江苏省房地产估价师选修课考试时间2015212考试得分75考试结果及格.doc

考试时间: 2015-2-12 18:51:43 考试得分: 75 考试结果: 及格

1、下列建设用地中最高出让年限为40年的是（ ）。

1 综合用地

2 工业用地

3 商业用地

4 居住用地

正确答案:3

考生答案:3

2、房地产交易行为从法律上讲属于哪种行为类型（ ）。

1 行政行为

2 刑事行为

3 经济行为

4 民事行为

正确答案:4

考生答案:4

3、预购商品房抵押应当是（ ）。

1 违法的

2 合法的

3 不明确的

4 具体情况具体分析

正确答案:2

考生答案:2

4、不动产登记费按（ ）收取。

1 件

2 面积

3 体积

4 价款的比例

正确答案:1

考生答案:1

5、房地产估价师延续注册的，注册有效期为（ ）年。

1 2

2 3

3 5

4 6

正确答案:2

考生答案:2

6、（ ）是税收的关键特征。

1 强制性

2 固定性

3 无偿性

4 有偿性

正确答案:3

考生答案:3

7、（ ）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

1 市、县级人民政府

2 房屋征收部门

3 房屋征收实施单位

4 房屋征收的监督和指导部门

正确答案:2

考生答案:2

8、城市、县人民政府城乡规划主管部门和镇人民政府可以组织编制（ ）。

1 镇的控制性详细规划

2 重要地块的修建性详细规划

3 城乡的修建性详细规划

4 城乡的控制性详细规划

正确答案:2

考生答案:2

9、下列情形不作为共有建筑面积，不用参与分摊所在幢内相关的共有建筑面积有 （ ）。

1 共有电梯间

2 作为人防工程的地下室

3 门斗

4 为多幢服务的管理用房

正确答案:2

考生答案:2

10、资质许可机关利用职务上的便利，收受他人财物或者其他利益的，由（ ）责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

