2025年房地产估价师之开发经营与管理题库及答案.docx

20252025 年房地产估价师之开发经营与管年房地产估价师之开发经营与管理题库及精品答案理题库及精品答案 单选题（共单选题（共 600600 题）题）1、按投资人控制投资资金的情况，可将投资分为（）。A.生产性投资和非生产性投资 B.直接投资和间接投资 C.长期投资和短期投资 D.金融投资和实物投资 【答案】B 2、房地产的租金水平是由（）决定的。A.房地产资产市场 B.房地产价格 C.房地产空间市场的供求关系 D.空置率 【答案】C 3、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高运营费用分析属于（）。A.临界点分析 B.期望值分析 C.敏感性分析 D.概率分析 【答案】A 4、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。A.财务盈利能力 B.清偿能力 C.资金平衡情况 D.营运能力 【答案】A 5、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是（）。A.定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式 B.定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法 C.定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式 D.定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单 【答案】D 6、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。A.时值是资金运动起点的金额 B.终值是资金运动结束时的金额 C.不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值 D.资金等效值是指与某一时点上一定金额的实际经济价值相等的另一时点的价值 【答案】D 7、下列因素或措施可能会导致房地产价格上升的是()。A.提高开发贷款利率 B.降低开发贷款利率 C.通货膨胀率下降 D.降低房地产税费 【答案】A 8、关于投资组合理论的说法，正确的是（）。A.投资者应选择毫无风险的投资组合 B.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合 C.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消 D.投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消 【答案】D 9、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为 2500 万元，资产合计为 4000 万元，流动资产和流动负债分别为 2000 万元和 1000万元，存货为 1200 万元，则该企业的流动比率为（）。A.6.25%B.80.00%C.133.33%D.200.00%【答案】D 10、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是()的影响。A.预期通货膨胀 B.非预期通货膨胀 C.成本型通货膨胀 D.需求型通货膨胀 【答案】A 11、某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为 12.0，如果通货膨胀率为 5.5，银行贷款年利率为 6.5，存款年利率为3.0，则该项目投资的实际收益率是（）。A.5.16 B.6.16 C.6.5 D.8.74 【答案】B 12、某房地产投资项目的目标收益率为 10%，内部收益率为 16%，实际收益率为 12%。银行的贷款利率为 7.5%，则通货膨胀率是（）。A.1.82%B.2.33%C.3.57%D.5.45%【答案】C 13、消费者的购买行为不包括（）。A.习惯性购买行为 B.单一购买行为 C.复杂购买行为 D.化解不协调购买行为 【答案】B 14、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（）个基本评价方案。A.12 B.13 C.23 D.24 【答案】D 15、根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：即便利品、选购品和特殊品。A.购买习惯 B.购买心理 C.购买动机 D.购买行为 【答案】D 16、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A.选择专业化 B.产品专业化 C.大量定制 D.市场集中化 【答案】D 17、当可供比较的房地产投资方案的开发经营期不同时，宜采用的方案经济比选方法是（）。A.净现值法 B.等额年值法 C.差额投资内部收益率法 D.内部收益率法 【答案】B 18、根据房地产市场自然周期的理论，商品房空置率上升是处于自然周期的（）。A.第一阶段 B.第二阶段初期 C.第二阶段后期 D.第三阶段 【答案】D 19、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。A.变动费用 B.固定费用 C.材料费用 D.人工费用 【答案】A 20、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。A.社会平均收益率 B.项目基准收益率 C.通货膨胀率 D.国家经济增长率 【答案】B 21、从金融角度理解，（）是购买金融资产以期获得未来收益或资产增值后将其以更高价格卖出的行为。A.投资 B.投机 C.信托 D.储蓄 【答案】A 22、收益性物业的经营费用不包括()。A.人员工资 B.抵押贷款还本利息 C.办公费 D.保险费 【答案】B 23、下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是（）。