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1、二手房购房指南 、购房之户型篇 户型基础知识培训 一、好户型的标准 •主卧室要求舒适，面积也应相对较大。要求进深较宽，面积不应小于平方米，平方米较为合适。 •起居厅和主卧应避免互相干扰，相对独立。这种户型往往会多一条内廊，有人认为此内廊是浪费了面 积。其实厅卧相连的户型虽然没有内廊，但厅内诸多房门附近不好利用，而且卧室受干扰大，动静不分。比较而言，厅卧分开，卧室私密性得到保证，厅卧功能互不干扰，能更好地满足住户的各种需求。 •厨卫的配置是否科学合理，能否体现洁污分区的原则。要注意管道的
2、走向安排是否合理，注意房内有 无公共干管，如消防管道，上下水公共排管等。最好选择集中管道外移、各种管道不穿楼板的住房。 •门窗密闭效果良好，上下楼板与相邻的分户墙隔音好，无漏水等施工质量问题。 二、不可取的户型 •客厅左右都有通往卧室的门，这样的客厅毫无独立性可言，家人出入卧室都须经过客厅，如果有客人 在谈话，实在是不方便。 •厨房布局无流程考虑，厨房的水龙头与切菜案台不在同一侧，没有并联，这样把洗完的菜拿到案板上 很不方便，把水淋得满地都是，有的碎菜还总要掉到地板上。 •卫生间居中，不利于浊气散发厕所居于住宅中部，厨厕相连，不能对外开窗，致使厕所门和排气窗
3、经 过厨房等弊病，污染了厨房卫生。 •卧室无私密性即客人去客厅，首先要经过卧室的门才能到达，这样使卧室无私密性可言；另一点，卧 室距离邻居的窗户太近，近在咫尺，岂不是在别人的监视或监听下生活！ 户型选购常识 您在购买住宅时，首先会涉与到的就是“居室”，而现在“一居室”、“两居室”等的称谓，基本上延续了年代以前有室无厅，或仅有一过厅的单元结构形式，其核心仍然是唯卧室独尊。所不同的是，按照现代人的生活习惯，将起居室从传统的卧室中独立出来形成了“厅”，同时，其它功能空间也细分了许多，
4、如卫生间从一个变成了两三个，阳台也从传统的服务功能扩展到休闲、娱乐功能。因此，当选择住宅时，户型的结构样式和功能配置，就成为了选择住宅最直接的参考点。 精巧户型是未来住宅的发展趋势 近年来，小户型一直是市场追捧的热点。 什么是小户型？狭义的认为，平方米以下的，具有厨、卫、宿功能的住宅单元,这中间包括超小型的 酒店式公寓或单身公寓；广义的认为，总面积相对于市场主流户型为小的精巧户型。比较一致的看法是： 一居室平方米、二居室平方米、三居室平方米。以上仅指单卫，如果变成双卫，再增加一些功能 空间，将面积放宽平方米。精巧户型面积虽小，但居住功能和大户型相比，不应该有太大的差异，
5、这 就要求精致地规划面积，巧妙地设计户型，其面积的取舍点要正好卡在既保证功能又最经济，尽量减少浪 费，即，经济而不局促。 从目前市场上的一些项目来看，有的户型虽然“大”，并未完全达到功能细化和居住舒适的要求，其中有些户型面积的增加，仅仅是空间简单的放大，甚至拐拐角角和交通过道浪费偏多，变成了“大而无当”。 那么，精巧户型的面积究竟“精”到什么程度才算合适？一般来说，卧室平方米，能满足“卧”的基本需要，平方米，可以摆放电视，而平方米以上，就可以进行动静分区了；儿童房平方米已经够用，书房平方米也能说的过去；卫生间平方米、厨房平方米就能使用，当然宽大一点会增加舒适度，至于再大一些面积
6、无非是进行“洁污分区”、“中西分厨”，或者放进洗衣机、冰箱什么的。通常卫生间设置淋浴器、洗手盆和坐便器，最小平方米，若改成小浴缸，平方米都不富裕。而厨房面积不应小于平方米，低于这个数值，室内热量聚集就会过大，同时单排操作净宽不小于米，双排操作不小于米，并且操作面长不小于米。至于阳台、储藏间、玄关等等功能空间，在保证主要居室面积的前提下增设，会使户型的品质有所提高。 缩小面积与增加功能常常是一对矛盾，年代以前的户型，因功能相对单一，居室可以做得小巧些。 而现在随着“动静分区”、“洁污分离”、“干湿分开”、“主客分卫”、“中西分厨”等等标志生活品质和习惯的样式，以与储藏间、衣帽间、休闲阳
