苏州房地产市场年报文档.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,目录丨,CONTACT,整体房地产市场分析,2018,年苏州市场预判,细分物业市场分析,1,2,3,整体房地产市场分析,1,PART,没有加码,限购、,限贷,限,签、限价,稳,字当先,土地市场,/,年度走势,2017,苏州土拍宅地成交建面下滑，与商品住宅成交面积差距缩小，土地楼板价下跌，土地成交溢价率下跌至近五年最低，上涨势头控制住。,0.81,2016,年成交地宅比,0.75,2017,年成交地宅比,2016,年土拍溢价率,102%,2017,年土拍溢价率,23%,溢价率,38%,32%,72%,102%,23%,土地市场,/,土拍走势,成交楼板价：,15160,元,/,溢价率：,34.7%,现房率：,86.7%,2017,年,1-10,月（,282,万方）,成交楼板价：,18149,元,/,溢价率：,152%,2016,年,1-8,月（,298,万方）,成交楼板价：,15012,元,/,溢价率：,74.7%,现房率：,48%,2016,年,9-12,月（,344,万方）,成交楼板价：,11394,元,/,溢价率：,2.1%,现房率：,12.5%,2017,年,11-12,月（,110,万方）,2016,年,8,月，苏州出台新十五条实施现房销售政策,2017,年,10,月，十九大召开，坚持房子是用来住的不是用来炒的，持续严厉的调控政策,2017,年，全国各地调控政策持续加码,房热带动地热,地王频出,土拍热度微降,溢价率仍高,房冷地热,现房率提高,房冷地冷,土拍首度降温,新进房企入苏,土地市场,/,现房率及拿地房企,深耕房企补仓,2017,年整体现房率约,71%,，地市火热，主要缘于深耕房企持续补仓，同时战略布局苏州新进房企仍达,10,家，不输,2017,年。,现房销售地块,非现房销售地块,现房销售率：,71,%,土地市场,/,土地市场支撑点,苏州人口及经济指标均处于全国前列，并且持续增长，整体宏观市场呈现乐观积极态势,漂亮的宏观市场数据吸引外来房企持续入苏，截止目前销售金额,50,强房企,34,家布局苏州。,商品房市场,/,同比变化,2017,年苏州商品房成交全面下滑，商品住宅市场受政策影响下跌严重，其中别墅产品成交量同比降幅最大，类住宅的酒店式公寓产品亦下滑明显，办公成交量相对稳定。,全线,下滑,商品房物业形态,2017,年,2016,年,环比,普通住宅,（万方）,421,608,-30.79%,别墅,（万方）,104,184,-43.53%,酒店式公寓,（万方67,97,-30.94%,商业,（万方）,39,62,-36.15%,办公,（万方）,25.8,25.9,-0.15%,苏州楼市同比情况,备注：统计时间均为,1.1-12.31,房企,/,排名,苏州主城区,企业销售金额,排名,TOP10,（权益）,排名,2016,年,排名,2017,年,房企,成交金额（亿元）,市场份额,房企,成交金额（亿元）,市场份额,1,旭辉,108.86,5.8%,1,旭辉,79.36,5.89%,2,苏高新,96.38,5.2%,2,万科,66.29,4.92%,3,中海,67.92,3.6%,3,苏高新,50.82,3.77%,4,万科,60.14,3.2%,4阳光城,48.17,3.57%,5,融创,54.99,2.9%,5,路劲,37.06,2.75%,6,九龙仓,47.93,2.6%,6,融创,36.53,2.71%,7,中新,36.64,2.0%,7,中锐,35.60,2.64%,8,中航,33.38,1.8%,8,招商,35.51,2.63%,9,招商,33.34,1.8%,9,建发,33.35,2.47%,10,正荣,33.09,1.8%,10,新城,32.88,2.44%,小计,/,572.66,30.7%,小计,/,455.56,33.8%,市区,/,1867.34,100%,市区,/,1348.13,100.0%,2017,年前十房企销售金额同比明显下滑，但市场集中度,小幅,提升。