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市物业管理实施细则

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2020年4月19日
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镇江市物业管理实施细则

(征求意见稿)
说明:黑体为我市细化上位法的部分

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的居住和工作环境,促进和谐社区建设,根据<中华人民共和国物权法>、国务院<物业管理条例>和<江苏省物业管理条例>等法律、法规,结合本市实际,制定本细则。
第二条 本细则适用于本市行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。
本细则所称物业管理,是指业主经过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 物业管理工作实行属地负责制。各辖市、区人民政府(含镇江新区管委会,下同)应当加强对本行政区域内物业管理工作的组织领导:
(一)将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系,制定、落实扶持政策;
(二)明确住房和城乡建设或者房产行政主管部门(以下简称物业管理行政主管部门)、各街道办事处(镇人民政府)物业管理机构;
(三)建立由住房和城乡建设、规划、城市管理、公安、价格、质量技术监督、环保、工商等部门和街道办事处(镇人民政府)参加的物业管理联席会议制度协调解决物业管理中的重大问题,牵头组织有关部门对物业管理区域内违法行为开展集中整治;
(四)健全由物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)、基层人民调解委员会等组成的物业管理纠纷处理机制,协调解决物业管理中发生的各类矛盾和纠纷;
(五)建立物业服务应急管理机制和长效管理机制;
(六)对旧住宅区配套设施不全的,有计划地组织综合整治,提升配套水平,逐步实施物业管理。
第四条 市物业管理行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作:
(一)研究制定物业管理发展规划、相关配套政策和行业服务标准;
(二)指导、监督辖市、区物业管理行政主管部门相关工作;
(三)建立健全物业服务企业诚信体系,制定物业服务企业和项目负责人信用信息管理办法;
(四)依法查处违反物业管理法律、法规的行为。
第五条 辖市、区物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作:
(一)具体负责住宅小区物业管理招投标、物业承接查验以及物业服务企业交接工作的指导监督;
(二)指导和配合街道办事处(镇人民政府)做好业主自治组织筹建、换届及日常工作的监督;
(三)负责对物业服务企业的日常监管及信用信息核查管理工作;
(四)指导和协调旧住宅小区物业提升相关工作;
(五)依法查处违反物业管理法律、法规的行为。
第六条 街道办事处(镇人民政府)具体负责本行政区域内物业管理工作:
(一)建立社区物业服务机构,公开投诉电话、办公地址;
(二)负责协调物业管理与社区管理、社区服务的关系;
(三)建立物业管理矛盾投诉调解机制,接受和处理群众的投诉和纠纷,指导社区居(村)民委员会、人民调解委员会等组织及时协调处理物业管理中的矛盾和纠纷;
(四)制定物业管理应急预案,落实物业应急管理机制;
(五)负责业主自治组织的筹建、换届等相关工作,指导监督业主自治组织的日常工作,建立业主自治组织档案;
(六)协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。
第七条 规划、城市管理、公安、价格、质量技术监督、环保、民防、工商等有关部门,按照各自职责,负责物业管理活动的有关监督管理工作。
第八条 市物业管理行业协会应当加强行业自律管理,强化行业监督,积极调解行业内部争议,规范从业行为,促进诚信经营,加强物业服务企业从业人员培训,提高物业服务水平,维护物业服务企业的合法权益。

