担和缴纳的
C.买方缴纳的
D.买卖双方协议承担和缴纳的

【答案】 B
2、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2。首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格为5000元/m2，建筑面积为120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格为4700元/m2，建筑面积为90m2，成交时一次付清；丁成交价格为4760元/m2，建筑面积为110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（ ）。
A.甲＞乙＞丙＞丁
B.乙＞丁＞甲＞丙
C.乙＞丙＞甲＞丁
D.丙＞乙＞丁＞甲

【答案】 C
3、“有诸内，必形诸外”反映了“整体观念”中的
A.五脏一体观
B.形神一体观
C.病理上的整体性
D.诊治上的整体性

【答案】 C
4、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常负担下的价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常负担下的价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（ ）元/m2。
A.2385
B.2393
C.2955
D.2964

【答案】 A
5、房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（ ）上升的。
A.间断式
B.波浪式
C.连续式
D.螺旋式

【答案】 B
6、男子肾气衰，发堕齿槁是
A.四七
B.三七
C.三八
D.五八

【答案】 D
7、一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为（ ）万元（假定年折现率为5%）。
A.30
B.29
C.29.28
D.28.29

【答案】 C
8、下列关于房地产估价在估价行业中占主体的原因中，不正确的是（ ）。
A.房地产估价普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身
B.房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少
C.房地产量大面广，其他资产相对较少
D.房地产估价主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等

【答案】 D
9、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常负担下的价格会（ ）。
A.上升
B.下降
C.不变
D.无法确定

【答案】 A
10、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为（ ）元/m2。
A.98
B.102
C.108
D.116

【答案】 A
11、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了( )对地价的影响。
A.土地面积
B.地质条件
C.土地位置
D.土地形状

【答案】 D
12、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是（ ）。
A.对住宅本身进行投资改良
B.由于人口增长对住宅的需求增加
C.因通货膨胀导致住宅价格上升
D.因人工成本上升导致住宅重置成本提高

【答案】 B
13、收益法求得的价值倾向于______，成本法求得的价值倾向于______，比较法求得的价值倾向于______。（ ）
A.最低卖价，成交价格，最高买价
B.最高买价，成交价格，最低卖价
C.最高买价，最低卖价，成交价格
D.最低卖价，最高买价，成交价格

【答案】 C
14、估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间点不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时间点即是（ ）。
A.估价目的
B.估价权益
C.估价区位
D.估价时点

【答案】 D
15、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为( )元/m2。
A.1667
B.1765
C.1875
D.2000

【答案】 D
16、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的（ ）的款额后，抵押权人方可优先受偿。
A.税金
B.拍卖费用
C.土地使用权出让金
D.土地使用成本

【答案】 C
17、下列对房地产的不可移动性的说法，错误的是（ ）。
A.不可移动特性是指房地产的位置不可移动
B.房地产的不可移动性决定了其受制其所在的空间环境
C.房地产市场是一个全球性的市场
D.房地产市场按照地域可分为若干个子市场

【答案】 C
18、“从阴引阳，从阳引阴，以右治左，以左治右”是在下列哪项观念指导下的治疗原则
A.整体观念
B.辨证论治
C.知常达变
D.阴平阳秘

【答案】 A
19、房地产估价（ ）的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。
A.假设开发法
B.长期趋势法
C.成本法
D.收益法

【答案】 B
20、下列关于湿邪的说法不正确的是
A.湿性类水，故为阴邪
B.阴胜则阳病，尤以损伤脾阳为著
C.湿为阴邪，具有寒冷、凝结、收引的特性
D.气机升降失常，则导致胸闷、脘痞、二便不爽

【答案】 C
21、某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是( )。
A.50%
B.65%
C.60%
D.154%

【答案】 B
22、商品住宅可同时采用市场法、收益法和（ ）估计，以相互验证，但不相互替代。
A.成本法
B.假设开发法
C.长期趋势法
D.路线价法

【答案】 A
23、房地产需求曲线表示房地产的需求量与其（　）之间的关系。
A.价格
B.供给量
C.开发成本
D.开发价值

【答案】 A
24、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )。
A.未知、需要求取的待开发房地产的价值
B.投资者购买待开发房地产应负担的税费
C.销售税费
D.开发成本、管理费用和销售费用