,30.7%,2016,年,十强房企市场份额,33.8%,2017,年,十强房企市场份额,房企,/,排名,苏州主城区,企业销售金额,排名,TOP10,（流量）,排名,2017,年,房企,成交金额（亿元）,成交面积（万方）,1,旭辉,97.41,44.58,2,万科,92.49,47.76,3,苏高新,60.64,28.76,4,中新,49.74,24.54,5,新城,47.80,30.78,6,阳光城,47.77,27.92,7,招商,46.06,18.06,8,中海,39.91,21.97,9,路劲,37.06,12.86,10,融创,3647,13.32,小计,/,555.35,270.55,2017,年前十房企市场流量总额,555.35,亿元，流量成交面积,270.55,万方，规模房企合作开发成常态。,555,亿元,2017,年,十强房企流量总额,细分物业市场分析,2,PART,商品住宅,/,年度走势,2017,年苏州商品住宅成交,525,万方，月均成交,44,万方，创近,5,年新低。,万,元,/,37%,830,万,2013-2016,年年均成交,525,万,2017,年成交,2017,成交较年均,34%,2017,成交较,2016,商品住宅,/,月度走势,在严厉调控下，,2016,年,10,月市场进入观望；,17,年,3,月受限价因素影响，部分楼盘性价比攀升，这些楼盘的热销带动市场小幅回暖；,7,月以来受利率上涨、市场观望情绪提升影响，市场二次收缩，年底翘尾。,万方,元,/,热销期,观望期,回暖期,市场二次收缩,76.2,万方,/,月,31,万方,/,月,50.4,万方,/,月,46,万方,/,月,利率上浮,商品住宅,/,区域成交结构,从成交热力图可以看出，吴中、相城是市场供求主力，但从供求上可以看出，园区、姑苏、新区供小于求，市场更为稳健；从成交热力图上可以看出，刚需新兴板块和核心改善外溢板块是这轮成交的热点,太湖新城,尹山湖,甪直,唯亭,湖东：路劲澜山澜,大狮山,木渎,高铁新城,阳澄湖板块,元和,浒墅关科技城,太湖度假区,东山,漕湖,区域,园区,姑苏区,新区,吴中区,相城区,全市,成交量,-41%,-50%,-49%,-34%,-3%,-34%,成交价,18%,11%,13%,10%,18%,10%,表：各区域量价环比变化,主流型面积段,90-144,较为集中，且呈现增加趋势，两头面积段占比收缩；苏州已经进入改善时代，但严厉限购限贷政策出台后，改善需求受冲击，住宅成交套均面积持续走低至,124,商品住宅,/,户型面积结构,16986,18098,22928,25579,24589,商品住宅,/,在售存量,万,月,自,2016,年国庆高压调控政策始，存量及去化周期持续提升，,2017,年,11,月末市区商品住宅在售存量为,521,万，去化周期,11.4,个月，未来有进一步提升趋势。,去化周期,=,当前存量,/,近半年的月均流速,商品住宅,/,库存结构,主力库存面积段在,90-144,但,120,以下户型健康度高，,120-180,处于市场稳定状态，,180,以上户型受调控影响去化压力大。,套,月,34364,套,库存套数,11.5,个月,去化周期,90-144,主力库存面积,商品住宅,/,区域库存,各区域库存去化周期（月）,各区域库存量,市区存量合计：,527,万,市区存量去化周期：,11.5,个月,存量主要集中在吴中区，占比近,5,成，其次是相城区和新区；,姑苏区存量最少，但去化周期较长。,商品住宅,/,集中度,集中度,2017,年以来,排名,1-20,位的项目成交占比明显上升,备注：成交套数占比,市场集中度呈上升趋势，由于待入市项目延期及高价地项目去化困难，目前成交以限价刚需盘为主。,商品住宅,/,销售排行,2017,年套数,TOP10,项目全部为非核心区的刚需楼盘；金额,TOP10,仍旧为吴中区和园区项目领跑，改善型楼盘过半。