第二章 物业管理区域

第九条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则,综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。
建设单位在向规划行政主管部门申请住宅建设工程设计方案审查时,应当明确物业管理区域的划分。规划行政主管部门在审查时,应当听取辖市、区物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。
第十条 建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。新建物业项目的物业管理区域划分遵循以下规定:
(一)同一规划区域内地上、地下建筑物及其构筑物和共用设施设备、相关场地,应当划分为一个物业管理区域;
(二)住宅物业项目内的非住宅物业与住宅物业,应当划分为一个物业管理区域;
(三)分期建设或者由两个以上建设单位共同开发的物业项目,其配套的设施设备是共用的,应当划分为一个物业管理区域;
(四)其它能够划分物业管理区域的情形。
上述情形中,配套设施设备能够分割、独立使用并符合规划建设工程设计方案要求且能够区分建筑物所有权的,能够划定为不同的物业管理区域。物业项目内有规划市政道路穿越且能够区分建筑物所有权的,能够划分为不同的物业管理区域,但规划行政主管部门有明确要求的除外。
第十一条 新建物业项目的物业管理区域划分是物业管理方案的重要组成部分,建设单位在办理商品房预(销)售许可证前,应当将划定的物业管理区域向辖市、区物业管理行政主管部门备案,并提交以下材料:
(一)物业管理区域划分备案表;
(二)立项批文;
(三)用地规划红线图和建设用地规划许可证;
(四)土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
(五)规划条件书和规划总平面图;
(六)其它相关材料。
辖市区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的,应当在3个工作日内予以备案,并出具物业管理区域划分备案证明。
建设单位应当将物业管理区域划分备案证明的相关内容在商品房买卖合同中明示。
第十二条 新建物业出售前,经规划行政主管部门批准调整原有规划设计方案,原物业管理区域划分不符合本细则第九条、第十条要求的,应当重新划分物业管理区域。物业管理区域内房屋已经预(销)售的,建设单位调整规划设计方案报规划行政主管部门审核前,应当征求相关买受人意见。重新划分物业管理区域后,由建设单位向辖市、区物业管理行政主管部门重新备案。
已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的,由物业服务企业向辖市、区物业管理行政主管部门备案。
已投入使用但尚未划分物业管理区域的,由辖市、区物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)征求相关业主意见后确定物业管理区域,物业管理区域划分前应当在物业管理区域内显著位置向业主进行公示。
第十三条 辖市、区物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。
物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其它需要载明的事项。

第三章 业主、业主大会与业主委员会

第十四条 房屋的所有权人为业主。
业主应当依照法律、法规和管理规约(含临时管理规约,下同)行使权利,自觉履行法定和约定的义务。
第十五条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:  
(一)按照物业服务合同(含前期物业服务合同)的约定,接受物业服务企业提供的服务;
(二)按程序提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权,并在选举业主委员会成员时,享有被选举权;
(五)监督业主委员会的工作;
(六)监督物业服务企业履行物业服务合同(含前期物业服务合同);
 (七)对物业共用部分、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权; 
(八)监督物业共用部分、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用; 
(九)认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益的,有权依法向人民法院提起诉讼; 
(十)法律、法规规定的其它权利。 
第十六条 业主在物业管理活动中,履行下列义务: 
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则,不得损害公共利益和她人合法权益;  
(二)遵守物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;  
(三)执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决定; 
(四)按照有关规定交纳专项维修资金; 
(五)遵守物业服务合同(含前期物业服务合同)的相关约定,按时足额交纳物业服务费、公共水电费(含电梯运行电费,下同)等费用; 
(六)法律、法规规定的其它义务。
第十七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
业主户数超过300户的,能够成立业主代表大会,履行业主大会的职责。业主代表由业主大会筹备组以幢、单元、楼层等为单位推荐出1至5名候选人,经相关业主选举产生。参加业主代表大会的业主应当于业主代表大会7日前,就会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见。业主代表的任期与当届的业主委员会任期相同。

