2019-2025年房地产估价师之开发经营与管理强化训练试卷B卷附答案.docx

2019-2025年房地产估价师之开发经营与管理强化训练试卷B卷附答案

单选题（共600题）
1、一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到（　）。
A.80%
B.90%
C.95%
D.100%

【答案】 D
2、债务资金筹措的主要渠道有信贷资金和( )。
A.自有资金
B.企业资金
C.预售期房
D.债券融资

【答案】 D
3、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为( )。
A.12.55%
B.12.68%
C.14.75%
D.15.01%

【答案】 C
4、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（　）。
A.时间类参数　　
B.融资相关参数　　
C.评价标准类参数　　
D.收益相关参数

【答案】 D
5、乌梅丸在加减应用时治疗心下疼热甚者应加
A.使君子、苦楝根皮
B.川楝子、白芍
C.榧子、槟榔
D.人参、当归

【答案】 B
6、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（　　）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A.出售
B.抵押
C.转让
D.经营

【答案】 D
7、某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，单位为万元，则该项目的动态投资回收期是（　）年。
A.3.09
B.3.48
C.3.83
D.3.92

【答案】 D
8、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为（　　）。
A.超额利润
B.投资回报
C.内部收益
D.风险报酬

【答案】 D
9、房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于（　　）。
A.系统风险
B.资本价值风险
C.时间风险
D.比较风险

【答案】 C
10、混凝土的主要性质是（ ）。
A.水灰比
B.水泥品种
C.和易性
D.砂率

【答案】 C
11、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（　　）。
A.随行就市定价法
B.价值定价法
C.应战定价法
D.挑战定价法

【答案】 D
12、在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（ ）。
A.空置率＞合理空置率
B.空置率＜合理空置率
C.空置率＝合理空置率
D.不能判断

【答案】 A
13、预售面积，是指报告期内（　）的房屋建筑面积。
A.已正式交付使用
B.已正式签订商品房预售合同
C.已正式签订商品房交易合同
D.已正式竣工验收合格

【答案】 B
14、对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（　　）。
A.地价
B.建造成本
C.贷款利率
D.资本化率

【答案】 D
15、物业甲为写字楼项目，2016年末价值为1000万元，预计2017年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目，2016年末价值为1000万元，2017年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（　）。
A.甲物业投资风险较大
B.乙物业投资风险较大
C.甲、乙两个物业投资风险一样大
D.无法判断

【答案】 B
16、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是( )模式。
A.选择专业化
B.产品专业化
C.大量定制
D.市场集中化

【答案】 D
17、、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（　）。
A.设计寿命
B.经济寿命
C.法定寿命
D.自然寿命

【答案】 B
18、（　　）是指通过收集初步的数据来揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。
A.试探性调查
B.描述性调查
C.因果性调查
D.假设性调查

【答案】 A
19、房地产市场上的供给者和需求者很有必要在不同阶段聘请专业顾问人员提供咨询服务，其中可负责合同签订、建筑材料与设备采购、施工监理、协助解决工程施工中的技术问题等工作的工程师不包括（　　）。
A.造价工程师
B.结构工程师
C.建筑设备工程师
D.电气工程师

【答案】 A
20、开发商申请领取施工许可证时，若建设工期不到一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（　）
A.20%
B.30%
C.40%
D.50%

【答案】 D
21、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业（　　）的一个百分比。
A.有效毛收入
B.净经营收入
C.潜在毛收入
D.税后现金流量

【答案】 A
22、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（　　）。
A.融资类参数
B.评价类指标
C.时间类参数
D.收益类指标

【答案】 D
23、房地产投资决策过程通常有三个阶段，其中界定可接受的收益和风险属于投资决策过程中的（　）。
A.决策阶段
B.分析阶段
C.策略阶段
D.明确投资者目的、目标和约束条件阶段

【答案】 C
24、（　　）是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。
A.房地产价格指数
B.量价弹性
C.住房市场指数
D.消费者心理指数

【答案】 B
25、某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是（ ）。
A.单项工程
B.单位工程
C.分部工程
D.分项工程

【答案】 B
26、方案经济比选中决策准则包括三个原则，不应包括的原则是（　）。
A.最低可接受收益率原则
B.不行动原则
C.备选方案差异原则
D.最高可接受收益率原则