【答案】 B
25、建筑物实物因素中的采光和（ ）尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。
A.保温
B.隔声
C.日照
D.隔热

【答案】 B
26、 滋阴以制阳的治法属于
A.阳病治阴
B.阴病治阳
C.阴中求阳
D.阳中求阴

【答案】 A
27、某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为（ ）。
A.75.56%
B.81.67%
C.85.00%
D.86.67%

【答案】 B
28、某套住宅建筑面积为100m2，可使用面积为80m2，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元/m2，该套住宅建筑面积下的价格为（ ）元/m2。
A.2080
B.2288
C.2340
D.2392

【答案】 C
29、在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是（ ）。
A.市场价格
B.评估价值
C.成交价格
D.理论价格

【答案】 D
30、收益法估价的典型对象是（ ），其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。
A.混合收益的房地产
B.出租的房地产
C.自用或空置的房地产
D.自营的房地产

【答案】 B
31、明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（ ）。
A.估价委托人
B.估价利害关系人
C.承担估价项目的估价师
D.估价对象的权利人

【答案】 C
32、某宗估价对象为一宗土地面积100亩，则选取的可比实例规模一般应在（ ）。
A.50亩
B.210亩
C.40亩
D.300亩

【答案】 A
33、某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为( )万元。
A.93.75
B.115
C.293.75
D.315

【答案】 D
34、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（ ）。
A.路线价法实质是一种比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理
B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

【答案】 D
35、假设某类住宅价格从3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为( )。
A.-1.33
B.-0.66
C.0.66
D.1.53

【答案】 D
36、下列不属于构筑物的是（ ）。
A.储藏室
B.水塔
C.隧道
D.道路

【答案】 A
37、通常把比较法测算出的价值称为（ ）。
A.成交价值
B.投资价值
C.比较价值
D.谨慎价值

【答案】 C
38、在实际估价中，选取（ ）应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取的。
A.估价时点
B.价值类型
C.估价机构
D.估价依据

【答案】 D
39、市场状况修正实际上是房地产市场状况修正，经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在（ ）。
A.价值时点的价格
B.正常情况下的价格
C.客观情况下的价格
D.现实情况下的价格

【答案】 A
40、在静态分析法中，投资利息和（ ）都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。
A.投资利润
B.开发利润
C.投资收益
D.销售税

【答案】 B
41、估价报告应用有效期的长短，应当根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过（ ）。
A.半年
B.一年
C.两年
D.三年

【答案】 B
42、某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（ ）万元。
A.159.56
B.108.75
C.168.71
D.277.70

【答案】 C
43、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的房地产现房价格为5000元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（ ）元/m2。
A.3473
B.4365
C.3958
D.4635

【答案】 C
44、房地产供给有限特性的本质是（ ）。
A.土地的总量有限
B.房地产的不可移动性
C.房地产的独一无二性
D.房地产的价值量大

【答案】 B
45、（ ）是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响。
A.相邻关系
B.使用管制
C.市政府监督
D.其他管制

【答案】 A
46、收益法是以( )为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
A.均衡原理
B.替代原理
C.预期原理
D.未来趋势原理

【答案】 C
47、征地管理费，是由用地单位在（ ）的基础上按一定比例支付的管理费用。
A.农业人口总数
B.农业人均占有耕地数量
C.农业前三年的生产总额
D.征地费总额

【答案】 D
48、某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼，重建价格3000万元，现增设中央空调的成本是280万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200万元。则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为（ ）万元。
A.2720
B.2800
C.2920
D.3000

【答案】 C
49、使住宅房地产价格明显上升的是（ ）。
A.中等收入者收入提高
B.高收入者收入增加
C.低收入者收入增加
D.居民收入提高

【答案】 A
50、（ ）是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响。
A.相邻关系
B.使用管制
C.市政府监督
D.其他管制

【答案】 A
51、某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元（建设期内均匀投入）。建设期为1年，建成后可全部租出，每年可获得净利润600万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为10%，则可支付的土地租金为（ ）万元/年。
A.146
B.105
C.144
D.227