第十八条 符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)会议:
(一) 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的;
(二) 物业管理区域内业主已入住户数的比例达到50%以上的。
第十九条 物业管理区域内符合业主大会成立条件的,建设单位应当在符合条件之日起30日内向街道办事处(镇人民政府)报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料:
(一)物业管理区域备案证明;
(二)房屋及建筑物面积清册;
(三)业主名册;
(四)建筑规划总平面图;
(五)交付使用共用设施设备的清单及证明;
(六)物业服务用房配置证明;
(七)其它有关的文件资料。
第二十条 符合成立业主大会条件的,街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后60日内,组织成立首次业主大会筹备组。
首次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定,由建设单位承担。建设单位在报送筹备首次业主大会会议所需文件资料时,应当和街道办事处(镇人民政府)商定首次业主大会会议筹备经费,并将所需费用一次性交至街道办事处(镇人民政府)代管。街道办事处(镇人民政府)应当将筹备经费单独列账,独立核算。首次业主大会会议召开后,筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布,接受全体业主的监督。
第二十一条 首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生,其它成员应当由其所在单位出具书面委托书。
筹备组人数应当为5至11人的单数,其中业主成员应当不少于筹备组人数的60%。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)代表担任。
筹备组中业主代表的推荐办法由街道办事处(镇人民政府)确定,并向全体业主公布。筹备组应当自成立之日起7日内,将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(镇人民政府)协调解决。
筹备组正式开展工作前,辖市、区物业管理行政主管部门应当会同街道办事处(镇人民政府)对筹备组成员进行物业管理相关知识培训。
第二十二条 筹备组应当自成立之日起90日内完成下列筹备工作,并组织召开首次业主大会会议。
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;
(二)拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案;
(三)确定业主身份(含业主姓名及所拥有的专有部分面积),确定业主在首次业主大会会议上的投票权数,监票人应当由街道办事处(镇人民政府)派员担任;
(四)拟定首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;
(五)依法确定首次业主大会会议的召开方案、表决规则;
(六)召开首次业主大会会议的其它准备工作。
 对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前,在物业管理区域内显著位置公告,并书面通知全体业主,公告时间不少于7日。业主对公告内容有异议的,应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见,筹备组应当自收到书面意见之日起7日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。
业主大会成立后,筹备组自动解散。筹备组未在90日内完成前款所述筹备工作的,由街道办事处(镇人民政府)书面公告筹备组解散。筹备阶段发生诉讼、复议,或者对筹备组成员有异议的,诉讼、复议和异议处理期间不包含在筹备期限内。
第二十三条 业主大会决定以下事项:
(一)制定和修改业主大会议事规则、管理规约和业主委员会工作规则;
(二)选举或者更换业主委员会委员,监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
(三)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
(四)选聘、续聘、解聘物业服务企业,审议和批准业主委员会拟签订的物业服务合同; 
(五)依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项并监督实施;
(六)决定业主大会、业主委员会工作经费筹集方式并监督使用; 
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途;
(九)制定、修改共用部分和共用设施设备收益分配、使用方案;
(十)法律、法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的事项。
第二十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,每年不少于一次。
物业管理区域内有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其它情况。
召开业主大会会议,应当于会议召开15日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会会议,应当同时告知社区居(村)民委员会。社区居(村)民委员会应当对业主大会、业主委员会进行指导、监督。业主委员会应当做好业主大会会议记录,并妥善保存。
第二十五条 业主大会会议能够采用集体讨论的形式,也能够采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的,表决意见应当由业主本人签名。具体表决方式应当在管理规约或者业主大会议事规则中约定。
鼓励运用互联网技术开展业主自治活动,业主大会会议、业主小组议事能够采用纸质或者手机信息、电子邮件、APP平台等方式实行实名制表决。
第二十六条 业主委员会执行业主大会的决定事项,在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益,履行下列职责
(一)召集业主大会会议,报告执行业主大会决定和决议、物业管理状况以及业主委员会的工作情况;
