健康谷项目用地规划咨.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,健 康 谷 项 目 用 地 规 划 咨 询,Consulting of The Health Valley Planning,2014.10,1,编制单位：成都市规划设计研究院,资质等级：规划甲级,【,建,】,城规编第（,081126,）,院 长：曾九利（注册规划师、高级工程师）,副 院 长：张惜秒（高级工程师、注册规划师）,副 院 长：沈莉芳（教授级高级工程师、注册规划师）,项目名称：健 康 谷 项 目 用 地 规 划 咨 询,项目编号：,2013AQTWHXXXX166,项目负责人：吕 梁（工程师）编制人员：王 玲（工程师）,杨 凯（助理工程师）,张 璇（助理工程师）,2,一,项目解读,1,项目区位,武汉经济技术开发区,健康谷,图,1-1,蔡甸区位置示意图,图,1-2,后官湖绿楔区位示意图,规划区所在的蔡甸区位于武汉市西南部，东北紧邻汉阳区，北与东西湖区隔汉水相望，西临仙桃市，南达汉南区，东南紧接武汉经济技术开发区。,规划研究范围位于后官湖绿楔北部，知音湖以北、知音新城以南，西面紧邻马鞍山。,蔡甸新城,工业园,大集镇,中法生态新城,黄金口工业园,本规划研究范围,后官湖绿楔范围,图,1-3,规划研究范围在后官湖绿楔中的位置示意图,马鞍山,健康谷,02,汉,阳,区,3,一、项目解读,01,4,一,项目解读,2,项目背景及规划目的,（,1,）项目简介,签约时间,：,2009,年,12,月。,项目定位,：集大型医院、康复护理、健身运动、商业服务、居家式养老等多功能于一体的复合型健康疗养项目。,项目规模,：总控制面积约,4800,亩，建设用地不少于,1600,亩。,开发原则,：“一次签约、总体规划、分期供地、板块推进”。,开发进展,：在,2010,年被武汉市列为重大项目，目前正顺利推进。,图,1-4,健康谷项目开发协议,05,图,1-6,健康谷原用地布局方案,商业用地,二类住宅用地,5,一,项目解读,2,项目背景及规划目的,（,2,）上位规划要求,武汉市生态框架保护规划,：,颁布于,2011,年底，划定了,1,：,10000,基本生态控制线范围。,武汉市基本生态控制线管理规定,：,颁布于,2012,年，明确基本生态控制线的划定、调整原则，以及基本生态控制线范围内各项土地利用、建设活动要求。,武汉都市发展区,1:2000,基本生态控制线规划,：,颁布于,2013,年,5,月，进一步在,1:2000,的深度划定了生态底线区和生态发展区。,图,1-3 1:2000,基本生态控制线范围,后官湖绿楔范围,规划范围,规划范围,后官湖绿楔范围,04,6,一,项目解读,2,项目背景及规划目的,（,3,）与,武汉都市发展区,1:2000,基本生态控制线规划,的矛盾之处,已建成地块,：专家社区。,已出让地块,：共六个地块，包含了主要的商业服务设施用地及部分居住用地。其中同济医院和健康社区一期在建。,矛盾之处：,有部分建设地块处于生态底线区，其中,200m,生态廊道（图,1-9,）用地已经出让。而项目协议签订时间为,2009,年，目前也已按照,3,平方公里的总体规模配建了相应的商业、疗养和服务设施。属于历史遗留问题。,同济医院（在建）,商业及社区,（已出让未建）,健康社区一期,（已出让在建）,专家社区（已建）,图,1-9 1:2000,基本生态控制线预留廊道,会所、商业及公寓（已出让未建）,图,1-8,健康谷项目,3,平方公里控制范围,健康大道,图,1-10,目前项目修建情况,077,一,项目解读,2,项目背景及规划重点,（,6,）规划范围及规划研究重点,研究范围,：整个健康谷项目，总用地面积约,3,平方公里用地。,详细规划范围,：健康大道西侧地块及东侧临水地块。,规划重点,：,研究论证健康谷项目在后官湖绿楔中的合理性。,研究片区生态廊道通达性，并针对研究结果对生态廊道及基本控制线进行落实。,对两片未开发地块给定建设条件及控制要求，以符合后官湖的生态保护需求。