2019-2025年房地产估价师之估价原理与方法综合练习试卷B卷附答案.docx

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2019-2025年房地产估价师之估价原理与方法综合练习试卷B卷附答案单选题（共600题） 1、现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（　）。 A.市场价值 B.花费的成本 C.效用 D.投资价值【答案】 C 2、求取建筑物重新构建成本的建筑安装工程费的具体方法不包括（）。 A.单位比较法 B.分部分项法 C.造价分析法 D.指数调整法【答案】 C 3、在房地产价格存在泡沫的情况下，如果是房地产抵押估价，因要遵循谨慎原则，则估价结果不宜采用（）的测算结果。 A.收益法 B.成本法 C.比较法 D.假设开发法【答案】 C 4、某宗估价对象为一宗土地面积100亩，则选取的可比实例规模一般应在（）。 A.50亩 B.210亩 C.40亩 D.300亩【答案】 A 5、估价上的折旧注重的是（）。 A.原始取得价值的减价调整 B.原始取得价值的摊销与回收 C.重置价值的摊销与回收 D.价值的减价调整【答案】 D 6、假设某类住宅价格从3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为( )。 A.-1.33 B.-0.66 C.0.66 D.1.53 【答案】 D 7、某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（　）元/m2。 A.25930 B.32980 C.30980 D.29980 【答案】 A 8、价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且( )的一种分配方式。 A.应急物品 B.一般物品 C.特殊商品 D.稀缺物品【答案】 D 9、十二经别的主要功能是 A.加强相互表里的两条经脉在深部的联系 B.加强足三阴经、足三阳经与心脏的联系 C.扩大十二经脉的主治范围 D.加强十二经脉对头面的联系【答案】 A 10、分布于下肢外侧前缘的经脉是 A.足阳明胃经 B.足少阳胆经 C.足太阳膀胱经 D.足少阴肾经【答案】 A 11、在运用多元回归分析法进行房地产估价时，其中的自变量和因变量分别为（）。 A.房地产价值或价格；影响房地产价值或价格的若干因素 B.影响房地产价值或价格的若干因素；房地产价值或价格 C.所有被估价房地产价值或价格；影响房地产价值或价格的若干因素 D.影响房地产成交价格的若干因素；各宗被估价房地产价值或价格【答案】 B 12、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是（）。 A.建筑密度大小 B.房型设计 C.临路状况 D.公共配套设施情况【答案】 B 13、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。 A.签订估价委托合同之日 B.发放抵押贷款之日 C.完成估价对象实地查勘之日 D.未来处置抵押房地产之日【答案】 C 14、从买方的角度来看，成本法的理论依据是（），即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。 A.对照原理 B.替代原理 C.比较原理 D.最高价格原理【答案】 B 15、建立价格可比基础中，统一付款方式是指（）。 A.统一以人民币表示 B.统一用建筑面积 C.统一采用单价 D.统一折算为成交时点一次付清【答案】 D 16、下列叙述反映“阳阳偏盛”的是 A.“重寒则热，重热则寒” B.“阳虚则外寒，阴虚则内热” C.“阴胜则阳病，阳胜则阴病” D.“阴阳离决，精气乃绝” 【答案】 C 17、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和 6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是( )元/m2。 A.-100 B.50 C.50 D.100 【答案】 B 18、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。 A.548.19 B.558.15 C.567.39 D.675.40 【答案】 C 19、脾气不濡，胃气乃厚可因 A.多食苦 B.多食辛 C.多食甘【答案】 B 20、为评估某宗房地产2013年10月的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2013年4月末，该类房地产自2013年1月至2013年6月末每月价格递增1%，2013年6月末至2013年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。则该可比实例在2013年10月末的价格为（）元/m2。 A.3018 B.3020 C.3144 D.3050 【答案】 B 21、交易情况修正的方法不包括（　）。 A.总价修正 B.单价修正 C.分离修正 D.百分比修正【答案】 C 22、甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为70万元，乙宗地价值为50万元。合并后的房地产价值为150万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（　）万元。 A.70 B.80 C.90 D.100 【答案】 C 23、某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为（）万元。 A.2651.52 B.2667.75 C.2705.63 D.2771.49 【答案】 A 24、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的（）的款额后，抵押权人方可优先受偿。 A.税金 B.拍卖费用 C.土地使用权出让金 D.土地使用成本【答案】 C 25、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（　）万元。 A.2400 B.2410 C.2490 D.2500 【答案】 A 26、有一处住房，以维持现状为前提，经专业估价为20万元。如果以更新改造为前提，专业估价为25万元。如果改造为商店，以改变用途为前提，专业估价为40万元。如果以重新开发为前提，专业估价为30万元，则这所住房的价值应该为（）。 A.20万元 B.25万元 C.40万元 D.30万元【答案】 C 27、“三通一平”一般是指某区域具备了（）等设施以及场地平整。 