房地产建筑会计我教你全盘.doc

房地产开发业务会计处理规定

　　从事房地产开发业务的公司，在执行本制度的基础上，可根据房地产开发业务的实际需要增
设有关会计科目，进行相应的会计处理。

一、增设会计科目

　　(一)“1242库存设备”科目，核算公司用于开发工程的库存各种设备的实际成本。
　　本科目应按设备的存放地点与设备的类别、名称等设置有数量有金额的明细账进行明细核算。
　　(二)“1285开发产品”科目，核算公司已完工的开发产品的实际成本。包括土地、房屋、配套设施与代建工程等。
　　开发产品是指公司已经完成全部开发过程，并已验收合格合乎设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。
　　本科目应按开发产品的种类，如土地、房屋、配套设施与代建工程等设置明细科目，并在明细科目下，按成本核算对象设置账页进行明细核算。
　　(三)“1292分期收款开发产品”科目，核算公司以分期收款方式销售开发产品的实际成本。
　　本科目应按销售对象设置明细账，详细记录分期收款开发产品的面积、售价、成本、已收取价款与尚未收取的价款等有关资料。
　　(四)“1295出租开发产品”科目，核算公司开发完成，用于出租经营的土地与房屋的实际成本。本科目应设置以下明细科目　　1.出租产品；
　　2.出租产品摊销。
　　在各明细科目下，再根据出租产品的具体情况，按出租产品的类别进行明细核算，建立“出租产品卡片”，详细记录出租产品的座落地点、结构、层次、面积、租金单价等情况。
　　(五)“1296周转房”科目，核算公司安置拆迁居民周转使用的房屋的实际成本。本科目应设置以下明细科目　　1.在用周转房；
　　2.周转房摊销。
　　在各明细科目下，再根据周转房的具体情况，按周转房栋号(或楼层、房间号)进行明细核算，并建立“周转房卡片”，详细记录周转房座落地点、结构、层次、面积、租金单价等情况。
　　(六)“4301开发成本”科目，核算公司在土地、房屋、配套设施与代建工程的开发过程中所发生的各项费用。公司对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出，也在本科目核算。出租开发产品经营业务中发生的按月计提的出租开发产品摊销等，不通过本科目核算。
　　本科目应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”与“代建工程开发”等设置明细账，按成本核算对象与成本项目进行明细核算。
　　(七)“4302开发间接费用”科目，核算公司内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
　　本科目应按企业内部不同的单位、部门设置明细账。
　　(八)公司为本公司自行建造或修理的工程，可将“在建工程”科目改为“专项工程支出”科目，其核算内容及方法，比照“在建工程”科目的规定进行处理。