1 国务院建设行政主管部门

2 只有其上级行政主管部门

3 只有监察机关

4 其上级行政主管部门或者监察机关

正确答案:4

考生答案:4

11、建立征收土地档案的基本要求中不包括（ ）。

1 收集征收土地过程中形成的各种文件

2 整理征收土地过程中形成的各种文件

3 收集存档的文件一律是复印件

4 市、县范围内的土地档案应统一格式

正确答案:3

考生答案:3

12、因旧城区改建需要征收房屋的，如果多数（ ）认为征收补偿方案不符合《房屋征收条例》规定，市、县级人民政府应当组织听证会。

1 征收人

2 被征收人

3 社会各界公众

4 房屋征收的监督和指导部门

正确答案:2

考生答案:2

13、实施建设监理是有条件的。其必要条件是须有建设工程，有人委托；充分条件是具有（ ）。

1 监理组织机构

2 监理人才

3 监理法规

4 监理依据和和明确的责、权、利保障

正确答案:1,2,3,4

考生答案:1,2,3,4

14、《城市房地产抵押管理办法》规定不得设定抵押权的房地产包括（ ）。

1 权属有争议的房地产

2 用于生产、经营的房地产

3 已依法公告列入拆迁范围的房地产

4 列入文物保护的建筑物和有重要意义的其他建筑物

正确答案:1,3,4

考生答案:1,3,4

15在建工程抵押权登记包括（ ）。

1 设立登记

2 变更登记

3 转移登记

4 注销登记

正确答案:1,2,3,4

考生答案:1,2,3,4

16、注册房地产估价师应尽的义务包括（ ）。

1 遵守法律、法规、行业管理规定和执业道德规范

2 执行房地产估价技术规范和标准

3 保证估价结果的客观公正，但是不承担相应责任

4 保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业、技术秘密

正确答案:1,3,4

考生答案:1,2,4

17、房屋权属登记机关有权注销房屋权属证书的情形有( )。

1 申报不实的

2 涂改他项权利证书的

3 抵押期限已到，而抵押当事人未办理他项权利注销登记的

4 房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的

正确答案:1,2,4

考生答案:1,2,4

18、房地产中介服务业可分为（ ）。

1 房地产咨询业

2 房地产估价业

3 房地产经纪业

4 物业服务业

正确答案:1,2,3

考生答案:1,2,3

19、土地利用年度计划不包括：（ ）。

1 商业用地转用计划指标

2 住宅用地转用计划指标

3 土地计划指标

4 农用地转用计划指标

正确答案:1,2,3

考生答案:1,2,3,4

20、下列行为中，应当缴纳契税的有（ ）。

1 房屋赠与

2 房屋买卖

3 房地产抵押

4 以土地、房屋权属抵债

正确答案:1,2,4

考生答案:1,2,4

21、招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（ ）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立合同。

1 10

2 15

3 20

4 30

正确答案:4

考生答案:4

22、消费需求受多方面因素影响，在购买选择上表现出较大的需求弹性，体现消费者市场的（ ）。

1 情感性

2 伸缩性

3 广泛性

4 分散性

正确答案:2

考生答案:2

23、我国对外筹资成本即是在（ ）的基础上加一定百分点。

1 SIBOR

2 NIBOR

3 LIBOR

4 HIBOR

正确答案:3

考生答案:3

24、一般来讲，对于开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为（ ）。

1 20%—30

2 30%—35%

3 35%—45%

4 45%—55%

正确答案:3

考生答案:3

25、有关统计分析表明，在城市郊区，土地费用也占到了总开发成本的（　　　）左右。

1 25%

2 30%

3 35%

4 40%

正确答案:2

考生答案:2

26、企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为（ ）年。

1 2-3

2 3-5

3 5-8

4 8-10

正确答案:2

考生答案:2

27、对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业，开发商经常委托（ ）。

1 联合代理

2 独家代理

3 首席代理

4 分代理

正确答案:1

考生答案:1

28、在商用房地产金融与投资中，当计算其偿债备付率时，通常简化为（ ）。

1 净经营收入/当期应付利息费用

2 净经营收入/还本付息金额

3 净经营收入/（还本付息金额+所得税预提）

4 净经营收入/可用于还本付息的资金额

正确答案:2

考生答案:2

29、某项目生产能力3万件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800万元，其中固定成本2700万元，成本与产量呈线性关系,则单位产品变动成本为（ ）元/件。

1 3000

2 2600

3 2000

4 1700

正确答案:4

考生答案:3

30、配股具有（ ）等优点。

1 有利于改善资本结构

2 股本加大使得业绩指标被稀释

3 有效解决控制权

4 解决业绩被稀释的问题

正确答案:1

考生答案:1

31、小孙拟购买一套面积为100m2的住宅，单价为9000元/m2,首付款为房价的30%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%，限期均为15年，公积金贷款的最高贷款限额为30万元，则小孙申请组合抵押贷款后的最低月还款额为（ ）元。