,2017,年苏州主城区,项目销售金额,排名,TOP10,排行,项目,区域,金额（亿元）,套数（套）,均价（元,/,）,套均面积（）,1,万科湖西玲珑,吴中区,31.60,1223,22659,114,2,铂悦犀湖,园区,30.17,47336454,175,3,建发独墅湾,吴中区,30.06,855,23380,150,4,阳光城丽景湾,吴中区,29.67,1875,15397,103,5,湖畔樾山,相城区,28.12,1991,13546,104,6,路劲澜山澜,园区,26.79,656,30218,135,7,苏州唐宁府,园区,26.34,451,38286,153,8,万科北宸之光,相城区,25.49,1484,18072,95,9,蓝光雍锦园,吴中区,21.14,658,19597,164,10,万科遇见山,新区,20.54,753,20253,135,2017,年苏州主城区,项目成交套数,排名,TOP10,排行,项目,区域,套数（套）,金额（亿元）,均价,（元,/,）,套均面积（）,1,湖畔樾山,相城区,1991,28.12,13546,104,2,阳光城丽景湾,吴中区,1875,29.67,15397,103,3,万科北宸之光,相城区,1484,25.49,18072,95,4,万科湖西玲珑,吴中区,1223,31.60,22659,114,5,苏胥湾,吴中区,1108,18.72,17376,97,6,恒基旭辉城,新区,1084,19.53,18018,100,7,金辉优步水岸,相城区,990,19.43,19470,101,8,弘阳上水,新区,882,15.19,17000,101,9,建发独墅湾吴中区,855,30.06,23380,150,10,南山维拉,吴中区,825,11.96,15386,94,2017,年受到,政策调控的影响,，以高端改善客户为主的别墅,市场下跌迹象明显，成交量同比去年,下降,43%,。,商品住宅,/,别墅市场,受限购限贷对高端改善客户的影响，,2017,年别墅市场的成交量下滑明显，价格小幅走高。,2017,年吴中区别墅市场的供求量均处于绝对优势。高端别墅市场集中在姑苏区和园区，成交价格在三万以上。,近年别墅产品,150,以下的小面积产品占比呈现逐年上升趋势，别墅产品的升级迭代，小面积、多赠送的叠加和,mini,墅等产品越来越成为市场主流，也带来套均面积逐年走低。超大面积豪宅型别墅溢价较高。,商品住宅,/,别墅市场,23209,22704,23679,24058,23200,19662,28741,2013,年至今，叠加别墅产品成交占比不断提高，小面积的叠加别墅和高端改善的联排别墅成为市场主流。,商品住宅,/,别墅市场,2013-2017,年，叠加别墅占比不断提升，,17,年叠加和联排产品成为市场主流。同时，近,5,年别墅在商品住宅中的市场份额逐年提升，改善需求不断释放。,2013,年至,2017,年，别墅成交套数在商品住宅中的比例稳步提升。改善需求不断释放，市场多样性增强。,商品住宅,/,别墅市场,2017,年苏州主城区别墅成交金额前十中，吴中区占,7,席，拥有绝对优势。在上榜的项目中，小面积、多赠送的叠加别墅和创新型联排别墅产品较多，说明此类产品正逐渐被客户认可，成为市场主流。,排行,项目,区域,金额（亿元）,面积（万方）,成交套数,套均面积（）,均价,(,元,/),1,建发独墅湾,吴中区,18.59,7.81,423,185,23793,2,中梁独墅御湖,吴中区,12.80,7.06,449,157,18117,3,世茂铜雀台,园区,12.50,3.52,103,342,35473,4,中航,樾园,吴中区,12.21,4.86,269,181,25138,5,苏州桃花源,园区,11.08,2.87,40,718,38544,6北辰旭辉壹号院,新区,10.45,5.54,244,227,18869,7,世茂石湖湾,吴中区,8.35,2.96,109,272,28154,8,和昌紫竹云山墅,吴中区,8.26,5.62,466,121,14686,9,阳光城愉景湾,吴中区,8.11,3.43,207,166,23648,10,蓝光雍锦园,吴中区,7.72,3.31,155,213,23343,2017,年酒店式公寓市场供应减少，成交量不及,16,年，价格也回落到,15,年的水平。