7、台、家政阳台、玄关等等空间的设置逐渐地渗透到各种户型中，居住的舒适度较之从前大为提高，但面积也相应地加大。 因此，精巧户型中各类分区的样式与功能空间的设置应首先服从于居室面积的需要，也就是说，在起 居室、卧室、以与厨卫面积达标的基础上，再适时加以考虑。像有些项目为了降低户型总价，将面积缩小 到十几平方米，屋里放上一张双人床已经很局促，更不要说摆放其它家具。而凤凰城(社区)二期的座户 型，在平方米的一室一厅中，明厨明卫，起居室客厅和餐厅分离明确，在较小的面积中保证了较高的 舒适度。为了更好地在有限的空间中容纳人们无限的需求，兼容方方面面，像功能复合化、空间模糊化都 是住宅未来发展
8、的重要趋势。 一居室一直是小户型的代表，也是市场追捧的热点，在很多楼盘中往往位置并不算好，但因总价较低 而最先售磬。除去市场上为缩小面积而将厅室合一的“合体一居”（居室除厨卫外，只拥有一个窗户或阳台的采光面）外，标准的一居室应为一室一厅，即卧室和起居室各有窗户和阳台，这样才能保证居住的品质。一居室的精巧性在于：小面积仍要满足多功能，除去基本的就餐、洗浴、就寝和会客外，在寸土寸金的面积中，适时增加读书、休闲等功能，达到“麻雀虽小，五脏俱全”。 一居室之所以受到热捧，原因有三：一是总价相对较低。尽管从单价来讲往往比其它大一些的户型还 贵，但对于买家来说，负担要小一些；二是出租便捷。
9、从北京的租赁市场来看，一居室最容易成交，并且 也最缺，因而也最得到投资型买家的青睐；三是容易转让。目前二手房市场办理贷款的手续繁杂，大多数 卖家都希望全款一次转让，这就使得买卖二手房实际比买新房还难一些，而一居室因总价低，易于成交。 虽然一居室热销，但市场的供应量非常有限，主要基于以下几点：开发成本不低。“麻雀虽小，五脏俱全”，从厨卫的设施到房间的布线，样样都不少，同时一居室和三四居室在公用设施上共享，物业费却按面积交纳，因而使得实际单位面积成本增加；设计难度增加。在混合居室的楼中，一居室虽然常常被设计在朝向最不好的一面，但因面积太小，很难兼顾采光、通风、户型、均好性等方方面面；销售
10、利润不大。同样卖一套一居室和卖一套三四居室的手续和所费的功夫相差无几，但大户型总利润却大一些。 二居室是一种承上启下、灵活多变的户型：自住时单身、三口可住，两代也能凑合；投资时比一居租 户群宽，比三居易转让。特别是对于投资型客户，精巧两居有着总价相对低一些的优势，而租房者一般讲 求实用，对于宽敞和气派，往往放在了次要的位置。二居室在卫生间的配置上，有双有单，因此面积和品 质也会产生差异。对于自住型客户：单身或者两口，单卫已能满足需要；而三口之家或两代老少，最好还 是选择双卫。至于投资型客户，则要看所购楼盘未来的租户定位于哪个层面：如若租给一般白领，选单卫 户型可以降低投资成本；
11、如若吸引高层人士甚至外国人，选双卫则是提高品质的重要指标。 从生活的实用性上讲，三居室应该是未来发展的主力户型：三口可以拥有书房，两代可以互不相扰， 当然，考虑到孩子长大后的独立趋势、老人和年轻人的不同生活习惯等等，两个卫生间与家政阳台必不可 少，同时至少应有一间向阳的卧室，并且将总面积控制在平方米以内，以降低总价。 跃层、错层和复式结构，是新式住宅的一个亮点，它使室内空间更富于情趣和变化，同时使室内的动 静分区泾渭分明。尤其是挑空的处理，加大了层高，在配以硕大的落地玻璃窗，将室外景观尽收眼底，充 分满足了求新求异的追求。所谓跃层，就是一个住宅套型占有两个以上的自然层面，采
12、用户内楼梯进行连 接。所谓错层，并非占有两个自然层，而只是把一个层面的住宅进行错位，而取得空间的变化。所谓复式 ，俗称“阁楼”，是在一个比普通层高一些的空间中，局部挑出夹层，用楼梯联系上下，以提高住宅空间的利 用率。 大户型应具备品位 住宅户型大到了一定程度，就不单单是满足面积和功能的需要，因为购买大户型的人更多地是把住宅 作为精神需求的物质载体，以显现人生的追求和业绩。 一般来说，大户型一是追求使用面积，二是追求居住氛围，三是追求户型特色。 大户型的空间加大，其间的物品摆设相对宽松、随意，一定程度上可以增加居室的舒适度，同时也可 以细分出不同的空间以满足不同
13、的需要。 大户型的购买者，一般是具备一定的经济实力、或在某个领域获得了一定成功的人士，对居住的地域 、环境、档次会比较挑剔，比一般的购买者更强调居住的氛围，舒适的程度，这样才能在相对宽裕的空间 里，获得某种感觉。 大户型除了基本户型所具有的功能外，还应有一些特殊功能，具备某种特色，这一点，是很多设计师 和发展商潜心追求的目标，因为宽大的空间和较高的单价，给他们提供了精心打造的条件。 因此，购买大户型很重要的一点，就是寻求住宅的高品位。它可以通过环境氛围的烘托，户型结构的 设计，装饰材料的运用，使居住者在某种程度上获得尊贵的感觉，因而，追求公寓中的豪宅、都市里的村 庄