【答案】 D
27、下列物业中，属于特殊物业的是（　）
A.在建工程
B.车站
C.购物中心
D.科技产业园区

【答案】 B
28、房地产投资方案比选通常是在（　　）之间进行。
A.独立方案
B.互斥方案
C.净现值法
D.等额年费用法

【答案】 B
29、按房地产用途对房地产市场进行细分时，仓储用房市场属于（　）。
A.居住物业市场
B.商业物业市场
C.工业物业市场
D.特殊物业市场

【答案】 C
30、下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（　　）。
A.回收固定资产余值
B.自有资金
C.长期借款
D.净转售收入

【答案】 B
31、30.对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（ ）。
A.等额年值法
B.差额投资内部收益率法
C.净现值法
D.等额年费用法

【答案】 A
32、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过( )的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。
A.50%
B.60%
C.70%
D.80%

【答案】 B
33、下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（　　）。
A.整群抽样
B.分层随机抽样
C.简单随机抽样
D.定额抽样

【答案】 D
34、关于房地产市场，下列说法不正确的是（　　）。
A.房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别
B.房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前的房地产交易活动
C.虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为
D.房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成

【答案】 B
35、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（　　）。
A.观察法
B.实验法
C.讨论法
D.问卷调查法

【答案】 A
36、一笔贷款，名义利率是10%，每两年一计息，则其实际利率是( )。
A.10%
B.9.5%
C.11%
D.10.65%

【答案】 B
37、下列属于会计恒等式的是（　　）。
A.资产－费用＝负债＋所有者权益－收入
B.所有者权益＝资产＋负债
C.资产＋费用＝负债＋所有者权益＋收入
D.负债＝资产＋所有者权益

【答案】 C
38、先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作( )。
A.单元估算法
B.单位指标估算法
C.工程量近似匡算法
D.概算指标估算法

【答案】 C
39、房地产泡沫产生的基础是（　　）。
A.投机需求膨胀
B.金融机构过度放贷
C.房地产市场中的过度开发
D.土地资源的稀缺性

【答案】 D
40、以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地（　　）的70％。
A.评估价值
B.实际价值
C.投资价值
D.出让金收入

【答案】 A
41、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，月还款额为( )元。
A.1655.33
B.1719.43
C.1743.69
D.2149.29

【答案】 B
42、房地产开发项目可行性研究是（　　）阶段的工作内容。
A.投资机会选择与决策分析
B.项目招标
C.工程建设
D.项目租售

【答案】 A
43、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（ ）。
A.抵押贷款还本付息
B.管理人员工资
C.公共设施维修费
D.保险费

【答案】 A
44、甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（　　）。
A.甲物业投资风险大
B.乙物业投资风险大
C.甲、乙物业的投资风险相同
D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小

【答案】 B
45、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了（　）。
A.抵御通货膨胀的影响
B.提高资本金的投资收益水平
C.提高全部投资的平均收益率
D.降低借贷资金的资金成本

【答案】 B
46、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（　） 。
A.收益现金流风险
B.资本价值风险
C.比较风险
D.未来运营费用风险

【答案】 B
47、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高运营费用分析属于（　　）。
A.临界点分析
B.期望值分析
C.敏感性分析
D.概率分析

【答案】 A
48、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。
A.20%的首付款，加上该首付款2年的利息
B.20%的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值
C.该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和
D.2004年10月的购买价格，加上20%的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价价值时点的现值之和

【答案】 C
49、物业管理企业可以通过对（　）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。
A.面积单元
B.面积单位
C.出租单位
D.出租单元

【答案】 D
50、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（　　）。
A.目标定价法
B.成本加成定价法
C.随行就市定价法
D.价值定价法

【答案】 A
51、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是（　　）。
A.单元估算法
B.概算指标法
C.单位指标估算法
D.工程近似匡算法

【答案】 C
52、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用（　）性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。
A.扩张
B.适度扩张
C.紧缩
D.稳健

【答案】 A
53、关于收益性物业管理中的经营费用，说法错误的是（　　）。
A.大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别
B.收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入
C.收益性物业管理中收入包含保证金和准备金
D.经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目

【答案】 C
54、消费者购买行为要受( )、知觉、学习和态度等心理因素的影响。
A.年龄
B.动机
C.文化
D.社会

【答案】 B
55、某店铺的购买价格为60万元，购买者用现金支付20万，其余的为借贷资金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2％，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（　）。
A.8.1%
B.16.0%
C.19.1％
D.23.1%