1 5142.09

2 5242.09

3 5342.09

4 5442.09

正确答案:1

考生答案:2

32、相对于房地产置业投资，清偿能力指标中属于房地产开发投资项目经济评价指标特有的指标是（ ）。

1 借款偿还期

2 利息备付率

3 资产负债率

4 流动比率

正确答案:1

考生答案:3

33、房地产市场的运行环境中社会环境的主要影响因素有（ ）。

1 人口数量和结构

2 家庭结构及其变化

3 传统观念及消费心理

4 家庭生命周期

正确答案:1,2,3,4

考生答案:1,2,3,4

34、根据所有权的结构，房地产企业可以分为（ ）等类型。

1 独资企业

2 一般合伙企业和有限责任合伙企业

3 有限责任公司和股份有限公司

4 房地产投资信托基金

正确答案:1,2,3,4

考生答案:1,2,3,4

35、抵押贷款业务中包含着（ ）等职能

1 抵押贷款产品的设计

2 贷款的销售或营销

3 贷款的管理或者运作

4 贷款融资

正确答案:1,2,3,4

考生答案:1,2,3

36、零售商业物业通常有（ ）等类型。

1 市级购物中心

2 地区购物中心

3 居住区商场

4 邻里服务性商店

正确答案:1,2,3,4

考生答案:1,2,3,4

37、属于特殊物业的是（ )。

1 休闲度假中心

2 汽车加油站

3 飞机场

4 高尔夫球场

正确答案:2,34

考生答案:2,3,4

38、相对于房地产开发投资项目，盈利能力指标中属于房地产置业投资项目经济评价指标特有的静态指标是（ ）。

1 资本金利润率

2 资本金净利润率

3 现金回报率

4 投资回报率

正确答案:1,2,3,4

考生答案:1,2

39、有关大修基金表述正确的有（ ）。

1 常用于支付物业经营过程中的资本性支出

2 用于物业更新改造的准备金，可以取有效毛租金收入或年净经营收入的一个百分比

3 常需要专门的报告和分类账目

4 准备金账目下的费用支出，一般用支票支付

正确答案:1,2,3,4

考生答案:2,3

40、房地产投资信托基金（REITs）的功能有（ ）。

1 提供了收益较高的投资工具

2 提高了房地产投资的流动性

3 为投资者有效规避风险

4 给房地产企业提供了直接融资渠道

正确答案:1,2,3,4

考生答案:1,2,3

41、在评估市场价值时，应遵循（ ）的估价原则。

1 合情、合法原则

2 独立、客观、公正

3 合理替代原则

4 谦虚谨慎原则

正确答案:2

考生答案:2

42、在房地产进行评估时，是对该房地产的（ ）进行评估。

1 市场价值

2 评估价值

3 使用价值

4 交换价值

正确答案:4

考生答案:1

43、比较法常用于房地产评估之中，其适用对象为：住宅，写字楼，商铺，标准厂房和（ ）。

1 房地产开发用地

2 古建筑

3 医院

4 在建工程

正确答案:1

考生答案:1

44、办公楼没有安装宽带，用成本法评估时应考虑扣除建筑物的（ ）折旧。

1 物质

2 功能缺乏

3 功能落后

4 外部

正确答案:2

考生答案:2

45、某建筑物门窗的破损修复成本为5万元；实施设备及装饰装修的重置价格分别为60万元和50万元，有效年龄均为5年，经济寿命分别为15年和8年。则该建筑物的短寿命项目的物质折旧额为（ ）万元。

1 51.75

2 56.25

3 59.45

4 62.15

正确答案:2

考生答案:2

46、某商业楼占用地块出让年限为40年，出让合同约定土地使用权期满地上建筑物无偿收回。该商业楼建设期2年，经济寿命60年。其在此情况下，该商业楼应按（ ）年计算物质折旧。

1 38

2 40

3 60

4 62

正确答案:1

考生答案:2

47、用地红线内的配套设施属于（ ）。

1 房地产的区位因素

2 房地产的实物因素

3 房地产的权益因素

4 房地产的市场因素

正确答案:2

考生答案:1

48、某可比实例于2013年11月20日的成交价格为8500元/平方米，该类房地产2013年11月20日至2014年1月20日的市场价格环比指数（均以上月同期为100）分别为101.3、99.6和98.5。则该可比实例调整到2014年1月20日的市场价格为( )元/平方米。

1 8339

2 8481

3 8576

4 8664

正确答案:1

考生答案:1

49、某宗房地产的年净收益为5万元，购买者的抵押贷款为30万元，抵押贷款常数为8%，自有资金资本化率为10%，则该房地产的价格为（ ）万元。

1 55

2 56

3 62

4 68

正确答案:2

考生答案:2

50、成本法中求取建筑安装工程费的方法有( )等。

1 市场比较法

2 分解法

3 工料测量法

4 直线法

正确答案:3

考生答案:3

51、以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，建筑物可分为( )等。

1 墙体结构

2 砌体结构

3 拱结构

4 网架结构

正确答案:2

考生答案:4

52、某套商品住宅期房的建筑面积为100平方米，尚需一年才能入住。类似的现房市场价格为1万元/平方米，如出租则月末的租赁净收益为3000元/套。估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的5%。则该期房目前合理的市场总价为（ ）万元(精确到小数点后两位)。