14、也是很多成功人士的必然选择。平层里的大户型，往往会被放在社区景观较好的区域，安置在楼体的 各端，这样可以使整个户型拥有两至三个采光面，尽可能地将各个居室的观景、采光、通风设计得完美， 以提高整体品位。 从住宅设计角度讲，大户型设计比起小户型来，回旋余地要大一些，比较容易兼顾通风、采光、使用 功能和面积均好性等方面。但是，大户型不应一味地大，而应“大而有当”，在满足了面积尺度和功能需求之 后，更多地是强调环境氛围、强调居住感觉，使每一个空间的存在都有其合理性，否则，就容易导致面积 的浪费，这一点对立体大户型尤为重要。 立体大户型往往被放在楼层的顶部或底部，这样可以借助地面
15、花园或楼顶露台，使户型在居室之外增 添一些色彩。 次起居空间是户型的新亮点 中国人口密度高、土地资源相对匮乏，住宅主要以集合式为主体，几十户甚至上百户集中在一个楼里 。这种集合式住宅共性化的形式对个性化的消费形成了很大的限制，而住宅设计的难度，就在于在有限和 相对统一的空间里，囊括人类生活的方方面面。 在现代家庭中，人们的生活既相对独立，又相互关联。当一家人正在其乐融融地围坐在一起看电视时 ，突然来了客人，是看电视，还是聊天？主客遇到此类境况，总难免有些尴尬。就是一家人的生活，常常 也难免彼此相扰：先生是个音乐发烧友，太太痴迷电视连续剧，而女儿可能每天要陶醉在钢琴的
16、演奏中。 所以，除了通常一个标准户型中所拥有的主卧、次卧、厨卫、起居室和餐厅之外，近年来出于功能细 分的需要，又出现了服务空间，如衣帽间、洗衣间、贮藏间、服务阳台以与佣人房等。但真正能满足个性 化消费的是除去原有包括起居室和餐厅的主起居空间外，而衍生出的次起居空间，包括：由会客厅、书房 、计算机房等组成的工作空间、由健身房、阳光室、咖啡茶座等组成的休闲空间，以与由视听室、琴房、 棋牌桌等组成的娱乐空间。像凤凰城(社区)二期的座户型，南向的主卧区和北向的次卧区功能定位应该 说是比较明确的。值得探讨的是如果在更衣室打通一扇北向通往次卧区的门，就在户中形成了第二通道， 如果书房当成
17、视听室、娱乐室和私密会客室等，形成次起居空间，不管是客人来访，还是家人自用，都不 会产生交叉干扰。 从这点上看，住宅已不是人们传统意义上遮风挡雨的处所，而是精神需求的物质载体，是自我价值观 的一种体现。因此，在安排好了基本的食宿之后，如何在有限的空间中容纳人们无限的需求，就成了未来 住宅发展的必然趋势，这就是：打造好次起居空间。 建筑界有个说法：没有户型的户型就是最好的户型，可以创造出随心所欲的百变空间。因此，如何打 破墙的限制，使空间能够在共性流动中产生灵性，在个性流动中充分舒展，就成了未来住宅人性化的重要 标志，而次起居空间的打造，为其注入了丰富的内涵。
18、 住宅应强调哪些功能 近年来，好住宅不断被市场接受。哪些住宅能引爆市场热点呢一些专家将百姓在住宅上的各种功能的需求 归纳为１０个方面： 房型基本功能全好销的房型应不少于八大功能，即起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作、学习以与 阳台。 套房向公寓化发展小高层和多层住宅日益向公寓化发展，是指底层尽量少安排住户，目前多为两户， 最多三户，好的只有一户。 立面讲求三段式楼房外立面往往采用三段式设计，即底部、中部和上部。底部墙面以深褐色或灰色的 条形石布置，而中上部墙面则采用明
19、快、鲜艳的色彩。 复式房微型化复式房已流行多年，今年则有复式房小型化趋势。 阳台功能多样化设置北阳台是近年开始流行的，现在越来越强调北阳台的辅助空间，考虑在北阳台放 置洗衣机和容积式热水器。 储藏室再次受宠尽管储藏室已被普遍采用，但以往大都是简易的半封闭布局，现在已把储藏室做成一 个全封闭式独立进入式的空间。墙面分隔有凹凸室内墙面从来都是平面，现在出现了凹凸分隔墙。 多变起居室目前人们已把厅分成“客厅”和“餐厅”两类功能，客厅和餐厅错落分开，不在同一直线上，手 枪式的起居厅设计已被广泛使用。 袖珍小户型三房一厅房间近期需求仍很广泛，但总面积在趋小。 小
