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福田区岗厦河园片区改造规划简介

中国城市规划设计研究院深圳分院

一、 规划背景
    岗厦河园片区地处福田中心区内部, 位于深南大道南侧, 彩田路和金田路之间, 是深圳市最有代表性的旧村之一。
    由于历史的原因, 河园片区的建设量极大, 村内密布廉价的居住建筑及老式标准厂房, 建筑间距、 防火、 垃圾运输等均无法保证居住建筑的最低标准, 同时也缺乏必要的配套设施, 造成居住环境恶劣, 不但影响片区的进一步发展, 也对中心区的整体形象和发展产生不良影响。中心区的建设和发展, 给岗厦河园片区带来旧城改造的机遇。
二、 现状概况及分析
1.区域位置
    岗厦河园片区位于福田区中部, 福田中心区的东南角, 临深南路、 水晶岛和市民中心, 位于深圳市最重要的行政商业文化中心区内。

2.占地面积
    岗厦河园片区占地面积约23.2公顷, 约占整个中心区南区面积的9%, 其中用于开发改造的可建设用地面积15.16公顷( 不包括学校用地1公顷) 。
3.人口概况
    现状总户数478户, 其中本地215户, 外籍(含港澳台地区)263户。现状居住总人口6.8万人, 其中本地户籍人口1153人, 外籍人口843人, 暂住人口6.6万人, 常暂比1: 34。
4.现状建设情况
    岗厦河园片区现状空地面积约3.7公顷, 约占总用地面积的16.0%, 剩余用地全部已建设。现状毛容积率2.3, 现状净容积率3.2。本地区现有建筑物552栋, 总建筑面积52.5万M²。集体物业63栋, 11.5万M², 其中厂房4.2万M²占36.5%; 住宅5万M², 占43.5%; 商业铺位2万M²( 食街1.7万M²) , 占17.4%, 其它0.3万M², 占2.6%。村民私宅489栋, 41万M², 4及4层以下2.8万M², 占6.9%, 5、 6层8.9万M²; 占21.8%; 7、 8层20.4万M², 占50.3%; 9及9层以上8.5万M², 占 21%。
5.交通情况
    现状道路基本建成, 其中深南路: 城市主干道, 红线宽度120m, 双向8车道; 金田路、 福华路: 城市主干道, 红线宽度64m, 双向6车道; 彩田路: 城市主干道, 红线宽度70m, 双向6车道; 福华一路、 福华三路: 城市次干道, 红线宽度24m, 双向4车道; 以及村内支路。

6.周边情况
    福田中心区是深圳市建设现代化国际性城市、 区域经济中心城市和花园式园林式城市战略目标的关键举措和形象标志; 是深圳唯一集金融商贸、 信息、 文化会展及行政为一体的城市商务、 行政和文化中心。
    中心区分为南北两个片区, 北片区为政府管理和文化区域, 南片区为商业贸易和金融区域。

    本项目周边配套项目分为8个大类: 商业、 银行、 饮食娱乐、 酒店、 文化、 医院、 学校和公园广场。

项目地块用地权属图
说明:
1．黄线内除去2、 5号地块为此次规划用地;
2．图中所示２、 ３、 ４、 ５、 ７、 ８号地块为住宅用地, ６、 １０、 １１、 １２号地块为商业办公用地, ９号地块为市政公用设施用地。

三、 改造前提条件
    改造模式——政府引导、 开发商运作、 股份公司参与的模式。
    改造方式——全面拆除、 一次性整体改造的方式。
    改造规模——规划国土部门确定的改造规模。
    改造条件——配套设施满足自身需求。
    规划要求——中心区法定图则要求。
    拆赔比——按综合拆赔比1: 0.74～0.78。
四、 规划目标及原则
1. 改造原则
           原则一: 可具体实施原则
           原则二: 可持续发展原则
           原则三: 可广泛借鉴原则
           其它原则:
    承上启下的原则; 整体性改造的原则; 优先落实配套设施用地, 解决交通问题, 改进环境的原则; 强调政府政策支持和合理引导的原则; 鼓励公众参与的规划原则。
2. 改造目标
           目标一: 加快全面整体改造, 完善中心区的结构, 配合中心区的建设和发展的整体推进要求。
           目标二: 综合平衡, 合理控制土地开发强度, 满足可持续发展要求, 创造优美的环境与城市形象。
           目标三: 引导发展, 有序的疏解岗厦城中村的现状问题, 促进股份公司良性经济发展。

