2019-2025年房地产估价师之估价原理与方法题库检测试卷B卷附答案.docx

2019-2025年房地产估价师之估价原理与方法题库检测试卷B卷附答案

单选题（共600题）
1、某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（ ）万元。
A.159.56
B.108.75
C.168.71
D.277.70

【答案】 C
2、 起于足踝下是
A.督脉
B.任脉
C.阴维脉
D.阴跷脉

【答案】 D
3、某写字楼的建筑面积为4000m2，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/m2，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（ ）万元。
A.67.60
B.811.24
C.1622.48
D.2433.72

【答案】 D
4、( )是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。
A.直线距离
B.空间距离
C.空间直线距离
D.经济距离

【答案】 D
5、在静态分析法中，投资利息和（ ）都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。
A.投资利润
B.开发利润
C.投资收益
D.销售税

【答案】 B
6、在居住区附近有一铁路，那么最可能造成居住区房价降低的因素是（ ）。
A.心理因素
B.交通因素
C.噪声因素
D.卫生因素

【答案】 C
7、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元/m2（甲别墅的装修标准为800元/m2），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（ ）元/m2。
A.7020
B.7091
C.7380
D.8580

【答案】 B
8、某宗房地产的交易总价款为80万元，其中首期付款为20%，余款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为( )万元。
A.50
B.79.43
C.78.87
D.77.75

【答案】 D
9、下列哪项是影响血运行的因素
A.气的推动、固摄、温煦、凉润作用
B.血液的质量
C.病邪的影响
D.以上均是

【答案】 D
10、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日算起），计划开发期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，报酬率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（ ）万元。
A.3939.61
B.4433.88
C.4768.50
D.5652.09

【答案】 C
11、下列对房地产土地权益状况的描述，不属于主要说明的内容的是（ ）。
A.他项权利设立情况
B.房屋所有权状况
C.出租或占用情况
D.土地利用现状

【答案】 B
12、 头痛、项强、鼻塞、咽痒、咳嗽的病邪是
A.热
B.寒
C.风
D.火

【答案】 C
13、征收耕地的安置补助费，按照（ ）计算。
A.农业人口
B.需要安置的农业人口
C.原占用耕地的人口
D.原耕地供养的人口

【答案】 B
14、在房地产价格存在泡沫的情况下，如果是房地产抵押估价，因要遵循谨慎原则，则估价结果不宜采用（ ）的测算结果。
A.收益法
B.成本法
C.比较法
D.假设开发法

【答案】 C
15、下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是（ ）。
A.应是可以实现的价值
B.是提供价值意见而不是作价格保证
C.对委托人的价格保证
D.为委托人争取最大的利益

【答案】 B
16、有效毛收入乘数是类似房地产的（　）除以其年有效毛收入所得的倍数。
A.价格
B.租金
C.潜在毛收入
D.净收益

【答案】 A
17、一般的无形资产主要是权益的价值。下列选项中，不属于无形资产的是（　）。
A.专利权
B.专有技术
C.商标权
D.房地产

【答案】 D
18、一套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为（ ）元/m2。
A.3000
B.3277
C.3295
D.3599

【答案】 C
19、估价上的折旧注重的是（　）。
A.原始取得价值的减价修正
B.资产市场价值的真实减损
C.重置价值的摊销与回收
D.原始取得价值的摊销与回收

【答案】 B
20、对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（ ）
A.楼层对价格的影响更大
B.朝向对价格的影响更大
C.两者同样重要
D.因人而异

【答案】 A
21、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程市场价值时，后续建设期应为（ ）年。
A.1
B.1.5
C.2
D.2.5

【答案】 D
22、某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m2，该类房地产2013年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，该类房地产2013年10月的市场价格为（ ）元/m2。
A.5110.51
B.5307.26
C.5548.37
D.5638.13

【答案】 A
23、马克思的地租理论不包括（ ）。
A.级差地租
B.剩余地租
C.垄断地租
D.绝对地租

【答案】 B
24、下列项目中，可以作为抵押估价的估价对象的是（　）
A.存在产权纠纷的房地产
B.一个高尔夫球洞
C.共有产权的房地产
D.列入征收范围的房地产

【答案】 C
25、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（　）万元。
A.280
B.285
C.290
D.295