20、区环境园艺化小区环境绿化日益走向“园艺化”，不少开发商在绿化造景上刻意追求建筑与观景、自然地形与人工景点融为一体。 选择适合自己的户型 不同类型的房子，在使用功能配置、平面布局、舒适程度、环境特点以与房价等方面都是有差别的。 一、功能要求。凡成套单元住宅，必须具备如下几个功能空间：卧室（居室）、厅（起居室、过厅、 门厅、餐厅）、厨房、卫生间、储藏室、过道、阳台（二层以上）。各类功能空间既有满足基本要求的面 积指标，也有达到最佳使用效果的面积指标。由此看来，在一套住房面积数确定了的情况下，设计成什么 样的户型，
21、在这个确定户型内如何分配各功能空间，将直接关系到该套住宅的使用合理性与使用效果。 二、现代住宅户型特点。住宅的户型设计受制于功能要求、建筑结构、进深（跨度）与各单元的户型 比（各户型的数目比例）。随着人们生活水平的提高和设计观念的转变，在结构允许范围内，现代住宅户 型设计发生了一些变化：.户型逐步扩大，在以二、三居室户型为主体的情况下，适当扩大三、四居室户比 例；.强调厅的重要性，扩大厅的面积，尽可能把暗厅调整为明厅，减少厅内部的交通功能。空间相连、通 透的厅往往被划成若干个功能区——起居室、餐厅、门厅，既是整体，又有分隔；.适当增加厨房、卫生间 使用面积，完善其内部功能，提高
22、使用率和舒适性；.居室面积不求大，要求面积指标适当，大小居室比例 合适，严格区分主卧、次卧；.有些高级住宅还增加卫生间数目，在主卧室设置卫生间，别墅基本每层都有 卫生间。 上述这些变化会在使用上变得越来越合理，但对于购房者来说，却不一定最经济实用，因为住宅中的 每一平方米的代价都是相同的，但置于不同的功能空间其发挥的效用则是不同的，以狭小的居室换来宽敞 的卫生间并不可取，“三大一小一多”的“大”和“多”都要适当，这一点请购房者务必注意。 三、特殊户型的设计。特殊户型指有别于普通户型的立体处理与平面处理，主要包括：.跃层式住宅。 一套单元住宅占据了住宅楼的两层，有室内楼梯相
23、连，下层为客厅与服务性房间，上层为主人与家里其他 人员的卧室、起居室，增加了内部活动的私密性、扩大了单套住宅的面积，居室、厅、卫生间都较一般户 型增多。.复式住宅。根据每套住宅内部功能特点，压缩某些功能占用空间的高度，上层与下层住宅空间互 相借用，达到建筑面积不变情况下增加内部住宅使用面积的效果，但这种住宅在功能安排与使用的舒适性 上并不理想。.空壳设计。在框架结构住宅楼内，除将户与户之间隔断做好，户内厨房、卫生间设施做好外 ，户内各厅、室之间仅在设计上进行理想分隔，而在工程上不做任何隔断，每户成为一个“空壳”，各套住宅内隔断由住户根据自己的爱好自由安排。这是一种全新的住宅设计观念，
24、在充分考虑人们对住宅共同需要的前提下，满足不同人对住宅功能的特殊要求，以适应个人偏好和经济状况的差异，以不变应万变，以简单应复杂。 [ 本帖最后由 爱晴猪 于 编辑 ] 本帖最近评分记录 · 鲜花 看你辛苦，给你花花 · 喜欢天蝎的巨蟹 鲜花 送你鲜花两朵 帖子 精华 积分 阅读权限 性别 男 在线时间 小时 注册时间 最后登录 查看详细资料 、购房之选房篇 挑房注意“六个距离” 距离马路远近。交通繁忙的公路会有大量空气和
25、噪音污染，铁路、机场等场所也是如此，购买此类二手房 时以开窗时听到的噪音不明显为宜。 距公共活动场所的远近。距离小区活动场所近生活会比较方便，但也能给你的生活带来不便，尤其是 小区游乐园、健身器械场地等，会有较大的嘈杂声。 距小区停车场的远近。以低层住户为甚，多数司机在发动车后都要热几分钟车，要是车况再差点儿， 那噪音恐怕得让你每天都被迫早起了。 距路灯远近。一般情况还是近一点好，主要是出于夜间的安全考虑，但也不能太近，如果太近，一方 面有人不习惯夜里屋内仍被照得很亮，另一方面，夏天夜间的蚊虫也会距你家的门窗过近。 距邻楼的远近。两栋楼紧紧相挨，俗称“握手楼”。
26、这样的房子大多采光不好，尤其以低层为甚，除此之外还存在安全隐患。购房者要特别观察一下，看是否有同较近的邻楼窗户相对的情况，看是否能轻易看到对方的生活情况。 距小区超市、饭馆的远近。超市还好一些，如果靠近饭馆，噪音只是“小儿科”问题了，最可怕的是油烟，那里边可是有许多种致癌物的。 二手房选择包括“四明三大三分离”原则 所谓“四明三大”指: 厨房、卫生间、客厅、卧室要明亮，最好是直接采光； 客厅、厨房、卧室要大得适度，这些空间的跨度与纵深度的设计如果不够合理将会对购房者的装修和 家具摆放增添麻烦。客厅要注意面宽不低于米，面积在平方米