A.开发强度系数 B.土地转化率 C.住房可支付性指数 D.住房市场指数 【答案】A 24、从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开的变形缝是（）。A.伸缩缝 B.沉降缝 C.防震缝 D.施工缝 【答案】B 25、下列关于房地产置业投资项目的主要不确定性因素的说法中，错误的是（）。A.权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆 B.当短期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率 C.空置率是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例 D.通过与物业服务企业签署长期合约可以减少物业维护管理费用的变动，但不能排除通货膨胀因素对这部分费用的影响 【答案】B 26、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是()，且各因素发生变化的概率相同。A.相互影响的 B.相互独立的 C.相互作用的 D.相互无关的 【答案】B 27、哪个方剂意是“使邪火随诸香一齐俱散也”A.至宝丹 B.安官牛黄丸 C.紫雪 D.苏合香丸 【答案】B 28、某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的 A 区迁至 B 区，则 B 区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资()的特性。A.区位选择异常重要 B.变现性差 C.需要适时的更新改造投资 D.存在效益外溢和转移 【答案】D 29、若房地产市场的平均收益率为 15%，国债的收益率为 5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为 1.4，则商业房地产市场的预期收益率为（）。A.14%B.19%C.21%D.22%【答案】B 30、下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（）。A.持有期风险 B.时间风险 C.周期风险 D.机会成本风险 【答案】C 31、若房地产投资项目的财务净现值大于零，则说明该项目的获利能力（）基准收益率的要求。A.未达到 B.正好达到 C.已超过 D.接近于 【答案】C 32、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。A.规划意见书（选址）B.建设工程规划许可证 C.建设用地规划许可证 D.国有建设用地使用权出让成交确认书 【答案】C 33、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标建筑面积，属于（）。A.单元估算法 B.概算指标法 C.单位指标估算法 D.工程量近似匡算法 【答案】B 34、房地产市场的运行环境中，（）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。A.社会环境 B.政治环境 C.经济环境 D.金融环境 【答案】B 35、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。A.最高工程费用 B.最高租售数量 C.最高购买价格 D.最高土地取得价格 【答案】B 36、目标市场选择中，最简单的模式是（）模式。A.市场集中化 B.选择专业化 C.产品专业化 D.市场专业化 【答案】A 37、某房地产投资项目，资产为 6000 万元，负债为 3500 万元，流动资产总额为 3000 万元，流动负债总额为 1500 万元。则该项目的速动比率是()。A.80%B.120%C.171%D.200%【答案】A 38、某房地产开发项目的总开发成本为 2600 万元，竣工后的销售收入为 4500 万元，销售税金及附加为 248 万元，应缴纳的土地增值税为 370 万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（）。A.45.05%B.49.31%C.58.86%D.63.6%【答案】B 39、债务资金筹措的主要渠道有信贷资金和()。A.自有资金 B.企业资金 C.预售期房 D.债券融资 【答案】D 40、在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即_；定位于最大的细分市场，即_；同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即_。（）A.差异性营销，集中性营销，无差异性营销 B.无差异性营销，集中性营销，差异性营销 C.集中性营销，无差异性营销，差异性营销 D.集中性营销，差异性营销，无差异性营销 【答案】B 41、()越高，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全，因此这个指标又称为偿债能力比率。A.速动比率 B.资产负债率 C.偿债备付率 D.流动比率 【答案】D 42、某商业店铺的购买价格为 60 万元，其中 40 万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流量为 24000 元，投资者权益增加值为 2200 元，店铺市场价值增长率为 2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】D 43、判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其（）。A.共代理了多少个项目 B.代理成交额有多少 C.人员素质 D.代理的成功率有多大 【答案】D 44、以下不属于温脾汤的药物是 A.大黄 B.附子 C.当归 D.生姜 【答案】D 45、某房地产开发项目的总成本为 80000 万元，其中财务费用 8000万元，建设周期为 3 年，利润总额为 25000 万元，则该项目的投资利润率是（）。