【答案】 C
56、收益性物业管理中的收入包括其他收入和( )。
A.租金收入
B.绿地管理费
C.保安费用
D.能源费

【答案】 A
57、投资者所要求的最低利率是（ ）。
A.基础利率
B.存款利率
C.贷款利率
D.同业拆借利率

【答案】 A
58、房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于（　　）。
A.系统风险
B.资本价值风险
C.时间风险
D.比较风险

【答案】 C
59、对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb′）的关系是（　　）。
A.Pb＜Pb′
B.Pb≤Pb′
C.Pb＝Pb′
D.Pb＞Pb′

【答案】 D
60、某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（　　）万元。
A.378.49
B.678.22
C.779.14
D.804.73

【答案】 D
61、当市场调查人员所需要的资料可能不存在，或者由于种种原因，资料不够准确、不可靠、不完整或者已经过时，这时，市场调查人员就需要时间和金钱去收集更切题和准确的（　　）资料。
A.一手
B.二手
C.原始
D.基础

【答案】 A
62、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（ ）。
A.容积率
B.空置率
C.资本化率
D.建安费用

【答案】 B
63、购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可察觉性能（P）的函数，即S＝f（E，P）。若购买者非常满意，则（　　）。
A.P＝0
B.E＞P
C.E＝P
D.E＜P

【答案】 D
64、房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常是用不同类型房屋的（　）租金来表示。
A.平均数
B.相对数
C.合理
D.期望

【答案】 A
65、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（ ）。
A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系
B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落
C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了
D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出

【答案】 B
66、贝母瓜蒌散中配伍天花粉的主要用意是
A.清热润燥
B.清热散结
C.清热排脓
D.消瘀散结

【答案】 A
67、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还，这种风险因素称为个人住房抵押贷款的（ ）。
A.操作风险
B.信用风险
C.市场风险
D.法律风险

【答案】 B
68、在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是（　　）。
A.一般投资机会研究
B.特定项目投资机会研究
C.初步可行性研究
D.详细可行性研究

【答案】 D
69、张某将现有资金存入银行，期望十年后涨1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为（　　）。
A.7.05%
B.7.17%
C.14.10%
D.14.34%

【答案】 A
70、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（　　）弥补，下一年度税前利润不足以弥补的，可以在5年内延续弥补。
A.所得税前利润
B.所得税后利润
C.应分配利润
D.未分配利润

【答案】 A
71、下列关于房地产市场自然周期的表述中正确的是（ ）。
A.自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升
B.自然周期的第二阶段空置率下降，租金增长率上升
C.自然周期的第三阶段空置率上升，租金增长率下降
D.自然周期的第四阶段空置率上升，租金增长率上升

【答案】 B
72、我国对外筹资成本通常是在（　　）利率的基础上加一定的百分点（或基点）。
A.纽约同业拆放
B.中国香港同业拆放
C.伦敦同业拆放
D.新加坡同业拆放

【答案】 C
73、对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准收益率一般为投资者所要求的（　　）。
A.最高投资收益率
B.平均投资收益率
C.最低投资报酬率
D.平均成本利润率

【答案】 C
74、下列不属于管理费用的是（　）。
A.管理人员工资
B.职工教育经费
C.户外发布会
D.技术开发费

【答案】 C
75、对于（　　）竞争者的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。
A.从容不迫型
B.选择型
C.凶猛型
D.随机型

【答案】 D
76、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（　　）。
A.市场需求容量调查
B.消费者行为调查
C.市场营销因素调查
D.竞争情况调查

【答案】 C
77、房地产开发企业税后利润首先用于（　）。
A.弥补企业以前年度的亏损
B.提取法定盈余公积金
C.提取法定盈余公益金
D.向投资者分红

【答案】 A
78、某房地产投资项目要求的目标收益率为10%，当通货膨胀为3%时，为消除通货膨胀因素对投资风险分析结果的影响，分析中采用的名义目标收益率应为（　　）。
A.6.8%
B.10.0%
C.13.0%
D.13.3%

【答案】 D
79、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（　）。
A.试探性调查
B.描述性调查
C.因果性调查
D.假设性调查

【答案】 B
80、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是( )。
A.投资利润率
B.资本金利润率
C.财务内部收益率
D.成本利润率

【答案】 C
81、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。
A.周期风险
B.比较风险
C.资本价值风险
D.时间风险

【答案】 A
82、某笔储蓄存款的存款额为1000元，年利率为12%，期限为1年，则按季计息与按年计息相比，一年后本利和的差额为（　）。
A.3.5
B.4.5
C.5.5
D.6.5