【答案】 C
52、在消费者收入增加时，反倒会减少对（ ）的需求。
A.正常商品
B.炫耀性物品
C.高档商品
D.低档商品

【答案】 D
53、按照房地产的不同用途分类，宾馆属于（ ）。
A.商业房地产
B.娱乐房地产
C.旅馆房地产
D.综合房地产

【答案】 C
54、城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益（ ）的内容。
A.合法产权方面
B.合法使用方面
C.合法处分方面
D.合法居住方面

【答案】 B
55、“分主一身左右之阴阳”的经脉是
A.督脉
B.任脉
C.阴、阳跷脉
D.阴、阳维脉

【答案】 C
56、下列哪项不属于三因制宜中的“因人制宜”
A.老人多虚，治宜补法，实邪须攻，应兼顾扶正老年慎泻
B.小儿多伤食或寒温不调，慎用补法，勿投峻剂，药量宜轻少年慎补
C.妇女宜注意经带胎产等疾患
D.春夏人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温

【答案】 D
57、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正调整后的价格为（ ）元/m2。
A.3673.20
B.3673.68
C.3790.43
D.3792.93

【答案】 B
58、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（ ）。
A.最佳用途
B.最佳规模
C.最佳集约度
D.最佳开发时机

【答案】 A
59、 参与津液的输布，不参与津液排泄的是
A.脾
B.胃
C.肾
D.肝

【答案】 D
60、报酬率的求取方法中，可以利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的是（ ）。
A.投资报酬率排序插入法
B.累加法
C.市场提取法
D.对比法

【答案】 C
61、大面积烧伤后，形瘦骨立，大肉尽脱，毛发枯槁，手足震颤，肌肉瞤动，舌光红无苔或少苔，是指
A.亡阴
B.亡阳
C.脱液
D.伤津

【答案】 C
62、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于2000年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2010年该两建筑物的年折旧额并加以比较，则（　）。
A.甲大于
B.甲小于乙
C.甲等于乙
D.难以判断

【答案】 C
63、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（ ）。
A.0.5年和1年
B.0.5年和1.5年
C.0.5年和2年
D.1年和1.5年

【答案】 A
64、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（ ）。
A.高层建筑地价分摊
B.房地产投资价值评估
C.因环境污染导致的房地产价值减损评估
D.城市房屋拆迁中的停业损失评估

【答案】 B
65、房地产权利的种类中，属于债权的是( )。
A.地役权
B.典权
C.抵押权
D.租赁权

【答案】 D
66、由于土地具有（ ）的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。
A.独一无二
B.不可移动
C.价值高大
D.数量有限

【答案】 A
67、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲＝1480＋80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙＝1500＋60i，该两类房地产的价格增长潜力相比（ ）。
A.甲类房地产比乙类房地产强
B.乙类房地产比甲类房地产强
C.该两类房地产强弱程度相同
D.该两类房地产强弱程度不可比

【答案】 A
68、新开发区土地的分宗估价，（　）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。
A.比较法
B.成本法
C.收益法
D.假设开发法

【答案】 B
69、新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（ ）进行估价。
A.市场法
B.收益法
C.假设开发法
D.成本法

【答案】 D
70、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（ ）万元。
A.0～50
B.50～75
C.50～100
D.100～150

【答案】 C
71、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（ ）。
A.假定建筑结构是安全的
B.肯定建筑物是安全的
C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定
D.说明建筑结构安全难以确定

【答案】 A
72、影响房地产价格的环境因素不包括( )。
A.大气环境
B.声觉环境
C.卫生环境
D.治安环境

【答案】 D
73、（ ）是以房地产内部构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳利用。
A.权益原理
B.收益递增递减原理
C.适合原理
D.均衡原理

【答案】 D
74、报酬率的表达式为（　）。
A.投资回报／所投入的资金
B.投资回收／所投入的资本
C.（投资回报＋投资回收）／所投入的资金
D.（投资回收－投资回报）／所投入的资本

【答案】 A
75、已知一年期国债年利率为3.31%，贷款年利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，投资带来的优惠率为0.50%，利用累加法计算的报酬率为（ ）。
A.7.78%
B.8.28%
C.13.21%
D.14.21%

