绿色建筑战略规划建议.doc

关于绿色建筑政策发展趋势及住建部工作重心
政策发展趋势 国家与地方层面政策措施颁布频率显著加大
节能减排程度要求逐步加深
节能设计标准从普及应用到监管督查
节能技术从鼓励引导到强制执行
可再生能源从试点示范到全面推广
住建部明确了民用建筑节能四个工作重心
加强新建建筑节能
加强北方既有建筑节能改造
加强大型公共建筑能耗监管
加强可再生能源利用推广
“十二五”期间，节能减排重心落在民用建筑节能上。及既有建筑改造相比，新建项目开发更易实现，中央调控力度必定进一步加强，其中对地产业影响较大包括科技绿色建筑发展与可再生能源建筑利用两个方面。
l 积极推进绿色建筑发展
完善评价标准体系
推动地方绿色建筑标识评价工作
组织开展绿色建筑创新奖评审
加强绿色建筑技术研究
加强能力建设
加大宣传力度
l 加大可再生能源建筑领域大规模应用
提高太阳能、浅层地能、生物质能等可再生能源在建筑用能中比重
开展可再生能源建筑应用集中连片推广
进一步丰富可再生能源建筑应用形式，积极拓展应用领域
关于LEED认证
1993 年，非盈利组织—美国绿色建筑委员会(USGBC)成立，旨在“推动绿色建筑发展，使人类建造空间更加及自然环境协调，更加有经济优势，能提供更加健康生活与工作环境”。
LEED（Leadership in Energy and Environmental Design）又被称作开发能源及环境设计先导计划，是USGBC 为满足美国建筑市场对绿色建筑评估要求而推出一个绿色建筑评价标准。宗旨是：在设计中有效地减少环境与住户负面影响。目是：规范一个完整、准确绿色建筑概念，防止建筑滥绿色化。
截至2011年2月20日，国内获得美国LEED 认证项目总计86 个，获认证项目以CI、CS 与NC 为主。对于房地产商而言，对整体新建建筑项目使用NC 或CS 较为普遍。
国内获得LEED 认证项目城市主要集中在上海、北京、广州、苏州与杭州等经济发达城市，可见这些经济发达城市对于绿色建筑需求较为旺盛。
国内LEED NC 认证以金级与银级为主，其中绝大部分项目为总部大楼与工厂，这些项目业主几乎全为跨国公司。商业开发只有一个公寓住宅项目（招商地产开发深圳泰格公寓）。
国内LEED CS 认证以金级与银级为主，由于LEED CS 认证有在项目前期可获得预认证证书，开发商可拿此证书进行商业宣传，有助于项目销售，故商业开发项目多选择LEED CS 认证，而几乎不选择LEED NC 认证。
关于住建部绿标认证
绿色建筑评价指标体系是由节地及室外环境、节能及能源利用、节水及水资源利用、节材及材料资源利用、室内环境质量与运营管理六类指标组成。各大指标体系中具体指标分为控制项、一般项与优选项三类，其中控制项为评选绿色建筑必备条款；优选项主要是指实现难度较大、指标要求较高项目。按照满足一般项与优选项程度，绿色建筑划分为三个等级。
国内目前由住房与城乡建设部科技发展促进中心与城市科学研究会审批绿标认证项目共有85（截止到2011年3月），其中81个获得绿色建筑设计评价标识，4个获得绿色建筑评价标识。在81个获得绿色建筑设计评价标识项目中41个为住宅项目，40个为公建项目。在4个获得绿色建筑评价标识项目中1个为住宅项目，3个为公建项目。在41个获批绿标住宅项目中一星级、二星级与三星级所占比例几乎相同。40个获批绿标公建项目中三星级几乎占了一半，二星级占了三分之一，一星级所占比例甚低。
获得住建部绿标认证项目应用技术汇总（居住类产品）
节地及室外环境：
1. 小区层次丰富绿化景观
2. 屋顶绿化与立面爬藤绿化
节能及能源利用：
1. 围护结构节能优化设计（屋面与墙体保温系统）
2. 外遮阳卷帘
3. 断桥铝合金门窗
4. Low－E 玻璃（幕墙）
5. 平行外推式幕墙窗户
6. 低温地板辐射系统
7. 带热回收新风系统
8. 太阳能热水系统
