人才公寓可行性研究报告书.doc

目 录
1总论 4
1.1项目概述 4
1.2编制依据和原则 4
1.3可行性研究报告的工作范围 5
1.4主要数据及技术经济指标 6
1.5可行性研究报告结论 6
2项目建设背景及改造的必要性 7
2.1项目建设背景 7
2.2改造的必要性 8
3企业基本情况 8
3.1单位概况 8
3.2财务状况 9
4项目建设条件 10
4.1地理位置 10
4.2自然条件 10
4.3资源现状 12
5企业前景分析 13
5.1农产品加工企业前景广阔 13
5.2油脂加工企业发展方向 14
5.3菜子油市场 17
6项目改造方案 19
6.1项目改造目标 19
6.2生产工艺 21
6.3主要建设内容 24
6.4辅助设施 27
6.5进度计划 28
7定员及培训 29
7.1劳动定员 29
7.2员工培训 30
8生态环境影响及评价 30
8.1环境影响 30
8.2项目生产采用的环境保护标准 31
8.3环保部门评估意见 31
9投资估算与资金筹措 32
9.1投资估算 32
9.2资金筹措 35
10效益分析 36
10.1经济效益分析 36
10.2社会效益分析 38
11可行性研究报告结论与建议 39
11.1可行性研究结论 39
11.2问题与建议 40
附图 厂区总体布局图 46

