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土地估价实务：预期收益原则

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、根据企业生产经营的方式不同，一般可以分为经营性企业和企业。
A：服务性
B：生产性
C：运输型
D：教育型
E：时间因素
2、路线价估价法与市场比较法的不同点在于__。
A．以路线价取代比较实例价格
B．适用于大多数建筑物估价
C．以深度等差异修正取代区域因素和个别因素等的修正
D．是替代原理和区位论的具体运用
E．以变动原则为基础
3、采用剩余法估价时，调查待估土地区位条件和利用状况的主要目的是。【2008年考试真题】
A：计算建筑密度
B：估算土地开发费用
C：估算建筑成本
D：确定土地最佳利用方式
E：时间因素
4、我国城市中的居住用地一般可分为居住区、居住小区与。
A：组团
B：街坊
C：社区
D：生活区
E：土地
5、大中城市总体规划的图纸比例尺为。
A：1：10 00O～1：25 000
B：1：10 000～1：50 000
C：1：5000～1：10 000
D：1：25 000～1：50 000
E：土地
6、是把通行距离和时间作为一个整体，既要求通行距离短，以节约运费，同时又要有四通八达的交通网络，把出行的时间减到最低程度。
A：交通地理区位
B：基础设施完备程度
C：繁华程度
D：通达程度
E：时间因素
7、复议机关应当自受理申请之日起__日内作出行政复议决定。
A．60
B．90
C．100
D．120
8、某宗地是在5年前通过出让方式取得的、土地使用年限为50年的工业用地，建设期为1年，该宗地在正常使用后每年可获得净收益为8万元，土地还原率为10％，该宗地价格为万元。
A：78．79
B：78．90
C：79．25
D：79．32
E：时间因素
9、用样地法来计算农用地自然质量分，包括的步骤有__。
A．设置标准样地
B．确定分等因素样地适用区
C．确定分等因素
D．确定标准样地分值
E．编制分等属性图
10成本逼近法评估土地价格的公式应该为。【2004年考试真题】
A：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益
B：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地增值
C：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地所有权收益
D：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值
E：时间因素
11、如下图所示，某临街宗地为正三角形土地，高9m，临街地深度指数见下表，里地线为18M,根据路线价计算得该宗地单价为元／㎡．
A：1000
B：1200
C：1250
D：1300
E：时间因素
12、我国土地价格是和收益的购买价格。
A：土地价值
B：土地所有权
C：土地使用价值
D：土地权利
E：时间因素
13、拍卖活动中，属于要约的行为是__。
A．拍卖公告
B．竞买人提出公开报价
C．拍卖人同意竞买人参与报价
D．竞买人与拍卖人签订书面合同
14、我国较为特殊的一种土地他项权力是__。
A．抵押权
B．地役权
C．耕作权
D．出租权
15、某旅店占地面积为150㎡，建筑面积为200㎡，月正常经营性收入为45000元，月经营总费用、建筑物纯收益均为15000元，若土地还原率取10％，则该旅社所使用土地的单价为元／平方米。
A：10000
B：12000
C：20000
D：25000
E：时间因素
16、在经济增长出现停滞同时存在通货膨胀即滞涨的情况下，通常采用的政策组合．【2008年考试真题】
A：扩张性财政政策和扩张性货币政策
B：紧缩性财政政策和扩张性货币政策
C：扩张性财政政策和紧缩性货币政策
D：紧缩性财政政策和紧缩性货币政策
E：土地
17、以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满__年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
A．1
B．2
C．3
D．4
18、对于商业用地来讲，是决定其使用价值的主要因素
A：开发程度
B：土地用途
C：周边环境
D：可及性
E：时间因素
19、根据《城镇土地估价规程》，毛地价与生地价的区别在于。
A：是否完成基础设施建设
B：土地使用权性质不同
C：土地交易市场条件不同
D：土地使用批准手续不同
E：合法性
20、依据《中华人民共和国土地管理法》规定，“全民所有，即国家所有的土地所有权由（）代表国家行使。”
A．各级人民政府
B．所在地城市人民政府
C．国务院
D．省级人民政府
21、规定建筑后退红线的距离是阶段的规划内容之一。
A：总体规划
B：分区规划
C：控制性详细规划
D：修建性详细规划
E：时间因素
22、有一比较案例2004年5月20日的土地价格为300元／平方米，同一城市此类地价指数以2004年1月20日为基数，以后每月平均上涨1个百分点，如果其他条件不变，则该比较案例于2004年10月20日的评估价格为(保留到小数点后一位)。【2006年考试真题】