【答案】 A
26、城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的( )。
A.房地产的各项权利
B.受到其他房地产权利限制的房地产权利
C.受到其他各种限制的房地产权利
D.房地产的额外利益收益

【答案】 C
27、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（ ）。
A.同处于一个行政规划区
B.同处在同一供求范围内的类似地区
C.同处于一个相对稳定的环境
D.同处于公平竞争的地区

【答案】 B
28、买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格往往（ ）。
A.偏低
B.偏高
C.正常
D.不正常

【答案】 B
29、下列有关房地产价值和价格，表述错误的是（　）。
A.价格是价值的外在表现
B.价值是物的真实所值
C.价格是价值波动的“中心”
D.现实中由于定价决策、个人偏好等原因，可能造成高值低价的交易

【答案】 C
30、由土地净收益求取土地价值时，土地价值等于土地净收益与（ ）的比值。
A.综合资本化率
B.土地资本化率
C.报酬率
D.建筑物资本化率

【答案】 B
31、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（ ）状况为参照系进行的。
A.可比实例房地产
B.估价对象房地产
C.标准房地产
D.类似房地产

【答案】 C
32、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（ ）万元。
A.690.40
B.8284.79
C.8720.83
D.9746.81

【答案】 B
33、某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（ ）万元。
A.500
B.750
C.800
D.1000

【答案】 C
34、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等，位置相邻，但由于（ ）不同，价值也会有所不同，而且差异可能很大。
A.区域规划
B.临街状况
C.周围环境
D.地形地势

【答案】 B
35、收益法中的运营费用率是指（ ）。
A.运营费用与潜在毛收入之比
B.运营费用与总收益之比
C.运营费用与净收益之比
D.运营费用与有效毛收入之比

【答案】 D
36、房地产使用权目前主要是( )。
A.土地占有权
B.土地收益权
C.土地所有权
D.土地使用权

【答案】 D
37、生产资料是由
A.劳动者和劳动对象构成的
B.劳动对象和劳动资料构成的
C.劳动者和劳动资料构成的
D.劳动者、劳动对象、劳动资料构成的

【答案】 B
38、关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（ ）。
A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式
B.弄清土地权利状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等
C.弄清土地区位状况主要是为了确定房地产已投入成本的合理性
D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出

【答案】 C
39、在不同的地域，房地产也有不同的名称，我国香港地区，通常称房地产为（　）。
A.不动产
B.物业
C.楼盘
D.房屋

【答案】 B
40、估价报告应用有效期的长短，应当根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过（ ）。
A.半年
B.一年
C.两年
D.三年

【答案】 B
41、成新折扣法习惯根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的（ ）。
A.成新率
B.年折旧率
C.残值率
D.回收率

【答案】 A
42、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m2。
A.2139
B.2146
C.2651
D.2659

【答案】 D
43、发热恶寒，有汗，咽干，食少腹胀，便溏溲清，舌体胖，苔稍黄者，证属
A.表热里寒
B.上热下寒
C.表寒里热
D.上寒下热

【答案】 A
44、在国有土地上房屋征收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响。这一估价假设属于（ ）。
A.未定事项假设
B.背离事实假设
C.不相一致假设
D.依据不足假设

【答案】 B
45、按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为（ ）。
A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%
D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%

【答案】 D
46、 头痛、项强、鼻塞、咽痒、咳嗽的病邪是
A.热
B.寒
C.风
D.火

【答案】 C
47、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（ ）。
A.逐渐降低
B.逐渐升高
C.可视为基本不变
D.为零

【答案】 C
48、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限为（ ）年。
A.10.0
B.12.5
C.13.5
D.40.0

【答案】 C
49、下列不属于对房地产估价的需要的是（ ）。
A.办理出国移民提供财产证明需要的估价
B.在房地产征收、拍卖时不需要进行估价
C.对各种涉及房地产的违法、违纪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量
D.国有建设用地使用权期间届满需要的估价

【答案】 B
50、根据疾病传变规律，先安未受邪之地，肾实证病应安
A.脾
B.心
C.肾
D.肺

【答案】 B
51、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为( )元/m2。
A.1667
B.1765
C.1875
D.2000