(二)草拟业主大会议事规则、管理规约和业主委员会工作规则及修改方案,提交业主大会表决; 
(三)执行业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业的决定,负责与物业服务企业签订、变更物业服务合同; 
(四)草拟共有部分和共用设施设备收益分配方案,提交业主大会表决; 
(五)督促业主按时足额交纳物业服务费、公共水电费及其它相关费用; 
(六)草拟专项维修资金使用、续筹方案,提交业主大会表决; 
(七)草拟改建、重建建筑物及其附属设施方案,提交业主大会表决; 
(八)督促业主、物业使用人遵守管理规约及其它有关规章制度; 
(九)及时将业主大会的有关决定和决议向全体业主公布,并负责执行和组织实施; 
(十)听取业主、物业使用人对物业管理的意见和建议,监督并协助物业服务企业履行物业服务合同; 
(十一)接受街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会的指导和监督,并积极配合做好社区管理工作,协调业主之间及业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷; 
(十二)法律、法规规定以及业主大会赋予的其它职责。 
第二十七条 业主委员会实行任期制,每届任期3至5年,委员能够连选连任。业主委员会由5至11人的单数委员组成,具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。    
业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。
业主委员会实行差额选举的,未当选业主委员会委员且得票数过半数的候选人,能够按照得票顺序当选业主委员会候补委员,并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定,但最多不得超过业主委员会委员总数的50%。候补委员能够列席业主委员会会议,不具有表决权。
第二十八条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列材料到街道办事处(镇人民政府)备案,并向辖市、区物业管理行政主管部门备案:
(一)业主委员会备案申请书;
(二)业主委员会委员名单(含委员基本情况和分工情况)
(三)经业主大会会议表决经过的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;
(四)业主大会会议记录、表决结果统计、业主名册;
(五)其它应当提供的材料。　
街道办事处(镇人民政府)和辖市、区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的,应当在3个工作日内予以备案并出具书面备案证明。备案材料不齐全的,街道办事处(镇人民政府)应当书面一次性告知须补齐的材料;备案材料齐全但存在争议的,街道办事处(镇人民政府)能够暂不出具备案证明,但应当书面说明暂不予备案的理由。业主委员会违反法律、法规以虚假资料取得备案的,辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当撤销备案,并在物业管理区域内显著位置公告。
业主委员会在辖市、区物业管理行政主管部门办理备案手续后,持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章,业主委员会印章应当标注当选届数及任期。业主大会印章由社区居(村)民委员会代为保管,业主委员会应当在社区居(村)民委员会监督下使用业主大会印章。业主委员会应当在其职责范围内使用业主委员会印章。
第二十九条 业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担,能够从物业共用部分、共用设施设备收益中列支,也能够由全体业主分摊,具体经费额度由业主委员会提出预算,经业主大会表决经过后执行。业主大会、业主委员会工作经费由社区居(村)民委员会代为保管,社区居(村)民委员会应当单独列账,专户存储,监督使用。
业主委员会每半年应当向全体业主公布业主大会、业主委员会工作经费的使用情况,接受全体业主的监督。
业主委员会的委员能够获得一定数量的津贴。津贴来源在业主大会、业主委员会的工作经费中列支,津贴标准由业主大会决定后在业主委员会工作规则中确定。业主委员会委员不得接受本物业管理区域物业服务企业的津贴。
第三十条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议,应当在7日内召开业主委员会会议。
业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,能够委托副主任召集。
业主委员会会议应当有过半数的委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不得委托代理人参加会议。
业主委员会应当于会议召开7日前,在物业管理区域内显著位置公告业主委员会会议的内容和议程,听取业主的意见和建议。业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会会议作出的决定,应当有参会委员的签字确认,并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告。
第三十一条 业主委员会委员、业主代表有下列情形之一的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,能够决定是否终止其委员或者代表资格:
(一)以书面形式向业主大会提出辞呈的;
(二)不履行委员、业主代表职责的;
(三)利用委员、代表资格谋取私利或者本人、配偶及其直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的; 
(四)不遵守管理规约、拒不履行业主义务的; 
(五)侵害她人合法权益的;
(六)有不良信用记录的;
(七)因其它原因不宜担任业主委员会委员、业主代表的。
第三十二条 业主委员会委员、业主代表因本细则第三十一条情形资格终止的,业主委员会应当在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于7日。业主委员会委员、业主代表出现空缺时,应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时应当召开业主大会临时会议,重新选举新一届业主委员会。