A.10.42%B.11.57%C.31.25%D.34.72%【答案】A 46、房地产开发项目可行性研究是（）阶段的工作内容。A.投资机会选择与决策分析 B.项目招标 C.工程建设 D.项目租售 【答案】A 47、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（）。A.抵押贷款还本付息 B.管理人员工资 C.公共设施维修费 D.保险费 【答案】A 48、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。A.收益现金流风险 B.资本价值风险 C.比较风险 D.未来运营费用风险 【答案】D 49、根据马克思的利润理论，一般情况下，利率的变化范围在零与()之间。A.10%B.15%C.平均利润率 D.社会折现率 【答案】C 50、一笔贷款，名义利率是 10%，每两年一计息，则其实际利率是()。A.10%B.9.5%C.11%D.10.65%【答案】B 51、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为 2500 万元，资产合计为 4000 万元，流动资产和流动负债分别为 2000 万元和 1000万元，存货为 1200 万元，则该企业的流动比率为（）。A.6.25%B.80.00%C.133.33%D.200.00%【答案】D 52、从经济角度理解，利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为称为（）。A.投机 B.储蓄 C.投资 D.信托 【答案】C 53、王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额（）。A.逐渐减少 B.逐渐增加 C.数额相等 D.先增后减 【答案】A 54、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。A.变动费用 B.固定费用 C.材料费用 D.人工费用 【答案】A 55、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于（）的砖。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】D 56、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的()。A.30%40%B.40%50%C.50%60%D.60%70%【答案】C 57、房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。A.租金收入 B.土地出让收入 C.房地产抵押贷款 D.净经营收入 【答案】C 58、对某一房地产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的（）。A.总量结构分析 B.产品结构分析 C.区域结构分析 D.投资结构分析 【答案】B 59、下列市盈率的表达式中，正确的是（）A.市盈率=股价/每股净资产 B.市盈率=股价/每股收益 C.市盈率=市值/销售收入 D.市盈率=市值/现金流 【答案】B 60、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还，这种风险因素称为个人住房抵押贷款的（）。A.操作风险 B.信用风险 C.市场风险 D.法律风险 【答案】B 61、下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（）。A.回收固定资产余值 B.自有资金 C.长期借款 D.净转售收入 【答案】B 62、根据房地产开发经营企业的业务经营模式，（）主要适用于商品住宅开发项目。A.开发-销售模式 B.开发-持有出租-出售模式 C.购买-持有出租-出售模式 D.购买-更新改造-出租模式 【答案】A 63、政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式不包括()。A.调控土地供应计划 B.城市规划指导 C.控制人口 D.税收调节 【答案】C 64、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是（）模式。A.市场集中化 B.产品专业化 C.市场专业化 D.全面覆盖 【答案】B 65、目标市场选择中，最简单的模式是（）模式。A.市场集中化 B.选择专业化 C.产品专业化 D.市场专业化 【答案】A 66、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值()。A.下降 B.上升 C.不变 D.不能确定 【答案】B 67、下列房地产市场趋势分析方法中，不属于时间序列分析法的是（）。A.市场因子推演法 B.加权移动平均法 C.简单平均法 D.指数平滑法 【答案】A 68、如果某建筑物的0.00030.800m，按照规定，其室内地面标高0.000 相当于绝对标高（）m。A.30.8 B.30.80 C.30.800 D.30.8000 【答案】C 69、谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积 40，外墙面积 8，单元间分隔墙面积 10，公摊面积 5，那么，可出租面积应为（）。A.44 B.48 C.54 D.64 【答案】C 70、确定用于敏感性分析的财务评价指标，通常采用的指标为（）。A.投资回收期 B.内部收益率 C.财务净现值 D.开发商利润 【答案】B 71、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到()的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A.利润为零时 B.利润最大时 C.允许的最低经济效益指标 D.