1 100

2 91.64

3 91.59

4 87.56

正确答案:3

考生答案:2

53、比较法的原理和技术，也可用于成本法中( )等的求取。

1 土地取得成本

2 建设成本

3 投资利息

4 开发利润

正确答案:1,2,4

考生答案:1,2,3,4

54、收益乘数法有( )等。

1 直接资本化发

2 潜在毛收入乘数法

3 有效毛收入乘数法

4 净收益乘数法

正确答案:2,3,4

考生答案:2,3,4

55、以成本利润率测算开发利润的计算基数包括( )等。

1 管理费用

2 投资利息

3 销售税费

4 开发利润

正确答案:1,2

考生答案:1,2,3

56、路线价法中对路线价区段划分的原则有( )等。

1 两个路口之间的地段为同一个路线价区段

2 同一条街道两侧为同一个路线价区段

3 位置相邻

4 地价相近

正确答案:3,4

考生答案:3,4

57、收益法中的收租损失包括( )等。

1 延迟支付租金

2 少付租金

3 不付租金

4 免租期造成的收入损失

正确答案:1,2,3,4

考生答案:1,2,3

58、某特许加盟经营、有特色装饰装修、正在运营的餐厅，其资产包括房屋及其占用范围内的土地使用权以及厨具等动产、特许经营权和抵押债务，现需对其作房地产抵押估价，则估价对象范围不应包括( )等。

1 特色装饰装修

2 厨具等动产

3 特许经营权

4 抵押债务

正确答案:1,2,3

考生答案:1,2,3

59、归挡的估价资料应包括( )等。

1 估价报告

2 估价委托书

3 估价委托合同

4 估价所依据的估价委托人提供的资料

正确答案:1,2,3,4

考生答案:1,2,3,4

60、住宅期房与现房比较，可能遇到的风险有( )等情况。

1 不能立即入住

2 不能立即享受租金收益

3 不能按期交房

4 房屋品质下降

正确答案:3,4

考生答案:1,2,3,4

61、根据《房地产抵押估价指导意见》，“房地产抵押估价报告应当包括估价对象的（）分析”。

1 法定优先受偿款

2 变现能力

3 还款能力

4 抵押额度

正确答案:2

考生答案:2

62、估价机构掌握公司主要客户的变化情况及要求，有助于估价机构开拓业务和更好的提供服务，因此估价机构往往需要将每项( )并存档。

1 估价合同

2 估价作业方案

3 估价项目来源和接洽情况记录

4 估价所需资料清单

正确答案:3

考生答案:3

63、关于估价原则说法错误的有( )。

1 根据委托人对价格水平的要求确定

2 根据估价目的确定

3 是确定估价方法的依据

4 是确定估价参数的依据

正确答案:1

考生答案:2

64、估价报告中，估价方法要说明本次估价所采用的方法以及这些估价方法的( )。

1 来源

2 意义

3 定义

4 作用

正确答案:3

考生答案:3

65、影响工业房地产价格的主要因素：（ ）、基础设施、地理位置、用地面积与形状、地质和水文条件、房地产用途。

1 交通条件

2 区位条件

3 人文条件

4 自然条件

正确答案:1

考生答案:1

66、估价对象比准价格＝可比实例价格×（ ）×交易情况修正系数×区域因素修正系×个别因素修正系数。

1 交易日期修正系数

2 交易情况修正系数

3 区域因素修正系数

4 个别因素修正系数

正确答案:1

考生答案:1

67、某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2013年5月开始，2013年8月结束。以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为（ ）。