A：314．3
B：314．4
C：315．0
D：315．3
E：时间因素
23、产品规划设计是策划的重心，其主要包括__。
A．规划设计
B．产品调研
C．建筑设计
D．材料采购
E．物业服务
24、经批准，某单位将征收甲乡镇30公顷的农用地。经估价人员调查，得知该乡镇人均农用地面积1.2亩，其中人均耕地面积0.8亩，政府制定的该镇人均社会保障价格为2万元/人，则该单位需支付的社会保障总价为__万元。
A．450
B．600
C．750
D．1125
25、关于土地价格的主要特征，下列说法不正确的是。
A：土地价格具有明显的地区性
B：土地价格总体呈上升趋势
C：土地价格具有充分的竞争性
D：土地价格高低与社会经济水平相适应
E：时间因素
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、试算价格调整是估价程序的重要一环，对估价师的专业知识、经验与判断要求很高。估价师必须衡量各试算价格的，进而确定最后的估价额。
A：相对重要性
B：可用程度
C：可靠性
D：合理性
E：一般性
2、建筑安装工程预算定额包括__定额。
A．建筑工程预算
B．设备安装工程预算
C．机械台班
D．间接费用
E．折旧费用
3、省级人民政府在耕地占补平衡制度中的职责是。
A：组织开垦耕地
B：组织土地整理
C：制定耕地开垦计划
D：制定土地整理计划
E：对建设单位和县、市人民政府开垦耕地进行监督
4、我国目前地籍管理的主要内容包括土地调查、等。
A：地籍测量
B：土地登记
C：土地统计
D：地籍档案管理
E：土地统计组织
5、动态比率是财务报表及有关财会资料中某项且不同时期的两项数值的比率，这类比率可分为。
A：相关比率
B：结构比率
C：环比比率
D：定基比率
E：核算比率
6、农用地分等单元划分的主要方法中，叠置法是将比例尺相同的土地利用现状图与叠加，形成的封闭图斑即为一个分等单元。
A：地质图
B：地形图
C：土壤图
D：水利图
E：路网图
7、由于位置固定的特性，使得土地市场基本上是一个地方市场，土地必须原地出售。表明了土地市场具有__的特点。
A．交易实体的非移动性
B．土地市场的地域性
C．土地市场的垄断性
D．土地供给弹性大
8、某建设用地项目需征收基本农田以外的耕地25hm2和其他土地75hm2，根据《中华人民共和国土地管理法》，应分别报__审批。
A．均报国务院
B．国务院、省级人民政府
C．省级人民政府、国务院
D．均报省级人民政府
9、下列选项中，__是影响地价的经济因素。
A．物价的变动
B．财政收支状况
C．居民收入和消费水平
D．房地产投资
E．储蓄和投资水平
10、不动产开发的预付资本通常主要包括．(2002年真题)
A：地价款
B：建安工程费
C：专业费用
D：利息
E：市政府办公楼改造的地价评估
11、现阶段，不是导致耕地减少的因素应该是__。
A．土地整理
B．建设占用
C．生态退耕

D．产业结构
12、下列属于城镇土地等级的因素因子权重确定方法的有__。
A．特尔菲测定法
B．总分频率曲线法
C．层次分析法
D．综合评价法
E．因素成对比较法
13、一般情况下，容积率与建筑密度的关系是__。
A．成指数关系
B．成倍数关系
C．成正比
D．成反比
14、影响复式记账分为很多种的原因有。
A：记账符号
B：记账规则
C：账户分类
D：登记核算
E：试算平衡
15、进行土地登记代理，须遵循的要求和原则包括等。
A：合法原则
B：平等自愿原则
C：等价无偿原则
D：公平公正原则
E：等价有偿原则
16、关于会计年度的表述正确的是__。
A．公历的6月1日至第二年的5月31日止
B．公历的7月1日至第二年的6月30日止
C．公历的1月1日至12月31日止
D．农历的1月1日至农历年的最后一天
17、下列不属于超前控制方法具体做法的是__。
A．公开用地审批制度
B．各项用地实行顺序排队制度
C．公开土地执法监察办法和制度
D．实行建设用地挂牌制度
18、按照《土地利用现状分类》，工矿仓储用地包括__。
A．工业用地
B．采矿用地
C．仓储用地
D．住宿餐饮用地
E．商务金融用地
19、信用的主要形式有__信用。
A．国家
B．民间
C．偿还
D．商业
E．地方
20、影响土地区位的主要因素有__凶素。
A．环境
B．社会经济
C．自然
D．交通
E．行政
21、我国按税率和税基的关系划分，税率主要种类有__。
A．比例税率
B．累进税率
C．名义税率
D．定额税率
E．实际利率
22、城市基本地形图的复测周期一般为__年。
A．3-5
B．3-8
C．5-8
D．5-10
23、据初步统计，2003年我国国内生产总值为116694亿元人民币，人均国内生产总值1090美元．以上两项统计指标依次为。
A：数量指标、质量指标
B：总量指标、相对指标
C：绝对数、比较相对数
D：绝对数、强度相对数
E：取得开工许可证
24、《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让可以采取的方式有__。
A．挂牌
B．招标
C．协议
D．拍卖
E．划拨
25、《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，__有优先购买权。
A．出价最高者
B．市、县土地管理部门
C．市、县人民政府
D．乡镇政府