允许的最高经济效益指标 【答案】A 72、若某房地产投资项目的表面收益率为 20%，年租金增长率为 9%，通货膨胀率为 8%，则该项房地产投资的实际收益率为()。A.9.26%B.10.09%C.11.11%D.12%【答案】C 73、判定房地产投资风险因素中，检验各风险变量是否相关属于（）阶段的工作。A.风险辨识 B.风险估计 C.风险评价 D.风险决策 【答案】A 74、关于收益性物业的说法，正确的是（）。A.零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定 B.收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金 C.在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中 D.在出租率达到 100时，收益性物业获得的净经营收入最高 【答案】C 75、注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为 10000 元/m2，收益价格为 12000 元/m2，两个测算结果存在一定差异。A.通胀率上升 B.存款利率下调 C.办公用房销售市场降温 D.办公用房租赁市场升温 【答案】A 76、2015 年某市商品住宅实际销售量为 400 万 m2，预测销售量为350 万 m2，如果平滑指数=0.65，则用指数平滑法预测的 2016 年该城市商品住宅销售量为（）万 m2。A.367.5 B.382.5 C.523.5 D.543.0 【答案】B 77、债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还，这体现了债务融资具有（）特点。A.短期性 B.可逆性 C.负担性 D.流通性 【答案】A 78、随着我国房地产金融的不断创新和发展，以前不适合在房地产投资领域使用的（）形式越来越得到普遍应用。A.长期投资、实物投资和直接投资 B.长期投资、间接投资和实物投资 C.短期投资、实物投资和金融投资 D.短期投资、间接投资和金融投资 【答案】D 79、房地产投资方案比选通常是在（）之间进行。A.独立方案 B.互斥方案 C.净现值法 D.等额年费用法 【答案】B 80、假设某段时间内房地产业的预期收益率为 15%，国债的投资收益率为 10%，市场整体的平均收益率为 20%，则房地产业的系统性市场风险系数是()。A.0.25 B.0.50 C.1.5 D.2.00 【答案】B 81、已知年利率为 14%，则按季度计息时的实际年利率为()。A.12.55%B.12.68%C.14.75%D.15.01%【答案】C 82、目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是（）。A.曲面屋顶 B.坡屋顶 C.平屋顶 D.多波式折板屋顶 【答案】C 83、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的()。A.30%40%B.40%50%C.50%60%D.60%70%【答案】C 84、已知两税一费的税、费率分别为营业税 5%、城市维护建设税 7%、教育费附加 3%，若销售收入为 700 万元，则应缴纳两税一费的总额为()万元。A.55.0 B.38.5 C.105.0 D.23.6 【答案】B 85、进行会计查账的首要工作是（）。A.查阅会计账簿 B.查阅会计凭证 C.检查会计错弊 D.查阅会计核算形式 【答案】B 86、随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的（）因素。A.交通方便性 B.声望或形象 C.位置 D.建筑形式 【答案】C 87、采用货币作为计量单位、记录和反映企业的生产经营活动，是指（）。A.会计主体 B.货币计量 C.会计分期 D.持续经营 【答案】B 88、下列不属于房地产投资项目经济评价盈利能力指标的是（）。A.成本利润率 B.投资利润率 C.偿债备付率 D.资本金利润率 【答案】C 89、银行为某家庭提供了一笔总额 10 万元、期限 10 年、年利率 6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为 0.7%的还款方式，并在最后1 个月还清所余本息，则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后 1 个月外，其他各月的月供负担减少了（）元。A.137.5 B.410.2 C.432.2 D.452.2 【答案】B 90、某投资项目每年可获得 50000 元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于 1.3，贷款年利率为 12，贷款期限为 20 年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。A.28.73 B.29.11 C.344.74 D.349.31 【答案】B 91、以下各项中，不属于开发项目用地现状调查内容的是（）。A.开发项目所处区位和具体位置 B.项目所在城市、区和街道 C.土地面积和规划用途 D.土地开发状况和地上物状况 【答案】B 92、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。A.设计寿命 B.经济寿命 C.法定寿命 D.自然寿命 【答案】B 93、利息备付率通常按（）计算。A.月 B.日 C.季 D.年 【答案】D 94、使用蒙特卡洛模拟法模拟各种变量间的动态关系时，首先需要做的是（）。A.列出需要进行模拟的因素 B.分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布 C.选择概率分析使用的财务评价指标 D.通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布 【答案】B 95、敏感性分析是一种（）分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。A.静态确定性 B.