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年度新乐汇设备设施评估报告

17
2020年4月19日
文档仅供参考

EM-02-02-04（B/1） 深圳市长城楼宇科技有限公司

新乐汇设备设施评估报告

编制： 邵桂程

审核： 邱巨峰

批准： 张 胜

深圳市长城楼宇科技有限公司
天津城市公司中新生态城运维处

深圳市长城楼宇科技有限公司天津城市公司中新生态城运维处（天和·新乐汇项目）

设备设施 年度评估报告

一、 机电设备全年度的运行、日常点检、日常保养、定期保养完成的情况：
已按深圳市长城楼宇科技有限公司《设备设施管理手册》进行规范点检、运行监控和维护保养。
1. 按照体系文件及设备管理要求，全年完成设备保养以及维护
2. 公共设施100%完成保养维护
3. 小区日常巡视100%到位，没有遗留问题
4. 设备运行每月定期保养
5. 维修（疏通）污水管道4处
6. 维修管道阀门19处、污水泵7台
7. 维修项目地面石材33处、墙面石材8处
8. 维修项目景观照明55处、楼道照明48处
9. 维修项目地下停车场出入口排水沟3处
10. 维修项目大喷泉泵1台、水帘泵1台
11. 维修地下室漏水22处、墙面20处
12. 维修消防阀门8处
13. 维修项目内街防腐木21处
14. 维修项目外墙面25处
15. 维修项目屋顶漏水6处
16. 维修项目门窗40处
17. 维修项目给水管路6处
18. 维修项目空调风机盘管30处
二、 设备设施突发事件

深圳市长城楼宇科技有限公司
紧急事件处理单
项目： 天和．新乐汇项目组 1月25日
事 件
天和·新乐汇4#楼3层喷淋管路冻裂跑水

事发时间
1月25日
事发地点
天和.新乐汇
事
件
经
过
1月25日12:40分左右，发现4号楼3层310房间和风机房旁房顶漏水，随机上报给运行组长并通知维修组长前往漏水地点及时上报运维处经理余少飞，运维处经理下令泄水，及时制止更严重的跑水事件。
处理
过程
及
措施
运行技工姜立坤接通知以后，立即电话通知运行组长邵桂程、维修组长肖建星，经理余少飞；接到通知后经理立即要求迅速切断水源，并及时更换管件，同时通知物业保洁部清洁，防止人员滑到；协同秩序员、保洁员对楼道存水进行清理。
突发事件处理人员：余少飞、 邵桂程、肖建星、姜立坤、兰海阔等。
损失
损坏
情况
4号楼3层310房间附近一处房顶天花板（石膏板）泡水破碎，其余无损失。
事件
原因
分析
及
改进
措施
原因分析：因4号楼3层310房间已被出租，保安无钥匙，我方无法进入户内开启空调，窗户封闭不严导致漏风，最近2天天气零下20度左右，导致冻裂喷淋管道，引发跑水。
改进措施：重点巡查4号楼3层310房间，室内空调开启运行， 维修存在封闭不严的窗户，增加保暖措施。

深圳市长城楼宇科技有限公司
紧急事件处理单
项目： 天和．新乐汇项目组 1月25日
事 件
天和·新乐汇3#楼1层消防栓冻裂跑水
事发时间
1月25日
事发地点
天和.新乐汇
事
件
经
过
1月25日17:50分左右，由于已有多处冻管现象，我方工程人员并未下班，正在巡查中发现3号楼1层货梯出口处消防栓管道冻裂，运维处经理余少飞下令及时抢修，避免发生更严重的跑水事件。
处理
过程
及
措施
运维处经理余少飞通知并下令及时维修冻裂的消防栓管道，立即电话通知运行组长邵桂程、维修组长肖建星，接到通知后运行组长迅速切断水源，维修组长并及时更换管件，同时通知物业保安部搬来防洪沙袋阻止水势蔓延到电梯，清理管路里剩余的存水。
突发事件处理人员：余少飞、 邵桂程、肖建星、秦玉华、姜立坤、兰海阔等。
损失
损坏
情况
无损失情况
事件
原因
分析
及
改进
措施
原因分析：因最近2天天气零下20度左右，因业主在3号楼货梯出口运送货物导致长期开门无法保温，导致冻裂消防栓管道。
改进措施：重点巡查3号楼1层货梯出口处，关闭出口处大门保温，增加保暖措施。