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永嘉泵阀行业人才公寓建设项目可行性研究
报 告

第一部分：永嘉泵阀产业概述
永嘉县泵阀产业从无到有，从小到大历经四十年的发展，取得了辉煌的成就，特别最近10年来，年增长率都在40%以上，产品被广泛应用于石油、化工、水电、火电、燃气管道、水处理、船舶、航空航天、核电等生产生活中的各个领域。多年来，我县的泵阀产品在国内市场上的占有率均保持在25%以上。
2002年6月，永嘉县被中国通用机械工业协会命名为“中国泵阀之乡”，拉开了产业快速发展的序幕。发展至今，全县已拥有泵阀生产企业636家，其中无区域集团及有限公司30余家，国家级高新技术企业5家，省级高新技术企业12家市高新技术企业19家。能够生产3000多个品种40000多种规格的阀门产品和800多个系列近10000种规格的泵产品，其中12种产品被授予“国家免检产品”称号，拥有中国驰名商标10枚，省名牌产品9个，市名牌产品20多个，许多产品填补了国内空白，达到国际领先水平。2007年全县实现泵阀工业总产值近130亿元，出口额突破20亿元，全行业正逐步迈向品牌化、规模化的健康发展轨道上来。“宣达”、“良精”、“伯特利”、“超达”等许多企业和品牌已经在国内泵阀领域确立起了自己的龙头地位。永嘉实实在在地成了国内规模最大、产量最高、品种规格最齐全、企业品牌最集中和发展潜力最大的泵阀生产基地，甚至全世界也找不出一个地区的泵阀产业集群能与之相媲美。
第二部分：建设泵阀产业人才公寓的原因及理由
作为我县的四大主要产业之首，永嘉县的泵阀产业已经连续3年保持产值和税收第一，为我县的地方经济持续健康发展和社会繁荣稳定做出了重要贡献，特别是在鞋服等传统产业纷纷开始走下坡路的今天，永嘉的泵阀产业还始终继续保持强劲的发展态势，着实应该让我们感到自豪与欣慰。
可是在永嘉泵阀产业高速发展的同时，也面临着诸多的问题与挑战。龙湾、丽水、江苏、上海等地区纷纷出台优惠政策，打造泵阀生产基地；同时国外跨国泵阀巨头也纷纷登陆中国直接办厂，利用我们的资源和生产要素与我们同台竞争，给我们带来了前所未有的竞争压力。而永嘉泵阀企业所面对的土地资源紧缺、劳动力成本提高，原材料价格上涨和用工难等要素的制约，已经到了举步维艰的发展境地，特别是产业中普遍存在的“企业招不到人，设备闲置，订单无法完成”的用工难现象已经严重阻碍了永嘉泵阀产业的进一步持续快速健康发展，长此以往，我们赖以生存和引以为豪的泵阀产业优势在不久的将来必将会很快失去，几代泵阀人的心血势必会付诸东流。为了保住“中国泵阀之乡”这一来之不易的荣誉和品牌，让永嘉的泵阀产业继续保持长盛不衰，我们的政府、企业和每一个泵阀人都应该齐心协力，及时采取切实有效的措施，解决泵阀产业中所面临的困境，扫除产业发展过程中存在的隐患，从而，在根本上保证了整个泵阀产业又好又快发展。
针对当前我县泵阀产业中普遍存在的“企业招工难，行业用工慌”的现象，泵阀协会经过深入的调查研究，发现了这样一个道理：“问题不是缺乏人才，也不是缺乏招聘、引进人才的力度，主要是留不住人才的问题，而留住人才比招聘、引进、培训人才更为重要。”留不住人才的原因是多方面的，归纳起来最主要最根本的原因是“我县居高不下的房价，外来人才无法在这里买得起房子”。常言道：“安居乐业”。没有“安居”，又何谈“乐业”，外来人才一听到我们这里如此昂贵的房价，就只能望而却步，而企业精心培养起来的人才也不得不逐渐选择了离开。他们认为，既使在这里干上一辈子，也无法买得起一套属于自己的房子。
与此同时，泵阀产业作为传统性产业，低小散现象还较为严重，产品的科技含量和附加值还比较低。永嘉泵阀产业要想保持持续快速增长，惟有紧紧依靠“科技创新”这一主题，不断开发出高科技、高附加值的泵阀产品，来进一步整合提升整个产业。这是时代发展的必然要求和产业发展的必然规律，如果不紧抓机遇迎难而上，永嘉的泵阀产业就会失去昔日的辉煌，就会被时代所淘汰！因而，永嘉必须紧跟时代发展脉搏，想方设法推动整个泵阀产业朝着高科技方向发展。而科技创新的根本在于人才，没有高级科技和管理人才，科技创新和泵阀产业的提升都将成为一句空话。目前泵阀龙头企业及全行业中最稀缺的就是高级人才，不仅引不进来，自己多年培养起来的也留不住，最主要最根本的原因也正是目前永嘉瓯北如此高的房价和生活消费水平，让大多数工薪阶层无法承受，成为留住人才的最大障碍。
如何探索出一条适宜永嘉实际的切实有效的留人办法，建立人才安居工程，营造出良好的就业创业环境，为永嘉泵阀产业未来的发展和提升储备人才力量，夯实创新根基？这不仅已经成为全行业的共识和呼声，也是我县实现“创新强工、科技强县”的有效保证，更是时代发展的必然趋势，时不我待，迫在眉睫。
第三部分：建设人才公寓的目的和意义
永嘉县泵阀人才公寓项目的建成并投入运行，为人才特别是高级人才创造一个良好的工作生活环境，必将解决龙头企业和全行业在发展过程中面临的人才要素制约瓶颈，为科技创新提供切实可靠的人才保障，加快培育龙头企业成为具有世界影响力的大公司大集团创造必要条件，从而进一步推动整个永嘉的泵阀产业的快速发展；对加快永嘉泵阀产业结构优化升级，改变落后传统产业状态，推动经济增长方式由粗放型向集约型转变，加快实施“创新强工”战略，全面推进“科技强县、品牌立县”目标的早日实现；对“中国泵阀之乡”的区域品牌竞争力，使之成为真正具有国际影响力的世界品牌等都将产生重大的影响，具有重要的现实意义和深远的历史意义！利在当代，功在千秋！