27、以上为佳； 主卧室面宽最好在米以上，面积在平方米以上最好；厨房在平方米以上较为合理。 “三分离”指:公私分离、清污分离、动静分离。 公私分离强调现代人对私密性的要求，居住生活空间分为共同性的和私密性的，像卧室、书房均属于 私密空间； 清污分离强调的是功能空间的专用程度，专用程度越高，功能使用质量就越高； 动静分离强调室内动区和静区的分离，像客厅、厨房、卫生间属于动区，卧室、书房属于静区。三分 离原则实际上就是功能空间的分离原则，也是现代人内在需求的产物。 初次买房四个重要环节帮您选到满意房
28、 (一)户型面积 对于一些刚参加工作的年轻白领人士来说，最好不要企图一步到位购买大户型，可以考虑购买总价低 的中小户型的二手公寓。一方面，这样的户型面积虽然不大，但是各项功能齐全，生活舒适性并不会降低 ；另一方面，支付压力小，实用性强。将来随着收入的增加和积累，可以将此房出售或出租，再另外购买 面积大一些的房子，从而保证了进退不愁。 小贴士：理想的户型最好是厅卧分开，卧室的私密性能够得到保证，厅卧功能互不干扰，能更好地满 足住户的各种需求。 (二)小区环境 社区环境的考察可以体现在多个方面，例如物业管理的成熟，了解小区的维修保养是否与时，有没有 失修失养的现
29、象，保安是否尽职等；交通的便捷性，要看房子附近有没有地铁、公交车站等；商住有无分 区，至少要保证娱乐、购物等活动影响不到居住的安静和安全；社区周围的生活配套应该比较完善，应该 具备购物场所、医疗设施、银行、学校等。 小贴士：尤其要在晚上去考察，因为这样比较容易了解到小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻 ，安全防范措施是否周全，有无无证小贩摆卖与其它情况引起的噪音干扰等。 (三)房屋质量 最值得关注的是观察房屋的墙角是否有漏、渗水现象。因为墙角承接了上下左右结构的力量，所以墙 角是体现建筑质量的关键地方，如果发生地震等灾害，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的
30、 问题也会随时出现。另外，应该注意通风状况是否良好，采光是否充足等，尤其要检查房屋的窗户有无对 着别家的排气孔从而影响屋内的空气质量等。 小贴士：有的装潢可以把墙角的裂缝以与发霉、漏水等毛病遮掩，因而，看房时必须注意房屋的做工 ，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否有掩饰的情况出现。 (四)注意细节 车位是否充足，房间的设计是否合理，装修是否符合自己喜好，配套设施是否适合生活所需，物业收 费、取暖费用是否有理有据等各项验收细节都不可放过。 小贴士：购房者特别要注意的是，一定要问清楚房屋产权状况，以免以后发生纠纷。 选二手房注意五方面 选二手房注意五方面
31、 越来越多的购房人认识到了二手房物美价廉、无期房风险等优势。于是，买一套二手房已经成为许多购房者的愿望。但是，由于二手房自身的特点和与一手房不同的交易方式，有许多购买时应该考虑的因素往往被购买人忽视了。二手房专家提醒广大购房人，选二手房要注意以下五个方面： 一：不要只看总价还要看单价 按照二手房交易的惯例，卖房标价往往标的是房屋的总价，而不像一手房销售，总是标明房屋的单价 。因此，某些二手房乍一看上去，许多购房人觉得总价很低，很便宜，但如果二手房建设年代久，居室面 积小，那么算下来每平方米建筑面积单价并不低。所以，购房人在购买二手房时，算算单价，再拿这个单 价和
32、周边的一手房做做比较，心里就有底了。 二：不要只看房龄还要看质量 有些购房人在购买二手房的时候，往往对于房屋的房龄和建成年代比较关心，而对于房屋的具体质量 则关注不够。在有些购房者看来，越新的房子就一定越好，越老的房子就越差。其实不然。每一套房子由 于建筑材料、施工工艺、施工质量不同，质量千差万别。房屋房龄越短未必质量就越好。相反，某些房子 虽然年头不长，但由于种种原因，质量差强人意；有些房子虽然建设较早，但却历久弥坚。所以，购房者 在选择二手房的时候，要仔细考察房屋的质量，从外立面到楼道，从墙体、地面到门窗、管道，每个细节 都要认真观察。 三：不要只看房子还要看物