五、 规划研究
1.    功能定位
    岗厦河园片区的功能定位为: 商业、 办公、 居住为一体的多功能综合发展区。( 以零售商业、 休闲娱乐、 办公及小户型居住为主导的商住多功能综合发展区。)
( 1) 岗厦河园片区的功能定位必须与中心区的整体功能要求相一致, 是中心区功能结构中的有机组成部分。
( 2) 岗厦河园片区的功能定位能够进一步完善中心区的功能结构。
( 3) 借鉴国际成熟CBD的功能划分和布局, 结合深圳中心区已形成和已规划的功能块以及市场趋势进行定位。
( 4) 按照中心区建设的高标准要求对岗厦河园片区进行定位。
( 5) 为深圳中心区向国际化CBD发展起到促进作用。
2.    容积率及功能比例
    根据拆建总量、 建筑规模、 公共设施、 城市景观和城市设计五个方面进行土地承载力的分析, 岗厦河园片区的容积率确定为4.5, 总建筑面积68.2万平方米。其中居住建筑面积占49%, 商业建筑占30%, 办公建筑占17%, 其它占4%。( 岗厦河园片区现状容积率3.2, 现状总建筑面积52.5万平方米)
( 1) 按照《深圳市城市规划标准与准则》的规定, 计算本地区可容纳人口上限及居住建筑总量。
( 2) 确定城市规划标准要求下的综合建成区的各类用地的比例。
( 3) 借鉴国际成熟CBD核—框理论中对CBD容积率分布的科学性总结, 结合深圳及项目实际情况, 指导本项目容积率的确定。
( 4) 考虑到旧村改造的特殊性, 在合理规模下对开发强度和功能比例进行适当调整。
( 5) 确定的功能比例补充和完善了深圳中心区的功能构成。使深圳中心区CBD更趋于国际化的成功发展模式与发展方向, 提升本项目乃至整个中心区的整体形象。

六、 交通分析
1.交通组织措施
    建议中心七路( 福华路－福华三路) 结合公交首末站的设置实行单向交通组织。详见机动车交通组织图。
2.交通需求管理措施
    交通需求管理措施有很多, 主要经过各种交通管理措施( 如错时工作计划、 电信替代、 信息提供、 税收和收费、 公交补贴、 区域许可证制度) 和土地利用规划( 如限制土地利用类型、 高密度城市土地利用模式) 等来改进出行方式。当前适用于本片区的主要包括以下几种:
     ①停车管理
    少设停车泊位, 建议住宅、 商业、 办公等建筑的配建车位指标在规范要求的范围内取低值。
    提高停车收费, 降低机动车出行需求。
    采用不同时间不同价格的收费方法, 提高高峰时段的收费标准。
     ②鼓励合乘车
    鼓励片区内组织自愿合乘车辆出行, 在使用费、 停车费等收费政策上给合乘车优惠。
     ③开发预约合用出租车
    对相近地点要到达顺路线目的地的乘客可提供预约合用出租车以减少出租车或私车交通量。
     ④ 鼓励对公共交通工具的使用
    经过适当的补贴等政策促进出行方式从小汽车向公交方式转变。合理布设站点及换乘中心, 发挥中心区内部公交环路线路及中心区周边停车场库的作用, 鼓励到达本区域的小汽车在区域之外停车换乘。
3.交通改进措施
    交通改进措施包括道路、 公交、 行人、 停车等多方面。针对河园片区发生和吸引交通量较大的特点, 重点在于提高交叉口通行能力。建议金田路－福华路交叉口、 彩田路－福华路交叉口的进口道进行渠化, 除左转和右转专用车道外, 直行增加一个公交专用进口道, 提高交叉口通行能力, 同时也改进公交的运行状态, 提高公交服务水平。
    充分发挥轨道交通对本片区的服务, 建议地铁站点附近的建筑物, 其行人出入口及地下空间的开发利用充分考虑与地铁出入口的结合。
七、 规划方案
1.总体设计构思
( 1) 功能定位
    商业、 办公及住宅为主的多功能综合发展区。
( 2) 总体概念设计
    确定综合发展区的合理的功能比例, 尽量减少本地区的居住人口, 合理安排住宅的比例, 住宅除了满足为本地区常住村民的赔偿外, 以商务公寓为主, 减少由于人口增加而带来的地区配套压力和环境质量下降; 适度提高商业和办公面积, 完善中心区的功能结构, 同时经过商业和办公建筑面积的增加鼓励农民未来的经济发展模式转向股份化、 法制化, 从更高的层面参与市场的竞争。
    体现中心区的特点, 安排2-3层裙房, 为大型商业的引入提供条件, 裙房上安排大型的绿化公园、 小品等, 形成空中花园, 以平台层为引导层, 在平台层上布置高层住宅, 高层住宅低层架空安排会所、 娱乐活动等功能, 裙房商业和住宅经过独立的出入口引入。
    办公建筑按照中心区的总体规划要求布置在用地的西侧, 并有一栋地区性的标志性建筑, 建筑高度不超过200米。
    充分考虑地区的交通优势, 以福华路和海田路形成本地区的商业核心地区, 并充分考虑地铁建成后的影响, 充分利用现已规划的福华路下的地下商业街, 适当在本地区的建筑地下空间安排商业设施和福华路地下商业街组成有规模的地下商业群。
2.经济技术指标
  总用地面积             23.2公顷
  可建设用地面积         15.16公顷( 不包括学校用地1公顷)
  总建筑面积             68.2万㎡
  总建筑占地面积         7.1万㎡
  建筑密度               47.0%
  容积率                 4.5
  绿地率                 20%( 未包括屋顶绿化)
  总居住人口             1.0~1.2万人
3.配套设施
  按标准准则高层的要求计算人口约1.2万人, 所需的配套设施数量规模:
  幼儿园: 2所(用地标准2700~3780 M2)
  小学: 1所(用地标准10000 M2)
  社区健康服务中心: 1处
  文化活动站: 1处
  老年人活动站: 1处
  社区管理机构: 2处
  邮电所: 1处
  肉菜市场: 1处(用地标准1500~3000 M2)
  垃圾收集站: 1处
  社会公共停车库: 1处
  公交首末站: 1处(用地标准3000 M2)。
4.推荐方案
    街坊式+集中商业, 是在方案一的基础上在福华路南集中布置了大型的集中式商业, 形成情调、 时尚、 品位的小街和大型、 有气势的大型集中商业相结合的多元化的商业形态。
    方案二的出发点和构思与方案一基本一致, 在布局、 结构、 交通、 绿化系统等方面基本相同, 只是在南部增加了大型集中的商业形态, 预留了更多的弹性空间, 以应对以市场规律为主导的商业发展。