第四部分：公寓建设的指导思想和基本思路
房价高是一个无法改变的不争事实，要想在如此昂贵的房价条件下从根本上解决外来人才买不起房的难题，长期留住人才，从而解决我县泵阀产业中的“招工难，用工慌”难题，解决产业升级难题，政府就必须出台相关灵活的政策，将泵阀行业人才公寓从紧从速建设起来。
泵阀行业人才公寓作为永嘉泵阀工业园区的配套工程和标准厂房建设的重要组成部分，应该由政府主导，行业协会牵头，企业为主体，坚持优质、高效、创新和公益性原则。具体包括以下几个方面的内容：
第一，政府出台政策，划出专用地块用于该项目建设，建设用地必须挂牌出让，交纳规定的土地出让金，但政府应该给予最大的优惠。第二，由泵阀行业协会统一制定标准，向企业融资；第三，根据购买者的实际经济承受能力，套房面积按小套房标准建设，面积在60㎡～90㎡；第四，每个套房拥有独立的产权，政府给予出具相关产权证书；第五，公寓建成后只能作为企业内部留住人才的一项激励手段卖给内部员工，至少在十年内不得上市交易；第六，企业按建设成本价卖给员工，不得在其中谋求任何私利；第七，套房产权可以继承，但不许转让，如果真要转让也必须转给本公司相应条件的人；第八，公司要提供购房人员的详细情况资料交有关部门备案，购房人员要接受有关部门的资格审核；第九，制定、出台相关的地方法规和政策，建立有效的监管机制，人大、政协、新闻媒体及各相关部门都可以介入，充分实施监督，一旦发现企业弄虚作假，将这些产权房卖给市场，就予以重罚；第十，造价公开，企业提供的土地价格按现有市场价计算，包括土地出让金和规费（尽量减免或减少）。

第五部分 人才公寓项目建设实施方案
为了确保泵阀行业人才公寓这一安居工程项目的顺利实施，由永嘉泵阀行业协会牵头，组建项目筹备委员会，永嘉县人民政府各相关部门直接参与领导和管理。
一、项目主办单位及职责分工
⑴、单位：永嘉县人民政府
⑵、职责：主要负责项目立项审批、划出专用建设地块、制定项目分配等各项政策、建立监督管理机制、实施全程监督管理等。
二、项目承办单位及职责分工
⑴、单位：永嘉县泵阀行业协会
⑵、职责：负责牵头组织会员企业特别是泵阀龙头企业成立项目筹备委员会，起草资金募集标准与分配标准等文件草案、为项目募集资金、设专人具体负责项目的落实工作、按照县政府的相关规定向社会招投标等。
三、项目建筑指标
⑴征地总面积:3万㎡,合计45亩。
⑵、套房总建筑面积：9.1万㎡。目前行业高级人才分布不均，大企业在50人左右，中型企业约在7～15人之间，小企业约2～3人，平均约10人，按照目前泵阀协会130家会员和平均每套70㎡计算，目前最为保守的公寓总需求量为10×130×70㎡=91000㎡。
⑶、配套设施总建筑面积：5000㎡。其中幼儿园2000㎡；超市1200㎡；医疗室300㎡；健身房与活动室等500㎡；其它1000㎡。
⑷、容积率为3.1。
四、项目选址：五星工业区。选择理由：⑴、泵阀企业相对比较集中，不仅方便而且有利于提高整个泵阀工业园和“中国泵阀之乡”的整体形象；⑵、五星村土地资源相对比较丰富，且属于滩涂，土地指标不在农保之列，比较容易审批。
五、预算投入资金：2.5亿元人民币。
六、资金来源：由泵阀协会根据预定的分配方法及各项原则，牵头向公寓接受企业分期融资。
七、 建设工期：⑴、项目审批期为半年，即2008年7～12月；⑵、项目建设工期为3年，即2009年1月～2012年1月；⑶项目验收期为3个月，即2012年2～5月。
八、分配方法：首先由政府根据企业在行业中的税收和综合实力排名，分给相应的公寓套房指标数量；然后由企业自主分配给内部需要的人员。
九、产权归属：首先由政府按照预定指标落实到相应的企业，然后将产权落实到符合规定条件的个人。

永嘉县泵阀行业协会

问题：