33、管 对于购买二手房的普通人来说，常常把关注的****放在了房子本身上，却忽视了物业管理、费用以与 入住后与自身利益息息相关的环节。要想在购房后的居住中获得满意的生活品质，良好的物业管理是必不 可少的。某些二手商品房社区的业主与物业公司之间矛盾重重，纠纷时常发生。这都会对购房人入住后的 生活产生不良的影响。因此，在购买二手房时，还要切实考虑自己的经济承受能力，做到“既买得起，又住得起”。 四：不要只看社区还要看周边 许多购买二手房的购房人往往比较在意本社区的绿化、保安、清洁、生活配套等细节，但对社区周边 的环境则不太重视。其实，某些二手房，由于社区规模不大，生活、商业配
34、套就不够齐备，绿地面积也有 限；但是周边的街区公园面积可能很大，还有许多生活、商业配套设施是和周围的住宅小区共享，这在很 大程度上弥补了本小区的不足，这样的二手房还是值得购买。有些二手房所处的小区各方面条件都不错， 但周围在进行大规模的拆迁改造，建设新的房地产项目，施工带来的干扰和不便要持续一两年时间。购买 这样的二手房，就要有心理准备。 五：不要只看眼前还要看将来 广大购买二手房的消费者在购房时通常都会将眼前的各种问题考虑得很周全，但对今后的许多事情就 考虑得不是很全面了。某些小区目前的交通出行条件不理想，但也许一两年后轨道交通设施就会修通；面 对这样的二手房，如果价
35、格合理，短期内的不便又能承受，不妨就购买下来。再比如，某个购买二手房的 家庭目前老人身体健康，但随着岁月的推移，几年后，看病取药会成为家常便饭，这样的家庭在购买二手 房时，就要对周边的医疗条件和医院的设置进行周密的考虑。此外，有些购房者购买二手房是为了阶段性 居住，将来还要出售或出租，这就需要对所购二手房未来出售或出租的市场行情有预先的判断，眼光要放 长远一些才行。 帖子 精华 积分 阅读权限 性别 男 在线时间 小时 注册时间 最后登录 查看详细资料 、购房之合同篇
36、 教你签中介合同 以防受骗 买卖双方在与中介公司签订《示范文本》的时候，应十分慎重。以下以买方为例，对签订《示范文本》所 需注意的问题作出提示： 一、《示范文本》中存在选择内容，买方应当从自身的实际出发进行选择，不应过分听从中介的建议 如《示范文本》第三条中规定了两种计价方式供当事人在签约时选择，即按建筑面积套内面积计价和 按套计价，在选择按建筑面积套内面积计价时，如买方在交易过程中有确切的证据证明计价面积存在误差 ，可以按照合同约定或法律规定对房价款多退少补。如选择按套计价，一旦出现面积差异，则房款不退不 补，因此建议买家应从自身的情况出发，选择适合的计价方式。
37、 二、《示范文本》中存在空格部位由双方协商确认后填写，对于填写的内容，买家应当有清晰的理解 并确认是自己的真实意思表示。 如《示范文本》第六条，中介公司向买方收取的费用包括中介服务费和协办手续费，具体的收费均由 双方自行约定，对于收费标准，买方应当先查阅相关的物价局文件，核实中介公司收费未超出物价局规定 的标准后再进行填写，因为一旦成为合同约定的内容后，即便买方发现中介收费高于物价局标准，也只能 采取向主管部门投诉的方式，而无权要求变更合同约定。此外，对滞纳金标准的约定也应当是合理的。 三、《示范文本》允许当事人对文本条款的内容进行增补或删减，以与补充约定，因此买家在签订
38、《 示范文本》的时候，应当对与自身利益息息相关的文本未尽事宜与中介公司协商，在补充约定中予以明确 .关于中介公司协办交易过户、租赁登记等手续问题。在买方需要中介公司协办交易过户时，就应当对 协办手续的办理作出补充约定。 .关于合同的履行。建议增加中介公司所负的特定义务，如与时告知义务、协助义务等进行补充约定。 .关于违约责任。建议买方和中介公司应当补充约定相关的违约责任，使得买方在行使权利时有相应的 制裁条款作为保障，避免约定的权利成为“一纸空文”。 《示范文本》（买方与卖方版本）体现了新的特点，主要表现在： .对出售或出租房地产的基本情况如权属、用途等，均
39、列有明确的条款，有利于买家了解房屋的真实现 状； .对房地产中介服务过程中，中介公司和买方或卖方的权利义务作出了明确的规定，有利于在合同履行 过程中明晰权责，特别是注重了对客户权利的保护； .规定了相关的违约责任，一方面有利于违约责任的追究，另一方面为避免承担违约责任，也促使了合 同当事人诚信履行合同。 三种购房合同不要签 购房，最重要的环节是要与房屋开发商签订好合同，在签订合同时，如果不仔细阅读，在急于购房的同时 ，没把好合同关，难免就会上当受骗。针对目前房屋市场中出现的种种侵犯消费者合法权