【答案】 A
76、某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为（ ）万元。
A.39.36
B.45.00
C.131.22
D.170.58

【答案】 A
77、出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是（ ）。
A.成本法
B.长期趋势法
C.收益法
D.假设开发法

【答案】 C
78、在房屋征收中，评估被征收房屋价值的价值时点为（ ）。
A.房屋征收决定公告发布起一周内任一时点
B.房屋征收决定公告之日
C.房屋征收委托之日
D.房屋征收完毕之日

【答案】 B
79、选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其成交价格之间的口径一致、（ ），为进行后续的比较修正建立共同的基础。
A.客观合理
B.有根有据
C.基础相当
D.相互可比

【答案】 D
80、明确了“治寒以热药”的是
A.《难经》
B.《黄帝内经》
C.《神农本草经》
D.《伤寒杂病论》

【答案】 C
81、某种房地产的（ ），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。
A.替代品
B.互补品
C.附属品
D.配套品

【答案】 B
82、一个估价项目中的估价时点，本质上是由（ ）决定的。
A.估价委托合同签订时间
B.估价目的
C.实地查勘估价对象的时间
D.委托人意愿

【答案】 B
83、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（ ）。
A.债权
B.物权
C.二者皆可
D.二者皆不

【答案】 B
84、有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和一年后分两次平均支付，假设月利率为0.5%，则在成交日期一次付清的价格为（ ）万元。
A.37.91
B.38.25
C.38.42
D.50.00

【答案】 C
85、房地产价格是由房地产的（ ）和需求这两种相反的力量共同作用的结果。
A.供求
B.价格
C.供给
D.市场

【答案】 C
86、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（ ）。
A.技术上可能
B.财务上可行
C.价值最大化
D.法律上允许

【答案】 D
87、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（ ）。
A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费
B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位
C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格
D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果

【答案】 A
88、张景岳认为肿胀的标是哪个脏腑功能的失常
A.小肠泌别清浊
B.肺的宣发
C.脾胃运化
D.肾的蒸化

【答案】 B
89、在实际估价中，判定在建工程的标准是（ ）。
A.是否完成竣工验收
B.是否完成内外装修
C.是否已完成结构封顶
D.是否已安装了门窗

【答案】 A
90、房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给______，使其现期供给______。（ ）
A.增加，增加
B.减少，增加
C.增加，减少
D.减少，减少

【答案】 C
91、某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（ ）元/m2。
A.5680
B.5830
C.5850
D.7574

【答案】 A
92、运用( )估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。
A.抽检法
B.平滑法
C.指数加权法
D.市场法

【答案】 D
93、对新开发区土地的分宗估价，（ ）是一种有效的办法。
A.比较法
B.收益法
C.市场法
D.成本法

【答案】 D
94、根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（ ）划分。
A.行政区域
B.估价目的
C.估价对象规模
D.价值类型

【答案】 B
95、采用收益法测算房地产价格时，公式V＝A/Y＋b/Y2表示（ ）。
A.房地产净收益按一固定数额逐年递增
B.房地产净收益按一固定数额逐年递减
C.房地产净收益按一固定比率逐年递增
D.房地产净收益按一固定比率逐年递减

【答案】 A
96、某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为（ ）万元。
A.250
B.1000
C.2500
D.3000

【答案】 C
97、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（ ）除以其有效毛收入所得的倍数。
A.售价
B.租金
C.潜在毛收入
D.净收益

【答案】 A
98、当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以（ ）为前提进行估价。
A.维持现状
B.更新改造
C.改变用途
D.重新开发

【答案】 D
99、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产的抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估采用的是（ ）的收益估计值。
A.较高
B.较低
C.居中
D.最低

【答案】 C
100、房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给______，使其现期供给______。（ ）
A.增加，增加
B.减少，增加
C.增加，减少
D.减少，减少