9. 太阳能光伏发电
10. 复合保温预制外墙板
11. 电梯VVVF 控制系统、永磁同步无齿轮马达电梯
12. 节能灯具、照明声控延时自控装置
13. 地源热泵系统
14. 光导管将太阳光导入地下室照明
节水及水资源利用：
1. 中水收集处理及回用系统
2. 高效节水器具
3. 市政中水
4. 生态透水砖、植草砖
5. 雨水收集处理及回用系统
6. 节水喷灌
节材及材料资源利用：
1. 叠合楼板
2. 预制楼梯、预制空调板、叠合阳台板
3. 预制外立面装修技术
4. 土建装修一体化设计施工
5. 核心筒内外全液压爬模技术
6. 现浇空心楼板
室内环境质量：
1. 分户新风、加湿、除菌系统
2. 辐射制冷制热
3. 建筑地面隔音垫层隔音降噪
4. 中央吸尘系统
运营管理：
1. 水、气、电分户计量
2. 智能化安防、车辆管理与设备监控信息网络系统
3. 智能照明控制系统
4. 垃圾分类收集处理
5. 一卡通系统
关于绿色建筑成本增量及溢价空间
美国LEED认证项目，绿色增量成本无明显规律可循，成本增量及认证项目采用技术途径及其节能预期有较大关系。该统计工作持续了五年，获得以下规律：
l 很多LEED 认证项目及同类非认证项目，其投资成本没有明显差异，即使要实现金奖认证，也可以通过简单途径与精细化设计来实现；
l 统计期间，美国平均建设成本增长了25%-30%，而对LEED 认证需求与项目数量不减反而显著增加，说明为获取LEED 认证，绿色节能成本增量并非很大负担；
l 大量业主认为绿色节能仅是建筑项目附加值；
l 绿色建筑实现过程中，被动式技术策略成本较低为了实现较高舒适度采用大量主动式技术策略，则会增加工程投资，通过对33 个项目统计，得到不同级别投资增量：认证级增量成本为0.66%，银奖增量为2.1%，金奖为1.82%，铂金奖为6.5%；
l 多数项目追求在室内环境环节投入大量精力，保障用户居住与工作环境高舒适。
我国绿色建筑认证第一批项目于2008年7月公布，到现在不足3 年时间，对获评项目技术应用成本、节能环保效益以及实施状况总结归纳明显不足。
认证项目中90%为设计认证，，对于技术措施与产品应用成本关注较少，部分项目进行了增量概算，数据准确性及咨询机构专业水平与申办单位设计人员经验有很大关系。
由于获得认证项目开发定位、容积率、使用状况以及技术应用规模等存在较大差异，目前仅能通过对少量项目跟踪以及相关文献资料查找，获得项目增量成本平均水平，以及个别项目分项绿色技术增量成本。
单位面积增量成本及星级成正比线性关系，项目设计星级越高，单位面积增量成本及增量成本比例越大。一星级、二星级与三星级增量成本分别为<100 元/㎡、150-300 元/㎡与300-500 元/㎡，增量成本比例分别为<5%，5-10%与10-15%。
见P165页 表2-59：不同星级及不同地域增量成本
增量成本影响因素分析
将增量成本拆分到不同技术体系分析，节能及能源利用比重最高为60-90%，其次为室内环境，最后依次为节水及水资源利用节地与节材。
影响成本较大技术措施包括围护结构节能、可再生能源利用、中水及雨水利用、室内环境控制以及建筑智能化，可再生能源比重最高为48.2%，室内环境占7.5%，
绿色建筑节能技术应用是相对集成系统，增量成本需根据各项目具体情况综合考虑。
典型技术增量成本分析
A、计算机模拟辅助设计：
计算机模拟辅助设计通常用于优化建筑室外环境，包括室外风环境模拟、噪音控制及日照分析。
l 小区规划布局整体考虑通风效果，在设计过程中采用计算机模拟小区风环境，优化规划布局，取得良好自然通风效果。
l 通过声模拟测试，使小区建筑外界噪声满足规范要求。
l 通过日照模拟分析，使所有户型以及绿地满足日照要求。
一般绿色建筑全程咨询包括以上全部内容，全程咨询收费为5-10元/平米。
B、屋顶绿化：