静态不确定性 C.动态确定性 D.动态不确定性 【答案】D 96、（）反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。A.借款还本付息估算表 B.利润表 C.投资各方现金流量表 D.财务计划现金流量表 【答案】D 97、方案经济比选中决策准则包括三个原则，不应包括的原则是（）。A.最低可接受收益率原则 B.不行动原则 C.备选方案差异原则 D.最高可接受收益率原则 【答案】D 98、政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的（）。A.1%B.2%C.3%D.8%【答案】D 99、关于资金等效值的说法，正确的是（）。A.时值是资金运动起点时的金额 B.现值是资金运动结束时的金额 C.是指与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值 D.不同时点发生的等额资金具有相同的价值 【答案】C 100、消费者受多种因素的影响而具有不同的消费需求和消费行为，所购商品千差万别，从而使消费者市场具有（）的特点。A.分散性 B.复杂性 C.伸缩性 D.季节性 【答案】B 101、某房地产投资者以 400 万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为 100 万元，其余资金为金融机构提供的利率为 12%，期限为 10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第 1 年扣除还本付息后的净租金收益为 10 万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为()。A.12%B.19.27%C.17.18%D.27.10%【答案】D 102、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。A.变动成本的设置 B.销售收入的不同 C.固定成本的设置 D.平衡点的设置 【答案】D 103、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于()。A.变动成本的设 B.销售收入的不同 C.固定成本的设置 D.平衡点的设置 【答案】D 104、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率 B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率 C.常规项目的财务内部收益率是唯一的 D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差 【答案】D 105、先近似估算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算方法称为（）。A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标估算法 【答案】C 106、关于预算，下列说法错误的是()。A.可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况 B.当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出 C.预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算 D.年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化 【答案】D 107、某房地产开发企业在目标客户群中，调查有多大比率的购房者愿花 100 万元购买其开发的商品住宅，这种调查属于（）。A.试探性调查 B.推测性调查 C.因果性调查 D.描述性调查 【答案】D 108、消费者的购买行为不包括（）。A.习惯性购买行为 B.单一购买行为 C.复杂购买行为 D.化解不协调购买行为 【答案】B 109、决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和()。A.资金收益 B.项目规模 C.经营状况 D.项目风险 【答案】D 110、下列现金流计算的表达式中，错误的是（）。A.从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后，就得到了税前现金流 B.税前现金流扣除所得税，就得到了税后现金流 C.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为正值 D.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值 【答案】C 111、在房地产市场的分类中，一级市场是指（）。A.土地使用权转让市场 B.新建商品房租售市场 C.土地使用权出让市场 D.土地使用权出让市场和新建商品房租售市场 【答案】C 112、将短期借款视为现金流入的基本报表是（）。A.项目投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.借款还本付息估算表 D.投资计划与资金筹措表 【答案】B 113、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标建筑面积，属于（）。A.单元估算法 B.概算指标法 C.单位指标估算法 D.工程量近似匡算法 【答案】B 114、一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。A.风险较大 B.收益率较高 C.流动性较好 D.投资回收期较长 【答案】C 115、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到()的极限值。A.利润为零 B.最高运营费用比率 C.最大费用 D.