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酒店管理合同的相关概念

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2020年4月19日
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酒店管理合同的相关概念及适用条件探讨
引言
酒店管理合同作为一种管理模式的出现,有效地平衡了酒店业主和酒店管理公司双方的利益,使酒店管理公司的管理经验能够以较低的成本和风险被复制到更多的酒店,为世界范围内酒店业的发展和酒店管理水平的提高做出了贡献,并在中国酒店业占据了大部分的高端市场份额。从”二战”后的”利润共享租赁”开始,其在短短几十年间能够发展壮大,与其自身的特点和所面临的市场环境密切相关。本文对当前世界范围内酒店联号经营的重要模式之一——酒店
管理合同的相关概念和特点进行探讨(由于篇幅所限,暂不涉及管理合约的具体条款),并从中国酒店业主的角度对引入这种管理模式的适用条件做一初步的分析。
一、酒店管理合同的概念
1.    中国国家旅游局的定义
中国国家旅游局将酒店管理合同界定为”委托管理”。根据中国国家旅游局1993年7月29日颁布的<饭店管理公司管理暂行办法>,委托管理是饭店管理公司的四种经营方式之一,它指饭店管理公司接受饭店业主委托,按照饭店管理公司的统一经营策略、营销方法、服务质量要求、管理模式来管理饭店。
2.    国际酒店业权威学者的定义
美国康奈尔大学(Cornell University)教授艾斯特(James J. Eyster)在其著作中提出,酒店管理合同(Management Contract)是酒店业主和酒店管理公司之间签订的书面协议,根据此协议,酒店管理公司被授权以酒店业主的名义代表酒店业主运营、管理酒店,并为酒店业主负责,作为回报,酒店管理公司得到管理酬金。管理合同的基本概念是由三个基本部分组成的:第一,经营者有全权经营管理酒店的权利,不受酒店业主的干扰;第二,酒店业主支付一切经营费用和财务费用,并承担所有权风险;第三,除重大疏忽或欺诈行为之外,酒店经营者的行为受酒店业主的保护。
3.    本文的定义
酒店管理合同是非股权式的一种酒店营运方式,属于委托代理关系的企业制度安排。经过酒店业主与酒店管理公司签署管理合约来约定双方的权利、义务和责任。酒店业主雇用酒店管理公司作为自己的代理人,承担酒店经营管理职责。作为代理人,酒店管理公司以酒店业主的名义,拥有酒店的经营自主权,负责酒店日常经营管理,定期向酒店业主上交财务报表和酒店经营现金流,并根据合同约定获得管理酬金。酒店业主为酒店提供土地使用权、建筑、家具、设备设施、运营资本等,并根据合同约定承担相应法律与财务责任。酒店管理合同的核心为酒店业主与酒店管理公司签订的管理合约,它是双方权力与义务得以实现的保证。
二、酒店管理公司的概念
1.中国国家旅游局的定义
根据中国国家旅游局1993年7月29日颁布的<饭店管理公司管理暂行办法>,饭店管理公司是指以其特有的专业技术、管理人才向饭店输出管理、并独立享受民事权利和承担民事义务的企业法人。饭店管理公司的经营宗旨是经过对所管饭店的管理,促进人才的成长和交流,促进所管饭店的管理水平、服务质量、设备维修等方面逐步达到国际先进水平,并注重提高饭店经济效益。
2.本文的定义
酒店管理公司是出现在酒店管理合同经营模式中的一种企业制度安排,是以其公开注册并拥有知识产权的酒店系列品牌、管理体系、营销体系为主要依托,向受托管理的酒店进行管理输出和品牌输出,从而获得经济价值和品牌价值的经济组织。酒店管理公司是管理要素演进与专业化分工的产物,它使委托——代理关系由企业对个人转向企业对企业,促进酒店所有权与经营权的进一步分离,并使酒店业主与酒店经营者的委托——代理关系进一步深化,它的出现是酒店市场发育成熟的重要标志。
三、酒店管理合同的特点
酒店管理合同这种经营模式实现了酒店所有权和酒店经营权的分离,从而为那些资本雄厚但缺乏酒店管理团队和技能的酒店业主投资新建酒店提供了机会。同时,也为酒店管理公司创造了一个低成本拓展其资源网络和市场份额的良好模式,其在运作中亦形成了一些与众不同的特点。