绿化屋顶有明显隔热作用，降低热岛效应，增加绿化率，增加公共活动空间。简单式屋顶绿化每平米造价为130-235 元；花园式屋顶绿化每平米造价在350元以上(其中包括运输、种植等全部费用)。
C、透水地面：
《绿色建筑评价标准》要求，主要非机动车道路、地面停车场与其他硬质铺地采用透水地面，并利用园林绿化提供遮阳。室外透水地面面积比不小于45%。一般技术措施为渗水人行路面、车位植草砖，该技术成本不高，在市场上广泛应用，有利于防止大面积水，增强地下水补充，强化地面呼吸功能，降低热岛效应，提高居住舒适度。渗水地面造价为60 元/㎡，普通地面35 元/㎡，增量成本为25 元/㎡。南宁某绿标二星项目，渗水地面工程量10950 ㎡，总建筑面积13 万㎡，增量成本约为2 元/㎡。
D、中水系统：
中水回收利用存在规模经济问题，倘若项目规模较小，不建议采用。相对而言，采用优质杂排水（空调系统排水、洗浴排水等）作为水源，通过成本较低人工湿地进行过滤，用于绿化浇灌、景观水体、道路冲洗与消防用水等。
l 泰格公寓所有生活污水通过一块人工湿地来处理，污水经花园植物根系与沙石层层过滤以后，还原成清水，然后用于浇灌小区植物，或清洗小区路面。建筑面积3.45 万㎡，人工湿地造价为20 万元，增量成本为6元/㎡。
l 侨香村所有洗浴用水被收集到一个3000m³中水调节池与400m³清水池中，一部分经过处理后再返回居民家中，用于冲厕，另一部分则用于室外绿化浇灌，本方案中水处理费用为1.83 元/吨。
E、雨水系统：
采用多种渗透措施增加雨水渗透量，收集高层平屋面、低层坡屋面及绿地干净雨水进入生态水渠、旱溪、人工湖、人工湿地等。设置蓄水池，作为晴天绿化浇灌，道路冲洗用水。
雨水回收成本较低，一般成本不高于1 元/吨，远低于自来水价格。
F、节水器具：
主要包括节水龙头、节水淋浴设备、节水型便器、管道节水，目前市场上节水器具供应丰富，基本不增加成本。
G、窗户及玻璃节能
低辐射镀膜Low-E 玻璃，在玻璃表面镀上具有极低表面辐射率膜层。普通玻璃表面辐射率在0.84 左右，Low-E 玻璃表面辐射率在以下。目前欧美发达国家Low-E 玻璃使用率高达80%，国内多用在公共建筑上。Low-E 玻璃价格约250元/㎡，普通玻璃约150 元/㎡，倘若窗地比为20%，那么增量成本为20 元/㎡。
断热铝合金窗原理在铝型材中间穿入隔热条，将铝型材断开形成断桥，阻止热量传导，热传导性比非隔热铝合金型材门窗降低40-70%。断热铝合金窗价格平均约为1000元/㎡，普通铝合金性价格约为500元/㎡，折合到建筑面积增量成本约为100元/㎡。
不同遮阳设施热工性能及增量成本差异较大，室内百叶遮阳仅可当去约15-20%太阳辐射，而室外遮阳可以遮去60-70%太阳能辐射。一般而言外遮阳百叶窗价格为1500-2000元/平米。
H、太阳能设施：
太阳能集热器：户式系统太阳能热水器增量成本为4000元/套，集中式太阳能热水系统单位集热面积成本为1500元。一般而言，折合到总建筑面积上，增量成本约为5元/㎡。
太阳能照明设备，太阳能路灯8000元/杆，太阳能草地灯180元/台，埋地灯100元/盏。
太阳能光伏发电系统：30-40 元/Wp，发电成本为1.5-2.5 元/度。
溢价空间
次贷危机2007～2008 年间，美国房价持续下跌到1992 年以来最低。但消费者对绿色建筑需求却持续上涨，绿色房屋行业知名品牌ICYNENE 平均业绩增长22%。LEED 官方统计，美国通过LEED 认证项目取得经济与环境上5点好处：
l 建筑价值提升7.5%；
l 降低运营成本8～9%；
l 租金提高3%；
l 入住率提高3.5%；
l 投资回报提高6.6%
通过对国内绿色住宅项目分析，可以得出以下定性结论：
A、绿色住宅溢价幅度在5-30%左右：
l 万科四期2008 年6 月开盘，均价12900 元/㎡（带1500 元精装），同期万科城三期二手房价格10000-11000 元/㎡（毛坯），价格增长4-14%，剔除装修因素，溢价在5%左右；