,图,1-11,研究范围及规划用地范围,健康大道（已建）,详细规划范围,健康谷范围,08,8,二、项目合理性论证,9,二,项目合理性论证,1,满足城市发展的需要,2013,年,9,月出台的,国务院关于加快发展养老服务业的若干意见,（国发（,2013,）,35,号）,指出，要,大力加强养老机构建设,。,目前我国居民的,养生理念正加速升温,，各类养生节目、养生书籍、养生产品越来越受到人们的关注和重视，休疗养机构的分布也越来越广泛，养生地产类的项目也正在蓬勃发展。,综上所述，健康谷项目在城市发展中的设立是合理可行的。,2,与,武汉,2049,远景发展战略规划,的关系,城市发展主题：从强调竞争、经济主导转向人性化、和谐发展，,突出文化、创新、宜居、特色等主题,。,城市空间形态定位：“,1,个主城区,+6,个新城,”。蔡甸知音新城作为武汉,6,个新城之一，紧邻武汉经济技术开发区，将承担主城区人口转移的重要职能。健康谷作为宜居养生项目，满足城市发展需求。,综上所述，健康谷项目在武汉市长远发展中的设立是合理可行的。,09,10,3,与,武汉市基本生态控制线管理规定,及,武汉都市发展区,1:2000,基本生态控制线规划,的关系,规定,明确了基本生态控制线的两个层次：生态底线区和生态发展区，并对两区的划定内容、审批及调整程序、准入项目等相关问题进行了规定。,生态底线区内允许建设项目类型：,具有系统性影响、确需建设的道路交通设施和市政公用设施；,生态型农业设施；,公园绿地及必要的风景游赏设施；,确需建设的军事、保密等特殊用途设施。,生态发展区内允许建设项目类型：,生态底线区内可以建设的项目；,风景名胜区、湿地公园、森林公园、郊野公园的配套旅游接待、服务设施；,生态型休闲度假项目；,必要的农业生产及农村生活、服务设施；,必要的公益性服务设施；,其他经规划行政主管部门会同相关部门论证，与生态保护不相抵触，资源消耗低，环境影响小，经市人民政府批准同意建设的项目。,马鞍山,知音新城,知音湖,后官湖,健康谷,图,2-1 1:2000,基本生态控制线布局规划图,综上所述，健康谷项目在后官湖生态发展区中的发展是合理可行的。,二,项目合理性论证,10,规划范围,水体,山体,生态底线区,生态发展区,图 例,城市建设区,11,4,与,武汉市蔡甸区城乡统筹规划,的关系,蔡甸区功能定位：武汉大都市区西乡经济辐射的前沿阵地城市圈西向发展轴的核心支点、武汉西南向轴线空间拓展的主体、武汉市西南部重要的制造业基地、,武汉市西部重要的都市休闲度假区和生态保护区,。,规划将蔡甸区划分为,7,个功能片区，本次研究范围位于后官湖生态休闲片区，,重点发展生态旅游、休闲度假产业,。,图,2-3,城乡空间建设分区图,图,2-2,生态框架规划图,后官湖生态片区,健康谷,综上所述，健康谷项目在蔡甸区中的发展是合理可行的。,二,项目合理性论证,11,12,5,与,武汉市后官湖绿楔保护和发展规划,的关系,什湖莲海,小岛渔村,层湾叠翠,活力水岸,半岛学府,群山绿海,健康谷,片区名称,主导功能,备注,什湖莲海,观光农业,农庄度假,餐饮住宿,以观光农业为依托，可引入与其配套的度假、住宿、餐饮、服务、零售等相关产业。也可配套少量商业地产项目。,层湾叠翠,健康养生,文化体验,餐饮住宿,以知音文化园和健康养生谷为主要产业基础，可引入与文化、观光、展览、特色商业、养生保健等相关的项目。同时配套相应的住宿、餐饮、零售、服务等相关产业。可适量配套商业地产。,半岛学府,教育培训,科普展示,会议接待,以长江大学城为产业基础，可引入教育培训、科普展示、会议接待等相关的项目。同时配套相应的餐饮、住宿、零售、服务、居住小区。,活力水岸,商务度假,娱乐餐饮,酒店住宿,以商务度假、娱乐活动为产业载体，配套相应的餐饮住宿、零售、服务等相关产业，并适量发展商业地产。,群山绿海,户外活动,拓展训练,野营体验,结合山林植被保护区，可引入少量户外拓展、培训、体验等相关项目。,小岛渔村,渔业体验,餐饮住宿,以休闲渔业为产业基础，可配套相关的度假、住宿、餐饮、服务、零售等相关产业。