业主委员会委员因客观原因集体辞职或者委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,由社区居(村)民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下,代行业主委员会的职责。
业主委员会委员、业主代表资格终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的有关档案资料、财物、印章等在街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)委会的监督下移交给业主委员会。拒不移交的,其它业主委员会委员、新一届业主委员会能够向派出所提出协助移交,派出所应当予以配合。
第三十三条 业主委员会任期届满前3个月,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并报告辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)。
业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,街道办事处(镇人民政府)应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的,能够由街道办事处(镇人民政府)参照本细则第二十一条、第二十二条,组织选举新一届业主委员会。原业主委员会委员怠于或者阻挠换届选举的,不再列入新一届业主委员会委员候选人名单。 
业主委员会应当自任期届满之日起10日内,将其保管的有关档案资料、财物、印章等在街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)委会的监督下移交新一届业主委员会。拒不移交的,新一届业主委员会能够向派出所提出协助移交,派出所应当予以配合。
第三十四条 业主大会经过的管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
第三十五条 业主委员会任期内,备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。
业主委员会应当同时将变更情况书面告知物业服务企业或者其它管理人,并在物业管理区域内显著位置公告。
第三十六条 住宅小区有下列情形之一的,能够成立物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责:
(一)不具备成立业主大会条件的;
(二)具备成立业主大会条件但未成立,经辖市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)指导后仍不能成立的。
第三十七条 物业管理委员会由街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成。物业管理委员会的业主代表能够由业主自荐,也能够由社区居(村)民委员会推荐,业主代表最终由街道办事处(镇人民政府)确定。物业管理委员会其它成员应当由其所在单位出具书面委托。
物业管理委员会成员人数应当为5至11人的单数,其中业主代表应当不少于总人数的60%。物业管理委员会主任由街道办事处(镇人民政府)代表担任。
街道办事处(镇人民政府)应当将物业管理委员会的成员名单、物业管理委员会议事规则等内容,在物业管理区域内显著位置进行公示。物业管理委员会成立之日起30日内应当持下列材料到辖市、区物业管理行政主管部门备案:
(一)物业管理委员会备案申请书;
(二)物业管理委员会成员的身份证明(含委员基本情况和分工情况);
(三)管理规约、物业管理委员会议事规则;
(四)其它应当提供的材料。　
辖市、区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的,应当在3个工作日内予以备案并出具书面备案证明。物业管理委员会办理备案手续后,持备案证明向公安机关申请刻制物业管理委员会印章。
第三十八条 物业管理委员会作出的决定,应当就相关事项进行公示,公示时间不少于30日。业主对公示内容有异议的,应当在公示期间以书面形式向物业管理委员会提出意见,物业管理委员会应当及时给予书面答复。
物业管理委员会与物业服务企业签订的物业服务合同期限不得超过3年。街道办事处(镇人民政府)对能够召开业主大会的,应当指导业主召开业主大会选举业主委员会。物业管理委员会自业主委员会备案之日起停止其职责,并在5个工作日内与业主委员会办理移交手续。
第三十九条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,能够以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。
业主小组应当履行下列职责:
(一)推选业主代表出席业主大会会议;
(二)决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造;
(三)决定本小组范围内的其它事项。
业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组作出的决定应当符合管理规约、业主大会议事规则的规定,不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定,并在作出决定后七日内告知业主委员会。业主小组履行职责的程序,参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。
第四十条 业主大会筹备组中的业主代表、业主代表大会的业主代表、业主委员会的委员、物业管理委员会的业主代表由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、具备必要的工作时间的业主担任,最高任职年龄可在业主大会议事规则中约定。
业主有下列情形,不得担任上述职务,已担任上述职务的,应当终止其职务并予以公示:
(一)因物业转让、灭失等原因不再具备业主资格的;
(二)丧失民事行为能力的;
(三)依法被限制人身自由的;
(四)有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为的;
(五)未按照规定交纳物业服务费、公共水电费、汽车停放费用和住宅专项维修资金等相关费用的;
(六)违法出租房屋的;
(七)非法接受、索取建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的;
(八)其它违反法律、法规、管理规约、业主大会议事规则或者其它不宜担任的情形。