允许的最低经济效益指标 【答案】D 116、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）。A.销售利润率=销售利润/销售收入 B.销售利润率=销售利润/总开发价值 C.销售利润率=销售利润/总开发成本 D.销售利润率=销售利润/项目总投资 【答案】A 117、可行性研究报告正文的写作要点中（）是最关键的部分。A.项目总说明 B.投资环境研究 C.规划方案及建设条件 D.项目经济效益评价 【答案】D 118、某市 2017 年新开工的房屋建筑面积为 90 万，2016 年未完工转入 2017 年继续施工的房屋建筑面积为 30 万，2017 年竣工的房屋建筑面积为 80 万，那么，2017 年该市房屋的平均建设周期为（）。A.0.5 年 B.1.5 年 C.2 年 D.3 年 【答案】B 119、房地产投资决策中常见的期权问题不包括（）。A.等待投资型期权 B.放弃型期权 C.机会型期权 D.成长型期权 【答案】C 120、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在()年以上。A.20 B.30 C.70 D.40 【答案】D 121、某城市规划将火车站由该城市的 A 区迁至 B 区，则 B 区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）的特性。A.区位选择异常重要 B.易产生资本价值风险 C.需要适时的更新改造投资 D.存在效益外溢和转移 【答案】D 122、为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目之间应有一个（）。A.负协方差 B.正协方差 C.正敏感度 D.负敏感度 【答案】A 123、因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失，故通货膨胀会导致折现率()。A.提高 B.降低 C.无变化 D.为零 【答案】A 124、某城市 2015 年商品房销售量的预测值为 500 万 m2，实际销售量为 450 万 m2，如果平滑指数为 0.7，则用指数平滑法预测该城市2016 年商品房销售量为（）万 m2。A.465 B.485 C.665 D.915 【答案】A 125、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为 0.5%，计息周期为一年，实际利率是（）。A.106.12%B.6.17%C.50.21%D.6.00%【答案】B 126、某城市 2015 年初家庭总数为 120 万户，平均每户 3 人，户均年可支配收入为 5 万元，约有 8的家庭打算当年购房，平均住房需求 90 户，则 2015 年该市新建商品住房的市场需求量是（）亿元。A.600 B.48 C.144 D.4320 【答案】B 127、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（）。A.更适于进行长期投资 B.变现性差 C.具有更强的适应性 D.具有更专业的物业管理 【答案】C 128、某笔投资分 3 年回收，投资者期望收益率为 8%，预计未来 3年年初回收额分别是 100 万元、150 万元和 80 万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元。A.110.00 B.110.47 C.119.31 D.172.43 【答案】C 129、下列资金中，属于资本金现金流量表中现金流出的是（）。A.回收固定资产余值 B.开发建设投资 C.长期借款 D.净转售收入 【答案】B 130、()是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受政府的指导。A.廉租房 B.经济适用房 C.市场价商品住宅 D.商品房 【答案】B 131、在现金流量表的流入与流出项目中，不应该出现（）。A.借贷利息 B.折旧与摊销 C.所得税 D.自有资金 【答案】B 132、关于房地产面积测算的说法，错误的是（）。A.房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积等的测算 B.房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算 C.房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积 D.房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积 【答案】D 133、关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。A.区位选择异常重要 B.不易产生资本价值风险 C.存在效益外溢 D.易受政策影响 【答案】B 134、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是()。A.投资利润率 B.资本金利润率 C.财务内部收益率 D.成本利润率 【答案】C 135、房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法是（）。A.成本加成定价法 B.价值定价法 C.领导定价法 D.挑战定价法 【答案】B 136、某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是（）。A.发行可转换债券 B.发行普通股股票 C.发行优先股股票 D.发行公司债券 【答案】D 137、下列关于成本利润率与销售利润率的表述中，正确的是（）。A.成本利润率是年成本利润率 B.成本利益率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率 C.目标利润率水平的高低与项目开发经营期的长度无关 D.销售利润率=销售利润/销售收入 【答案】D 138、某房地产投资项目的总投资为 5000 万元，其中投资者投入的权益资本为 2500 万元，经营期内的年平均利润总额为 800 万元，年平均税后利润为 480 万元，则该投资项目的资本金利润率为()。