【答案】 D
52、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（ ）。
A.土地总价
B.土地单价
C.楼面地价
D.商品房价格

【答案】 C
53、气血运行的主要通道是
A.十二经脉
B.奇经八脉
C.十二经别
D.十五别络

【答案】 A
54、直线法求取建筑物折旧时，从粗到细来进行划分的是（ ）。
A.综合折旧法→分类折旧加总法→个别折旧加总法
B.分类折旧加总法→个别折旧加总法→综合折旧法
C.个别折旧加总法→分类折旧加总法→综合折旧法
D.综合折旧法→个别折旧加总法→分类折旧加总法

【答案】 A
55、某房地产正常年收益为5000万元，当前银行利率为6%，购买年为8年，房地产价格应为( )元。
A.32000
B.40000
C.48000
D.83333

【答案】 B
56、价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且( )的一种分配方式。
A.应急物品
B.一般物品
C.特殊商品
D.稀缺物品

【答案】 D
57、某建筑物的建筑面积为120m2，该建筑物的有效年龄为8年，年折旧额为1800元，其重置成本为800元/m2，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。
A.15%
B.44%
C.56%
D.85%

【答案】 D
58、将一办公楼的旧电梯更换为功能先进的新电梯，需要2万元的拆除费用，可回收残值3万元，安装新电梯需要120万元，比在建造同类办公楼时随同安装新电梯多花20万元。该旧办公楼的重建成本为2050万元，旧电梯的重置成本为50万元，已提折旧40万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（ ）。
A.2011
B.2021
C.29
D.2030

【答案】 B
59、在静态分析法中，投资利息和（ ）都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。
A.投资利润
B.开发利润
C.投资收益
D.销售税

【答案】 B
60、政府因公共利益的需要征用、征收企业房屋，给予的补偿不包括（ ）。
A.使用上的补偿
B.被征用房地产损毁后的价值的补偿
C.被征用房地产损毁前后的价值之差
D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿

【答案】 B
61、除了耕地占用税和（ ）因按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。
A.房产税
B.土地增值税
C.城镇土地使用税
D.契税

【答案】 C
62、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（ ）。
A.假定建筑结构是安全的
B.肯定建筑物是安全的
C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定
D.说明建筑结构安全难以确定

【答案】 A
63、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（ ）。
A.同处于一个行政规划区
B.同处在同一供求范围内的类似地区
C.同处于一个相对稳定的环境
D.同处于公平竞争的地区

【答案】 B
64、某套200m2、单价4000元/m2的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（ ）万元。
A.71.84
B.74.47
C.75.23
D.80.00

【答案】 B
65、某在建工程规划建筑面积为12400m2，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为（ ）万元。
A.2281.83
B.2474.60
C.3798.30
D.4119.18

【答案】 C
66、路线价法主要适用于( )。
A.城市街道两侧商业用地的估价
B.旧建筑物的估价
C.新建筑物的估价
D.拆迁房屋的估价

【答案】 A
67、成本法中一般不计息的项目是（ ）。
A.管理费用
B.销售费用
C.开发成本
D.销售税费

【答案】 D
68、房地产区位是指该房地产与（ ）在空间方位和距离上的关系。
A.某一事物
B.某房地产
C.其他房地产或事物
D.各种事物

【答案】 C
69、折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数，应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的（ ），它体现了资金的利率和开发利润两部分。
A.平均报酬率
B.利润率
C.回报率
D.报酬率

【答案】 A
70、由土地净收益求取土地价值时，土地价值等于土地净收益与（ ）的比值。
A.综合资本化率
B.土地资本化率
C.报酬率
D.建筑物资本化率

【答案】 B
71、某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000m2，规划容积率为1.2，楼面地价为1500元/m2。后经规划调整，其容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为（ ）万元。
A.375
B.450
C.500
D.600

【答案】 D
72、在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（ ）。
A.取得待开发房地产的时间
B.开发期间的某个时间
C.开发完成后的时间
D.开发完成之后的某个时间

【答案】 B
73、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（ ）。
A.有效经过年数等于实际经过年数
B.有效经过年数短于实际经过年数
C.有效经过年数长于实际经过年数
D.有效经过年数可能短于或长于实际经过年数

【答案】 D
74、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（ ）万元。
A.2500
B.3000
C.3500
D.4000