,酒店式公寓,/,供求走势,2013-2017,年酒店式公寓市场成交稳定，,17,年高端酒店式公寓成交量不及,16,年，成交价格有所回落。,2017,年酒店式公寓供应集中在姑苏区和新区，成交以吴中区、园区和姑苏区为主，成交价格园区领先于其他区域。,万,月,17,年开始多个新项目集中入市，市场成交稳定，存量及去化周期保持稳定，,2017,年末市区酒店式公寓在售存量为,113,万，去化周期,19,个月，去化周期相对较长。,去化周期,=,当前存量,/,近半年的月均流速,酒店式公寓,/,库存走势,2017,年苏州主城区酒店式公寓成交金额前十名中，园区占,4,席，拥有较大优势。在上榜的项目中，既有套均面积较大的高端项目，又有小面积的投资型项目，产品类型多样。,排行,项目,区域,金额（亿元）,面积（万方）,成交套数,套均面积（）,均价,(,元,/),1,东方之门,园区,11.41,2.75,122,226,41436,2,丰隆城市中心,园区,8.56,3.46,384,90,24759,3,星光耀广场,姑苏区,4.48,4.33,962,45,10331,4,苏州中心,8,号,园区,4.33,1.03,84,122,42234,5,星健中心,姑苏区,4.26,3.01,636,47,14179,6,悦东区,园区,4.17,2.68,450,60,15533,7,恒基旭辉发现岛,相城区,3.70,3.05,635,48,12136,8,东山天境,吴中区,3.23,2.45,305,80,13205,9,克拉公馆,吴中区,3.12,1.80,318,56,17349,10,朗诗人民路,8,号晶邸,姑苏区,3.07,1.51,135,112,20326,酒店式公寓,/,销售排行,2013-,2017,年商业,供应量和成交量逐年减少，成交价格稳定上升,。,2013-2017,年苏州主城区商业供应量和成交量逐年减少，成交价格稳定上升。,17,年商业供应和成交吴中区占有较大份额，成交均价新区最高。,2017,年,商业,供应集中在吴中区和新区，成交以吴中区和相城区为主，成交价格新区最高。,商业,/,供求走势,万,月,17,年开始入市项目较少，市场开始去库存，存量缓慢减少。,2017,年,12,月末市区商业在售存量为,233,万，去化周期,65,个月，市场去存周期仍旧路漫漫。,去化周期,=,当前存量,/,近半年的月均流速,商业,/,库存走势,商业,/,销售排行,2017,年苏州主城区商业成交金额前十名中，吴中区占据前,4,席，并在榜单中拥有,5,席，拥有较大优势。在上榜的项目中，既有综合体商铺，又有社区商铺和专业市场商铺，产品类型多样。,排行,项目,区域,金额（亿元）,面积（万方）,成交套数,套均面积（）,均价,(,元,/),1,红星国际生活广场,吴中区,4.05,1.41,179,79,28743,2,阳光天地,吴中区,2.81,1.12,66,170,25105,3,枫华紫园,吴中区,2.79,0.95,71,134,29224,4,苏州华夏五金机电城,吴中区,2.76,1.51,157,96,18308,5,旺墩道,135,园区,2.64,0.89,30,297,29620,6,丽丰时代商业广场,新区,2.48,0.85,399,21,29310,7,龙湖时代天街,新区,2.25,0.78,49,159,28796,8,绿宝广场,新区,2.20,0.55,26,210,40181,9,弘阳上湖,吴中区,2.11,0.77,65,119,27308,10,联合生活广场,园区,2.09,0.70,77,90,30035,2013-,2017,年办公供应量逐年,减少,，成交量缓慢增加，成交价格保持稳定。,办公,/供求走势,2013-2017,年苏州主城区办公供应量逐年减少，成交量缓慢增加，成交价格保持稳定。苏州整体办公市场供大于求，去库存仍是主要目标。,2017,年办公供应集中在园区和新区，成交量园区拥有最大份额，成交价格园区最高。