设计阶段成本管控要点.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,三,拿地阶段成本的那些事,1.,产品定位和建造标准；,2.,项目规划指标；,3.,当地行政收费情况和垄断行业情况；,4.,土地现状及周边地块情况；,5.,盈利模型估算,6.,风险评估,概念阶段成本的那些事,1.,上会之前与研发就提交定位会的方案进行成本测算；,2.,地块中的多方案土方平衡测算；,3,关注总图标高、地下室布局、户型设置、赠送面积、地库形式、地库层数及层高、地上地下车位比、地下车位配比、主体层高及总高度对成本的影响并优化；,4.,造采对总图标高和地下室的设置经济性进行评估：,a.,是否已充分利用地形进行场地设计，减少土方量；,b.,塔楼布置在地下室四周，尽量靠边；,c.,能做半地库，尽量少做或不做全地库；,d.,尽量不做两层地库；,e.,消防车道尽量少布置在地下室顶板；,5.,督促相关职能部门积极与政府沟通，控制车位配比及地上地下车位比，用足规划设计条件的地上车位配比；,6.,结合建筑总高度进行合理规划建筑层数，如,2.9,米层高，,60,米以下不超过,18,层、,60-80,米不超过,26,层、,80-100,米不超过,33,层；层高增加楼层相应减少。,方案阶段成本的那些事,1.,复核规划指标中实际建筑面积及指标间的逻辑关系；,2.,与项目研发、销售、发展、工程、客服、物业确定项目建造标准；,3.,启动版目标成本与投委会版成本差异及原因分析；,4.,关键成本项及风险项管控措施；,5.,确定总分包标段划分、合同界面、甲供材等合同架构；,6.,总包、桩基、土护降合约形成方式及入围单位；,7,对地上可售比、赠送率、窗地比、墙地比、钢筋含量、砼含量、地下室单车位面积、人防类型和人防比例、地下室顶板覆土厚度、建面单方、地上可售单方等进行成本优化，确定的指标后作为研发后续的限额设计标准。,施工图阶段成本的那些事,1.,钢筋含量、混凝土含量等指标测算；,2.,墙地比、窗地比、外墙各种材质比例设计限额；,3.,保温材质、厚度设计限额及专项方案审查；,4.,建造标准、配置标准清理；,5.,施工图预算编制及指标测算，并及时对后续工程不合理设计指标进行修订；,设计阶段成本管理的三件大事,总图管理,限额指标,建造标准及配置标准,生长的土地,总图管理,容积率的高效使用：不同业态的最佳价值组合，不同地块容积率平衡,竖向标高的合理布置：减少土石方量,综合管网与市政管网配套的匹配,提高可售比，减少赠送面积以及灰空间面积,地下车位与地面车位的合理配置与优化,日照管理,风水,最佳容积率计算方法,模型假设条件：设每种物业类型的参考容积率为,Ri,，各种产品的用地比例为,Xi,，城市规划容积率为,J,，土地面积为,D,，某种产品的每平米土地增值为,Zi,，则：,每平米土地增值（,Zi,）,=,售价,1-,营业税及附加）,-,直接费,-,间接费,参考容积率,-,每平米土地费用,利润最大值,Ymax,=,（,Zi,*Xi,）,D,其中：,0Xi1,Xi1,Xi*,RiJ,限额指标及建造标准,给研发部、设计院规定动作,限额指标：结合国家规范及地方规范、经验数据制定的性价比最高的数据,建造标准：结合产品定位、地方特色、竞品楼盘、公司经营理念制定的修建标准，其核心原则是钱要花在刀刃上。,限额指标中影响成本的几个重要因素,体形系数,含钢量,砼含量,窗墙比,层高,层数,龙湖的限额指标,含量指标严格控制，施工图设计阶段需要及时跟进含钢量指标、混凝土含量指标,基础结构形式选择合理，避免过度保守的结构设计,尽可能使用高强度钢筋，如三级钢、四级钢,控制布墙率，最大限度降低钢筋混凝土墙的布置,建造标准中一些影响成本的重要因素,外装,立面复杂程度,初装,水电配置标准,门窗,节能方案,龙湖的建造标准、配置标准,按业态划分,按产品定位划分,按地区特色划分,按收益比例划分,建筑单体中一些成本优化管理措施,能做半地库，尽量少做或不做全地库,尽量不做两层地库,层高尽可能降低,地库顶板覆土厚度不宜过厚,消防通道尽可能不设在车库顶板上（如设消防车道，含钢量将增加,20kg/M,2,以上）,地库柱距设置合理，有效提高停车效率,通过沟通尽量用足地上车位指标，降低地下车库面积,地库平面尽可能方正，减少挡墙设置,车库顶板采用结构找坡,无梁楼盖取代有梁板,基础形式：地梁,+,筏板改为暗梁筏板,单个车位占用面积：,28-32,平方米,/,车位（严控指标）,合理设置沉降缝,地库成本管理,结合建筑总高度进行合理规划建筑层数，如,2.9,米层高，,60,米以下不超过,18,层、,60-80,米不超过,26,层、,80-100,米不超过,33,层；层高增加楼层相应减少。,平均每降低,0.1,米，能降低造价,2%,左右,。,塔楼布置在地下室四周，尽量靠边,建筑风格应简单，尽可能减少外立面线条及复杂的造形，不做或减少异形外观,降低体形系数，降低外墙与建筑面积比率，降低内墙与建筑面积比率,结合节能计算，合理选择窗型，外墙砌体材料。窗洞不宜过大，窗体分格合理，铝合金含量降低，控制玻璃、五金件成本,外立面装饰选材多涂料，少石材,尽量不做架空层,尽量不做结构转换层,平立剖的管理,地库顶板不做任何装修，结构板交会,地库墙柱可以采用耐水腻子刮白即可,车库地坪不做金刚砂或只在行车道做金刚砂，尽量不做环氧树酯地坪,天棚顶板尽可能不抹灰，结构交付,地坪可以在结构浇灌时提高平整度控制，不再做地坪，结构交付,能满足节能计算的情况下可以选择内保温,阳台、厨防局部防水即可，即管根处局部防水,（清水交房）卫生间防水泛水高度做到,300,高即可,导墙满足规范要求即可，尽量减少不必要的导墙、构造柱,初装修,（清水房交房）电入户至表箱，水入户至最近厨卫。水电尽量不做到末端。,电梯梯速选择合适,供水在有条件下才选择一户一表（远程抄表），否则选择总表制,供电工程如配套费较高的情况下，可申请采用自购自建方式委托关系到位的合作单位建设,弱电智能品牌选择与定位匹配，各个系统的设计方案要反复推敲，优化方案。前期总图设计时要考虑机房的布置位置，选择经济性较好的位置布置机房,合理设置防火分区,安装工程,