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广州星河湾物业封闭式管理方案

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2020年4月19日
文档仅供参考
广州星河湾物业封闭式管理方案
一、前言：
随着社会经济的不断发展，人们生活水平的不断提高，小区业主对物业管理服务不断提出更新的要求，安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，只有安居才能乐业，这是大家共同的心理，为业主营造一个平安、舒适、和谐的社区，也是星河湾物业公司的服务宗旨。
近年来，随着我市城市化建设进程加快，居民生活水平不断提高，小区物业管理已逐步迈入规范化、制度化、科学化发展轨道。同时采用人性化、智能化管理也是物业行业发展新趋势。其中小区封闭式管理也是小区科学管理有效措施之一。
二、小区实施封闭式管理的重要性：
1、 广州星河湾小区位于滨江路与迎宾路交汇处，面积大，进出小区的人员及各种车辆多。配套有商业街、会所、酒店、公寓、等经营场所，小区外围护栏矮、豁口多、盲点多，存在较多的安全隐患，安全管理整体压力较大，广大业主期待改进治安状况的需求强烈。
2、 小区实施封闭式管理能够有效地控制外来闲杂人员和车辆出入，从根本上扭转当前社区治安管理工作的被动局面，最大程度的降低社区治安隐患，能切实有效地为广大业主营造一个平安和谐的居住生活环境。
3、 小区封闭式管理已被社会普遍认可，如果星河湾小区实施封闭式管理成功，能提高小区的物业管理水平和服务档次，进而再一次提升星河湾小区的社会知名度，意义深远。
三、具体做法（整个小区实施的是人防、物防、技防相结合的管理办法）：
（一）人员、车辆进出管理
1、 广州星河湾设计路口较多，小区内环路实行半开放式管理，园区内实行全封闭式管理，园区内出入人员严格查证，来访人员及车辆必须核实登记才可放行。另小区秩序维护队员24小时巡逻执勤，对出入的可疑人员和车辆进行严格盘查和登记。
2、 人员、车辆出入分别使用智能IC卡门禁系统，实现小区的车辆出入管理、门禁管理、对讲防盗控制。办理智能IC卡，业主及其车辆刷卡进出，小区大门、单元对讲门实现一卡通。鉴于外来人员进入小区，影响小区业主的正常生活，小区业主及其家属凭《房产证》（或购房合同、发票）、身份证等有效证件办理人员进出IC卡（业主出入卡）；业主凭租赁车位合同、地上停车位使用协议（露天车位）等有效证件办理车辆进出IC卡，小区已启用车辆识别系统，非月租车位车辆无法进入车库，有效加强了外来车辆进入园区下地车库的管控。
3、 充分利用小区功能完善、设备先进的闭路监控及周边报警系统，把突发事件消灭在萌芽状态之中，以及对突发事件的应急处理能力，为小区创造一个安全稳定的环境。
4、 外来人员需经过对讲，经业主同意并登记后方可进入小区。
5、 经业主或物业公司同意，外来车辆在出入口需领取车辆临停卡方可进入。外来车辆需经秩序维护队员引导有序停放在指定地点，不得乱停乱放。而且外来车辆停放超过30分钟以上，开始计时计价收取停车费。出小区时，交回车辆临停卡，缴纳相关费用即可。
6、 业主如有装修，装修人员出入需凭物业公司所发的《施工人员临时出入证》（证上有装修人员照片），装修人员在小区走动不得超过规定范围，否则秩序维护队员将给予警告或劝离小区。
（二）严格进行车辆管理
1、 车辆在小区内行驶速度不得超过15公里/小时。不得鸣嘀，不得随意紧急刹车和在小区练习驾驶。
2、 业主要按自己租赁的车位规范停放车辆，禁止在地下车库存放杂物。
3、 地下车库日常见于车辆停放使用，禁止在车库内散步、遛狗、打球等活动。
4、 车辆进出地下车库应控制在5公里/小时以下。严格按行驶标示出入。