第四章 前期物业管理

第四十一条 新建住宅物业实行前期物业管理。鼓励销售后形成多个业主的非住宅物业实行前期物业管理。
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。
前期物业服务合同能够约定期限;期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
第四十二条 实行前期物业管理的建设单位,应当经过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
投标人少于3个或者住宅规模建筑面积小于3万平方米的,经辖市、区物业管理行政主管部门批准,能够采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
建设单位应当提供前期物业管理开办费及物业承接查验所需费用,费用的具体标准及支付方式由建设单位与物业服务企业根据项目规模、配套设施等因素协商确定。物业管理开办费用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有,由物业服务企业使用,应当在前期物业服务合同中明确载明。
物业承接查验的费用,由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明的,由建设单位承担。
第四十三条 建设单位应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前,提交以下材料报辖市、区物业管理行政主管部门备案:
(一)建设单位营业执照;
(二)物业管理区域的备案证明、拟当期预销售楼宇的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证;
(三)招标公告或者招标邀请书;
(四)招标文件;
(五)招标代理委托合同(适用委托机构代理);
(六)法律、法规规定的其它材料。
辖市、区物业管理行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的,应当及时责令建设单位改正。
第四十四条 建设单位在招投标结束后,应当在投标有效期截止时限30日前确定中标的物业服务企业,投标有效期应当在招标文件中载明。建设单位向中标的物业服务企业发出中标通知书,同时将中标结果通知所有未中标的物业服务企业,并应当返还其投标书。
建设单位应当自确定中标人之日起15日内,提交以下材料向辖市、区物业管理行政主管部门备案:
(一)开标评标过程;
(二)确定中标人的方式及理由;
(三)评标委员会的评标报告;
(四)中标人的投标文件。
辖市、区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的,应当在3个工作日内予以备案,并出具中标备案通知书。
第四十五条 前期物业服务期间有下列情形的,建设单位应当重新向辖市、区物业管理行政主管部门办理相关备案手续:
(一)建设项目规划发生变更的,建设单位应当重新确定物业管理方案,物业管理方案的确定可采用协议招标方式;
(二)建设项目交付前,因物业服务企业不能履行中标义务的,建设单位应当重新组织招投标,另行选聘物业服务企业;
(三)建设项目交付后,建设单位与前期物业服务企业解除合同的,建设单位应当在物业管理区域内显著位置告知全体业主,并在前期服务合同终止前30日内,按照前期物业管理招投标方式另行选聘物业服务企业。
第四十六条 前期物业服务合同应当由物业服务企业向物业管理行政主管部门、价格行政主管部门备案。
辖市、区物业管理行政主管部门、价格行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的,应当在3个工作日内予以备案,并出具备案通知书。
第四十七条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,或者同时签订前期物业服务委托协议,对前期物业服务的内容予以约定。
前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担,房屋买卖合同未约定的,由建设单位承担。已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位全额承担。
业主应当按照房屋买卖合同(符合竣工验收条件)、入住通知书约定的房屋交付之日起按月交纳物业服务费、公共水电费等费用。
第四十八条 新建住宅物业管理区域内,建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积4‰的比例配置物业服务用房,其中:2.5‰为办公用房,1.5‰为经营用房,低于100平方米的按照100平方米配置,并无偿移交。物业服务用房中用于业主委员会议事活动用房的,应当按照配置物业服务用房的比例合理确定,一般按照建筑面积20至40平方米配置。物业服务用房所有权属于全体业主。
集中建设的保障性住房还应当按照不低于地上地下总建筑面积5‰增加配置物业服务经营性用房,其收益用于弥补物业服务费不足。
第四十九条 物业服务用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证及附件附图中载明。物业服务用房应当是地面以上的房屋,由建设单位装修,具备独立、正常使用功能,相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的,应当具有独立的通道。物业服务用房建造的基本标准,应当符合国家有关工程质量和安全的要求,内墙应当刷涂料,顶棚吊顶或者刷涂料,地面铺瓷砖,卫生间墙地面铺贴瓷砖,安装卫生洁具,具有上下水、供电等正常使用功能;住宅小区内配置通讯、有线电视、网络宽带等设施的,应当在物业服务用房内预留端口,具备正常使用功能。不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、车棚、车库、室内层高不足2.2米的房屋计入物业服务用房面积。
物业服务用房不计入分摊共用建筑面积,建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时,应当注明物业服务用房并申请登记。物业服务用房不得买卖和抵押。
第五十条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。
现场查验物业20日前,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)共用设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必须的其它资料。
未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限,最长不超过十日。
　 承接查验后,建设单位应当与物业服务企业签订物业承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。 
　　物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。 
第五十一条 物业服务企业应当自物业交接后30日内,持下列文件向辖市、区物业管理行政主管部门办理备案手续:
(一)临时管理规约;
(二)物业承接查验协议;
(三)建设单位移交资料清单;
(四)查验记录;
(五)交接记录;
(六)其它与承接查验有关的文件。
辖市、区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的,应当在3个工作日内予以备案,并出具备案证明。物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况及备案证明,在物业管理区域内显著位置公告。
第五十二条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案,并妥善保管。 
物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止,业主大会选聘新的物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内,在业主委员会和街道办事处(镇人民政府)的监督确认下,向被选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案,或者向业主委员会、物业管理委员会移交。

第五章 物业服务

第五十三条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格,依法取得物业服务企业资质,并按照资质等级承接物业项目。
外地物业服务企业在本市从事物业管理活动的,应当到市物业管理行政主管部门备案。
第五十四条 业主大会成立后,业主委员会经过招投标方式选聘物业服务企业的,应当按照前期物业管理招投标相关规定执行。
业主委员会招标前,应当拟定选聘方案。选聘方案包括拟选聘物业服务企业的资质、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等相关内容。选聘方案经业主大会会议表决经过后,业主委员会应当在物业管理区域内显著位置公告。
业主大会决定续聘原物业服务企业或者业主大会决定自治方式的,业主委员会应当将新的物业服务内容和收费标准等内容,在物业管理区域内显著位置公告。
第五十五条 业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务合同签订的期限一般为一年,最长不得超过业主委员会任期届满时间。
物业服务合同应当对物业管理内容、服务标准(含人员配置)、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房合同期限、违约责任等内容进行约定。
物业服务企业应当于物业服务合同签订之日起30日内,将物业服务合同及业主大会选聘或者续聘物业服务企业的表决证明报辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)备案。
第五十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人。更换项目负责人的,应当及时告知业主并在物业管理区域内显著位置进行公示。
业主委员会经征求专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意,能够要求物业服务企业更换项目负责人;要求更换项目负责人的,物业服务企业应当及时更换,并在物业管理区域内显著位置进行公示。
项目负责人发生更换的,物业服务企业应当书面告知辖市、区