,万,月,17,年开始入市项目较少，市场开始去库存，,17,年下半年开始存量缓慢减少。,2017,年,12,月末市区办公在售存量为,217,万，去化周期,91,个月，办公也是苏州销售难点产品。,去化周期,=,当前存量,/,近半年的月均流速,办公,/,库存走势,2017,年苏州主城区商业成交金额前十名中，传统办公聚集地园区占据,7,席，拥有较大优势。园区上榜项目主要集中在湖西和湖东两大,CBD,区域。套均面积跨度较大，产品多样，满足不同客群的办公需求。,排行,项目,区域,金额（亿元）,面积（万方）,成交套数,套均面积（）,均价,(,元,/),1,东方之门,园区,4.03,1.02,5,2033,39679,2,宏海大厦,园区,3.79,2.07,128,162,18310,3,旺墩道,135,园区,3.74,2.20,170,129,17042,4,圆融大厦,园区,3.43,3.41,10,3405,10061,5,星湖国际广场,园区,2.42,1.57,78,201,15403,6,锦峰国际商务广场,新区,1.57,1.33,29,458,11794,7,招商雍华府,吴中区,1.45,1.60,172,93,9017,8,圆融星座,园区,1.29,0.78,15,517,16619,9,君地新大陆,园区,1.13,1.07,52,206,10548,10,苏州双银国际金融城,吴中区,1.12,0.86,31,277,13094,办公,/,销售排行,2018,年苏州市场趋势预判,3,PART,政策有隐形放松可能,1,、苏州政策严厉，房地产调控效果显著，再次加码可能性较低；,2,、“十九大”房地产调控基调不变，现有政策放松可能性较小。,3,、各地“抢人大战”掀起，苏州存在类似出台针对高学历人才放松买房及落户的可能，变相突破限购。,受严控政策影响，,2018,将是成交量小年，在低价存量依旧在的情况下，新的价格体系难以建立，预计,2018,年量缩价平。,08,年金融危机，救市,09,年回暖,10,年虽开始调控，但成交仍处高位，且价格上涨,11,年量下跌,12,年回暖,13,年很火,14,年，前三季度一般，救市,量价维稳,15,年量价回暖,16,年价格大幅拉升,万,17,年调控下，市场下行,小年,回暖,大年,小年,回暖,大年,小年,回暖,大年,小年,小年,18,年，受政策严控影响，小年延续,市场趋势,/,供求量价,两大机会,/,土地市场降温,市场销售下行,地王盘成交不力,房企偿债高峰期到来,土地市场降温,2018,年土地市场预计将比,2017,年明显降温，但城市核心地段与非核心地段形成分化，核心地段价格平稳，非核心地段价格存在下行可能，,2018,年存在错峰低价拿地机会。,两大机会,/,租赁崛起,品牌,苏州长租公寓发展情况,魔方公寓,2012,年进入苏州、拥有有,6,个门店、约,1000,间，当前租金,1500-3400,元,/,月,贝客公寓,2016,年进入苏州、拥有,3,家门店、,849,间，当前租金约,1330-2900,元,/,月,YOU+,2016,年进入苏州，拥有,1,家门店、,140,间，当前租金约,1600-2600,元,/,月,龙湖冠寓,2017,年收购青年汇进入苏州，后购入的青剑湖地块同样要求自持商业、拥有,1,家门店,562,间，当前租金约,2200-2800,元,/,月,朗诗寓,2017,年进入苏州、拥有,1,家门店（筹备,5,家）、,1200,间，当前租金约,2200-3500,元,/,月,金地,2017,年通过与诚品合作进人苏州,政策：“十九大”习主席提出加快建立多主体供给、租购并举。,需求：,房价增长，市场限购和新一代消费习惯的改变，租赁需求不断提高,市场：,苏州市租房人数为,117,万人，租金规模,30,亿元左右，市场上的品牌长租公寓仅占不足,10%,，市场巨大。,企业：,存量房问题和住宅物业发展受限，需要租赁打开新局面,长租公寓是这一轮房地产改革的主要发展方向。目前苏州长租公寓市场尚处于起步阶段，市场潜力巨大，发展前期广阔。,