一房地产基础专业知识.doc

一、房地产根底专业知识
房产
是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者与使用者之间可以进展出租出售或作其它用途的房屋。
地产
是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。
房地产
是房产与地产的总称，〔又称不动产〕。是指土地及附着在土地上的人工构筑物与建筑物及其附带的各种权利〔所有权、管理权、转让权等〕。
房屋的所有权
是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权与处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项根本内容。
房屋的占有权
通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权别离的情况。
房屋的使用权
是对房屋的实际利用权利。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。
房屋的收益权
是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。
房屋的处分权
是所有权中一项最根本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。
房地产业
指从事房产开发、经营、管理与效劳的行业。包括：
a、土地开发； b、房屋建立、维修、管理；
c、土地使用权的有偿划拔、转让； d、房屋所有权的买卖、租赁；
e、房地产抵押贷款； f、房地产市场；
房地产的特征
a、房地产位置的固定性〔土地不可移，房屋也不可动〕；
b、房地产地域的差异性〔每宗房地产的价值都不同〕；
c、房地产的高值、耐久性〔价格贵、土地永久的〕；
d、房地产的保值、增值性〔货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值〕；
房屋分类
a、功能用途：居住用房〔小区、高品住宅〕、工业用房〔厂房、仓库〕、商业用房〔门面、商场〕、办公用房〔写字楼〕、行政用房〔军事、学校等单位用房及城市〕；
b、建筑构造：钢构造、钢筋混凝土构造、砖混构造、砖木构造与其他；
c、所有权归属：公房〔直管公房与自管公房等〕与私房；
土地分类
a、开发利用：生地与熟地；
b、建筑功能：建筑用地与非建筑用地；
c、用途：居住用地、商业效劳用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；
土地使用权
是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利〔指依法对土地经营、利用与收益的权利〕。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制与国家所有制。a〕农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b〕城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。
土地使用获得的方式
划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建立工程；
出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议〔如200-250万/亩〕、招标〔提出底价，根据使用用途与价格取得〕、拍卖〔价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得〕；提问：协议，招标，拍卖什么意思。
房地产市场
a、一级市场：以土地为体〔亦称土地市场、土地交易市场〕；
b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建立，通过有偿或赠予将产权转买给需求者〔新建商品房的买卖市场〕；
c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭〔二手房〕；
房地产市场构造善一览表：
市场称谓
一级市场
二级市场
三级市场

土地使用权出让市场
土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等
土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等
市场主体
政府、开发企业〔投资者〕
开发企业、业主
业主
市场客体
国有土地使用权
增量商品房
存量商品房、已售旧公房、私房
交易方式
拍卖、招标、协议
出售、出租等
买卖、租赁、交换等
土地所有权
土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地与集体土地依法享有的占有、使用、收益与处分的权能。
土地使用权的出让
指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权转让
是指土地使用者通过出售、交换、赠与与继承的方式将土地使用权再转移的行为。
土地使用权划拨
是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补出出让金前方可进展转让、出租与抵押。
什么是地籍？什么是产籍？
我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况与法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记与土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。
宗地
是地籍的最小单元，是指以权属界限组成的封闭地块。
宗地图
是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的根本情况。包括：宗地权属界限、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。
证书附图
房地产后面的附图，是房地产证的重要组成局部，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。
土地开发
是将“生地〞开发成可供使用的土地。
生地
指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。
熟地
指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。
三通一平
是指在土地开发时进展的通水、通电、通路、土地平整。
七通一平
给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通与土地平整。
土地所有制
现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制〔即国家所有〕与劳动群众集体制〔即集体所有〕两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村与城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地与自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位与个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。
征用土地
指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。
土地产权
土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权；
地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；
地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；
抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；
租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；
土地使用权出让
国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途与城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家与用地单位或个人。

土地使用年限
国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。
1〕土地使用权出让年限：
a、居住用地70年；
b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；
c、商业、旅游、娱乐用地40年；
d、加油站、加气站用地为20年。
PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的那么遵照执行；
2〕土地使用年限到期后如何处理：
a、国家有权无条件的收回该土地；
b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；
c、工程的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。
PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购置使用年限，年限由政府规定，否那么无条件收回；
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