40、益的合同，下列三种购房合同不要签。 糊涂合同不要签 签订合同前，应通过有关方面了解两方面的情况。第一，要对房屋的来源和建设过程作具体的了解， 要认真检查商品房是否具备“五证”与“两书”，要实地考察商品房的周边环境、房屋结构、土建质量以与渗漏水情况。第二，要了解该合同在买房过程中所起的作用。 根据有关法律、法规，房地产买卖必须办理下列手续：一是买卖双方签订房地产转让合同；二是在合 同生效后向房地产交易管理部门提出过户申请；三是向房地产交易管理部门如实申报转让价格；四是经房 地产交易管理部门进行过户审核；五是按照有关规定缴纳有关税费；六是有房地产登记机构按照有关规定 办理
41、房地产权利变更登记；七是在办理完上述手续后，有房地产管理部门核发过户单，双方办理了过户单 。如果房屋开发商在合同中对上述情况遮遮盖盖，让买方不明白，这样的合同还是不签为好。 无效合同不要签 房屋合同必须符合有关法律、法规的规定，因为不符合法律规定的合同，在法律上是无效的。因此， 一旦发现在合同中有下列行为的，买方不要签。 一是房地产分离出卖。房屋所有权通过买卖转让时，该房屋占有范围内的土地使用权也必须同时转让 ，否则无效。二是产权为登记过户。房屋买卖合同所标的物所有权的转移，以买卖双方到房屋所在地的房 地产管理部门登记过户为标志，否则房屋买卖合同不能生效。三是产权主体
42、有问题。出卖房屋的主体必须 是该房的所有权人，非所有权出卖他人房屋的买卖行为无效。房屋产权为数人共有的，必须征得共有人同 意才能出卖，同时需提供共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意擅自出卖共有房屋的， 起买卖行为无效。四是侵犯优先权购买。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买 权；房屋所有人出卖租赁房屋时，需提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋 所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，房屋买卖无效。五是单位违反规定购房。机关团体 、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋，如因特殊需要必须购买的，需经县以上人民政
43、府 批准，单位违反规定购买私房的，该买卖关系无效。六是价格上有欺诈行为的。买卖双方应本着按质论价 的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后方才能成 交，出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为的买卖合同无效。七是非法转让。根据《城市房地产管理 法》的规定，下列房地产不得买卖：（）以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件；（） 司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（）依法收回土地使用权的 ；（）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（）权属有争议的；（）未依法登记权属证书的；（ ）法律、行政法规规定禁
44、止转让的其他情形。 不平等合同不要签 按照《合同法》的规定，合同双方当事人的法律地位平等。但在有些商品房合同中，有些开发商或代 理商往往列出许多买方违约责任的苛刻条款，而千方百计避开卖方违约责任的约定。这种合同，不仅对买 方极为不利，而且还属不平等合同。因此在签订购买商品房合同时，就必须做到双方违约责任的公平对等 。否则，就不要签订。 如有的开发商在合同中约定，商品房“实际面积和理论面积的误差不超过％。”这一条明显对买方不利，实际面积总比理论面积要小，％的误差可能使买方多付数千上万的冤枉钱。因此，这一条应改为“房屋的面积按实际面积计算。”这样，才算公平对等。 再如