1.酒店管理合同特有的风险分布
在其它的酒店经营模式中,酒店运营商也承担酒店运营的部分风险,而酒店管理合同则完全不同:在酒店管理合同中所有的经营风险由酒店业主承担,而酒店运营商只承担酒店日常经营管理职责。近年来酒店债权人介入酒店管理合同的情况日益增多,酒店债权人为了确保贷款投入效益,以至对于某些酒店而言,获得著名酒店管理公司的酒店管理合同已经成为取得贷款的必要条件之一,有些酒店管理合同也对酒店借贷方的利益做出了安排。
2.酒店管理合同隐含双方利益冲突的风险
在此不平衡的风险分担安排之外,酒店管理合同的独特之处在于,其隐含了酒店业主和酒店管理公司之间的利益冲突,因为双方利益的着眼点是完全不同的:酒店业主的主要目标是酒店长期的经济收益、酒店物业的升值和酒店竞争能力的提升。酒店业主的直接利益在于,酒店必须盈利,因为酒店业主将独自承担酒店亏损的风险。从财务角度来说,酒店业主的首要之务就是从酒店产生足够的经营现金流用来支付酒店贷款和经营成本,从而提升其投资回报率。另一方面,酒店管理公司的主要目标是酒店产品的市场份额、管理酬金和最大的酒店管理权限。其作为酒店运营商的首要之务是产生尽可能多的管理酬金,提升酒店连锁品牌的声誉和利益,从而提升其品牌价值。
3.酒店管理合同是双方利益相对平衡的结果
酒店管理合同为酒店业主和酒店管理公司双方创造了一种长期的合作关系。从其平衡双方利益的特点出发,任何一方都不可能从偏向单方利益的合同中长期获利。酒店管理合同过于偏重一方的利益将不可避免地导致冲突,经常会升级到成本高昂的法律诉讼,或在合同期结束前就提前中止。因而,就长期而言,只有一个平衡的、兼顾各方利益的酒店管理合同才能更好地服务于酒店业主和酒店管理公司的利益。
4.酒店管理合同具有独特性和唯一性
酒店管理合同的特殊之处还在于,没有一个能够完美平衡酒店管理公司和酒店业主利益的、标准的酒店管理合同范本,从而使每一个酒店管理合同的个案都能恰如其分地体现酒店业主和酒店管理公司的需要。因为在每一例个案中,都有众多的不同因素需要考虑:酒店的类型和规模、所处地段、总投资成本、融资结构、酒店产品的市场细分情况、酒店管理公司的规模、酒店管理公司提供的服务,等等。除此之外,管理合同的每一个单独的条款都应放到整个管理合同的范围来考察:如果一方在其所关心的一个特定的条款上处于劣势,则另一方在另外一个关键条款将为此做出让步,以求得双方利益的相对平衡。
5.酒店管理合同有其特殊的策略组合
要想致力于达成一个平衡各方利益的管理合同,最好的途径就是双方都要试图理解另外一方的主要利益所在。只有当酒店业主和酒店管理公司都清楚对方在哪些方面不可能做出让步或妥协,双方才有可能达成一个双赢的管理合同。更进一步说,双方都应确信,所有对方关注的特定事宜已经在合同谈判过程中得到了体现并最终包含在协议中。
从以上分析能够看出,尽管酒店管理合同这种经营模式已经比较成熟,一度风靡于世界酒店业;但在酒店业的各种经营模式中,它也是产生纠纷最多的,其主要原因就在于酒店业主和酒店管理公司的利益碰撞。酒店管理合同成功的例子自不待言,其失败的例子亦历历可数,近期在中国的例子就有:希尔顿退出大连和南京的酒店管理合同、香格里拉退出南京丁山酒店的酒店管理合同、万豪退出深圳彭年酒店的酒店管理合同等。这些酒店管理合同的提前中止尽管有各种各样的原因,但归根结底是由于酒店业主和酒店管理公司的利益冲突未能找到切实可行的调和方式,从而导致合作中止。
四、中国酒店业主引进酒店管理合同的适用条件分析
当前,世界各主要酒店管理公司已经进入除青海、山西两地的所有中国省市,以香格里拉、凯悦、万豪、喜达屋、洲际等为代表的31家国际酒店管理公司的47个品牌都已进入中国,且在与中国酒店管理公司的竞争中已经充分显现出其在品牌战略、网络营销、专业化管理、先进的服务理念和管理模式等方面的优势,并在各项主要经营指标上均超过了中国酒店管理公司和酒店业主自行管理的酒店。