A.水通、气通、电通 B.路通、水通、电通 C.路通、水通、气通 D.路通、电通、气通【答案】 B 28、张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（）万元。 A.42.64 B.55.40 C.56.24 D.68.04 【答案】 C 29、 “( )则心系急，肺布叶举，而上焦不通，营卫不散，热气在中，故气消矣。” A.忧 B.思 C.悲 D.恐【答案】 C 30、《物权法》规定，（）可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。所以也可称其为空间利用权或空间权。 A.宅基地使用权 B.土地承包经营权 C.建设用地使用权 D.土地租赁权【答案】 C 31、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。 A.高层建筑地价分摊 B.房地产投资价值评估 C.因环境污染导致的房地产价值减损评估 D.城市房屋拆迁中的停业损失评估【答案】 B 32、在房屋征收中，评估期房的价值应以（）为准。 A.与被征收房屋价值评估时点一致 B.房屋的实际状况 C.评估人员的专业判断 D.评估人员的现场勘察结果【答案】 A 33、成本法中一般不计息的项目是（　）。 A.土地成本 B.销售费用 C.建设成本 D.销售税费【答案】 D 34、采用百分比法进行交易情况修正时，交易情况修正系数应以（　）为基准来确定。 A.成交价格 B.账面价格 C.正常价格 D.期望价格【答案】 C 35、“肾者，胃之关也”，是指 A.肾藏精 B.肾主水 C.肾主纳气 D.肾主生殖【答案】 B 36、在房地产权利中，属于用益物权的是（）。 A.自物权 B.地役权 C.抵押权 D.租赁权【答案】 B 37、某种房地产的（），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。 A.替代品 B.互补品 C.附属品 D.配套品【答案】 B 38、“气之根”是 A.心 B.肝 C.肺 D.肾【答案】 D 39、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（）进行估价。 A.维持现状前提 B.更新改造前提 C.改变用途前提 D.重新开发前提【答案】 D 40、下列哪项不属于三因制宜中的“因人制宜” A.老人多虚，治宜补法，实邪须攻，应兼顾扶正老年慎泻 B.小儿多伤食或寒温不调，慎用补法，勿投峻剂，药量宜轻少年慎补 C.妇女宜注意经带胎产等疾患 D.春夏人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温【答案】 D 41、销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由（）的税费。 A.卖方和买方双方缴纳的 B.卖方独立承担和缴纳的 C.买方缴纳的 D.买卖双方协议承担和缴纳的【答案】 B 42、在卖方市场下，成交价格会偏向买方（）。 A.最低卖价 B.最高买价 C.最低买价 D.最高卖价【答案】 B 43、某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为( )万元。 A.523.45 B.593.75 C.643.75 D.1000 【答案】 C 44、不属于房地产状况调整的内容是（）。 A.经济状况调整 B.区位状况调整 C.实物状况调整 D.权益状况调整【答案】 A 45、某地区房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120m2，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为（）元/m2。 A.2427.18 B.2500.00 C.2575.00 D.2659.57 【答案】 D 46、下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。 A.用途专业的房地产 B.价值较大的房地产 C.独立使用的房地产 D.不可分割的房地产【答案】 C 47、运用基准地价修正法进行市场状况调整时，是将基准地价调整为（）的价值。 A.基准日期 B.价值时点 C.估价时点 D.估价报告出具日期【答案】 B 48、某估价机构于2018年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为2018年6月15日。因估价结果有争议，2018年8月15日进行复估，则复估的价值时点为（）。 A.2018年6月15日 B.2018年8月15日 C.签订估价委托合同之日 D.估价人员与委托人商定的某日【答案】 A 49、成本利润率的计算公式是( )。 A.开发利润÷(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用) B.开发利润÷(土地取得成本+开发成本) C.开发利润÷(土地取得成本+开发成本+投资费用) D.开发利润÷开发完成后的房地产价值【答案】 A 50、当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时，应以（）为前提进行估价。 A.维持现状 B.更新改造 C.改变用途 D.重新开发【答案】 A 51、在评估投资价值时，折现率是（）。 A.社会一般的收益率 B.收益法中的资本化率 C.投资者要求的满意收益率 D.投资者要求的最低收益率【答案】 D 52、下列哪项不属于缓则治本 A.痨病肺肾阴虚之咳嗽，应滋养肺肾 B.气虚自汗，应补气 C.新感已愈而转治宿疾 D.大出血的病人，应紧急止血【答案】 D 53、某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为（）万元。 A.250 B.1000 C.2500 D.3000 【答案】 C 54、下列关于房地产职业道德的主要内容的说法中，不正确的是（）。 A.房地产估价师和房地产估价机构应积极接受与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务 B.房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务 C.房地产估价师应对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查 D.房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务【答案】 A 55、分布于下肢外侧前缘的经脉是 A.足阳明胃经 B.足少阳胆经 C.足太阳膀胱经 D.