深圳市长城楼宇科技有限公司
紧急事件处理单
项目：天和、新乐汇 9月 12日
事 件
畅嘉52线路突发外网停电
事发时间
9月12日19:00
事发地点
天和、新乐汇主、副变电站
事
件
经
过
9月12日19:00电力局因电力故障突发停电，运行技工在巡查时发现地库照明不亮，随及开始检查主、副变电站并打电话通知运行组长、工程主管。同时进行倒合闸操作，20：25分电力局恢复供电，全部恢复供电。

项目处理人员：许斌、陈志远、邵桂程、王亮
处理
过程
及
措施
9月12日19:00左右因电力局电力故障突发停电，停电线路为畅嘉52线路，影响 2、4、6号变压器。在切换电源时发现2号变压器所带负载有一路无法送电，同时接保安通知楼上糊味较大。为安全计进行紧急排查查明原因为3号楼3层强电井内应急照明控制箱内开关烧坏，应急处理切断应急照明控制箱总电源后在主站投上总开关给2号变压器送电，在副站投上母联柜4号变压器正常送电，时间为8点左右。20:25分电力局恢复供电，运行技工开始恢复供电。

项目处理人员：许斌、陈志远、邵桂程、王亮
损失
损坏
情况

部分业主停电1小时左右，无损失情况

项目处理人员：许斌、陈志远、邵桂程、王亮
事件
原因
分析
及
改进
措施
供电局故障停电，值班人员停电操作不熟练

利用停电保养时机对所有运行人员进行全员培训，对所有配电箱进行系统排查。调整运行人员班次。

运行/维保主管：
城市公司经理批准： 运维处经理核实：

深圳市长城楼宇科技有限公司
突发事件处理单
项目：天和、新乐汇 时间： 7月20日
事件
天和、新乐汇2#地下室变电站
事发时间
7月20日 11:40
事发地点
2#地下室变电站
事
件
经
过
7月20日11:40分，运行人员王亮在巡查地下室下雨漏水情况时发现2#地下室、2#楼地下室变电站内有漏水情况，巡查人及时打开房门发现变电室内变压器开关柜柜上方穿线管正在漏水，墙面渗水。巡查人员及时联系项目主管陈志远及维修人员赶到现场同时关闭高压开关柜设备，防止发生人员安全事故并安排维修人员采取应急排水措施处理现场漏水问题。
处理人员：陈志远、刘宝和、董军、吴建、
处理
过程
及
措施
天和、新乐汇项目物业经理、工程部主管、运行组长，维修组长及现场技工第一时间，赶到现场及时对2#地下室变电站内进线隔离柜上方穿线管正在漏水，墙面渗水。由于漏水量较小漏水点采用“水不漏”封堵墙面及加装倒流辅助设施防止进线口雨水量太大把进线口冲开致变电站进水，现场人员及时采取应急排水措施防止发生人员安全事故及设备损坏情况。现场人员及时排查漏水源头发现2号楼1层地面积水严重并无排水设备，维修人员及时放置排水设备清理地面积水问题，2号楼1层地面积水问题解决后2#地下变电室漏水区域已停止漏水。
天津市已发布暴雨黄色警告通知，防止夜间再次发生跑水时间，公司领导安排天和、新乐汇项目部工程主管、运行组长及2名运行技工和2名维修技工值班。加强夜间巡查次数，保证项目平稳运行。
处理人员：陈志远、刘宝和、董军、吴建
损失
损坏
情况
无损失

事件
原因
分析
及
改进
措施
原因分析：
一、 室外2#楼1层地面穿线管进线口密封不严，无封堵现象。
二、 墙面防水层渗水。
改进措施：

一、 室外2#楼1层地面穿线管进线口进行封堵，密封。
二、 墙面防水层进行防水处理。
现场
照片

1.加装排水设施 2.加装排水设施

深圳市长城楼宇科技有限公司
突发事件处理单
项目：天和、新乐汇 时间： 7月20日
事件
天和、新乐汇3#地下室变电站
事发时间
7月20日 11:40
事发地点
3#地下室变电站
事
件
经
过
7月20日11:40分，运行人员王亮在巡查地下室下雨漏水情况时发现2#地下室、3#楼地下室变电站内有漏水情况，巡查人及时打开房门发现变电室内进线隔离柜上方穿线管正在漏水，墙面渗水。巡查人员及时联系项目主管陈志远及维修人员赶到现场同时关闭高压开关柜设备，防止发生人员安全事故并安排维修人员采取应急排水措施处理现场漏水问题。
处理人员：陈志远、邵桂程、刘宝和、董军、秦玉华、王亮、姜立坤
处理
过程
及
措施
天和、新乐汇项目物业经理、工程部主管、运行组长，维修组长及现场技工第一时间，赶到现场及时对3#地下室变电站内进线隔离柜上方穿线管正在漏水，墙面渗水。由于漏水量较小漏水点采用“水不漏”封堵墙面及加装倒流辅助设施防止进线口雨水量太大把进线口冲开致变电站进水，现场人员及时采取应急排水措施防止发生人员安全事故及设备损坏情况。现场人员及时排查漏水源头发现3号楼1层地面积水严重并无排水设备，维修人员及时放置排水设备清理地面积水问题，3号楼1层地面积水问题解决后3#地下变电室漏水区域已停止漏水。
天津市已发布暴雨黄色警告通知，防止夜间再次发生跑水时间，公司领导安排天和、新乐汇项目部工程主管、运行组长及2名运行技工和2名维修技工值班。加强夜间巡查次数，保证项目平稳运行。
处理人员：陈志远、邵桂程、王亮、姜立坤、吴建、王玉江
损失
损坏
情况
无损失