,武汉市后官湖绿楔保护盒发展规划,结合片区资源特点和现状保留项目，将整个后官湖划分出了六个产业片区，各自承担不同的主题和功能职责。本项目所在的层湾叠翠产业片区重点发展,健康养生、文化休闲及度假旅游产业,。,图,2-4,片区产业布局图,表,2-1,各片区功能分布一览表,综上，健康谷项目在后官湖绿楔中的发展是合理可行的。,二,项目合理性论证,12,13,二,项目合理性论证,13,6,与中法武汉生态示范城规划,的关系,中法生态新城初步设想将融合环境友好，资源及能源节约和人居舒适度等一系列主题，打造知音新城、中法汽车零部件产业园、法兰西,知音婚庆产业园、千子山循环经济产业园、中法游艇俱乐部、法国农庄及葡萄酒庄、法式风情小镇及中法通用航空产业园等八大产业园。,健康谷项目发展以生态保护为前提，发展养生产业，与中法生态新城定位相符。,图,2-5,中法生态新城与健康谷区位关系示意图,综上，健康谷项目在中法生态新城周边的发展是合理可行的。,健康谷,中法生态示范城,14,目前蔡甸区政府正以武汉,中国健康谷项目为核心在武汉主城区以西打造一个健康生态之城。包括：健康谷、合众人寿健康社区正在建设中；侨亚康瑞颐乐园老年公寓、武汉职工疗养院等机构已经投入使用。,以健康疗养为主题的生态居住群落和产业群落在后官湖畔已初现端倪。,就健康谷项目而言，与健康、养老、度假为核心的相关配套正在建设中，包括：,全国著名的三甲医院,同济医院,的蔡甸分院已落户健康谷北部；,华中首创的社区带状公园,健康大道,已建成投入使用；,健康谷中部集中商业,健康会所及医疗一条街,即将开建。,健康谷东部集中绿地,养生公园,正在策划中。,7,健康谷项目自身功能论证,综上，健康谷项目本身是符合时代发展和蔡甸区发展需求的。,二,项目合理性论证,14,恒大绿洲,同济医院蔡甸专家社区,侨亚养老院,会议接待中心,健康大道,已建,已出让未建,已出让在建,图例,详细设计范围,生态发展区,同济医院,已建的专家社区预留绿带,15,三、生态控制线落实,21,16,三,生态控制线落实,1,生态敏感性分析,叠加已经建设项目、高压走廊、城市道路、山体、水体等因子，综合分析生态敏感性。由分析结果可知，研究范围临水用地是生态最为敏感的区域。规划用地北侧地块紧邻中法生态城，并且内部已经在建设中，主要为低敏感性和较低敏感性用地。,项目主要建设区均为可建区与限建区，对整个片区生态影响度较小。,22,马鞍山,中法生态城,后官湖,图,4-1,生态敏感性分析图,较低敏感性,中敏感性,较高敏感性,高敏感性,城市建设区,生态敏感性,开发建设情况,较低敏感性可开发建设区域,中敏感性,允许小体量小规模建设，建筑高度不超过,15,米,较高敏感性,不宜开发建设，可开展观光旅游活动,高敏感性,禁止开发建设,17,马鞍山,三,生态控制线落实,问题和矛盾：项目已签订开发协议，用地已出让，,200m,生态廊道被阻断。,研究结果：地块内,100m,高压走廊以及专家社区北面保留的,70m,绿带具备东西向通风廊道功能，同时马鞍山与南面后官湖之间有,550m,宽的的绿地作为生态连接，三者共同保证了该片区的生态廊道的通达性，建议可适当降低,200m,廊道的等级。将中部原规划,200m,廊道调整为,60m,，与南、北侧廊道共同构成东西向生态通廊。,2,生态廊道控制,马鞍山,基本生态控制线预留廊道,建议修改后的廊道,30-60,30m,以上的廊道可以满足野生动物对生境的需求,60/80-100,具有较大的多样性和内部种群,;,满足动植物迁移、传播和生物多样性保护的功能,;,是许多乔木种群存活的最小廊道宽度,100-200,保护鸟类,保护生物多样性比较合适的宽度,表,4-1,廊道宽度研究表,图,4-2,原有生态廊道走向,图,4-3,建议生态廊道走向,23,200m,生态廊道,60m,生态廊道,*引自生态学报,景观规划中的生态廊道宽度,18,三,生态控制线优化,2,生态控制线落实,在“健康谷”项目开发协议方案的基础上，启动对原有生态控制线的勘误程序。,建议将整个地块统一出让，通过地块内部划定建控线的方式形成公共、开放的绿色景观廊道。