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服务管理方案及成本预算

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2020年5月29日
文档仅供参考

沈阳九州世邦物业管理有限公司
服务管理方案及成本预算(草稿)

沈阳九州世邦物业管理有限公司(以下简称”公司”)主要从事对沈阳综合保税区内的物业管理工作,是沈阳综合保税区海关监管区域内唯一的物业管理公司。为创造一个安全、舒适、文明、和谐的园区环境,提高沈阳综合保税区管理的社会化和专业化程度,公司以提供专业的服务赢得领导和客户们100%满意度为目标,在”内部精细严格管理、对外稳健迅速发展”的战略思路的指导下来谋求发展出路。我们相信”只有更认真,才能更专业,只有更专业,才能更强大”。现将公司的服务方案及成本预算汇报如下:
一、公司现状介绍
沈阳九州世邦物业管理有限公司成立于 5月,是沈阳国际物流发展有限公司依据<公司法>出资设立的独资公司,注册资本50万元人民币。公司完全依照国务院颁布的<物业管理条例>中相关规定进行经营,并确定了”全心服务,在细微之处见精神;追求卓越,赢万众口碑创品牌。”的公司理念。
二、 公司服务管理方案
(一)定位公司管理思路
沈阳综合保税区位于沈阳近海经济区,总占地面积598456平方米(897.64亩)。园区内现有海关查验仓库、A3#、A4#保税仓库、熏蒸仓库、市政用房、水源热泵机房等配套设施,建筑面积约3万平方米。园区内现已经使用办公面积800平方米,道路面积约10万平方米,绿化面积约4万平方米,堆场面积1.6万平方米。园区内现有路灯115盏,6000KVA开闭站一座,容量为2825KVA的变压器3座,货梯8部、客梯4部,38台高速球星摄像机,6台定点摄像机,3台半球形摄像机,60对红外线报警探测器,海关监控室内配备了4块46寸液晶拼接屏和18台26寸液晶监视器等。
公司现为综保区物业服务定位为”一种模式,二项承诺,五个重点”的管理思路。
一种模式:作为国际化保税园区需要的体现的是开放、高效、规范、安全、文明、有序、舒适的形象,因此公司确定了园区物业服务的两手抓管理模式:一手抓物业管理服务,一手抓精神文明建设和形象建设。
二项承诺:一是一年内完成ISO9001－ 服务质量体系全面实施。二是两年内使该物业管理项目成为优秀示范项目,成为工业园区引进专业化物业管理的成功范例。
五个重点:
1、树立综保区整体形象
公司将经过综保区园区内的公共设备设施的维护、治安和交通的管制、公共环境的优化、服务人员行为的规范等一系列专业化管理,展现综保区开放、高效、规范的良好形象。
2、确保因管理造成的治安消防事件发生率为零
园区内有大量重要的仓储货物,公司主要对仓库进行防火、防盗、严格把关人员进出以及仓库内部的安全。公司会安排协管人员进行日夜巡逻、检查、值岗、车辆管理及园区内的秩序管理并执行24小时在监控室轮流值班制度,如发现安全隐患可及时处理,保证安全。公司将经过准军事化管理和人性化服务,确保综保区内因物业管理而造成的治安、消防事件发生率为零。
3、维护好园区的环境
卫生管理和绿化养护是维护园区环境的重点,综保区内卫生管理部分涉及到道路、厂房、办公区、公共区域以及海关外墙围网,公司将严格按照制定的操作流程和质量控制标准,对保洁人员的工作进行严格管理,分工明确,责任落实到人头。保证保洁服务的质量。从根本上管理和维护好园区的卫生环境,确保园区内卫生达标,绿化养护达到茂盛、常绿,无死苗、无杂物。
4、设施设备的维护及管理
现园区内有查验仓库、熏蒸仓库、A3、A4办公楼、海关进出卡口、堆场、道路等,同时配有大型装卸、消防、监控和高低压供配电等设施设备,仓库专用设备有滑升门、升降地牛等。要维持上述设施设备的正常状态,公司会对固定设施设备进行定期巡查、定期保养。对客户的提出的报修会及时进行修理,保证园区内设备正常运行。公司将强调专业管理,使园区内的设施设备使用寿命增长,从而达到其保值增值的目的。
5、树立管理公司自身良好形象
我们将从员工形象上下功夫,规范管理、文明执勤、优质服务,树立公司良好形象。使综保区因我们的管理服务增加附加值。
(二)公司物业服务标准
公司将参照<全国物业管理条例>、<全国物业管理示范工业园区达标评分细则>的标准进行物业管理。
(三)人员的配置、职责及管理思路
公司坚持以 ”精干、高效、敬业”的用人原则为基础,严把人才选聘关,力求工作人员一专多能。在管理队伍建设上,我们将采取规范管理和人性化管理相结合的方式,应用激励机制,严格管理考核并实行淘汰制,确保管理目标实现。
1、管理人员:
总经理1名,负责公司发展及全面工作。
副总经理1名,负责全面工作及各部门、各岗位工作质量的检查、监督。
2、行政人员:
文员1名,负责前台客户服务、处理行政及物业事务等工作,协助管理接待工作及负责档案、会务等管理工作。
3、财务人员:
会计1名,负责日常财务工作。
出纳1名,负责日常现金工作。
4、维修人员:
维修维护工人3名,杂修电工(强电)1名,杂修水暖工1名,杂修房屋1名,负责保税园区内物业和配套设施设备及场地的日常维修、保养、巡视、维修检查监督等工作。
5、环境管理人员:
绿化技师1名,负责绿化养护工作。
园林养护工3名,负责配合绿化技师的日常绿化养护工作。
6、环卫工人6名,负责工业园区公共区域卫生。
公司将对现有员工进行专业化、规范化、精细化、品牌化、经营型的管理方式。严格选人、谨慎用人,确保各部门员工具有良好的专业素质和综合素质,力致精神文明建设。公司将实行每日工作记录,经过定期查看员工每日工作记录了解员工的工作饱和度,从而便于有效的增减人员、分清责任、总结经验。
(四)制定部分应急措施
1、电力、给水、通讯、网络信号中断供应处理
当接到有单位投诉电力、给水、通讯、网络信号供应中断时,维修人员10分钟内到场,先向投诉单位了解中断时间。了解发生时间后,客户服务部门将及时协调维修工人跟进有关情况,如果发现整个辖区电力、给水、通讯、网络信号供应中断,而非本区域设施出现故障,应立即向有关机构查询及要求尽快抢修。如有关供应未能即时恢复,向管委会汇报情况,客户服务中心将会在告示栏张贴通告。
2、除雪应急预案
在下雪第一时间启动应急预案,为雪停后第一时间除雪做好准备,确保卡口、园区内道路等重要位置的交通通畅。
降雪开始时,在主要道路及重点地区撒布融雪剂。降雪停止后,8小时内主要通道清扫完毕;24小时内,将其它主次干道的车行道、人行通道清理出来;36个小时内将支路、人行道清理出来,如雪势过大及时租赁大型除雪设备进行除雪,保证园区内重要交通部位畅通。
3、火警处理工作
当发现火灾时,即时报告总经理及相关部门负责人。部门负责人3分钟内到场,如情况许可或在安全情况下,偿试将火扑灭。如火势有可能会对客户造成危险时,须立即疏散受影响单位的客户并立即拔打119,同时保持马路及通道畅通,方便消防车全速驶近火场。当消防员到场后,有关负责人应登记以下资料:消防车到达的时间、防车到场数目及车牌号码、带队的消防队长姓名、消防员收队离场时间。当火势被扑灭后,有关人员应即时巡查及记录公众地方损坏的情况,如公共设施受损,应立即安排抢修并巡查、记录受影响单位的情况并及时向管委会领导汇报。
4、积水处理工作
当发现有积水时,维修人员10分钟内到场,应即时将积水清除。清除后即时巡查及记录公众地方、设施的损坏情况以及受影响的单位损坏情况。如有公共设施受损,应立即报告维修部门。如积水的水源是由某单位内漏出,除按上述步骤跟进外,即时联络浸水单位客户,要求尽快处理,因室外地势造成的积水及时向管委会领导汇报,商议解决方法。
5、爆炸处理工作
当发现园区内有单位发生爆炸时,值班人员3分钟内到场,并尽快通知管委会领导和总经理,征询其是否需要报案。如管委会同意报案,应尽快报告公安机关。公安人员未到达现场时,有关人员应派人四周巡视是否有可疑人物,另外应安排保安人员巡视附近其它单位,是否有爆炸过的痕迹。不可触动案发现场内的任何物件,以免影响公安机关调查。当公安人员到达现场时,应登记以下资料:公安人员到场时间、公安人员车辆的数目及车辆号码、带队队长的姓名、当公安人员离场时,应记录离开时间。
6、交通事故处理工作
园区内如果有人因交通事故受伤,值班人员5分钟内到场,必须报警报告总经理。如并没有人受伤,可由双方车主自行达成赔偿协议。值班人员须登记以下资料:车牌号码、双方车主姓名、地址、电话、如有人受伤,登记伤者姓名、地址、电话、如有公安、救护车到场,应登记车牌号,到场及离场时间,带队队长姓名。如因撞车而对公共设施造成破坏,应事后向领导报告。
7、意外受伤处理工作
园区内发现有人受伤时,值班人员5分钟内到场,要及时报警或叫救护车并第一时间通知总经理。查问受伤者的身份及受伤的原因。值班人员应登记以下资料:受伤者姓名、地址、电话。受伤原因;如有公安、救护车到场,登记到场、离场时间、车牌号码、带队队长姓名。事后向管委会领导报告。
8、刑事案件处理工作
园区内发生刑事案件时,值班人员5分钟内到场,必须在第一时间内通知派出所、管委会领导及总经理。保护好现场并记录好有关情况。
(五)开展便民服务
我们将尽量开展各项便民服务,尽力满足企业的各项需求。
1、销售维修办公物品。
2、销售清洁用品。
3、配备急救箱、急救药品。 
4、建立活动组织,组织文体活动活动费用按实际发生收费,不加收服务费。
三、拟定物业服务成本
1、物业公司人员年成本43.08万元。(见附件一)
2、物业共用部位、共用设施设备的备件及日常运行维护费用,年成本35.07万元。(见附件二,附件三)
3、物业管理区域清洁卫生日耗品费用,年成本1.32万元。(见附件四)
4、物业管理区域绿化养护及日耗品费用,年成本1.58万元。(见附件五)
5、办公费用,年成本10.38万元。(见附件六)
6、监控系统维护费用,总价格 187万,6万元/年
7、电梯维护费用,总价格271万,5000元/年/部,共计:6万元。
8、培训学习费用每年1万元。
9、税,5.5%为5.75万元。
10、不可预见费用,总成本的3%为3.20万元。
11、利润0元。
总成本:共113.4万元。