足少阴肾经【答案】 A 56、关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（）。 A.确定估价时点在先，得出评估价值在后 B.得出评估价值在先，确定估价时点在后 C.确定估价时点与得出评估价值应同时进行 D.确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以【答案】 A 57、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（）。 A.空置率偏小 B.运营费用偏大 C.收益期限偏短 D.报酬率偏高【答案】 A 58、土地具有（），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。 A.不可损耗性 B.不可毁灭性 C.保值增值性 D.寿命长久性【答案】 B 59、价值时点实质上是由（）决定的。 A.估价委托人 B.估价方法 C.估价目的 D.估价对象【答案】 C 60、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正调整后的价格为（）元/m2。 A.3673.20 B.3673.68 C.3790.43 D.3792.93 【答案】 B 61、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（　）万元。 A.201.89 B.186.79 C.191.51 D.197.17 【答案】 C 62、房地产权益以（）为基础。 A.房地产权利以外因素的限制情况 B.其他房地产权利的限制情况 C.额外的利益或好处 D.房地产权利【答案】 D 63、估价上的折旧注重的是（　）。 A.原始取得价值的减价修正 B.资产市场价值的真实减损 C.重置价值的摊销与回收 D.原始取得价值的摊销与回收【答案】 B 64、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2。首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格为5000元/m2，建筑面积为120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格为4700元/m2，建筑面积为90m2，成交时一次付清；丁成交价格为4760元/m2，建筑面积为110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（）。 A.甲＞乙＞丙＞丁 B.乙＞丁＞甲＞丙 C.乙＞丙＞甲＞丁 D.丙＞乙＞丁＞甲【答案】 C 65、关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。 A.净收益包括有形收益和无形收益 B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费 C.通常只有客观收益才能作为估价依据 D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值【答案】 B 66、在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（）。 A.取得待开发房地产的时间 B.开发期间的某个时间 C.开发完成后的时间 D.开发完成之后的某个时间【答案】 B 67、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（）。 A.在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间 B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间 C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间 D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间【答案】 D 68、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。 A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B.市场上能找到充分房地产历史价格资料 C.房地产在过去无明显的季节变动 D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格【答案】 A 69、在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常价值时点为______，估价对象为______状况下的情形。（） A.现在，过去 B.现在，现在 C.过去，现在 D.将来，现在【答案】 A 70、路线价法与一般的比较法主要的不同点不包括（）。 A.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“房地产状况调整”和“市场状况调整”，仅进行“交易情况修正” B.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整” C.先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”，而不是先分别对每个“可比实例价格”进行修正和调整，然后再进行综合 D.利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多“估价对象”即街道两侧的所有土地的价值，而不是仅评估出一个估价对象的价值【答案】 A 71、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中位置因素的是（）。 A.朝向 B.楼层 C.方位 D.交通条件【答案】 D 72、征地管理费，是由用地单位在（）的基础上按一定比例支付的管理费用。 A.农业人口总数 B.农业人均占有耕地数量 C.农业前三年的生产总额 D.征地费总额【答案】 D 73、运用假设开发法估价，对于资金的时间价值（）。 A.不必考虑 B.根据实际情况而定 C.必须考虑 D.无法确定【答案】 C 74、根据房地产估价要素估价当事人的内容，估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指（）。 A.估价报告使用人 B.估价对象权利人 C.估价利害关系人 D.估价委托人【答案】 C 75、如果房地产拥有者惜售，则成交价格通常会（）正常市场价格。 A.低于 B.等于 C.高于 D.