l 2010年2 月朗诗绿岛公寓项目，均价在15363 元㎡，及同区域产品相比，提出装修因素，溢价幅度约10%；
l 中鹰黑森林及同区域万里板块相比，房价几乎翻了一倍，剔除装修与增量成本后，溢价空间在30%左右。
B、绿色住宅认证在中国认知度有限，消费者对不同级别认证，以及星级敏感度不高，认证是反映住宅品质因素之一，认证级别及产品价值无明显关系。
C、目前绿色建筑产品在高端项目中被广泛应用，绿色建筑技术是高档住宅提高自身档次与品质常用手段，通过绿色建筑主题促进销售。一方面市场竞争越来越激烈，节能环保科技已成为提高自身档次与销售主要手段；另一方面，政府不断推出相关政策，强化绿色节能在地产开发比重。
D、短期内绿色认证还不能成为规划设计出发点与限制框架，绿色认证目前仅起到辅助性作用，但在可以预见将来，绿色开发及认证必将成为项目成功先决因素之一。
关于知名房地产企业绿色建筑实施策略
l 万科、招商、绿地等，为确保集团战略落实到各个项目公司
有清晰地、系统地绿色战略
有明确产品标准与企业标准
有完整人力资源支持
l 朗诗、锋尚、当代等
设计了“独特”企业技术路线
在某项节能技术应用上比较成熟
朗诗地产
公司较早地进入了绿色科技地产这一细分市场，并积累了开发节能绿色环保小区经验与能力，具有市场先发优势。
2003 年，围绕南京河西奥体中心地块开发策略制定，经过反复调研、分析、论证后认为，科技舒适住宅有利于满足消费者需求升级，地产绿色升级能够带动多产业巨大商机，节能减排有利于健康环保时代需求，决定通过尝试低能耗住宅产品，走差异化竞争之路，以高舒适度、低耗能住宅取得竞争优势。
成立专业研究团队
2006 年6月，在技术研发部基础上，朗诗地产成立了产品研发中心，承担住宅产品性能研究、建筑技术研发、住宅产品设计以及建造标准制定等重要职能。
2008 年9 月，朗诗地产正式成立了上海朗诗建筑科技，共有近70 名员工，主要将原集团研发中心设计管理（尤其是建筑节能计算与技术应用，精装修配套建筑节能技术）、研发成果应用以及相关政府资源、专家与科研机构资源进行优化整合应用，同时将节能系统调试服务、节能系统运行管理服务等有机结合为一个技术集成系统，从而能为把地产公司项目建设服务将来逐渐扩展到市场上，展开符合企业战略集成服务经营。
2010 年9 月3 日，朗诗欧洲技术（Landsea Europe R&D GmbH）在德国法兰克福成立。
公司制定了《朗诗绿色产品指引》；
每年投入到绿色科技研发费用占公司年度销售额比重不低于2%
郎诗开发项目有着共同特点：全部以地源热泵、太阳能等可再生能源作为主要
能源供应方式，项目综合节能率高达80%。全部是精装修住宅项目，室内温度、湿度、空气清新度等反映居住舒适度指标均符合相关要求。
总经理田明说：“我们盈利模式主要是靠提供产品附加值来获取盈利。当然也有
土地增值贡献，但朗诗地产并非以此为主。很多地产商靠每一块地增值多少进行开发赚钱，这是土地运营模式；但我们是产品经营模式。所以我们不需要买一块很大地，也不需要拿出太多资金去投，这保证了我们充足资金流。”
“通常，我们只拿开发周期三、四年间土地。土地面积大小并不是最重要，大城市我们需求量大一点，需求小城市我们开发面积少一些。我们特别强调企业营销，从组织拿地到打造产品都会强调我们绿色科技产品。而且除了常规物业体系，我们还通过建立技术合作体系，加大对集团整合，提升竞争优势。”
招商地产
国内“绿色地产技术”领跑者
早在2002年，公司就将走“绿色地产”之路确立为公司发展战略。经过多年努力，已经确立了在业内领先地位。公司通过采用温湿度独立控制空调、太阳能光伏电池、集中新风系统等节能技术，建造出像深圳泰格公寓、南海意库等一批高舒适、低能耗绿色建筑，并获得了行业认可与高度评价。