,图,4-5,生态控制线示意图,25,19,三,生态控制线优化,水岸,后官湖湖泊岸线外延,60,米为禁建区，禁止开发建设，,60-200,米为限建区，建筑高度控制在,15m,。,生态廊道,预留,60m,生态廊道禁建区，可做为开敞绿化空间和社区步行出入口。,4,生态要素控制,图,4-6,生态要素控制布局图,200m,限建区,60m,禁建区,60m,生态廊道,26,60m,60m200m,60m,预留生态廊道,20,五、用地规划咨询,27,21,1,功能分区,图,5-1,健康谷项目功能分区,五,用地规划咨询,通过“三横一纵两节点的景观结构组织整个地块的功能分区。沿轴线布局各类配套项目和公服设施，再通过西侧的养生公园和东侧的临水绿地包围中间用地。,+,健康大道,同济专家公寓,配套商业,疗养商业街,100m,廊道,同济医院,小学,养生公园,疗养会所及商业,60m,廊道,景观节点,景观节点,28,70m,廊道,22,2,用地布局,图,5-2,健康谷片区用地布局,五,用地规划咨询,防护绿地,一类居住用地,商业设施用地,教育科研用地,公共设施用地,医疗卫生用地,绿地与广场用地,生态维育用地,图例,改进建议：,增加,60m,生态廊道东西贯通，并在临水处设置景观节点，可结合外围生态维育用地统一打造。,沿中间景观廊道两侧分别形成宽度为,40m,商业设施用地，形成连续商业街。,西侧生态维育用地可利用漂浮指标打造养生公园。,29,图,5-2,原规划方案,23,3,建设控制要求,五,用地规划咨询,（,1,）高度控制,临水地块,：以在水边看地块内建筑的审美感受为依据进行高度控制。以此划定,10m,、,15m,、,24m,和,40m,的控高范围。,临绿地地块,：以在绿地看地块内建筑的审美感受为依据进行高度控制。紧邻绿地一侧,100m,范围内，划定,24m,控高范围，且临绿地的第一排建筑高度控制在,15m,。,120,人的视点,横向观景范围,观景距离,视觉盲区,视觉盲区,平面示意,3,人的视点,最佳观景面,H,水面,h,0,观景距离,L,剖面示意,图例,10m,限高,15m,限高,24m,限高,40m,限高,临水控制方法示意,100m,150m,45m,240m,150m,45m,60m,190m,控高区域划分,临绿地,临水,临水,临水,廊道控制,：廊道区域为禁止建设区域，廊道两侧用地,30m,内的建筑高度控制在,15m,。,30m,30m,高压走廊,景观廊道,生态廊道,30m,图,5-3,建筑高度控制图,30,30m,30m,30m,30m,24,3,建设控制要求,五,用地规划咨询,（,2,）密度控制,（,3,）容积率控制,参照,武汉市规划管理技术规定,执行。用地临近知音新城，根据地块位置不同，建筑密度按照,25%30%,控制。,地块编号,地块面积,建筑密度,总建筑面积,容积率,绿地率,86065,25%,172130,2.0,40%,182468,30%,246331,1.35,35%,173315,30%,185447,1.07,35%,总计,441848,28%,603908,1.37,37%,健康谷项目作为,09,年签订了开发协议的武汉市重大项目，在生态控制线规定出台后，以保护优良生态格局的前提下，控制建筑高度与建筑密度，得出三个地块的容积率分别为,2.0,、,1.35,和,1.07,。三个地块内的绿地和商业以捆绑的形式由武汉健康谷地产开发有限公司统一开发建设。,图,5-4,用地布局方案,表,5-1,各地块建设条件控制表,31,25,3,建设控制要求,五,用地规划咨询,（,4,）交通开口控制,小区步行出入口,：以生态廊道为载体的步行系统串联各个地块，形成片区主要步行路线直通水边。主要步行出入口建议设置在步行系统之上。,车行出入口,：建议避开健康大道，尽量在支路和外围道路开口。,停车位：,按武汉市相关规范配置小区车位。东侧景观节点和廊道处应考虑设置公共停车位。,景观步行道,城市道路,小区车行道,步行道主入口,车行道主入口,健康大道,武贤路,图,5-5,交通开口控制图,32,26,3,建设控制要求,五,用地规划咨询,（,5,）建筑风貌控制,规划片区位于后官湖绿楔之中，紧邻知音新城，其建筑风貌应与周边地块建筑风貌和谐，并共同打造生态新城风貌。