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房地产价格迅速上涨的原因及主要对策分析

　　论文关键词:房地产过热价格上涨炒作
论文摘要:房价已经成为社会关注的热点，国家的宏观调控措施也不断出台，从土地供应政策到房地产企业的自有资本金要求等。本文着重于对房价的变化进行分析，在分析房价上涨原因基础上，试图找到一个合理的房地产市场发展速度。
房地产业在过去几年是发展最为迅猛的行业之一，同时也是争议最大的行业之一。在当前宏观经济讨论中，房地产业受到普遍关注。
房地产业的发展非常迅速，已是不争的事实，问题的关键是这种发展速度是否正常?或者说，是什么原因导致房地产行业的高速增长?在这些因素中，哪些是正常因素，哪些是非正常因素?房地产过热有什么负面影响，本文对此进行了初步探讨。
　　1.房地产价格迅速上涨的原因分析
我认为，房地产市场的高速增长主要是因为福利分房体制的终结和城市化的加速，但住房政策改革的措施不到位，使房地产投机行为大行其道，主导了房地产价格的上涨。
(1)城市化拉动了住房消费
改革开放以来的20多年间，全国城市化的水平由1978年的%提高到1998年的%，平均每年增长个百分点，而世界同期城市化的水平每年只提高个百分点。中国的城镇人口由亿增至亿人，平均年净增加1000万人。1998年以后，由于户籍制度改革的推进，中国进人了加速城市化的阶段，2004年中国城市人口达到了亿，比1998年增加亿，平均每年增加2000多万城市人口。人口城市化率达到%。十六届三中全会决定提出的许多政策加速了农村人口向城市转移。如决定规定‘在城市有稳定职业和住所的农业人口，可按当地规定在就业地区或居住地登记户籍，并依法享有当地居民应有的权利，承担相应的义务”。仅这一项政策，对中心城市就会产生巨大的市场需求。
城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求。根据中国有关部门预测，2010年中国的城市化水平将达到45%,即全国有亿人口在城市中生活。与2004年相比，城镇人口净增亿，按人均居住面积14平方米〔建筑面积28平方米附算，要新建住宅30亿平方米;现有居民((亿)人均居住面积增加5平方米(建筑面积10平方米)需增加住宅面积52亿平方米;考虑每年有1亿平方.米的拆旧盖新，此期还要新建12亿平方米的新住宅。以上三项相加，从2004年到2010年，中国要新建住宅94亿平方米，即每年建亿平方米才能达到人均居住面积14平方米的目标。
可以估计，城市化的进程将在未来较长时间内持续下去，中国将进人城市化率40%到60%的加速扩张阶段。在这一时期，商品住宅的需求将继续增长，城市化进程将推动房地产业继续发展。
(2)住房制度改革刹激了房地产市场的需求
1998年，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，它表明中国新住房政策开始实施。政策目标是将城市住房消费从实物分配向货币分配转移。从政策导向看，国家明确提出要把房地产培育成支柱产业、把住宅产业培育成国民经济的增长点并出台了一系列的扶持政策，也刺激着住房产业的增长。个人购买商品房的比例从1997年的30%左右上升到2003年的%,个人消费成为推动房地产需求的决定性力量。
(3)土地政策的变化催生了房价
2002年7月1日开始实行土地招拍挂制度，该制度在无意中起到了催生房价的作用。
首先，土地的强制性招拍挂制度使地方政府及有了土地垄断的强大工具，也有了低价征用土地、高价招拍挂土地获取巨额土地差价的利益驱动，让各级政府可以在土地交易过程中获得巨额资本。在这个过程中可能存在难以监管的灰色地带，使掌握土地控制权的官员参与寻租活动，而巨额租金必然强化地方政府征地、拆迁的行为。因此，土地交易中的巨额租金是地方政府不惜冒着违规违法的风险而肆意的乱征乱用大量的土地，创造了大量的强制性消费需求。据估计，由于政府投资冲动所带动的需求约占房地产市场供给数量的30%-50%0
其次，土地的强制招拍挂大大提高了土地的价格，不但使新推出的产品在这种高土地成本的基础上，追求高价位产品的供给以保证开发商的利润空间，并在市场中创造了一个高房价的预期，让原本出让的低成本土地上的产品也在设计高价位的产品，提高了产品销售价格的预期。