45、有的开发商制定合同还规定：“买方逾期付款，应按中国人民银行固定资产贷款利率向卖方支付违约金，付款逾期日，卖方有权终止合同，并有权没收买方支付的定金和房价款。卖方未按期将房屋交付买方，应按中国人民银行固定资产贷款利率向买方支付违约金。卖方交付房屋逾期天，买方有权终止合同，并有权要求卖方双倍返还定金。”显然，该条款在时间上的约定，对双方的违约责任不对等。该条应改为：“卖方未按合同约定的条件如期将房屋交付给买方，应按中国人民银行固定资产贷款利率向买方支付违约金；卖方交付房屋逾期日，买方有权终止合同，并有权要求卖方双倍返还定金和房价款。”这样才算平等的合同。
46、 签订二手房买卖合同注意六要素 ．必须确认房主真实身份 买卖双方在签订合同前，首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件 的真实性和其与业主身份的一致性，是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第 三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。 ．必须明确双方违约责任 因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯 皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以与违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就 是双方责权利对等。 ．必须标明付款过户时间
47、 在实际操作中，买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买 方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如 果逾期则依照实际情况由违约方执行第款项中的违约责任。 ．必须注明费用交接时间 这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确
48、写明。 ．买方必须见房主 现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收完一个客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了定金的消费者只能忍气吞声。提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。 ．必须学会使用补充协议 买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白 行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思表示写明，会减少后续阶段因意
49、思含混而造成的不便 与麻烦。 二手房买卖合同应有哪些条款 在二手房买卖合同中一般应包括以下条款： 一、当事人的具体情况、地址、联系方法等，以免出现欺诈情况； 二、写明双方欲进行买卖的房屋的位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况，同时还 要写明房屋产权归属； 三、写明总价款、付款方式、付款条件，如何申请按揭贷款、定金、尾款等； 四、履行期限、地点、方式这里主要写明交房时间、条件、办理相关手续的过程等； 五、违约责任，这里主要说明哪些系违
50、约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与 给付等； 六、解决争议的方式这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式； 七、合同生效条款，双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件等； 八、明确约定合同中止、终止或解除的条件等； 九、约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。 帖子 精华 积分 阅读权限 性别 男 在线时间 小时 注册时间 最后登录 、购房之交房篇 二手房交房时应注意事项
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