【答案】 C
101、下列哪项不是胃的生理特性
A.主通降
B.喜燥恶湿
C.胃宜降则和
D.喜润恶燥

【答案】 B
102、下列估价工作中，宜首先进行的是（ ）。
A.制订估价作业方案
B.实地查勘估价对象
C.确定估价结果
D.撰写估价报告

【答案】 A
103、下列（ ）不是估价假设的作用。
A.规避估价风险
B.保护估价报告使用者
C.保护估价机构和估价师
D.保护估价机构的管理者

【答案】 D
104、下列房地产中，变现能力相对较强的是（ ）。
A.用途专业的房地产
B.价值较大的房地产
C.独立使用的房地产
D.不可分割的房地产

【答案】 C
105、下列房地产估价机构的行为中，错误的是（ ）。
A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费
B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务
C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务
D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务

【答案】 D
106、真实假虚证治则
A.扶正兼祛邪
B.祛邪兼扶正
C.祛邪
D.扶正

【答案】 C
107、关于地租测算的说法，错误的是（ ）。
A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息
B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的
C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等
D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用

【答案】 D
108、评估某宗房地产2013年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2012年11月13日。经调查获知2012年6月至2013年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%，对可比实例甲进行市场状况修正后的价格为（ ）元/m2。
A.3214
B.3347
C.3367
D.3458

【答案】 B
109、关于假设开发法的说法，错误的是（ ）。
A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取
B.投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算
C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生的值
D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值

【答案】 D
110、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%；在5～20层时，每增高一层，投资利润率上升0.18%；而在20～30层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。那么，（ ）层应该是这座大楼的经济高度。
A.5
B.20
C.30
D.31

【答案】 B
111、下列不属于房地产区位因素的是( )。
A.交通
B.用途
C.环境
D.楼层

【答案】 B
112、待开发的土地一般不适用（ ）来估价。
A.比较法
B.收益法
C.成本法
D.假设开发法

【答案】 C
113、 疾病发生的内在根据是
A.正气不足
B.正邪斗争
C.内外环境之间的相互影响
D.阴阳失调

【答案】 A
114、下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是（　）。
A.大气环境
B.声觉环境
C.卫生环境
D.治安环境

【答案】 D
115、预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万元，运营费用第一年为9万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，则该类房地产的合理经营期限应为（ ）年。
A.34
B.35
C.36
D.37

【答案】 C
116、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.1%、12.5%和13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为0.4、0.3和0.3，则可以确定估价对象的报酬率为( )。
A.12.90%
B.13.10%
C.13.06%
D.13.07%

【答案】 D
117、房地产估价之所以要遵守价值时点原则，是因为（ ）。
A.影响房地产价格的因素是不断变化的
B.房地产自身状况会发生变化
C.必须确定一个价值所对应的时间
D.房地产经济活动通常有确定的发生时间

【答案】 A
118、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：①基础数据是否准确；②测算过程是否有错误；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查( )。
A.①②③④⑤⑥
B.①②④③⑤⑥
C.②①③④⑤⑥
D.②①④③⑤⑥

【答案】 C
119、能引起局部红肿热痛等症状，易耗血动血，多脏腑郁发的病邪
A.热
B.暑
C.风
D.火

【答案】 D
120、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的房地产现房价格为5000元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（ ）元/m2。
A.3473
B.4365
C.3958
D.4635

【答案】 C
121、( )，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。
A.2003年1月1日
B.2004年1月1日
C.2004年12月1日
D.2003年12月1日

【答案】 D
122、脏腑之气的功能中属阴的部分是
A.温煦、推动、兴奋
B.凉润、宁静、抑制
C.构成脏腑的基本物质
D.推动和调节人体生长、发育和生殖机能

【答案】 B
123、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（　）万元。
A.280
B.285
C.290
D.295

【答案】 A
124、“气之根”是
A.心
B.肝
C.肺
D.肾

【答案】 D
125、下列对房地产土地权益状况的描述，不属于主要说明的内容的是（ ）。
A.他项权利设立情况
B.房屋所有权状况
C.出租或占用情况
D.土地利用现状

【答案】 B
126、下列房地产权利的种类中，（ ）属于担保物权。
A.地役权
B.典权
C.抵押权
D.租赁权

【答案】 C
127、除了耕地占用税和（ ）因按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。
A.房产税
B.土地增值税
C.城镇土地使用税
D.契税

【答案】 C
128、折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数，应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的（ ），它体现了资金的利率和开发利润两部分。
A.平均报酬率
B.利润率
C.回报率
D.报酬率

【答案】 A
129、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面