　　(4涛在大黄的非自住需求者参与购房、妙房、住房的行为
目前，中国的投资渠道单一，商品房投资成为比利息收人高而相对风险小、不用过多专业技术与管理能力的最佳投资选择。从静态收益率看，由于租房人口的高比例，使租房市场的供给和需求有些失衡，直接表现在租金上，2003中国的住宅租金高于主要发达国家和发展中国家，直接平均租金收益率在%，而中国的主要城市的租金收益率达到7%左右，远远高于银行存款的收益率。再从动态看，2001年以后，中国大部分城市的房地产价格都在上涨，使房地产投资产生了较大的盈利机会。当这种力量在“羊群效应”的作用下，以很快的速度增长，加剧了市场中的需求。
　　2.房地产过热带来的负面影响
高速增长的房地产业带动了其他行业的投资过热，加剧了中国经济中的瓶颈问题。2003年，全社会固定资产投资55118亿元，比2002年增长%。其中，基本建设投资22729亿元，增长%，更新改造投资8444亿元，增长%，房地产开发投资10106亿元，增长%o房地产投资占全社会固定资产投资总额的%，相当于整个工业固定资产投资的%。由于房地产投资的快速增长，直接带动钢铁和建材行业的快速增长，2003年的钢铁行业和建材行业投资分别比2002年增长%和%，而钢铁和建材行业的快速增长又推动能源、电力、运输等行业的增长。
房地产业的高速增长助长了全国‘.大炼钢锣。从需求结构看，房地产是钢铁行业的最大买主，2003年，房地产行业的消费占钢铁行业消费的54%02003年在全国城镇化建设以及房地产加快发展的强力拉动下，钢结构建筑快速发展，建筑钢材市场火爆，小型、线材、中厚钢板、焊管等钢材品种货紧价扬，钢铁企业积极适应市场，努力增产，满足市场需求。2003年小型钢材产量约达6820万吨，同比增长约%，中厚钢板产量约达3412万吨，同比增长%，重点统计大中型国有钢铁企业小型、线材等建筑用钢材产销率均超过100%o
由于房地产投资的大幅增长，使2003年度国内钢材价格继2002年上涨以后仍大幅上涨，大部分钢材品种再次创出新高，钢材价格已超过1993年房地产泡沫式的水平。中国钢铁需求的快速增长推动世界钢铁原材料价格的上扬。从2003年下半年开始，中国钢铁需求的快速增长，导致钢铁行业的资源紧缺，铁矿石、焦炭、废钢价格大幅上升，而这些原材料成本约占到钢厂生产成本的40%以上。与之相关，矿石进口海运费也出现了大幅抓升。
房地产价格上涨推动了整个能源原材料价格上涨。电力短缺是2002年以后困扰中国经济的突出问题。继2002年全国12个省级电网出现拉闸限电后，2003年全国21个地区先后出现拉闸限电的情况，电力供需形势紧张的矛盾较为突出。2003缺电范围进一步扩大，电力供需矛盾更加突出，前三季度有21个电网出现过拉闸限电。2003年全国GDP增长为%，保持了较高的增长水平。以此相对应，发电量分别增长%(用电量增长%)远远高于GDP的增长。禁止房地产炒作，促进房地产健康发展从前面的分析可以看出，导致房地产市场高速增长的一个和重要的原因是投资性买房行为的大量存在。在上海、杭州、北京等中心城市，投资性买房已经占到相当比例，上海政府公布的数据是16%，但很多业内人士认为实际比例已经超过50%，大量的商品房囤积在投资者手中，迟迟不能进人最终消费市场。如果政府出台政策抑制这些非正常的房地产需求，就可以缓解房地产市场的供求关系。
禁止房地产炒作是有充分理由的。有人认为，禁止炒作是违背市场经济原则的。其实这种观点是错误的，国外的理论和实践已经表明:一般商品市场可以在完全竞争的条件下实现资源的最优配置，实现帕累托最优，但房地产市场是个特殊的市场很容易产生市场失灵，完全依靠市场竞争解决不了问题，需要一个公平公正的政府对他实行强制的外部监管。和股票市场一样，房地产市场的投资者也普遍存在‘典范示范偏差，和‘羊群效应”等心理现象，通俗地说就是追涨杀跌。这种心理使得房地产和股票市场的价格操纵行为容易得逞，而这又正是房地产市场和股票市场需要政府外部监管的理论依据。
另外，禁止房地产炒作是符合中国国情的选择。房地产炒作的本质是先富裕起来的少数人利用自己的资金优势向尚未富裕的大多数人赚取暴利的行为，这既违背了共同富裕的社会目标，也有违实惠的基本道德标准则。