1 市场价值上升

2 市场价值下降

3 市场价值不变

4 市场价值变化不确定

正确答案:4

考生答案:2

68、以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为 ）的价值。

1 拟抵押房地产

2 扣除法定优先受偿款

3 房地产权利人可处分和收益的份额部分

4 国家政策允许

正确答案:3

考生答案:3

69、由于房地产抵押的特殊性，其在某些方面与其他目的的估价有所不同，这些方面不包括（ ）。

1 使用法规依据

2 报告说明

3 估价原则

4 估价方法

正确答案:4

考生答案:4

70、估价对象不可能因（ ）等因素导致估价对象的抵押价值减损。

1 房地产市场变化

2 国家宏观政策

3 房地产相关税费减少

4 房地产相关税费增加

正确答案:3

考生答案:3

71、估价报告使用期限应根据( )和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不应超过一年。

1 估价目的

2 价值类型

3 估价方法

4 估价原则

正确答案:1

考生答案:1

72、估价报告使用期限应根据估价目的和预计估价对象的( )变化程度来确定，原则上不应超过一年。

1 房地产市场

2 市场价格

3 实物状况

4 国家相关政策

正确答案:2

考生答案:2

73、小区周边规划修改、变更导致会房地产价值损失，具体包括（ ）。

1 小区周边道路限行

2 小区周边市政配套设施规划变更

3 公用设施规划的变更

4 小区周边土地利用方式的变更

正确答案:2,3,4

考生答案:2,3,4

74、以在建工程房地产作为抵押物进行评估时，可根据具体情况采用（ ）估价。

1 市场法

2 假设开发法

3 收益法

4 成本法

正确答案:2,4

考生答案:2,4

75、下面哪些属于居住房地产的特点（ ）。

1 垂直空间价值衰减性明显

2 单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大

3 具有较强的相似性、可比性

4 不同类型住房价格内涵差异明显

正确答案:2,3,4

考生答案:2,3,4

76、住宅房地产市场调查研究报告内容构成有（ ）。

1 宏观环境分析

2 房地产市场发展现状和趋势分析

3 客户分析

4 竞争分析

正确答案:1,2,3,4

考生答案:1,2,3,4

77、以下关于房屋征收评估争议调处，说法正确的是（ ）。

1 对评估确定的被征收房屋价值有异议的可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定

2 被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当在规定期限内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定

3 评估报告存在技术问题的，房地产价格评估专家委员会重新出具评估报告

4 被征收人或者房屋征收部门对鉴定意见不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼

正确答案:1,2,4

考生答案:1,2,4

78、不得设定抵押的房地产有（ ）。

1 权属有争议的房地产

2 用于教育、医疗市政等公共福利事业的房地产

3 所有者依法处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物

4 列入文物保护的建筑物

正确答案:1,2,4

考生答案:1,2,4

79、酒店消费者分析过程中含（ ）内容。

1 消费者的构成

2 消费者的特征

3 消费模式

4 需求特征

正确答案:1,2,3,4

考生答案:1,2,3,4

80、非标准厂房建造费用的确定有两个主要途径：一是依据建设工程计价定额，结合工程图纸、材料价格、取费标准等测算；二是参照似非标准厂房的（ ）等修正，修正参数由经验得出。