八、 经济测算

1. 拆迁量
    岗厦河园旧村现有总建筑面积52.5万平方米, 现状净容积率3.2。

拆迁量初步统计表
分类
数量
建筑面积
总拆迁量
52.5
万平米
村民私宅
489栋
41万平米
集体物业
63栋
11.5万平米
其中: 商铺――2万平米
厂房――4.2万平米
住宅――5万平米
其它――0.3万平米
其中: 市政路拆迁量
103栋
9.2万平米
2.物业售价确定
    本次测算采用销售平均价格计算销售收入, 物业销售均价基于现阶段的市场情况调查与分析, 采用市场比较法确定。
物业均价汇总表
功能分类
住宅
办公
商业
街坊式
街坊+集中式
均价( 元/㎡)
7500
9000
18000
16000

3.测算方法
    ( 1) 本次仅进行静态经济测算
    ( 2) 其它说明
    本次测算不包含以下建设成本。
    ①学校、 公交站建设成本
    小学、 公交站占地共1万平米
    －－小学建筑面积7000平米, 按1600元/平米计算( 土建1200+场地400) , 建设成本1120万元。
    －－公交站可结合建筑底层设置。
    ② 市政道路建设成本
    两条市政道路( 海田路、 福华一路) 占地2.3万平米, 建设成本估算为3100万元, 其中包含道路工程、 市政管线、 交通工程、 照明工程、 绿化工程。
4. 拆赔比及经济分析
    (1) 拆赔比
    拆赔模式研究结论认为0.74～0.78是最有可能实现的拆赔比范围, 我们在这里取中间值进行测算比较。
    (2) 经济测算
    ①推荐方案
    我们推荐方案如下:
方案名称
”街坊+集中商业”规划方案
容积率
4.5
占地面积
15.16万平米 ( 不含小学、 市政道路用地)
功能比例
商业30%、 住宅48%、 办公18%、 配套4%
综合拆赔比
1: 0.75
项目总投资
26.93亿元
税后利润
3.06亿元
税后投资利润率
12.01%
15%计划利润率下资金缺口
0.74亿元

    ②方案优点
    村民、 政府、 开发商三方利益平衡情况相对较优。
    拆赔比的设定合法、 合理、 可操作性较强。
    容积率符合规划要求, 且符合政府意向。
    资金缺口较小, 在政府财力可承受范围内。
    商业比例为项目招商预留了弹性空间, 利于项目成功招商。
    ③仍需解决的问题
    私宅拆赔比和集体拆赔比需要协商争取。
    10%的计划利润率低于市场平均利润率水平, 这种情况下, 开发商将要求有控制拆迁周期风险的有力措施, 对政府工作要求较高。
依然存在资金缺口, 需要政府给予资金或其它方式的支持。
    为保证项目改造成功, 对开发建设成本的控制能力、 商业物业价值的挖掘能力要求较高, 需要提高进入门槛, 寻找合适的品牌开发商。