公司设立了绿色技术标准，包括必选技术与可选技术，实现了绿色技术应用标准化。此外，公司于2004 年至2010 年连续举办了七届“中外绿色地产论坛”。作为目前中国绿色开发领域学术水平最高、影响力最大公益性国际会议之一，论坛举办极大地增强了公司“绿色地产”品牌影响力。
招商地产“绿色地产”开发模式，基础是先进开发理念，实现手段是理念可操作性与可复制性，得到成果是绿色地产为企业增值，为品牌与产品增值，为客户与员工增值。公司将绿色地产开发策划作为重中之重，每个项目伊始必须编制详细绿色全程策划书，根据项目自身特点确立绿色目标、实施方案、技术手段及评价体系，这是招商地产所特有。招商在蛇口开发泰格公寓、南海意库3#写字楼，在广州正在建设中金山谷花园等项目，均代表了国内绿色地产开发领域先进水平。
总经理胡建新说“绿色地产不是一个简单概念，而是一个从规划、设计、施工到使用全过程，包括生活方式节能问题。连节能设备也要适应生活方式节能。我们在做节能建筑过程中，也是节能不断优化过程。”。
公司定位于一线城市与重点二三线城市中高端住宅开发，在开发过程中招商人一直扮演着两种不同角色：“园区开发商”与“绿色地产商”。
“园区开发商”主要表达于一级土地开发上，以产业、居住互动为核心社区综合开发模式，形成了功能丰富又相互支持，具有高度自我调节能力社会生态系统。
“绿色地产商”则主要表达在土地二级开发上，招商地产以保护环境生态、降低资源消耗与减少污染排放为目标，将绿色生态理念及实践贯穿于各个项目开发始终。伴随着招商地产广州金山谷、清华科技园等项目建成并投入使用，一套独具特色绿色生态地产体系将展现在世人面前，这是招商地产“绿色地产”之梦，更是中国房地产业践行绿色地产共同愿景。
万科地产
公司绿色发展战略综述
绿色建筑“三步走”战略—
2010 年所有新建住宅全部实现精装修
2014 年全部实现住宅产业化
2020 年都要达到绿色三星建筑标准
实施情况：
2001-2004 年，单项技术研发：南京金色家园遮阳技术
2002-2004 年，多项技术实施：深圳东海岸
2002-2004 年，万科首个生态实践：天津东丽湖项目
2005-2009 年，绿色公建实践：深圳万科中心
2005-2008 年，国内首个绿色三星住区实践：深圳万科城四期项目
2006 年，第一个工业化住宅项目实践：深圳万科第五园工业化公寓
2010 年，绿色建筑实践：上海世博会万科馆
中宏天科技绿色地产发展战略建议
科技绿色需求分析
目前尽管用户对绿色建筑认识还停留在比较浅层面认识， 大多仅集中在节能、节水两个基本层面，对于能效提高、绿色建筑星级等更多内容并没有充分认识与敏感度。绿色科技及节能技术还没成成为购房置业决定性因素。
随着中央宣传及调控力度加大，市场透明度增加，获取信息渠道扩宽，普通购房者越来越感到绿色环保及节能重要性，绿色环保及建筑节能理念也深入人心。中国普遍人群对于绿色建筑态度，正处在从认识向接受并进而主动要求快速转变阶段。
居民对节能电器、节水器具、可再生产品等泛绿色产品关注度正逐步提高，购房者变得更加理性与成熟，置业时关心问题越来越多，建筑节能是否成为一个不可或缺参考指标。
绿色节能项目在项目宣传过程中都会将科技节能卖点表达出来，无疑直接带动了销售，对开发商而言，其品牌效应与社会效应也很快形成。绿色节能项目在后期运营中优势能表达出来，居住者体会到建筑节能好处，包括房屋维护管理费用降低、居住舒适度高等。
科技绿色地产发展必然性
随着中央关于发展节能省地型住宅相关政策发布，以及及之相配合技术规范文件相继出台，科技绿色日益成为中国房地产从资本外延型向技术内涵式产业转化过程中，一个重要产品发展方向。由于政府产业导向与市场竞争环境演变，地产向市场提供产品质量必须进一步提升，才能在更为激烈竞争中生存发展。因此，以绿色建筑为核心“科技地产”成为房地产企业产品转型中一支新军。