无法确定【答案】 C 76、男子肾气衰，发堕齿槁是 A.四七 B.三七 C.三八 D.五八【答案】 D 77、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )。 A.甲土地 B.乙土地 C.丙土地 D.甲、乙两宗土地任选其一【答案】 D 78、某幢写字楼，建筑物重新购建成本为2000万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置成本为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（）万元。 A.400 B.628 C.656 D.700 【答案】 B 79、正常成交价格的形成条件不包括（　）。 A.公开市场 B.交易对象本身具备市场性 C.较短的期间完成交易 D.买者和卖者都具有完全信息【答案】 C 80、相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）。 A.易受限制 B.独一无二 C.相互影响 D.不可移动【答案】 C 81、路线价法特别适用于对( )进行估价。 A.单宗土地 B.大量土地 C.部分土地 D.待开发土地【答案】 B 82、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（）进行评估。 A.比较法 B.收益法 C.成本法 D.推测法【答案】 A 83、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是（）。 A.房地产转让估价应评估出租人权益价值 B.续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C.房屋征收估价应评估完全产权价值 D.房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值【答案】 D 84、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于( )元/m2。 A.3816 B.3899 C.4087 D.4920 【答案】 D 85、某房地产的重建成本为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为9％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（　）万元。 A.1838.00 B.1843.55 C.1845.87 D.1850.00 【答案】 B 86、头痛、项强、鼻塞、咽痒、咳嗽的病邪是 A.热 B.寒 C.风 D.火【答案】 C 87、下列关于血热的叙述不正确的是 A.表现为刺痛，痛有定处，得温而不减 B.为血分有热，血行加速的病理状态 C.病因为邪热人血或五志过极化火 D.病机主要以实为主【答案】 A 88、消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的（）。 A.收入水平 B.偏好 C.对未来的期望 D.其他【答案】 B 89、在城市房屋征收中，征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以（）为准。 A.征收人与被征收人在征收安置补偿协议中的约定 B.征收人与被征收人的口头约定 C.被征收人的要求 D.征收人的要求【答案】 A 90、出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是（）。 A.成本法 B.长期趋势法 C.收益法 D.假设开发法【答案】 C 91、在建工程一般不适用于（）估价。 A.成本法 B.市场法 C.收益法 D.假设开发法【答案】 B 92、某旧住宅的重置成本为40万元，门窗、墙面、地面等破损引起的物质折旧为3万元，户型设计不好、没有独用卫生间、燃气和共用电视天线引起的功能折旧为6万元，位于城市衰落地区引起的外部折旧为4万元。该旧住宅的折旧总额是（）万元。 A.9 B.13 C.10 D.7 【答案】 B 93、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%；在5～20层时，每增高一层，投资利润率上升0.18%；而在20～30层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。那么，（）层应该是这座大楼的经济高度。 A.5 B.20 C.30 D.31 【答案】 B 94、在评估投资价值时，折现率是（）。 A.社会一般的收益率 B.收益法中的资本化率 C.投资者要求的满意收益率 D.投资者要求的最低收益率【答案】 D 95、将房地产称为物业的国家或地区是（）。 A.法国 B.意大利 C.日本 D.中国香港【答案】 D 96、某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（　）。 A.17.13% B.18.30% C.18.61% D.21.47% 【答案】 B 97、估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间点不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时间点即是（）。 A.估价目的 B.估价权益 C.估价区位 D.估价时点【答案】 D 98、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是( )。 A.房地产投机 B.物价变动 C.财政收支状况 D.居民收入水平【答案】 A 99、某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（）万元。 A.500 B.750 C.800 D.1000 【答案】 C 100、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。 A.征用期间导致房屋毁损的价值损失 B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C.征用期间租赁经营损失 D.征用期间市场上类似房地产的增值差价【答案】 D 101、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或服务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。 A.货币支付 B.价值 C.现象 D.本质【答案】 C 102、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（　）元/m2。 