商业金融酒店项目可行性研究报告书.doc

丰功伟业工程咨询有限公司
目 录

第一章 总 论 1
1.1项目概论 1
1.2项目建设单位基本情况 1
1.3 项目建设规模 2
1.4 项目建设内容 2
1.5 建设方案 2
1.6主要经济技术指标（项目达产后） 3
1.7编制依据 3
1.8综合评价 4
第二章 项目背景及现状评价 5
2.1项目建设背景 5
2.2 地理位置与自然资源 8
2.3社会经济状况与现状评价 10
第三章 项目投资环境分析 14
3.1项目建设有利条件 14
3.2项目区产业优势 17
3.3项目提出的必要性 19
第四章 产品市场分析 25
4.1农业观光旅游的基本属性 25
4.2 农业观光旅游市场前景 25
4.3目标市场分析 27
4.4目标市场定位 33
4.5市场营销策略 35
第五章 规划布局及设计方案 37
5.1规划原则 37
5.2规划布局设计方案 38
5.3规划布局要求 41
第六章 建设内容与建设标准 46
6.1主导产业建设 46
6.2辅助设施建设 51
6.3建设标准 56
第七章 产品工艺技术设计方案 59
7.1网箱养鱼技术 59
7.2优质水果种植技术 63
7.3 优质饮用水生产工艺技术 66
7.4大力推广引进设施农业新技术 70
第八章 环境影响评价 73
8.1 影响环境因素分析 73
8.2 环境保护措施 73
8.3 环境保护应用标准 75
8.4劳动保护与安全 75
8.5环保部门结论与建议 76
第九章 企业组织与劳动定员 77
9.1项目建设单位基本情况 77
9.2组织机构 78
9.3管理体系 79
9.4劳动定员 81
第十章 投资估算及资金筹措 84
10.1 投资估算依据 84
10.2投资估算 86
10.3资金使用计划 88
10.4资金筹措 89
第十一章 实施进度与措施 90
11.1实施计划 90
11.2工作措施 92
第十二章 财务分析与效益评价 94
12.1 产品成本和费用估算 94
12.2销售收入估算 95
12.3财务评价 96
第十三章 结论与建议 100
13.1结论 100
13.2建议 100

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内蒙古维特工程咨询有限公司

1.2.3建设规模、内容
项目规划建设用地5500㎡，总建筑面积23000㎡，配套建设地下库40个，地面停车位80个，规划容积率4.1，建筑密度22%，绿化覆盖率35%。
按照建设部《商品住宅性能评定方法和指标体系》有关规定，在住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能等方面均达到“3A"标准。
项目考虑人车分流，地面停车及地下停车，建筑节能、节水、节材、垃圾分类处理等。
1.2.4项目实施期限
2011年11月2012至12月。
1.2.5总投资及资金筹措
本期投资3900万元。
资金来源，全部自行解决。
1.4项目建设条件
1.4.5 建设条件
该项目附近的道路、供水、供电、通讯、燃气、热力等市政设施基本齐全，为项目建设提供了有利的条件。
1、供水：自市政给水可满足消防和生活用水的需要。
2、排水：室内采用污、废水合流，室外采用雨、污水分流。雨水经雨水管汇总后排入市政雨水管网。厨房废水经隔油池处理后接入室外污水管网。污水管道经化粪池排入市政污水管网。
3、供电：由海西路与纬一路双回路接入。
4、供暖：热源由市政管网提供的70℃热水经板式换热器换热后供末端使用。
1.5报告编制依据
⑴《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》国办发[2011]1号
⑵《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》
⑶《中华人民共和国房地产管理法》
⑷《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》
⑸《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ-137-90）
⑹《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）2000年版
⑺《乌拉特中旗城镇总体规划》
⑻《乌拉特中旗国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要》
⑼ 建设单位提供的有关资料。