建筑色彩以暖色调为主，屋顶采用灰色坡屋顶形式，建筑立面采用简约的现代风格。,图,5-6,周边建筑风貌,图,5-7,健康谷项目在建地块效果图,33,27,五,用地规划咨询,4,公共服务设施配套控制,本次规划区共规划人口,2.3,万人，公服配套根据,武汉市公共设施配套标准,中,居住小区级公共设施的设置准则,配置。,所有公服配套设施尽量靠近公共区域建设。其中社区卫生服务站、文化活动站、托老所、,社区居委会,等可叠建，体育活动站、,公共厕所,、,环卫工人休息站,等可结合景观廊道修建。,设施类型,个数,项目名称,建议,增设规模,教育,2,幼儿园、托儿所单处,9,医疗卫生,1,社区卫生服务站,(,),874,文化娱乐,1,文化活动站,(,),建筑总面积,500-1000,/,处,体育,1,体育活动站,(,),用地面积,2760-4600,市政公用,2,公共厕所,(,),建筑面积,60-80,/,处,2,环卫工人休息站,(,),20-30,/,处,社会福利与保障,1,托老所,(,),920,行政管理与社区服务,1,社区居委会,(,),784,2,社区警务室,(,),注：规划范围内规划人口,2.3,万人。,图,5-8,健康谷项目公服配套虚线控制,表,5-2,健康谷项目公服配套要求,34,幼儿园,托老所,社区卫生服务站,社区居委会,文化活动站,体育活动站,环卫工人休息站,公共厕所,注：设置项目后带“”号的为公益性设施项目，其内容和标准为刚性规定，作为配置的下限标准，在规划建设中必须予以保证。其余项目为非公益性设施项目，其内容和标准具有一定弹性，在保证基本服务的前提下可适当扩充调整,。,28,五,用地规划咨询,湖泊边缘应控制,60,米以上的开敞空间；,开敞空间内不允许新建建筑或成片种植乔木；,开敞空间应以草坪为主，可进行花卉、广场、景观孤植树等配景设计。,（,1,）湖泊边缘绿地景观,40,米,林地,建设组团,20,米,湿地,开敞空间,图,5-10,湖泊边缘绿地景观控制示意图,5,景观控制要求,图,5-9,湖泊边缘绿地景观控制区域示意图,35,29,五,用地规划咨询,建设组团周边最少应设置,20,米宽的林带，作为景观缓冲区域；,景观缓冲区域应以种植成片乔木为主；,与绿地相邻,100,米范围内禁止新建高层住宅建筑，建筑高度应低于,24,米。,（,2,）建设组团边缘绿地景观,100,米,建设组团,绿地,图,5-11,建设组团边缘绿地景观控制示意图,5,景观控制要求,图,5-12,建设组团边缘绿地景观控制范围,36,组团边缘绿地,临绿地,100m,范围,30,五,用地规划咨询,廊道内部应采用乔木、灌木、草地立体组合的形式种植。,廊道两侧,30m,内建筑高度应控制为,15m,。,（,3,）廊道控制,图,5-13,廊道边缘绿地景观控制示意图,5,景观控制要求,建设组团,廊道,37,30m,15m,31,六、概念方案设计,38,32,六,概念方案设计,1,总平面图,方案控制要求：,高度分区：,10m,、,15m,、,24m,、,40m,控高,廊道控制：,60m,生态廊道作为开放性公共空间，社区步行出入口可结合设置。,景观系统：西侧地块南北向的景观通廊直达水岸。,交通开口：步行系统开口尽量在绿化廊道处。车行系统开口尽量在支路和外围道路。,社区公服配套考虑均衡性，可靠近中部,60m,廊道设置。,建筑布局：临水边建筑应采用组团式布局形式，留出与水边的连接绿化。,图,6-1,总平面布局,39,33,六,用地规划咨询,图,6-2,鸟瞰图,40,2,鸟瞰图,34,七、注意事项,41,35,七,注意事项,1,、本咨询报告仅限于委托方申请用地，不得随意转作它用，否则，我院保留追究有关责任人的权利。,2,、本咨询报告所采用的部分资料为委托方所提供，委托方应对其提供的资料的真实性负法律责任。,3,、本咨询报告使用有效期为一年。,4,、本咨询报告为城市规划和工程建设方面技术研究报告，是提供给行政主管部门和建设单位的基础依据，不具备行政职能。,42,36,