5、 摩托车、自行车等非机动车辆统一停放在地下车库非机动车辆停放区。外来车辆要进行收费停放。
6、 地面车辆必须在小区地面非主干道划线指定位置停放。临停月保业主要按自己的车位停放，非临时月保车主需配合秩序维护人员规范地停放自己车辆。
7、 地下车库及地上车位先满足业主及其家属名下常驻车辆使用后，再满足业主使用的其它所有权车辆。
8、 严格控制地下车库非车位租赁人私自安装车位锁的行为，如有非车位租赁人私自安装的车位锁由物业公司负责拆除。不符合本管理办法停放的车辆由物业公司协助相关执法机构拖走。业主要按自己租赁的车位，配合维秩人员规范的停放好自己车辆。
（三）巡逻管理
秩序维护队员进行定时与不定时巡逻，检查治安、防盗、防火、水浸等情况，发现问题立即处理，并报告上级领导及有关部门。对发现的可疑人员进行盘查，对违规进入小区的闲散人员规劝其离开。对不按规定停放的车辆，及时通知车主，以避免影响小区正常的秩序。
（四）监控管理
监控室实行24小时值班，保证通讯器材正常使用，保证与外界联系畅通。发现异常情况，及时通知相关部门进行迅速处理，并定时、定位、定人作好记录和录像，对发生的打架、斗殴及盗窃、交通事故、火灾等录像另存入U盘存档保留，并做好标记。
四、需要解决的问题：
星河湾小区无论从所处地理以及人文环境、行业管理、社区阶层等方面都有它的特殊性，实施封闭式管理由于工作面广、量大，必然要投入大量的人力、物力，来确保这项工作的顺利完成。另外，我们在具体操作实施封闭式管理过程中，可能会遇到一些意想不到的问题，既而会给我们的工作带来相当的难度。综合以上因素，结合实际情况，我们当前需要解决以下几个问题：
1、 小区部分智能化设备（一、二、三、四期门禁系统，一二期消防主机系统，部分监控设备）当前的状况无法实现其应有的功能。针对这一现状，我们从专业角度提出了解决方案，方案的实施和所需资金部分由物业费支出，部分由物业维修资金落实。
2、 结合本小区的实际情况，业主已习惯多年来的管理模式，在实施封闭式管理过程中，有可能会出现少数业主的不配合甚至抵制现象。另外，外来人员可能会在实际管理中会与现场工作人员产生摩擦甚至冲突。因此，完善封闭式管理工作有一个较长的磨合期，关键是能平稳坚持下去，更需要一个长期的运作过程。特别是实施初期，业主（流动人员、车辆管理）还需一个适应的过程，实际工作难度相对较大，甚至还有可能出现意想不到的情况。为了防止管理局面的可能失控，除了我们要做好大量的细致工作，采取积极有效的应对措施之外，还需要业主委员会协助做好宣传、解释等协调工作，发动广大业主积极配合工作。
3、 现场封闭式管理存在问题汇总（图文并茂）
序号
位置
照片
存在问题
建议整改措施
备注
1
一期正门、会所北门、二期出入口、二期江边出入口、三期出入口、三期北门、四期北门、六期北门

没有设置人行闸，人员出入无法有效管控，存安全管理漏洞
建议增设人行闸机，刷卡出入，能够有效阻止外来人员混入小区。

2
所有车库出入口

未设置人行闸，且车闸未设置栅栏式，存安全管理漏洞
建议增设人行闸机，刷卡出入，能够有效阻止外来人员混入小区。

3
四期江边车库消防通道处

人很容易顺着花坛边进入四期园区
建议加装铁护栏及拉力刮刀设施

4
三期车库花坛

酒店通道（2处）很容易进入三期园区，人很容易顺着花坛边进入三期小区，存安全管理漏洞
建议加装铁护栏

5
北面沿江路所有路段段外围围墙（一至七期）

围墙太矮，人员很容易混入小区，存安全管理风险
建议加高铁护栏至2.5米高，并加装拉力刮刀设施

6
商业街路段

未设置围墙，人员很容易混入小区
建议加装2.5米高通透铁护栏

7
所有园区无人看守的消防通道铁门

未加装拉力刮刀设施，人员很容易爬进小区
建议加装拉力刮刀设施

8
靠近河涌低洼位置

铁栏杆太矮
低洼处建议加高铁护栏

广州星河湾物业管理服务有限公司
二零一五年十二月月十四日