无论大型开发商万科、招商、绿地，抑或中小型地产企业朗诗、远洋、当代等，开发绿色节能建筑出发点可归纳为如下四点：
u 顺应国家政策发展
u 推出新竞争力新型产品
u 提升企业形象
u 提升溢价空间与促进产品销售
科技绿色地产发展困境及如何走出困境
科技绿色地产先行者实现了一定程度溢价空间，产品项目获得了热烈市场反应，然而科技绿色及节能低碳豪华路线却离广大消费者越来越远。科技地产项目过度地依赖“舶来”技术产品，科技措施千篇一律及生搬硬套，使科技绿色地产陷入困境。
以“科技绿色”为卖点商业性项目存在一个共性：为了实现特定绿色理念，常规技术手段无法适应需求，必须引进依靠先进技术，而新技术带来造价提升，最终使得绿色建筑是昂贵奢侈产品。绿色科技给人们印象变成了“绿色=昂贵”，绿色科技变成了开发商玩地产手段之一。对于绿色建筑“贵族化”定位，目前解释大致分为两种：
l 意识定位：在中国购买绿色、节能住宅基本都是外国人、有国外生活经历中国人或是成功商务人士，他们节能意识更为超前，愿意为节能与可持续发展环保概念化更多钱，而普通消费者对于住房要求价格仍是第一位。
l 技术定位：不得不启用昂贵国外设计师、应用国外技术，降低项目技术风险系数与赢得高端客户对于高品质要求，是节能住宅陷入困境原因。
政府机构与行业专家一致在呼吁，建筑绿色科技目标可以在投入增加很少情况下实现，采取经济适用、切合实际节能措施，节能效益通过5 年内回收。
科技地产发展战略合理规划、综合技术体系研究、保障措施及管理制度建立，初期产品示范，是突破目前发展困境，促进科技绿色地产可持续发展有效途径。
科技绿色需要科技，而这仅仅是科技一部分，不是前提，更不是全部。我们倡导科技绿色是适度运用低碳技术，不应对高科技过度依赖。
中宏天地产技术弱势
l 缺乏成套、系统化节能技术应用
l 缺乏太阳能（光伏与光热）建筑应用方面尝试与技术积累
l 缺乏浅层地热等可再生能源建筑规模应用应验
l 缺乏区域化层面技术应用
l 缺乏区域水资源规划，例如雨洪管理方面技术应用
l 景观规划设计方面缺乏对降低热岛效应考虑
l 缺乏材料使用方面创新
l 代表性项目宣传力度较弱，项目及科技绿色结合度不够，缺乏亮点
中宏天科技绿色发展展望
科技绿色及低碳环保是世界未来发展趋势，发展科技绿色产品，是中宏天地产顺应社会发展需求、促进产品销售需要，提升企业形象需求。房地产企业越来越关注企业社会责任感，此番中宏天通过科技绿色地产发展，旨在绿色建筑建设上树立品牌，在某种程度上实现企业及行业对社会可持续发展贡献。
建议中宏天地产制定中短期与远期科技绿色地产发展战略，分析绿色建筑需求、制定科技绿色发展战略，在技术标准与技术准备上大量投入，快速储备专业人才，搭建保障措施与技术支撑平台。
科技绿色地产战略规划核心是“技术——产品——模式”，对核心产品背后技术追求，是本战略规划突破点，包括以下几部分内容：
l 化被动式为主动思考，主动实现绿色科技。确立 “绿色科技背书品牌”，独立于中宏天地产主副品牌，依附于产品贯穿于整个企业品牌与项目品牌之中，确保开发项目成为中宏天地产区别于其他品牌鲜明特征表达；结合企业经营战略，突出产品个体特色，并实现其隐含科技价值。
l 2011-2015 年科技绿色发展战略：研究现有建筑节能、绿色建筑评估体系，制定合理目标，选择合理战略组合。在目前节能强制要求与绿色发展趋势大形势下，精细化制作，个体产品先绿起来，逐步实现企业绿色科技目标，打造中宏天特色核心价值。
l 企业绿色节能标准及技术指南：开发适合企业独特产品线绿色节能标准，制定操作性强技术指南，涵盖从规划、设计、设备采购、项目实施、验收调试以及运营管理全寿命建设过程；
l 实施步骤及保障措施：形成一套呼应国家节能减排政策房地产开发核心价值观，以及相对应战略口号、企业文化、成套技术体系以及人才队伍培养。为了做好绿色建筑，必然组织专门人力、物力去研究、理解科技绿色建筑，形成专业开发理念与企业氛围。