A.12%B.32%C.24%D.30%【答案】B 139、下列关于会计主体，表述错误的是（）。A.会计主体是指会计工作为之服务的特定单位或组织 B.会计主体也称为会计实体、会计个体 C.会计主体等同于法律主体 D.会计主体不一定是法律主体 【答案】C 140、市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的（）。A.市场营销空间 B.市场营销总量 C.市场营销敏感性 D.市场营销需求量 【答案】C 141、对于一般房地产投资项目，（）指标应大于 2。A.利息备付率 B.偿债备付率 C.流动比率 D.速动比率 【答案】A 142、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。A.折旧费 B.审计费 C.金融机构手续费 D.无形资产摊销费 【答案】C 143、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是()模式。A.选择专业化 B.产品专业化 C.大量定制 D.市场集中化 【答案】D 144、市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。A.物业出租经营成本 B.业主希望的投资回报率 C.通货膨胀率 D.同类物业的市场供求关系 【答案】D 145、先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作()。A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标估算法 【答案】C 146、房地产市场的运行环境中，（）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。A.社会环境 B.政治环境 C.经济环境 D.金融环境 【答案】B 147、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以（）。A.提高投资收益 B.降低系统风险 C.降低个别风险 D.使投资毫无风险 【答案】C 148、某写字楼 2006 年潜在毛租金收入为 1000 万元，空置和收租损失为 5%，经营费用为潜在毛收入的 30%，抵押贷款还本付息为 200万元，所得税和准备金共计 120 万元，则 2006 年的净经营收入为（）万元。A.330 B.450 C.650 D.700 【答案】C 149、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的()分析。A.财务盈利能力 B.清偿能力 C.资金平衡情况 D.营运能力 【答案】A 150、敏感性分析是一种（）分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。A.静态确定性 B.静态不确定性 C.动态确定性 D.动态不确定性 【答案】D 151、根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：便利品、选购品和特殊品。A.购买行为 B.购买习惯 C.购买动机 D.购买心理 【答案】A 152、已知某房地产投资项目的购买投资为 4500 万元，流动资金为500 万元。如果投资者投入的权益资本为 1500 万元，经营期内年平均利润总额为 650 万元，年平均税后利润为 500 万元。则该投资项目的投资利润率为（）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%【答案】A 153、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（）。A.获利能力分析 B.盈亏平衡分析 C.市场状况分析 D.定性风险分析 【答案】B 154、不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称（）。A.市场潜量 B.市场预测量 C.市场最低量 D.市场最高量 【答案】C 155、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是()。A.变现风险 B.比较风险 C.资本价值风险 D.时间风险 【答案】A 156、某房地产公司，负债合计为 3000 万元，资产合计为 5000 万元，流动资产和流动负债分别为 2500 和 1250 万元，存货为 1500 万元。则其速动比率为（）。A.60%B.80%C.100%D.200%【答案】B 157、关于实际利率和名义利率的说法，错误的是（）。A.名义利率对应一年中计息周期的单利计息 B.实际利率对应一年中计息周期的复利计息 C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 D.当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率 【答案】D 158、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在（）年内延续弥补。A.2 B.3 C.4 D.5 【答案】D 159、某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的 A 区迁至 B 区，则 B 区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资（）的特性。A.区位选择异常重要 B.变现性差 C.需要适时的更新改造 D.存在效益外溢和转移 【答案】D 160、某投资者于 2014 年 1 月以 500 万元购买一写字楼用于出租经营，其中 200 万元为年利率为 7.5%、期限为 30 年、按年等额还款的抵押贷款，其余由投资者以现金支付，2015 年该写字楼的年毛租金收入为 100 万元，空置和收租损失为毛租金收入的 10%，年运营费用为