写字楼分类标准与等级样本.doc

资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。
写字楼分类标准与等级

”甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级
1、 顶级物业(国际写字楼)
(1)楼宇品质: 建筑物的物理状况和品质均是一流, 建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求; 建筑物具有灵活的平面布局和高使用率, 达到70％的使用率; 楼层面积大, 大堂和走道宽敞, 从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。
①装饰标准: 外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙, 采用进口高标准的大理石、 铝板、 玻璃幕墙等材料; 有宽敞的大理石大堂和走廊; 公共部分的地面应为大理石、 花岗岩 高级地砖或铺高级地毯, 墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆, 应有吊顶, 电梯间应为不锈钢、 大理石; 卫生间安置进口名牌洁具, 如科马、 科勒、 美标、 T0T0等等。
②配套设施: 应有配套商务、 生活设施, 如会议室、 邮局、 银行、 票务中心、 员工餐厅等, 专用地上、 地下停车场, 停车位充分, 满足日常生活的商店, 适合商务会餐的饭店, 宾馆, 午间放松或娱乐设施, 其它如公园、 运动设施和图书馆。
③电梯系统: 良好的电梯系统, 电梯设施先进并对乘客和商品进行分区, 一般每4000平方米一部电梯, 平均候梯时间30秒左右。
④设备标准: 应有名牌中央空调, 中央空调系统高效; 有楼宇自控; 有安全报警; 有综合布线。
(2)建筑规模: 超过50000平方米。
(3)客户进驻: 国外知名公司的租户组合; 知名的跨国、 国内外大公司、 财团。
(4)物业服务: 由经验丰富且一流的知名品牌公司管理, 配备实用的计算机物业管理软件, 实现办公物业管理计算机化, 建立办公管理信息系统, 并办公物业各系统实现连通和统一的管理, 24小时的维护维修及保安服务。
(5)交通便利: 位于重要地段, 极佳的可接近性, 临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。
(6)所属区位: 位于主要商务区的核心区。
(7)智能化: 3A～5A
(8)开发商的背景: 经验丰富而且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性, 而且具有大规模房地产投资的丰富经验, 这些开发商或是海外公司如来自美国、 马来西亚、 香港、 韩国, 或者有海外经营成功经验的优质国有企业。
2、 高档物业(甲级写字楼)
(1)楼宇品质: 建筑物的物理状况优良, 建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求; 其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。
①装饰标准: 外立面采用大理石、 高级面砖、 铝板、 玻璃幕墙等材料; 有大堂, 大堂地面应为大理石、 花岗岩、 天然石材等, 墙面应为大理石、 花岗岩、 或高级墙纸等材料, 应有吊顶, 柱应包大理石、 不锈钢等材料 公共部分的地面应为大理石、 花岗岩、 高级地砖或铺高级地毯, 墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等), 应有吊顶, 电梯间应有不锈钢、 大理石或木门套; 卫生间安置进口名牌洁具, 如科马、 科勒、 美标、 TOTO等等。
②配套设施: 应有配套商务、 生活设施, 如会议室、 邮局、 银行、 票务中心、 员工餐厅等, 专用地上、 地下停车场, 停车位充分。
③设备标准: 应有名牌中央空调; 有楼宇自控; 有安全报警; 有综合布线。
(2)建筑规模: 1—5万平米。
(3)客户进驻: 有知名的国内外大公司, 客户大多是进行研发、 技术服务、 电子商务或知名品牌代理等方面的业务。
(4)物业服务: 由经验丰富的知名公司管理, 完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。
(5)交通便利: 有多种交通工具直达。
(6)所属区位: 位于主要商务区或副都心区。
(7)智能化: 3A及3A以上。
3、 中档物业(乙级写字楼)
(1)楼宇品质: 建筑物的物理状况良好, 建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求; 但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响), 有自然磨损存在, 收益能力低于新落成的同类建筑物。
①装饰标准: 外立面采用面砖或瓷砖; 有大堂, 大堂地面为地砖, 墙面为瓷砖或高级漆, 有吊顶; 公共部分的地面为地砖或铺中档地毯, 墙面刷白; 卫生间采用合资或国产中高档洁具等。
②配套设施: 有专用地上、 地下停车场。
③设备标准: 有中央空调系统; 无楼宇自控; 有安全报警; 无综合布线。
(2)建筑规模: 无限制。
(3)客户进驻: 客户多为国内的中小公司, 从事销售代理、 产品研发。
(4)物业服务: 有物业公司服务。
(5)交通便利: 有交通线路到达, 交通较方便。
(6)所属区位: 副都心或较好的城区位置。
4、 低档物业(丙级写字楼)
(1)楼宇品质: 物业已使用的年限较长, 建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求; 建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧, 但仍能满足较低收入承租人的需求。
①装饰标准: 外立面采用涂料; 无大堂; 公共部分的地面为普通地砖或水磨石; 卫生间采用普通国产洁具。
②配套设施: 无。
③设备标准: 分体空调; 无楼宇自控; 无安全报警; 无综合布线。
(2)规模: 无限制。
(3)客户进驻: 客户基本是小型私企, 从事简单的销售业务。
(4)物业服务: 可有一般性的物业服务如卫生、 收发、 值班。
(5)交通便利: 有交通线路到达。
(6)所属区位: 一般城区位置。