中宏天科技绿色发展总体规划
确立稳健性发展目标
短期内通过试点项目分步实现科技绿色规模化及体系化发展，确保中宏天地产在科技绿色发展方面平稳发展，处于略领先地位，跻身科技绿色发展主流企业。
A、短期目标：2011 年
新建居住建筑在施项目实现节能80%，绿色施工，申报绿色建筑认证。
新建公共建筑在施项目节能70%超低能耗，实现绿色施工，申报绿色建筑三星级
认证或LEED 认证。
B、中期目标：2012-2013 年
新建居住建筑项目70%-80%达到建筑节能70%目标，其中10%-20%达到节能80%性能；10%实现住宅3A；
新建公共建筑项目50%达到建筑节能60%目标；新建项目5%成为建筑节能70%
以上超低能耗建筑；
新建项目10-20%成为绿色建筑(一星、二星)，1-2 个三星级绿色设计认证示范建筑；1-2 个三星级绿色运行标识认证示范建筑。
绿色施工：50%实现绿色施工；
C、远期目标：2014-2015 年
全部新建居住建筑项目达到建筑节能70%目标，30%达到节能80%性能；30%实现住宅3A；
新建公共建筑项目70-80%达到建筑节能60%目标；新建项目10%以上成为建筑节能70%以上超低能耗建筑；
新建项目50%以上成为绿色建筑(一星、二星)，3 个以上三星级绿色运行示范建筑，2 个LEED 试点建筑；
绿色施工：100%实现绿色施工。
建立企业绿色节能标准及技术指南
---在中短期发展目标期间内(2011-2012 年)，以我国节能设计标准及绿色建筑评价体系等为主，适当选用国际成熟技术体系如LEED 评价体系，指导中宏天科技地产项目开发。
---在远期发展目标期间内(2014-2015年)，开发中宏天自有科技绿色建筑节能标准及技术指南。
中宏天企业绿色建筑节能技术标准应是一套针对性强、操作便捷、直观技术指南，是一套适合中宏天企业独特产品线独特绿色节能标准，应是针对不同建设阶段，包括绿色规划、技术体系、建设体系、评估体系等内容，研究必须考虑以下因素：
l 地域针对性
因地制宜是项目开发首要原则，顺应自然、尊重当地风土人文，行之有效地落实节能措施。
l 建筑类型特色
公寓、别墅、办公、商业等项目体型特点、使用方式各不相同，对技术措施
与技术应用规模要求不同，其使用效果也并不一样。
l 可调节性
随着中央调控力度加大，科技研发加速，科技应用状况也顺应不断变化，
评价标准及技术指南侧重点应及时俱进。
l 尊崇现实特性
系统强调可行性，对亟待推广技术予以较高评价，而对于暂不适用现状技
术酌情从低评价。例如太阳能光伏发电技术成本过高，距规模化应用尚需时日，
而太阳能热水技术普及比较成熟，评价高于光电。
l 尊崇自然与人文特性
强调运用低成本与自然手段，例如自然通风与空调制冷，尽管实现了同样舒
适度，但自然通风评价高过低成本，鼓励项目对自然手段运用。
确立科技绿色背书品牌
品牌不仅是企业或产品标识，更是宝贵无形资产，能强化企业在市场与行业中地位，从而为企业创造了更加良好经营效益，品牌就是竞争力。房地产品牌具有其特殊性既有公司品牌与项目品牌，可以充分借助利用主品牌声誉、实力与形象，又可以彰显副品牌特色与优势，主副品牌模式成为主流。
采用背书品牌管理模式可以使各子品牌更好及不同消费者接触，满足消费者对同一产品不同需求或不同利益追求，在同一品类不同市场形成竞争与合作态势，最大限度地提高市场占有率。未来商战是品牌之战，是品牌之间互争长短较量，产品是躯体，品牌是灵魂，产品是中宏天公司层面东西，而品牌则是消费者心智层面东西。
将“科技绿色”作为背书品牌，通过价值链各环节实施，确保开发项目成为中宏天区别于其他品牌鲜明特征表达。在公司品牌、项目品牌以及背书品牌有效互动与良性循环，使中宏天在扩张时实现差异化竞争，凸显自身品牌价值。
中宏天地产有志于实施科技绿色地产，应尽早做好品牌规划，选择差异化品牌识别元素，“科技绿色”背书品牌确定后，则应该长期坚持以此为基础品牌传播与沟通策略，树立起产品品牌在消费者心目地位。
