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如何将地产行业纳入反洗钱监控体系

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2020年5月29日
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将地产行业纳入反洗钱监控体系的几点建议
从近年来破获的一系列贪污受贿、走私贩毒、非法融资等犯罪活动看,相当部分犯罪分子经过房地产行业将非法所得进行清洗,房地产行业存在较高的洗钱风险。中国<反洗钱法>虽然将特定非金融机构纳入反洗钱监管范围,但并未针对房地产等主要的特定非金融机构建立反洗钱监控体系,给不法分子利用房地产行业从事洗钱活动可趁之机。因此,将房地产行业纳入反洗钱监控体系,成为当务之急,本文对此提几点建议,以供参考。
一、房地产行业洗钱风险愈创造显
亚洲开发银行评估报告曾认定,中国洗钱量每年不少于 亿元,约占 GDP的2%,中国人民银行反洗钱监测分析中心主任欧阳卫民认为每年发生在中国洗钱规模约3000-4000亿元之间。由此可见,每年发生在中国的洗钱规模相当庞大。囿于资料限制,我们无法准确知道房地产业多大程度上成为洗钱的渠道之一,但一系列破获的房地产业洗钱案及发生在房地产领域的一些经济现象使我们有理由相信房地产业存在较高的洗钱风险。一是相当部分贪腐官员拥有多处房产,据有关统计,过去几年,在揭露出来的官员贪污受贿案件中,涉及房地产洗钱的约占三分之一,比如,重庆市原公安局副局长文强用部分贿款购置13处房产,重庆市原公安局副局长彭长健及其妻用部分贿款购置3处房产,重庆市北碚区原副区长赵文锐用200万赃款投资成立一家房地产公司洗钱,浙江省建设厅原副厅长杨秀珠用赃款在纽约黄金地带购置5处高档房产,四川乐山市原副市长李玉书用1400万元赃款购置3处高档房产等,贪官利用房地产洗钱的例子不胜枚举;二是有些走私贩毒分子和地下钱庄以投资房地产开发公司为掩饰清洗黑钱,如1993年犯罪分子李某(台湾嘉义人)在三亚市设立三亚嘉鸿房地产开发公司为地下钱庄清洗黑钱; 告破的福州陈凯贩毒洗钱案就是经过设立凯旋房地产集团从事房地产开发将数百亿毒资洗白;厦门远华走私集团案中,部分走私款就是经过集团设立的远华房地产有限公司洗白;三是有些非法集资分子利用房地产业清洗集资款,如 浙江东阳本色控股集团有限公司的老板吴英用非法吸收的公众存款购置大量房产;四是使用大额现金一次性购房已是普遍现象,据媒体报道,在北京、深圳、广州等大城市使用现金一次性支付300万元及以上的购房现象相当普遍,有的甚至一次性支付1000万元以上的现金购买豪华别墅,今年随着海南国际旅游岛规划出台,更是出现外地炒房客用行李箱和麻袋装着现金赴海南岛买房的奇观,在支付手段高度发达的今天,这些购房者为何弃用安全、快捷的支付工具不用?反而既不嫌麻烦、又不怕危险拉着一大堆现金去购房,一个合理的解释就是这些现金来路不明;五是高房价与高空置房现象并存,近年来,中国房价一直高烧不退,与此同时,相当多已出售的商品房却无人居住,据有关媒体报道,国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示,有高达6640万套住宅电表连续6个月读数为零,这些空置房足以供2亿人居住,用大额资金购买的房产既不自住,也不出租,而让它长期空置,存在较大藏匿黑钱的嫌疑。
二、房地产洗钱原因分析
犯罪分子之因此选择进入房地产领域洗钱原因有四:一是房地产行业是中国国民经济的支柱产业,近十年来得到又一轮快速发展,每年拉动GDP增长2个百分点,其增加值占GDP的比重一直保持在4%左右, ,全国商品房销售额接近6万元亿元,占同期全社会消费总额近50%,市场容量不断扩大,为洗钱犯罪提供了充分的容纳空间;二是投资房地产具有一定私密性,对于购房者一次性用现金购房,开发商一般不会过问资金的来历,也没有相关部门来核查,另一方面,中国没有建立全国联网的房地产登记查询系统,无法统计个人和家庭在异地购置多套房产的情况,无形中为洗钱分子提供了一条安全、便捷的洗钱渠道;三是中国房地产税收体系只有流转环节的税种,没有持有环节的税种,持有不动产不用交税,把黑钱转化为房地产既能够保值、升值,还能够出租获得收益,洗钱的成本低,收益大;四是房地产领域当前仍是反洗钱工作的真空地带,在金融领域的洗钱行为受到严密监控的情况下,不法分子把洗钱的目标转移到房地产等非特定金融领域,非法资金进入房地产市场没有得到有效的监控。
三、房地产业洗钱行为分析
(一)房地产洗钱过程分析
一般,洗钱过程可分为放置、离析和融合三个阶段,房地产业洗钱过程也一样。在放置阶段,洗钱分子经过购置土地、建筑安装材料或商品房等方式,将非法所得注入房地产开发成本或购房款项中;在离析阶段,经过房地产开发利润,商品房买卖价差或直接持有房地产实物等形式,掩盖交易线索,隐藏非法身份及资金性质;在融合阶段,把披上合法外衣的犯罪所得与其它正常来源的所得混在一起,并转移至与不法分子无明显联系的她人、法人或其它组织名下从事正当、合法经营或消费。