酒店管理合同这种经营模式确实给中国酒店业主带来了可观的收益,使中国酒店业主能获得专业酒店管理公司提供的管理技术和系统,促进了中国酒店经营管理水平的提高。尽管酒店管理合同这种经营模式在中国酒店市场上成功运行了多年,并占据了中国高端酒店市场的大部分份额,但并非所有的酒店均适用于此种经营模式,中国的酒店业特别是广大的欠发达地区酒店管理水平仍与国际水平存在较大的差距,因而就当前这个特定的时期而言,中国酒店业引进国际著名酒店管理公司实行酒店管理合同的经营模式依然存在一定的适用条件,对于中国酒店业主来说,是否具备酒店管理合同的适用条件则是决定是否采用这种管理模式的关键。当然,此适用条件将会随着今后中国酒店发展阶段的演进而有所变化,并随着双方力量对比的不同和特定环境的不同而相应改变。
本文认为,酒店管理合同的适用条件是指选择国际著名酒店管理公司确实能为中方酒店业主带来增量收益与提高管理水平的条件,本文根据酒店管理合同的特点及当前中国酒店市场发展状况,提出中国酒店业主引进酒店管理合同的适用条件为:
1.酒店业主具有能够信赖的形象与资质。国际酒店管理公司在选择合作伙伴时,往往比较重视对方的企业声誉和财务资信状况,这往往是合作的首要条件。
2. 酒店业主是否能找到合适的酒店管理公司作为合作者。酒店管理合同能够成功的必要条件就是能否找到合格的、值得信赖的并具备互补能力的酒店管理公司。该酒店管理公司应具备运作、管理同等档次、规模酒店的成功经验,并具备良好的财务资信状况。对于酒店业主选择酒店管理公司的具体标准,笔者将另行撰文阐述。
3.酒店业主所拥有或拟建的酒店与所选择的外方管理公司所管理酒店的类型、档次、品牌一致或相近,且酒店产品与其所处市场状况具有完成酒店管理公司财务收益目标的潜力。例如,当前由于国际著名酒店管理公司在中国进行管理合同的酒店品牌以高端为主,与高星级酒店所聚焦的细分市场相符,则中国酒店业主委托这些酒店管理公司进行管理时,所委托的酒店也应属高星级酒店。但这样的局面会随着中国酒店行业的竞争日趋激烈而改变,其目标市场将来也会逐渐扩展到中、低端。
3.酒店业主所拥有或拟建的酒店所处的地理位置与所选择的外方管理公司的客源市场相一致或相近。酒店是一个高度专业化的旅游产品,与所在地的经济发展水平密切相关,特别对于高星级酒店来说,经济发达地区、区域中心城市或旅游城市才有可能提供相对充分的客源,原因是那里的海外客源较多。例如,酒店业主的高星级酒店处于经济发达地区(如长三角、珠三角、环渤海湾等)、区域中心城市(如省会城市等)或旅游城市(如三亚、桂林等),选择国外著名酒店管理公司采用酒店管理合同的经营模式较为有利。
4.酒店业主具有较雄厚的资金实力,能够提供所承诺的充分的营运资金,具有稳定的财务资信状况。由于酒店管理公司特别是国际著名酒店管理公司的基本管理费和奖励管理费比较高,对酒店的设计、装璜、定位要求也较高,而且酒店管理公司亦较少进行股权或债权投资(这取决于双方谈判地位对比、竞争对手情况等多方面因素,不确定性较大),因而要求酒店业主能够独立承担大部分建设费用和营运费用,并支付酒店管理公司相对较高的管理费。
5.酒店业主缺乏该细分市场的专业酒店管理经验和酒店管理团队,该细分市场的酒店经理人市场尚不发达或酒店经理人流动性不大,获得合格的酒店经理人较为困难。正因如此,酒店业主方为了确保酒店的经营水准,才有必要考虑委托酒店管理公司进行管理。
6.能够获得专业的酒店管理咨询公司和法律顾问的专业服务。酒店管理合同是一个专业性非常强的领域,涉及到酒店资产评估、法律事务咨询、酒店管理合同谈判、物业保值增值等诸多跨行业、跨专业的问题,只有得到专业中介机构的服务才有可能妥善处理管理合同当中的实际问题。
7.企业内部拥有数位酒店管理领域的专业人员,能够被酒店业主派驻酒店,代表酒店业主在与酒店管理公司的往来中行使以下管理和监督职责:酒店管理合同谈判、酒店开业前准备、酒店财务报告和预算审查、日常经营事宜沟通、日常经营情况汇报、对外公共关系等。
中国酒店业主对本文所述酒店管理合同的相关概念、特点有了一定的了解,并对中国酒店业主引进国际著名酒店管理公司采用酒店管理合同这种经营模式的适用条件进行综合考量之后,随后面临的问题就是如何选择酒店管理公司及酒店管理合同的谈判策略问题,对此笔者将另行撰文阐述。