建立及绿建战略规划相适应运作机制
中宏天地产依据自身组织机构特色与运作流程，建立相应科技绿色发展运作机制，整体上形成决策督导、技术推行以及专业咨询顾问模式，完善企业绿色标准，细化技术指南，对战略总体目标进行分年度落实、指导、检查与管理。中短期内，建立规范化管理流程，制定管理方法以及工作导则。
基于中宏天地产现有技术力量，整合相关科研院所与长期合作咨询单位技术力量，建设技术支撑平台，主要包括产品研发、技术咨询、专家评审、绿色施工管理、系统运行优化、客户满意率调查等，覆盖了从项目规模、设计、施工、验收以及运行关键环节，对项目进行全生命周期质量控制与效益评估。
此外，中宏天地产应出台激励性办法与绩效考核办法，促进集团绿色建筑发展及技术创新。对于突出项目给予公司内部表彰及奖励，突出项目包括产品社会反响良好、运营效益好、技术创新等。
保障措施
A、加大研发力度
针对建筑节能与绿色建筑技术，设置专门研发团队，研发基金，加大评价标
准、技术指南及试点项目宣传：
ü 成立绿色科技小组，完成评价标准与技术指南，细化逐年项目实施计划；
ü 选择专项课题与关键技术研究；
ü 设立专家顾问组，导航科技地产发展方向；
ü 搭建信息管理平台、建立专家库、资源数据库、实现信息共享，跟踪项目落
实及评估。
B、技术培训
建立定期技术培训制度，选择相关专题、典型项目进行讨论及现场考察。
C、加大宣传
ü 定期出版、发布企业信息快报
ü 不定期举办新技术、新产品研发成果发布会
ü 不定期举办学术交流会、讲座
科技绿色产品建议
考虑增量成本因素，建议中宏天科技绿色产品主要分为如下四类，对每类产品，设定相应指标用于衡量产品品质提升度、客户满意度、经济效益、节能环保及社会效益等方面要求。
l 1. 可复制可推广绿色建筑
开发体量大而微利润是低成本可复制绿色建筑内涵，如何用较低成本实现一个完善绿色建筑，同时获得政策最佳支持。产品发展策略紧扣所在地建筑节能与绿色建筑技术要求底线，争取国家及地方性奖励补贴，生态技术措施侧重于成熟技术，在规划方案阶段融入绿色生态设计手法。
l 2. 低能耗高舒适建筑
在规划、建筑、景观、装修极致之后，健康舒适、节能环保是高档住宅新
契机，利用科技绿色生态技术提升建筑品质、提高室内环境质量，打造健康舒
适高效系列产品。
3. 低能耗示范建筑
新建办公建筑，工程设计方案超过现行公共建筑节能设计标准；或采用节能
技术具有国内先进水平。开发在降低能耗技术以及可再生能源技术两方面具有
前瞻性低能耗建筑，实现了实实在在运营成本降低，减少对环境影响。
4. 绿色示范建筑
选择一些单体建筑或住区进行高星级绿标认证或高标准LEED 认证，开发在降
低能耗技术、可再生能源技术以及环保技术三方面具有前瞻性绿色建筑，体
现及其他项目差异化。
开发技术绿色产品实施步骤
l 根据产品定位，确定技术策略及实施目标，主要从建筑节能设计标准、
绿色建筑星级、LEED 等级、住宅性能等方面综合考虑；
l 初步设计阶段，将技术策略融入方案规划。
l 选择长期合作专业水平较高技术支撑单位；
l 依照设计标准与评估认证体系标准，对项目进行预评估，进一步明确产品设计目标，提出修正优化建议；
l 优化设计，依据预评估意见相应调整设计方案，搭建本产品科技绿色技术体系；
l 施工图完成后可以申报绿色建筑（三星或LEED）设计认证；
l 在设备招标及项目实施过程中，进行产品性能与施工质量把关；
l 项目验收后，进行系统调试与运行效果评估；
l 验收合格后，申报绿色建筑运行标识与LEED 认证；
l 及时总结本产品开发经验，完善产品科技绿色技术体系及实施指南，对项目实施中采用技术筛选及优化，全面分析技术先进性、经济合理性以及项目适用性，最终给出建议：应采用、推荐采用、不反对采用以及不建议采用等。
第 28 页