事件
原因
分析
及
改进
措施
原因分析：
三、 室外3#楼1层地面穿线管进线口密封不严，无封堵现象，墙面防水层渗水。
改进措施：
一、室外3#楼1层地面穿线管进线口进行封堵，密封墙面进行防水处理。
二、维修3号楼地下室变电站积水问题并安装排水设备。
现场
照片

1.加装排水设施 2.加装排水设施

三、全年度机电设备设施的完好率统计、分析机电设备设施的老化、运行现状

1.设备状况分析：
全年度机电设备设施的完好率统计、分析机电设备设施的老化现状。

项目内容
数量
设备运行状 况
设备完好率
存在隐患（问题）
大、中修情况
供配电系统
1
变压器
6
正常
100%

无
2
高压柜
16
正常
100%

无
3
配电柜
33
正常
96%
副站转换开关损坏5个，无法单个断、送电操作，不影响正常使用。
无
4
动力配电箱
42
正常
99%
3个配电箱门锁坏
无
5
照明配电箱
45
良
98%
配电箱内开关、接触器、继电器丢失（2处）
无
6
公共照明
2575
良
94%
开关、灯头、灯罩损坏丢失（20处）
无
7
电气线路
86
正常
100%

无
8
母排
6
正常
100%

无
9
电缆桥架
42
正常
98%
副站线缆桥架因甲方施工暂时未盖严
无
10
避雷系统
6
正常
83%
1号楼防雷设施损坏
无
11
强电井
37
正常
99%
1号楼内强电井门部分损坏
无
12
弱电井
37
正常
99%
1号楼内弱电井门部分损坏
无
消防报警设备
1
消防主机
1
基本正常
98%
有个别点位存在故障火警问题。

无
2
联动柜
1
基本正常常
98%
无
3
广播柜
5
基本正常
90%
无
4
报警试验
400
基本正常
98%
正常
无
5
联动试验
400
基本正常
98%
正常
无
6
电梯迫降
18
基本正常
98%
正常
无
7
对讲
18
基本正常
99%
正常
无
8
消火栓系统
425
良
88%
地下室消防栓水带、枪头、消防栓门玻璃40处损坏丢失
无
9
喷淋系统
12885
正常
100%

无
10
加压系统
9
正常
100%

无
给排水设备
1
阀门
120
正常
80%
地下室排水阀门多处密闭不严
无
2
水池
1
正常
100%

无
3
水箱
1
故障
100%

4
高区用水
26
正常
100%

5
中区用水

正常
100%

6
低区用水
12
正常
100%

7
给水立管
26
正常
100%

8
排水立管
26
正常
90%
泡泡火锅下水管变形

9
水泵
5
正常
100%

10
公共地漏
1
正常
100%

11
地下室给排水
42
基本正常
13%
地下室有32处单向阀返水

监控系统设备
1
显示器
15
正常
96%
运行基本正常

2
录像机
16
正常
99%

3
摄像头
160
正常
99%

4
图象质量
160
正常
94%

5
支杆
4
正常
100%

智能停车场系统
1
道闸机构
2
正常
100%

2
读卡机
2

3
电脑网络系统
2

5
摄像头
4

6
射灯
4

7
地感
4

2.设备状况现状

设备名称：硬盘录像机
设备编号： TJ-26-XF-1-(II)
设备状况警示图（在相应状况打“ ”）
状况描述：运行正常。
具体措施：已维修。
后果：无。

设备名称：直燃机组
设备编号：TJ-26KT-1~2-(I）
设备状况警示图（在相应状况打“ ”）
状况描述：直燃机制热模式已转换完成。1号机组烟道改造完毕。1号机组、2号机组真空已抽完。1号直燃机机组2号直燃机机组已正常运行。
具体措施：厂家已维修。
后果：无。