【答案】 C
83、对于一般房地产投资项目，（　）指标应大于2。
A.利息备付率　　
B.偿债备付率　　
C.流动比率　　
D.速动比率

【答案】 A
84、下列不属于房地产商用物业市场的是（　　）。
A.写字楼市场
B.零售商场或店铺
C.休闲旅游设施市场
D.仓储用房市场

【答案】 D
85、某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为( )年。
A.1.4
B.1.9
C.2
D.3

【答案】 B
86、某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时，确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格，这种定价方法是（　）。
A.挑战定价法
B.价值定价法
C.成本加成定价发
D.认知价值定价法

【答案】 A
87、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到( )的极限值。
A.利润为零
B.最高运营费用比率
C.最大费用
D.允许的最低经济效益指标

【答案】 D
88、在房地产开发项目策划中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择的是（　　）。
A.地域分析与选择
B.具体地点的分析与选择
C.开发内容和规模的分析与选择
D.开发时机的分析与选择

【答案】 B
89、某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（　　）。
A.10.3%
B.7.17%
C.9.75%
D.8.59%

【答案】 C
90、谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积40㎡，外墙面积8㎡，单元间分隔墙面积10㎡，公摊面积5㎡，那么，可出租面积应为（　）㎡。
A.44
B.48
C.54
D.64

【答案】 C
91、当房地产开发项目用地面积一定时，决定项目可建设建筑面积数量的参数是（　　）。
A.绿地率
B.容积率
C.建筑密度
D.建筑限高

【答案】 B
92、与房地产投资“开发-销售”经营模式相比，“开发-持有出租-出售”模式的现金流出项中增加了（　　）。
A.运营成本
B.装修费用
C.土地费用
D.开发成本

【答案】 A
93、某物业10 年租金收入的终值为20 万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5 年末的租金是（　　）元。
A.14945.16
B.15841.87
C.26764.51
D.28370.38

【答案】 A
94、不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称（　　）。
A.市场潜量
B.市场预测量
C.市场最低量
D.市场最高量

【答案】 C
95、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按（　　）征收。
A.土地出让金
B.占用面积
C.经营收入
D.销售收入

【答案】 B
96、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的( )为基础计算的。
A.建筑面积
B.总出租面积
C.可出租面积
D.营业面积

【答案】 B
97、编制房地产项目招标工程标底是由( )来完成。
A.开发商
B.承包商
C.设计部门
D.建委

【答案】 A
98、直接投资的特点是（　　）。
A.资金所有者和资金使用者不能分离
B.资金所有者和资金使用者分离
C.不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况
D.在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志

【答案】 A
99、开发商应当自工程竣工验收合格之日起（　）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
A.14
B.15
C.28
D.30

【答案】 B
100、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是（　　）。
A.相关房地产类型的在建数量
B.吸纳率分析
C.相关房地产类型的存量
D.改变用途数量

【答案】 B
101、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的投资利润率为（ ）。
A.13.0%
B.43.3%
C.33.3%
D.23.3%

【答案】 A
102、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的( )。
A.操作风险
B.信用风险
C.市场风险
D.法律风险

【答案】 B
103、不应计入收益性物业经营费用的是（　　）。
A.抵押贷款利息
B.公共设施维修费
C.房产税
D.物业保险税

【答案】 A
104、房地产的租金水平是由（ ）决定的。
A.房地产资产市场的供求关系
B.房地产资产价格
C.房地产空间市场的供求关系
D.家庭收入水平

【答案】 C
105、某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为F1>F2>F3>F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为ΔIRR1-2=19%、ΔIRR2-3=12%、ΔIRR3-4=14%、ΔIRR1-4=16%，当最低可接受收益率MARR=15%时，四个方案中最优的方案是（　）。
A.F1
B.F2
C.F3
D.F4

【答案】 A
106、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资现金回报率的关系为（　）。
A.甲>乙
B.甲

C.甲=乙
D.无法判断

【答案】 A
107、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（　　）的工作。
A.投资机会选择与决策分析阶段
B.前期工作阶段
C.建设阶段
D.租售阶段

【答案】 B
108、（　）是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。
A.负外部性
B.正外部性
C.强外部性
D.弱外部性

【答案】 B
109、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（　　）。
A.时间类参数
B.融资相关参数
C.评价标准类指标
D.收益相关指标