”5A”是从硬件配置角度评定
狭义”5A”
Office automatic system
　　办公化系统( OA)
　　主要包括: 卫星电视、 闭路电视、 计算机网络系统等;
　　设施标准:
　　以物业管理, 公用信息服务, 智能卡管理, 商场管理为主的应用软件系统。
Building automatic system
　　楼宇设备自动化系统( BA)
　　主要包括: 车库自动管理、 新风机、 风机盘管、 送排风、 给排水、 智能照明系统、 楼宇自控系统对冷热源、 变配电等系统进行控制等; 以状态监视为主, 控制启停为辅。
　　设施标准:
　　1.空调自控系统
　　2.供排水自控系统
　　3.变配电监视系统
　　4.电梯监视系统
Communication automatic system
　　通讯自动化系统( CA)
　　主要包括: 光缆接入、 电话线、 移动电话网络等、 路由器等配置、 无线对讲系统等;
　　设施标准:
　　1.综合布线系统: 综合布线支持电话系统和计算机网络系统, 是一个开放性网络平台。室内铺设架空地板, 地面线槽, 网络地板。设计院完成干路敷设。提供以5类线为基础的综合布线信息通道。
　　2.无线通信转发系统: 移动信号增强系统, 办公楼各层设有移动信号增强系统。
Fire automatic system
　　火灾自动报警和消防联动控制系统( FA)
　　　主要包括: 大堂、 车库、 卫生间、 办公部分都应有消防自动报警和喷淋系统、 烟感系统等;
　　设施标准:
　　1.设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。
　　2.广播音响系统: 火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。
Safe automatic system
　　安全管理自动化系统( SA)
　　主要包括: 设置摄像头和探测器、 一卡通系统、 监视系统等、 门禁系统、 排烟系统等;
　　设施标准:
　　1.闭路监视系统: 地下车库出入口, 首层大厅设彩色变焦带云台摄象机。楼内各层出入口, 电梯轿箱等设置固定黑白定焦摄象机。写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄象机, 地下停车库内设黑白带云台变焦摄象机。
　　2.防盗报警系统: 写字楼主要出入口设门磁开关, 电子门锁, 读卡器。
　　3.停车场管理系统: 内部车辆采用专用停车卡, 外部车辆采用临时出票机的方式。

广义”5A”
( 1) 楼宇品牌标准: A级
写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间, 写字楼的品牌形成, 需要产品的差异化特征、 商务文化特征、 服务经营理念、 地域标志性物业和城市历史记忆。从一定意义上说, 处于"生产链条最高级"的写字楼的发展脉络, 折射出了一个城市的发展历程和特性。因此, 成为城市商务区地标性建筑的写字楼, 其品牌要与城市有极大的关联性, 对城市的未来发展具备重要的价值。 因此, 具备较大的区域影响力、 能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将评定为楼宇品牌标准A级。
( 2) 地理位置标准: A级
地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。只有区位在城市现有或潜在商务区、 地段良好、 具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准A级。
( 3) 客户层次标准: A级
客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。大多数写字楼客户都有择邻而居的心理, 因此一个写字楼的客户层次一般是趋同的。同时, 客户层次的高低也直接影响了新的业主或租户的投资决策, 因为较高的客户层次对她们的公司形象有较好的提升作用。 。
( 4) 服务品质标准: A级
服务品质一方面体现在高效的物业管理上, 另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。两者俱佳, 将认为其具备服务品质A级标准。
( 5) 硬件设施标准: A级
主要考核建筑设计和建筑功能的创新。以及其所用的建筑技术、 标准层高、 标准承重、 弱电系统、 新风系统, 以及电梯、 智能等。在上述方面如果有两项以上不能达到优良, 则不能获得硬件设施标准A级。