【答案】 B
75、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（ ）。
A.建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区
B.建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外
C.建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区
D.建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区

【答案】 D
76、影响某套住房价格的实物因素不包括（ ）。
A.装修
B.户型
C.层高
D.楼层

【答案】 D
77、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（ ）。
A.有效经过年数等于实际经过年数
B.有效经过年数短于实际经过年数
C.有效经过年数长于实际经过年数
D.有效经过年数可能短于或长于实际经过年数

【答案】 D
78、相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（ ）。
A.异质性
B.排他性
C.替代性
D.互补性

【答案】 C
79、房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（ ）的特性。
A.不可移性
B.独一无二
C.相互影响
D.用途多样

【答案】 C
80、下列关于路线价法的表述中，不正确的是( )。
A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理
B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

【答案】 D
81、下列关于血热的叙述不正确的是
A.表现为刺痛，痛有定处，得温而不减
B.为血分有热，血行加速的病理状态
C.病因为邪热人血或五志过极化火
D.病机主要以实为主

【答案】 A
82、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为（ ）万元。
A.85.45
B.87.16
C.88.50
D.88.90

【答案】 B
83、用成本法估价房地产时，房屋现值为（ ）。
A.房屋重置成本－房屋年折旧额
B.房屋重置成本×房屋成新度
C.房屋重置成本－年折旧额×耐用年限
D.房屋重置成本－年折旧额×尚可使用年限

【答案】 B
84、路线价法的临街深度价格修正率没有（ ）。
A.复合深度价格修正率
B.单独深度价格修正率
C.平均深度价格修正率
D.累计深度价格修正率

【答案】 A
85、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（ ）。
A.国内生产总值
B.居民消费价格指数
C.汇率波动
D.税收减免

【答案】 D
86、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（ ）的房地产状况。
A.价值时点
B.收集该可比实例时
C.进行房地产状况修正时
D.成交价格所反映

【答案】 D
87、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（ ）元/m2。
A.3275
B.3287
C.3402
D.41375

【答案】 C
88、拍卖保留价由人民法院参照（ ）确定。
A.应价
B.评估价
C.成交价
D.起拍价

【答案】 B
89、 面白，肢冷，胃脘冷痛，痛势暴急，遇寒加剧，舌苔白润，脉弦紧的病机是
A.阴偏胜
B.亡阳
C.阳偏衰
D.阴阳格拒

【答案】 A
90、收益法是以( )为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
A.均衡原理
B.替代原理
C.预期原理
D.未来趋势原理

【答案】 C
91、“入上齿中”的经络是
A.手阳明大肠经
B.足阳明胃经
C.手太阳小肠经
D.足太阳膀胱经

【答案】 B
92、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于( )不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。
A.区域规划
B.临街状况
C.周围环境
D.地形地势

【答案】 B
93、房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（ ）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。
A.委托人
B.估价报告预期使用者
C.管理部门
D.中立

【答案】 D
94、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（ ）。
A.估算后续开发经营期
B.估算后续开发的各项支出、收入
C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生
D.估算开发期中的利息和利润

【答案】 D
95、投资者评估的房地产的投资价值（ ）该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。
A.小于
B.大于
C.小于或等于
D.大于或等于

【答案】 D
96、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（ ）。
A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价
B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估
C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价
D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价

【答案】 D
97、（　）是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。
A.收租损失
B.运营费用
C.折旧
D.财务损耗

【答案】 A
98、某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为( )万元。
A.93.75
B.115
C.293.75
D.315

【答案】 D
99、某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元（建设期内均匀投入）。建设期为1年，建成后可全部租出，每年可获得净利润600万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为10%，则可支付的土地租金为（ ）万元/年。
A.146
B.105
C.144
D.227

【答案】 C
100、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日算起），计划开发期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，报酬率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（ ）万元。
A.3939.61
B.4433.88
C.4768.50
D.5652.09

【答案】 C
101、为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的( )。
A.估价细则
B.估价原则
C.估价准则
D.估价程序

【答案】 D
102、房地产估价（ ）的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。
A.假设开发法
B.长期趋势法
C.成本法
D.收益法

【答案】 B
103、某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为 ( )万元。
A.1200
B.1150
C.1100
D.1050