设备名称：应急照明系统
设备编号：TJ-26-QD-55~61-(I)
设备状况警示图（在相应状况打“ ”）
状况描述：运行不正常。故障点成区域状，系统经常自动开启，严重影响设备正常使用。
具体措施：计划维修中。
后果：.造成不必要的能耗损失。

设备名称：太阳能热水器
设备编号：TJ-26-KT-1-(II)
设备状况警示图（在相应状况打“ ”）
状况描述：运行正常。
具体措施：已维修。
后果：无。

设备名称：低压配电柜
设备编号：TJ-26-QD
设备状况警示图（在相应状况打“ ”）
状况描述：主、副站转换开关损坏5个，无法单个断、送电操作。副站3#变压器MNS-6-4抽屉柜缺项。

具体措施：已联系厂家。

后果：无法转换、不能送电。

设备名称：地源热泵机组
设备编号：TJ-01-KT-1-(I)
设备状况警示图（在相应状况打“ ”）
状况描述运行正常
具体措施：已维修。
后果：无。

设备名称：给水泵房
设备编号：TJ-26-GSBF
设备状况警示图（在相应状况打“ ”）
状况描述：运行基本正常。
具体措施：无。
后果：无。

设备名称：中水泵房
设备编号：TJ-26-ZSBF
设备状况警示图（在相应状况打“ ”）
状况描述：运行正常。矿棉板更换完毕，设备房湿度太大已开启加湿器。
具体措施：已维修。
后果：无

设备名称：水帘系统
设备编号：TJ-26-SM
设备状况警示图（在相应状况打“ ”）
状况描述：冬季停止运行,
具体措施：无。
后果：无。

设备名称：喷淋泵房
设备编号：TJ-26-PLBF
设备状况警示图（在相应状况打“ ”）
状况描述：运行正常。室内管道刷油漆保养，预作用报警阀已修复，污水泵已修复，喷淋泵止回阀已修复。
具体措施：已维修。
后果：无。

设备名称：消防水幕系统
设备编号：TJ-26-XFSM
设备状况警示图（在相应状况打“ ”）
状况描述：运行基本正常。
具体措施：无。
后果：无。

设备名称：背景音乐系统
设备编号：TJ-26-BJYY
设备状况警示图（在相应状况打“ ”）
状况描述：运行基本正常。
具体措施：无。
后果：无。

设备名称：外网
设备编号：TJ-26-PS
设备状况警示图（在相应状况打“ ”）
状况描述：运行基本正常。污水井及市政污水井已清理完成。
具体措施：已联系施工方及市政。
后果：无。

设备名称：气体垃圾输送系统
设备编号：TJ-26-QTSS
设备状况警示图（在相应状况打“ ”）
状况描述：未启用。
具体措施：无。
后果：.无。

设备名称：排水系统
设备编号：TJ-26-PS
设备状况警示图（在相应状况打“ ”）
状况描述：消防泵房、地源机房、直燃机门口、1#地库A61车位旁、商B地下室E65车位旁、车库出口旁、商A地下室E47车位旁、喷淋泵房、4#楼B13车位旁、4#C44车位旁、消防泵房、3#楼地库E13车位旁、C08车位旁、洗车处、地源热泵门口污水泵不能自动抽水，止回阀返水。共32台泵不能正常运行。
具体措施：需采购维修。
后果：止回阀返水抽水较慢。

设备名称：风机房
设备编号：TJ-26-FJF
设备状况警示图（在相应状况打“ ”）
状况描述：运行基本正常。
具体措施：无。
后果：无。

设备名称：景观喷泉
设备编号：TJ-26-JK
设备状况警示图（在相应状况打“ ”）
状况描述：冬季停止运行
具体措施：无
后果：无

设备名称：热力小室
设备编号：TJ-26-SLXS
设备状况警示图（在相应状况打“ ”）
状况描述：运行正常。
具体措施：无。
后果： 无。

设备名称：冷却塔
设备编号：TJ-26-LQT
设备状况警示图（在相应状况打“ ”）
状况描述：冷却塔已经泄水完毕
具体措施：无
后果：无。

设备名称：其它
设备编号：TJ-26-PS
设备状况警示图（在相应状况打“ ”）
状况描述：津味轩包子铺把排风道引到地下车库，气味强烈、影响区域较大。
具体措施：计划维修中。
后果：影响车库管理。

设备名称：消防主机
设备编号：TJ-26-XF
设备状况警示图（在相应状况打“ ”）
状况描述：运行基本正常。火警4个，故障16个。
具体措施：计划维修中。
后果：不影响使用。

深圳市长城楼宇科技有限公司
天津生态城运维处
（天和·新乐汇管理处）
12月17日