”第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准
中国的写字楼发展经历四个阶段,
第一代写字楼一般是指计划经济体制下的行政办公楼, 只能满足于基本办公功能。深圳第一代写字楼是80年代以深圳速度名贯全国的国贸大厦为代表, 以及零散分布罗湖不同区域的写字楼, 如: 房地产大厦、 联兴大厦、 深业大厦、 晶都金融中心等。
第二代写字楼指的是外企进入中国, 改革开放后获得开发建设的写字楼。这批写字楼除了满足功能需求之外, 内部空间开始针对客户灵活分割, 智能化水准有所提升。深圳第二代写字楼以出现于90年代初的深圳电子科技大厦、 中银大厦为代表。
第三代写字楼在第二代的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向, 加入绿色环保办公理念, 提高舒适度, 大大提高了智能化的水平。深圳第三代写字楼以20世纪末的地王大厦、 赛格广场和江苏大厦为典型代表。
和前三代写字楼相比, 第四代写字楼具有以下几个特点:
一、 目标客户明确。第四代写字楼瞄准各类跨国企业和外资企业以及有实力的国内大中型企业, 在最大程度上满足使用者对办公舒适性和提升工作效率及效益的要求。
二、 景观要求更高。国际上许多知名CBD或知名写字楼都是建在优美的自然景观附近。除了自然景观, 写字楼内的绿色景观也越来越受欢迎, 有共享交流功能的楼内中庭式花园将成为日后写字楼发展的一种趋势。
三、 更多商务空间。随着网络的普及, 资源的共享成为提升工作效率的重要议题。故而办公环境的规划将突破传统的”办公室＋公共走廊”的空间模式, 从封闭及注重个人隐私逐渐走向开放和互动。第四代写字楼更大程度地提供给大家商务共享空间, 使办公空间趋于模糊化, 在倡导交流沟通的基础上提高工作效率, 将工作融入休闲中, 打造全新的办公方式。
四、 提倡绿色环保。第四代写字楼不但注重外部的环境景观, 在内部的办公空间中也广泛引入立体绿色景观, 形成健康环保的办公空间。另外, 如何巧妙地将自然空气引入办公楼内也成为”后非典时期”写字楼客户非常关心的问题, 因此当前正在规划中的大部分写字楼都已经将内部中庭花园和新风系统融进了设计当中。
五、 高智能化。第四代写字楼的智能化程度达到了相当高的程度, 并要求为将来的升级换代预留充分的升级空间, 达到5A甲级标准将是最低的智能化标准, 包括楼宇智能化, 安防智能化, 办公智能化等。
以上为一般写字楼的评定标准, 伴随科技的进步和开发理念的成熟, 写字楼的标准也将不断更新。

绿色建筑LEED标准
LEED全称为Leadership in Energy & Environmental Design Building Rating System, 是一个基于自愿原则, 目的在于发展高功能、 可持续建筑物的绿色建筑评估系统, 涉及水资源保护、 节能、 再生能源、 材料选用以及室内环境质量的潜在功能。当前已经发展成下设针对新建筑( LEED-NC) 、 既有建筑( LEED-EB) , 商业建筑室内环境( LEED-CI) 、 建筑主体和外壳( LEED-CS) 、 住宅( LEED-Homes) 、 学校( LEED-School) 、 零售店( LEED-Retail)以及社区开发( LEED-ND) 的共8个评估分册, LEED绿色建筑物评估系统将屋面系统分为若干项, 每一项都有打分的技术要求。凡符合要求的各项能够评分, 得分的多少根据每一项评估情况而定。最后将各项得分相加, 根据总分将建筑物分为4个认证等级: 经过、 银、 金、 铂四级(由低至高)。截至 7月中旬, 经LEED认证的有889个商业项目, 另有7000个商业建筑物正在认证之中。有200个居住建筑物已经认证, 另有6000个居住建筑物正在认证之中。当前的LEED标准主要针对新建项目和大的改建项目、 现有建筑物的管理以及商业装修项目; 新的LEED标准正在制定之中, 它将适用于现有建筑物包括办公楼在内的商业建筑、 零售和服务性建筑、 公共建筑(如学校、 博物馆、 教室)、 宾馆以及4层以上住宅建筑。
　　LEED是来自第三方的证明, 而且已经得到了广泛的认可, 在高性能绿色建筑的设计、 建设和操作过程中有指导意义。LEED带给大厦的拥有者和维护者便利的工具, 使其能马上衡量大厦的各方面表现。LEED同时在人文、 环境、 卫生等五个关键区域促进大厦的可持续性发展: 可持续发展、 节水、 节能、 材料选择与室内环境质量。