1 工程造价

2 跨度

3 柱距

4 高度

正确答案:1,2,3,4

考生答案:1,2,3,4

81、代号为P·P的水泥是（ ）。

1 矿渣硅酸盐水泥

2 火山灰质硅酸盐水泥

3 粉煤灰硅酸盐水泥

4 普通硅酸盐水泥

正确答案:2

考生答案:2

82、经济学上所说的稀缺性是指（ ）。

1 欲望的无限性

2 资源的绝对稀缺性

3 资源的相对有限性

4 欲望的相对有限性

正确答案:3

考生答案:3

83、消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度称为（ ）。

1 效力

2 权利

3 效果

4 效用

正确答案:4

考生答案:4

84、以（ ）为标准，可将保险分为商业保险、社会保险与政策保险。

1 保险基金来源的不同

2 被保险标的的不同性质

3 保险的实施形式

4 保险标的的价值确定与否

正确答案:1

考生答案:1

85、会计是旨在提高微观经济效益，加强经济管理，而在企事业及其他经济组织范围内建立的一个以提供（ ）为主的经济信息系统。

1 项目信息系统

2 事务信息

3 经济信息

4 财务信息

正确答案:4

考生答案:4

86、凭证签章审核时，对外开出的，必须具有（ ）。

1 盖有填制单位的公章

2 填制人员的姓名

3 经办单位领导人或者指定人员的签名或盖章

4 加盖本单位的财务公章

正确答案:4

考生答案:4

87、在货币供应的三个层次中，第二活跃的货币是（ ）。

1 M0

2 M1

3 M2

4 上述三种都不是

正确答案:3

考生答案:2

88、（ ）年，我国进一步改革外汇管理体制，建立全国统一的银行间外汇交易市场——中国外汇交易中心，使我国的外汇市场发生了实质性的变化。

1 1991

2 1992

3 1993

4 1994

正确答案:4

考生答案:4

89、全距（R）又称（ ），是指分布数列中最大标志值与最小标志值之差，反应现象的实际变动范围。

1 极差

2 平均差

3 标准差

4 变异系数

正确答案:1

考生答案:1

90、会计信息是否有用，是否具有价值，关键是看其与使用者的决策需要是否（ ），是否有助于决策或者提高决策水平。

1 相关

2 具有可比性

3 具有可靠性

4 具有可理解性

正确答案:1

考生答案:1

91、正常商品的价格上升,则（ ）。

1 替代效应使需求量增加，收入效应使需求量减少

2 替代效应使需求量减少，收入效应使需求量增加

3 替代效应使需求量增加，收入效应使需求量增加

4 替代效应使需求量减少，收入效应使需求量减少

正确答案:4

考生答案:3

92、（ ）的资金运用以发放贷款，特别是以短期贷款为主。

1 商业银行

2 信用合作社

3 储蓄贷款协会

4 保险公司

正确答案:1

考生答案:1

93、公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，由于过错侵害（ ）的财产，侵害他人（ ）的，都应当承担民事责任。

1 国家

2 集体

3 财产

4 人身

正确答案:1,2,3,4

考生答案:1,2,3,4

94、合同的当事人将其权利或义务全部或者部分转让给第三人，（ ）合同原有的权利义务内容，合同的主体（ ）。

1 改变了

2 并不改变

3 发生了变化

4 不发生变化

正确答案:2,3

考生答案:2,3

95、按照房屋的产权性质可以划分为（ ）。

1 国有房产

2 私人房产

3 集体房产

4 涉外房产

正确答案:1,2,3,4

考生答案:1,2,3,4

96、有关债权拍卖的说法中，下列哪一项是正确的（ ）。

1 债权的实现程度具有不确定性

2 买受人高效益与高风险并存时债权拍卖的特点

3 交接方式特殊性也是债权拍卖的特点

4 实现债权资产价值的最大化不是债权拍卖的特点

正确答案:1,2,3,4

考生答案:1,2,3

97、在控制性详细规划有关计算规则中，不属于建筑占地面积的有（ ）。

1 室外楼梯

2 檐口

3 雨篷

4 玻璃拱顶下的天井

正确答案:1,2,3,4

考生答案:3,4

98、房屋面积测算包括（ ）、产权面积等测算。

1 房屋建筑面

2 共有建筑面积

3 占地面积

4 使用面积

正确答案:1,2,4

考生答案:1,2,4

99、人身关系包括（ ）关系和（ ）关系。

1 安全权

2 人格权

3 身份权

4 监督权

正确答案:2,3

考生答案:2,3

100、相对指标的具体形式包括（ ）。

1 结构相对指标

2 强度相对指标

3 静态相对指标

4 动态相对指标

正确答案:1,2,4
评论，观念，各有不同做好自己那份就好

考生答案:1,2,3,4