1.6建设方案
1.6.1规划设计方案
1.6.1.1规划理念
新城市主义：借鉴欧美的发展经验，功能多元化，居住功能必不可少，避免城市空洞化；
多元化的城市综合体（HOPSCA）
尊重城市传统，体现在对城市文化的尊重。本项目的定位为一个将大型商务办公、星级酒店，提供一个多元化的、具有独特风韵的城市空间。
根植于华夏大地深厚土壤中的河套文化，时尚、现代与国际化是现代人的消费模式，将两者结合精心打造出独一无二的城市空间。
从分发挥该地段的优势，尽最大可能有效利用土地和现有设施。
外形设计与色彩的选用，既要和周边地区域相统一，又要独树一帜，有一定特色。
保证功能、设施的现代化同时，节约投资，降低成本。
1.6.1.2设计原理
以城市总体规划为依据，通过研究城市设计、商务、办公、商业、居住及休闲活动等空间模式和景观环境各要素，从现代城市功能、景观要求出发，对规划用地进行整体设计。
·坚持可持续发展的原则，合理精心规划，保持项目开发与环境的协调发展；
·坚持以人为本的思想，用人性化的设计手法，合理进行功能安排与结合，
·创建大型商务、酒店、居住、休闲、娱乐、生态、环保为一体的新城市生活中心；
·充分挖掘地块的最佳商业价值，合理布置商业建筑，提高整个地块和周边地区的活力；
·合理组织人流、车流、物流等相互关系，争取人车、人货分流；
·充分利用地下空间，合理组织地下功能分区，挖掘地下空间的潜力与商业价值；
1.6.1.3规划创意
以《城市综合体》理论为基础，结合用地现状，在保持城市总体规划及文脉的基础上，充分发挥土地自身内在价值，构筑“外城内街”的城市新地标。城市化、信息化、国际化的快速发展为城市发展带来新的课题，传统的开发模式已无法满足高度综合、高效率、大容量的服务。其次，回归文化性与人性化的追求，价值观的多样性，要求城市的居住区具有区域中心的功能，形成了对城市复合功能的集约性要求，即酒店、商务、商业，休闲、市民活动等多功能的综合，形成彼此互为补充的“城中城”。这就是城市发展的新模式――“城市综合体”（HOPSCA）。
1.6.1.4景观设计构思
1、整个项目着眼于城市功能和发展构架，依托基地得天独厚的城市景观资源，重视城市景观价值的提升与营造，强调城市景观、公园景观、社区景观三者之间的交融互动，使社区景观成为城市景观的组成部分。
2、景观设计配合现代化建筑本身及业主的国际化开发理念，用现代化景观思想、手法和材料成就一种流畅、简洁、浪漫和丰富的现代景观，以简洁弧形、流线型等几何造型理念达到整个大环境于微景观的整体性。
1.6.1.5规划原则
1.绿地不减的原则
在保证现有绿地面积不减少的情况下，维持现有生态肌理，保持生态系统的稳定性，连续性及多样性，达到人与环境的和谐统一。
2.空间开放的原则
A、视线通透
B、交通可达
C、体验畅通
3.引入活力的原则
A、积聚人气
B、促进活动的多样性
4.特色鲜明的原则
A、整体景观
B、标志性景观
5.城市经营的原则
A、公园范围各类建筑的易地安置
B、已批租土地的应对措施
C、促进周边土地升值
1.6.2 工程方案
1.6.2.1建筑方案
1、建筑设计规范及标准
①《民用建筑设计通则》GB50352-2005
②《建筑设计防火规范》GB50016-2006
③《屋面工程技术规范》GB50354-2004
④《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001
⑤《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2004
⑥《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008
2、楼体基本上为南北朝向布置，体现人与自然相协调的原则，无论在平面设计还是在立体空间布局方面，均细致地考虑了合理的通风、采光、消防、隐私安全等诸多方面，确保消费者的生活质量。
墙体工程：框架结构外墙300、内墙采用200厚页岩多孔砖，非承重内隔墙及管道并隔墙均采用120厚页岩多孔砖。
外墙保温：按照国家《民用建筑节能设计标准》采用的是复合式外墙外保温。
门窗工程：建筑外窗采用单框双玻中空玻璃塑钢窗，窗的抗风压性能不小于3.5KPa，空气渗透性能不小于O.5m3(m.h)，雨水渗透性能不小于500Pa，传热系数不大于3.OW/m2.k，隔声性能不低于40dB．保温性能要求达到7级以上。宾馆户门采用钢制四防门（即防火、防盗、隔声、保温）；门窗每扇玻璃超过1.5m2以上者和窗台低于600处的均采用安全玻璃。低于900的窗台均安装防护护杆。
屋面工程：屋面防水等级为三级，防水层合理使用年限为8年；SBS高聚物改性沥青防水卷材，不小于4mm厚；保温层纵横铺设聚苯乙烯板，总100厚，ρ=18㎏/m3。屋面突出坡物均应与屋面防水相同材料相互搭接完全封闭，并增加一道防水涂膜。屋面变形缝空隙处添加60㎜厚聚苯板添实。
室外工程：室外台阶、散水均在基础下设300厚中粗砂防冻层，散水每隔4米设10宽的防裂内嵌沥青膏。阳台窗底无封闭做100厚聚苯板保温。凡设有地漏房间应做防水层，均在地漏周围1米范围内做1%坡度向设施地漏。有防水的房间楼地面均应低于相邻房间或走道的楼地面20㎜。
防水防潮工程：卫生间、楼地面除采用高聚物改性沥青防水卷材外，在找平层上做一层高分子防水涂膜防水层，其防水涂层沿四周墙面高起150㎜。有防水要求的房间穿楼板立管处均应作防水套管。
墙身防潮层：在室内地坪下-0.0060米处做20厚1：2水泥砂浆，内掺5%防水粉，室内地坪有变化，防潮层应重叠设置，并在高低差埋土一侧做防潮层。