(二)房地产洗钱方式分析
经过上述房地产洗钱案例,可将房地产洗钱方式归纳为三种:一是以自身或她人名义经过房地产交易洗钱,如贪腐官员以自身或她人名义购买房产隐藏非法所得;二是经过直接投资组建房地产开发公司将巨额赃款转化为开发资金,这是走私贩毒、地下钱庄及非法集资分子较为青睐的洗钱方式,因为这些非法所得数额庞大,组建房地产开展公司有利于将庞大的非法收入转化为正当收入;三是以直接或间接以参股方式将非法资金注入房地产开发公司,并以股东分红的形式获得对非法所得的合法占有进行洗钱,如贪腐官员以秘密参股或以关系人参股方式成立房地产开发公司,自己从幕后操纵,利用手中权力为房地产开发公司打通关节、开绿灯,自己便能坐收合法分红收入。
四、房地产反洗钱工作的几点建议
房地产业洗钱一方面为不法分子提供了转移非法财产的渠道,加大了犯罪打击的难度;另一方面加剧了房地产市场波动,扰乱房地产市场秩序,加大了国家调控房价的难度,影响国民经济的稳健运行,因此,将房地产业纳入反洗钱监控体系势在必行。
(一)尽快出台<房地产业反洗钱规定>
英国、加拿大及欧盟等国家和地区都以法律的形式明确将房地产业纳入反洗钱监控体系,中国<反洗钱法>虽然将特定非金融机构纳入反洗钱监管体系,但没有明确规定特定非金融机构的范围,导致作为反洗钱主管部门的人民银行对房地产等特定非金融机构开展反洗钱监管无法可依,房地产等特定非金融领域反洗钱工作存在制度真空,使其沦为犯罪分子洗钱的乐土。因此,国家应尽快出台<房地产业反洗钱规定>,明确将房地产纳入反洗钱监控体系,房地产相关管理部门应作为反洗钱协管部门配合人民银行依法开展反洗钱监控工作,鉴于房地产洗钱涉及开发、建筑安装、交易等环节,同时应将房地产开发商、建筑商、房地产中介、房地产交易所和注册会计师(审计师)事务所等确定为反洗钱义务人,为人民银行在房地产领域开展反洗钱工作扫除制度障碍,确保房地产反洗钱工作顺利进行。
(二)建立房地产反洗钱基本管理制度
1、强制推行房地产交易非现金结算
房地产现金交易便于犯罪分子利用房产藏匿非法收入,逃避金融体系的反洗钱监控,国际上,凡以大额现金(100万美元以上)支付的房款就被视同为黑钱或有黑钱嫌疑。鉴于中国用现金一次性购买高档房产和多套房产是普遍现象,因此应规定,房地产领域的交易禁止使用现金支付结算方式,在房地产开发、销售、二手房交易等环节必须采用非现金支付结算方式,使房地产交易资金结算在银行体系进行,有利于从源头上遏制非法所得进入房地产领域。
2、建立房地产业客户身份识别制度和交易记录保存制度
鉴于房地产反洗钱义务主体较多,应按不同的义务主体建立相应的客户识别制度。一是在注册验资环节,注册会计师(审计师)事务所应重点审核开发商、建筑商、房地产中介等单位的资金来源与性质,了解实际出资人的情况,同时核对这些单位的审批文件和营业执照,登记法人代表、大股东等基本信息,并做好信息保存和报送工作;二是房地产销售环节,开发商重点应核对和登记购房者身份信息,了解购房者职业情况并做好信息和交易记录保存工作,以便反洗钱主管部门掌握一人拥有多房产、异地购房情况及拥有的房产是否与实际收入是否相符等,至于交易资金来源重点由银行机构监控;三是在房地产交易登记环节,房地产交易所重点应核实登记购房者及二手房交易双方身份信息及交易房产基本信息,并做好信息和交易记录保存工作。
3、建立房地产反洗钱可疑交易报告制度
针对房地产业洗钱特点,应建立房地产反洗钱可疑交易报告制度。对于房地产开发商和建筑商大部分注册资金以现金形式缴存和投入资金超过营业执照批准金额且不能提供增资证明文件的,注册会计师(审计师)事务所及商业银行应及时报告可疑交易;对于个人和同一家庭单位一次性购买3套房产及以上或单笔金额在300万元及以上的,房地产开发商应及时报告可疑交易;对于房地产按揭贷款提前还贷且数额较大(如50万元及以上)的,商业银行应及时报告可疑交易;对于境外购房产和用境外资金购房的,商业银行和开发商应及时报告可疑交易;在二手房交易中,交易价格与市场价值明显不符的,交易中介和房交所应及时报告可疑交易。
(三)建立房地产业反洗钱奖罚机制
为促进房地产业履行反洗钱义务的积极性,可参照金融机构反洗钱考核机制,要求房地产相关义务人建立反洗钱内控制度,履行房地产交易客户身份识别制度和交易记录保存制度,认真执行可疑交易报告制度,对于没有按要求履行反洗钱义务的房地产相关部门,规定相应处罚措施,对破获房地产洗钱案件作出重大贡献的相关部门规定相应的奖励措施。
(四)建立房地产业反洗钱协作机制
房地产领域反洗钱工作涉及面广,需要多个部门密切配合才能达到较好的打击效果。因此,工商、税务、国土、建设和外汇等管理部门应配合人民银行,加强房地产业反洗钱管理,对于可疑的洗钱线索应及时通报各级人民银行,各级人民银行应定期召开房地产反洗钱联席会议,通报房地产反洗钱工作情况,及时总结房地产反洗钱工作经验。
余汉骞执笔