【答案】 D
110、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（　）分析。
A.最高工程费用
B.最高租售数量
C.最高购买价格
D.最高土地取得价格

【答案】 B
111、“三项预测值”分析方法是( )中的一种。
A.单因素敏感性分析方法
B.多因素敏感性分析方法
C.概率分析方法
D.盈亏平衡分析方法

【答案】 B
112、进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算，两者的区别是( )。
A.是否考虑计算公式的影响
B.是否的考虑设备寿命影响
C.是否考虑资金时间价值的影响
D.是否考虑设备磨损的影响

【答案】 C
113、下列关于资产负债表不正确的是( )。
A.资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况
B.资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况
C.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表
D.编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标

【答案】 B
114、开发项目房地产市场分析应该注意方面不包括( )。
A.需求分析
B.供给分析
C.竞争分析
D.建造商分析

【答案】 D
115、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是( )。
A.0.25
B.0.50
C.1.5
D.2.00

【答案】 B
116、房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（　）。
A.区域结构分心
B.租买结构分析
C.供求结构缝隙
D.投资结构分析

【答案】 D
117、收益性物业的经营费用不包括( )。
A.人员工资
B.抵押贷款还本利息
C.办公费
D.保险费

【答案】 B
118、以下各项中，不属于开发项目用地现状调查内容的是（　）。
A.开发项目所处区位和具体位置
B.项目所在城市、区和街道
C.土地面积和规划用途
D.土地开发状况和地上物状况

【答案】 B
119、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（　）。
A.收益现金流风险
B.未来运营费用风险
C.汇率风险
D.时间风险

【答案】 C
120、敏感性分析是一种（　　）分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。
A.静态确定性
B.静态不确定性
C.动态确定性
D.动态不确定性

【答案】 D
121、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（　）。
A.收益现金流风险
B.未来运营费用风险
C.汇率风险
D.时间风险

【答案】 C
122、某市2016年商品住宅预测销售量为12万套，实际销售量为9万套，若平滑指数取0.9，则用指数平滑法预测的该市2017年的商品住宅销售量为（　　）万套。
A.8.10
B.9.30
C.10.80
D.11.70

【答案】 B
123、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（　　）。
A.目标定价法
B.成本加成定价法
C.随行就市定价法
D.价值定价法

【答案】 A
124、随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的（　）因素。
A.交通方便性
B.声望或形象
C.位置
D.建筑形式

【答案】 C
125、房地产投资方案经济比选时，各种可能方案中，主要存在着（　　）关系。
A.互斥和相关
B.独立和相关
C.互斥和独立
D.互斥、独立和相关

【答案】 D
126、投资估算的精度可达±20%，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%，该阶段为（　　）。
A.投资机会研究
B.初步可行性研究
C.详细可行性研究
D.项目的评估和决策

【答案】 B
127、下列民用建筑中，属于主体结构部分的是（ ）。
A.地基
B.门窗
C.楼板
D.楼面

【答案】 C
128、产生房地产价格泡沫的直接诱因是( )。
A.土地稀缺
B.城市化进程快
C.投机需求膨胀
D.过度放贷

【答案】 C
129、社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化，这体现了（　）对房地产市场转变的影响。
A.人文环境的变化
B.生产和工作方式的转变
C.自然环境的变化
D.金融业的发展

【答案】 A
130、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1＝15%、i2＝16%、i3＝17%、i4＝18%时，其对应的净现值分别为NPV1＝300万元、NPV2＝100万元、NPV3＝－50万元、NPV4＝－150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（　　）。
A.16.67%
B.16.71%
C.16.80%
D.17.00%

【答案】 A
131、在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，综合考虑主要风险因素影响的情况下，得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是（　　）。
A.概率分析法
B.蒙特卡洛法
C.解析法
D.杠杆分析

【答案】 C
132、房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ ）。
A.租金收入
B.土地出让收入
C.房地产抵押贷款
D.净经营收入

【答案】 C
133、关于投资组合理论的说法，正确的是（　　）。
A.投资者应选择毫无风险的投资组合
B.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合
C.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消
D.投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消

【答案】 D
134、对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量表的是（　）。
A.自有资金
B.销售收入
C.自营收入
D.经营资金出资额

【答案】 D
135、以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是( )。
A.非理性预期
B.价格机制
C.容积率控制
D.生产的时间落差

【答案】 B
136、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还，这种风险因素称为个人住房抵押贷款的（ ）。
A.操