【答案】 D
104、一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格______；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格______。（ ）
A.下降；下降
B.下降；上升
C.上升；下降
D.上升；上升

【答案】 C
105、在指数修匀法中，Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）中的a的取值范围应当是（ ）。
A.a≤18
B.0≤a≤1
C.a≤0
D.0≤a＜1

【答案】 B
106、生产资料是由
A.劳动者和劳动对象构成的
B.劳动对象和劳动资料构成的
C.劳动者和劳动资料构成的
D.劳动者、劳动对象、劳动资料构成的

【答案】 B
107、某住宅建筑面积为160m2，土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000/m2和3500元/m2。目前，该房屋门窗、墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元。若土地报酬率为6%，则该住宅成本价格为（ ）万元。
A.115.91
B.117.00
C.134.91
D.136.00

【答案】 B
108、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于( )年。
A.15
B.16
C.17
D.30

【答案】 B
109、预计某宗房地产未来第一年的净收益为28万元，预计此后每年的净收益会在上年的基础上增加1万元，收益期限为无限年，该类房地产的报酬率为9%，则该房地产的收益价格为( )万元。
A.311
B.435
C.322
D.200

【答案】 B
110、关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（ ）。
A.确定估价时点在先，得出评估价值在后
B.得出评估价值在先，确定估价时点在后
C.确定估价时点与得出评估价值应同时进行
D.确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以

【答案】 A
111、痨病肺肾阴虚之咳嗽，治以滋养肺肾，属于
A.缓则治本
B.急则治标
C.标本兼治
D.未病先防

【答案】 A
112、市场状况修正实际上是房地产市场状况修正，经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在（ ）。
A.价值时点的价格
B.正常情况下的价格
C.客观情况下的价格
D.现实情况下的价格

【答案】 A
113、报酬率又称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率和内部收益率（ ）的比率。
A.同价值
B.同收益
C.同性质
D.同类型

【答案】 C
114、马克思的地租理论不包括（　）。
A.级差地租
B.剩余地租
C.垄断地租
D.绝对地租

【答案】 B
115、比较法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则可比实例相对于估价对象状况下的得分为（ ）。
A.105
B.97
C.98
D.103

【答案】 B
116、下列对报酬资本化的相关表述正确的是（ ）。
A.报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期中
B.报酬资本化公式中估价对象对未来各期的净运营收益可以每期不变，也可以按一定规律变动
C.报酬资本化公式中的未来各期的净运营收益、报酬率、持有期单位可以不同，计算结果后再相互转化
D.在实际估价时，报酬率可以根据实际情况的变化而变化

【答案】 B
117、签订了书面估价委托合同之后，应当至少明确（ ）能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人。
A.一名
B.两名
C.两名以上
D.无明确规定

【答案】 A
118、在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如（ ）。
A.出让土地使用权上的房地产抵押估价
B.商品房售价
C.划拨土地使用权上的房屋征收作补偿
D.房屋火灾保险

【答案】 D
119、折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数，应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的（ ），它体现了资金的利率和开发利润两部分。
A.平均报酬率
B.利润率
C.回报率
D.报酬率

【答案】 A
120、房地产估价委托合同的内容可以不包括（ ）。
A.估价服务费
B.估价目的
C.估价委托书
D.委托人的协助义务

【答案】 C
121、在成本法求取折旧中，采用( )更符合实际情况。
A.有效经过年数
B.实际经过年数
C.剩余经过年数
D.自然经过年数

【答案】 A
122、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（ ）。
A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B.市场上能找到充分房地产历史价格资料
C.房地产在过去无明显的季节变动
D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

【答案】 A
123、 参与津液的输布，不参与津液排泄的是
A.脾
B.胃
C.肾
D.肝

【答案】 D
124、当成本法求得的价值（ ）市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。
A.低于
B.高于
C.等于
D.无法确定

【答案】 B
125、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有10层，且建筑基底总面积为 600m2，建筑用地面积为1000m2，则建筑容积率为( )。
A.60
B.6
C.10
D.60%

【答案】 B
126、某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元＝6.82元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%，则其2010年10月25日的价格为（　）元人民币。2010年10月25日的汇率为1美元＝6.67元人民币。
A.6376
B.6408
C