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第五章 机器设备评估计算题答案
1．解：〔1〕计算重置本钱
根据物价上涨指数分别求出2000年各组成局部的重置价格：
压力机=35×150%/120%=4〔万元〕
根底及安装=4.5×〔1+100%〕=9〔万元〕
运杂费=1.1万元
2000年12月该设备重置本钱=4+9+1.1=〔万元〕
〔2〕计算实体性贬值
实体损耗率： ( 5×120%+5×95%)/〔5×120%+5×95%+3〕=78.2%
实体性贬值额： ×78.2%=〔万元〕
〔3〕功能性贬值
〔5－3〕×2〔1－33%〕×[1-(1+12%)-3]/12%
=2.68×
〔万元〕
〔4〕计算评估价值
P=重置本钱－实体性贬值－功能性贬值
=〔万元〕
2．解：〔1〕计算油罐重置本钱
用价格指数按不同投资时期调整计算：
油罐主体：〔350000－20000〕×2.5=825000〔元〕
采集系统：32000×=48000〔元〕
工业电视：50000×=60000〔元〕
油灌重置本钱=825000+48000+60000=933000〔元〕
〔2〕计算加权重置本钱
单位：元
投资时间
现行本钱
投资年限
加权重置本钱
1994年
825000
12

1998年
48000
8
384000
2000年
6

合 计
933000

〔3〕计算加权投资年限
1064400÷933000=11.4〔年〕
〔4〕计算成新率
成新率=
=51%
〔5〕计算评估价值
P=重置本钱×成新率
=933000×51%
=475830〔元〕
3．解：〔1〕可修复实体贬值：8000元
〔2〕不可修复实体损耗率：4/(4+8) =33.3%
〔3〕不可修复局部实体贬值：〔120000－8000〕×33.3%=37296〔元〕
〔4〕实体性陈旧贬值总额：8000+37296=45296〔元〕
〔5〕设备的成新率=〔1－45396/120000〕×100%
=62.25%
4．解：〔1〕计算重置本钱〔68000+8400〕×〔1+2%〕×(1+8%〕元
×〔1－3%〕+2000]×10/22=38016.99〔元〕
〔3〕功能性贬值2×800×〔1-20%〕×[(10%+1)12-1]/[10%(10%+1)12]=8722〔元〕
－－8722=〔元〕
第六章房地产评估计算题答案
1．甲、乙双方联建一栋建筑物开发经营，甲方出地5000平方米，并出资300万元；乙方出资5000万元参与建立。投资比例为4：6。规划开发工程的建筑容积率为4，覆盖率为50%，单位建筑面积造价为1100元/平方米，单位建筑面积各项税费为200元/平方米。
求：〔1〕该地块的单位面积地价，楼面地价。
〔2〕该建筑物每层平均分摊地价〔设每层建筑面积相等〕。
解：
〔1〕设土地价格为x
万元 即地块总价为303333万元
该地块的单位面积价格==6066.67元/平方米
楼面地价==0.1517万元/平方米=1517元/平方米
或：楼面地价=土地单价/容积率==1517元/平方米
〔2〕容积率=
建筑总面积=土地总面积×容积率=5000×4=20000平方米
建筑物占地面积=土地总面积×覆盖率=5000×50%=2500平方米
建筑物层数==8层
建筑物每层平均分摊地价=3033.33÷万元
3．预计某房地产未来五年的年净收益将保持在400万元的水平，第5年未方案将该房地出售，出售价格预计比现在增值5%，出售时需要对增值局部缴纳30%的税费。折现率为10%。试估算房地产当前的价值。
解：
〔1〕求该房地产未来5年收益的现值
400×5〕÷0.1 = 1516.32〔万元〕
〔2〕假定该房地产当前价值这P，那么该房地产第5年末出售收益的现值为
{P×〔1+5%〕-P×5%×30%}÷〔1+10%〕5
〔3〕求该房地产当前的价值
P
P = 4242.64〔万元〕
4．某公司于2000年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于2001年11月在该地块上建成建筑物B，--试根据以上资料用收益法计算B建筑物价格。
解：
〔1〕计算房地产年收益：400×30×12=144000元
〔2〕计算年费用：
土地使用税及房产税=20×400=8000元
管理费用=30×400×12×4%=5760元
年维修费用=1500×400×2%=12000元
年保险费=1500×400×0.2%=1200元
〔3〕计算房地产年纯收益：
144000－8000－5760－12000－1200=117040元
〔4〕计算土地年纯收益：2400×450×5%=54000元
〔5〕计算房屋建筑物年纯收益：117040－54000=63040元
〔6〕计算评估值：d==0.0196=1.96%
63040×=元
5．某城市内，有一宗住宅用地500平方米需要评估，--
按以上条件，估算该住宅用地的单位地价与楼面地价。
解：
〔1〕确定地价指数
年、月
200
2003.2
2003.3
2003.4
2003.10
2003.12
200
200
地价指数
1

1

〔2〕比准价格
进展期日修正、容积率修正、位置修正、根底设施修正、交通修正、地势修正、形状与其他修正：
PA=1200××××××××=元/平方米
PB=1300××××××××=120元/平方米
PC=1400××××××××=1元/平方米
PD=1100××××××××=元/平方米
〔3〕运用算术平均法确定待估地块价格并进展年期修正
〔PA+ PB+ PC+ PD〕/4=元/平方米
××元/平方米
委估地块评估总价=1×500=598715元
单位地价：79.83万元/亩 楼面地价：1197.43÷元/m2
6．某厂现使用的土地---476772．9平方米的土地使用权价格进展评估，现用本钱逼近法评估该宗地价格。
解：
〔1〕土地取得费用
①土地补偿费=1200×6=7200元/亩=10.80元/平方米
②安置补偿费=1200×10=12000元/亩=18元/平方米
③青苗补偿费=1200×80%=960元/亩=1.44元/平方米
④地上附着物补偿=10000元/亩=15元/平方米 以上四项合计45.24元/平方米
〔2〕土地开发费=50元/平方米
〔3〕税费=元/平方米
〔4〕土地取得费利息=〔45.24+49.1〕×=11.66元/平方米
[假设按单利：土地取得利息费=〔〕元/平方米]
土地开发费利息=50×=3元/平方米
[假设按单利：土地开发利息=50×6%×2×=3元/平方米]
小计：11.66元/平方米
〔5〕利润额=〔C1+ C2+C3〕×资金利润率=〔〕×10%=14.43元/平方米
〔6〕土地本钱计算：
土地本钱=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+资金利润
=45.24+50+49.1+14.66+14.43 =173.43元/平方米
〔7〕土地价格：P =土地本钱×〔1+土地所有权收益率〕
=173.43×〔1+15%〕=199.44元/平方米
总价：199.44×476772.9=9508.76万元
注：土地由划拨进入股份制改组，其使用年限由无限期变为工业用地使用50年，那么该工业用地的评估值为：
9508.76×=9457.42万元
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