A.310.61 B.321.60 C.477.86 D.494.77 【答案】 C 103、一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（）以上的不宜采用。 A.一年半 B.半年 C.一年 D.两年【答案】 C 104、某房地产的重建成本为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为9％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（　）万元。 A.1838.00 B.1843.55 C.1845.87 D.1850.00 【答案】 B 105、商品经济是 A.以自给自足为特征的经济形式 B.为他人而生产的经济形式 C.直接以交换为目的的经济形式 D.存在于一切社会的经济形式【答案】 C 106、房地产估价职业道德是指房地产估价师和房地产估价机构在从事房地产估价这种职业时，应遵循的（）规范。 A.法律 B.道德和行业行为 C.行业 D.房地产业行为【答案】 B 107、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（）进行估价。 A.维持现状前提 B.更新改造前提 C.改变用途前提 D.重新开发前提【答案】 D 108、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体。 A.实体、权益、区位 B.实物、权益、区位 C.实物、权利、位置 D.实物、权益、位置【答案】 B 109、如果一个人用不着做更大的努力就可以完成比别人多的工作，他的收入也会超过其他人，这种超额的收入也被视为（）。 A.剩余物现象 B.地租现象 C.高工资现象 D.纯粹的剩余物现象【答案】 B 110、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。 A.建筑技术 B.土地权利设置 C.相邻关系 D.土地使用管制【答案】 D 111、在房地产权利中，属于用益物权的是（）。 A.自物权 B.地役权 C.抵押权 D.租赁权【答案】 B 112、下列对报酬资本化的相关表述正确的是（）。 A.报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期中 B.报酬资本化公式中估价对象对未来各期的净运营收益可以每期不变，也可以按一定规律变动 C.报酬资本化公式中的未来各期的净运营收益、报酬率、持有期单位可以不同，计算结果后再相互转化 D.在实际估价时，报酬率可以根据实际情况的变化而变化【答案】 B 113、下列哪项不属于气机失调 A.气滞 B.气逆 C.气脱 D.气虚【答案】 D 114、一般的无形资产主要是权益的价值。下列选项中，不属于无形资产的是（　）。 A.专利权 B.专有技术 C.商标权 D.房地产【答案】 D 115、一般物品的价格是（）的外在表现。 A.劳动 B.价值 C.利息 D.地租【答案】 B 116、下列哪项不是胃的生理特性 A.主通降 B.喜燥恶湿 C.胃宜降则和 D.喜润恶燥【答案】 B 117、某年1月30日购买某房地产的价格为1000美元/m2，首付款为20%，余款半年末一次性支付，月利率为0.6%。当年，该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨1%，人民币兑美元的汇率1月30日为6.59∶1，9月30日为6.46∶1。下列关于该房地产价格的说法，不正确的是（）。 A.该房地产的名义交易价格为人民币6590元/m2 B.该房地产的实际交易价格为人民币6404元/m2 C.该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元/m2 D.该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1% 【答案】 D 118、“分主一身左右之阴阳”的经脉是 A.督脉 B.任脉 C.阴、阳跷脉 D.阴、阳维脉【答案】 C 119、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（）。 A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值 B.各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称 C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致 D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值【答案】 D 120、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（）。 A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值 B.各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称 C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致 D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值【答案】 D 121、下列哪项不是十二经别的生理功能 A.加强了十二经脉中相为表里的两条经脉在体内的联系 B.加强了体表与体内、四肢与躯干的向心性联系 C.加强了十二经脉对四肢的联系 D.加强了足三阴、足三阳经脉与心脏的联系【答案】 C 122、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（）万元。 A.690.40 B.8284.79 C.8720.83 D.9746.81 【答案】 B 123、三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务是（）。 A.在建工程抵押估价业务 B.公司上市估价 C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务 D.司法鉴定估价【答案】 A 124、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（）。 A.物质折旧 B.功能折旧 C.经济折旧 D.会计折旧【答案】 C 125、关于比较法的说法，错误的是（）。

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