二、有关的会计核算

　　(一)库存设备的核算
　　公司购入并已验收入库的设备，借记“库存设备”科目，贷记“在途物资”等科目；设备出库交付安装时，借记“开发成本”科目，贷记“库存设备”科目。
　　库存设备发生的盘盈、盘亏或毁损，比照原材料的盘盈、盘亏或毁损进行处理。
　　(二)开发产品的核算
　　1.公司开发的产品，应于竣工验收时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。
　　期末，应结转对外转让、销售开发产品的实际成本，结转时，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。
　　2.公司将开发的土地与房屋用于出租经营与将开发的房屋安置拆迁居民周转使用，应于签订合同、协议并移交使用时，将土地与房屋的实际成本，自“开发产品”科目转入“出租开发产品”、“周转房”科目，借记“出租开发产品”、“周转房”科目，贷记“开发产品——土地(或房屋)”科目。
　　3.公司将开发的营业性配套设施，用于(本公司)从事第三产业经营用房，应视同自用固定资产进行处理，并将营业性配套设施的实际成本，自“开发产品”科目转入“固定资产”科目，借记“固定资产”科目，贷记“开发产品——配套设施”科目；转作经营用房的营业性配套设施按规定应交纳的营业税等，应借记“固定资产”科目，贷记“应交税金”科目。
　　4.对于已经交付使用或办理销售与结转等手续，而产权尚未移交出去的开发产品，如商品房、安置房与配套设施等，应由公司设置“代管房产备查簿”，进行实物管理。公司在代管房产过程中取得的收入与发生的各项支出，应作为“其他业务收入”与“其他业务支出”处理，不在“开发产品”科目核算。
　　(三)分期收款开发产品的核算
　　1.公司将开发产品移交购买单位(或个人)并办妥分期收款销售合同时，应将商品房等开发产品的实际成本，自“开发产品”科目转入“分期收款开发产品”科目，借记“分期收款开发产品”科目，贷记“开发产品”科目。
　　2.公司按合同规定的期限收取销售价款或确认应收账款时(包括第一次收款)，借记“银行存款”、“应收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目；同时，按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比率计算本期应结转的销售成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“分期收款开发产品”科目。
　　(四)出租开发产品的核算
　　1.公司开发完成用于出租的土地与房屋，应于签订出租合同、协议后，按土地与房屋的实际成本，借记“出租开发产品——出租产品”科目，贷记“开发产品”科目。
　　2.按月计提出租产品摊销时，借记“主营业务成本”科目，贷记“出租开发产品——出租产品摊销”科目；发生的维修费用，借记“主营业务成本”科目，贷记“银行存款”等科目，发生的修理费用，如果数额较大，可先在“待摊费用”或“长期待摊费用”科目核算，再分次摊入“主营业务成本”科目。
　　3.公司改变出租产品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时，按售价，借记“银行存款”、“应收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目；同时，按出租产品摊余价值，借记“主营业务成本”科目，按出租产品累计摊销，借记“出租开发产品——出租产品摊销”科目，按出租产品原价，贷记“出租开发产品——出租产品”科目。
　　(五)周转房的核算
　　1.公司开发完成用于安置拆迁居民周转使用的周转房，以及搭建的用于安置拆迁居民周转使用的临时性简易房屋，应于建成交付使用时，按房屋的实际成本，借记“周转房——在用周转房”科目，贷记“开发产品——房屋”科目。
　　2.公司开发完成的商品房，在尚未销售以前，用于安置拆迁居民周转使用，应于投入使用时，将其实际成本自“开发产品”科目转入“周转房”科目，借记“周转房”科目(在用周转房)，贷记“开发产品——房屋”科目。
　　3.公司按月计提周转房摊销时，借记“开发成本”、“开发间接费用”等科目，贷记“周转房——周转房摊销”科目；发生的维修费用，借记“开发成本”、“开发间接费用”等科目，贷记“银行存款”等科目。发生的修理费用，如果数额较大，先转入“待摊费用”或“长期待摊费用”科目，然后分次摊入有关成本费用科目。
　　4.公司改变周转房用途，将其作为商品房对外销售，按售价，借记“银行存款”、“应收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目；同时，按周转房摊余价值，借记“主营业务成本”科目，按周转房累计摊销，借记“周转房——周转房摊销”科目，按周转房原价，贷记“周转房——在用周转房”科目。
　　(六)开发成本的核算
　　1.公司在开发产品过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费与建筑安装工程费等，属于直接费用，直接计入“开发成本”科目(有关成本核算对象的成本项目中)；应由开发产品成本负担的间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行归集，月份终了，再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本。
　　2.公司开发的土地、房屋、配套设施与代建工程等，采用出包方式的，应根据承包单位提出的“工程价款结算账单”承付工程款，计入“开发成本”科目(有关成本核算对象的成本项目中)，借记“开发成本”科目，贷记“应付账款——应付工程款”科目。采用自营方式的，发生的各项费用，直接计入“开发成本”科目(有关成本核算对象的成本项目中)，借记“开发成本”科目，贷记“原材料”、“银行存款”等科目。
　　在房地产开发过程中领用的设备，附属于工程实体的，应根据附属对象，于设备发出交付安装时，按其实际成本，借记“开发成本”科目，贷记“库存设备”科目。
　　应由商品房等开发产品负担的费用，如不能有偿转让的公共配套设施等，应在结转商品房等开发产品销售成本时预提，预提时，借记“开发成本”科目，贷记“预提费用”科目。预提数及实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品成本。
　　公司为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品销售之前，计入开发成本或开发产品成本。
　　3.已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施与代建工程，在月份终了，应及时进行成本结转。结转成本时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。
　　对出租房屋进行装饰及增补室内设施工程完工，应及时结转工程成本，借记“出租开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。
　　(七)开发间接费用的核算
　　公司发生的各项间接费用，借记“开发间接费用”科目，贷记“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“周转房”等科目。
　　开发间接费用应按公司成本核算办法的规定，分配计入有关的成本核算对象，借记“开发成本”科目，贷记“开发间接费用”科目。
　　(八)房地产开发业务收入的确认
　　公司应按本制度规定的商品销售收入确认的原则与方法，确认相关房地产业务的营业收入，在满足以下条件的情况下也可采用完工百分比法确认房地产开发业务的营业收入(1)有建造合同，并且合同是不可取消的；(2)买方累计付款超过销售价格的一定比例(一般为50%)；(3)其余应收款项能够收回；(4)开发项目的完成程度能够可靠地确定。采用完工百分比法时，营业收入应随开发项目的完工程度逐期确认。

三、会计报表

　　在“资产负债表”中，“库存设备”、“开发产品”分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”、“开发成本”科目的期末余额包括在“存货”项目内。

附件四

商品期货业务会计处理规定

　　公司从事商品期货业务，应在执行本制度的基础上，根据期货业务的需要增设有关会计科目，并进行相应的会计处理。

一、增设会计科目

　　(一)“1151期货保证金”科目，核算公司向期货交易所或期货经纪机构划出与追加的用于办理期货业务的保证金。
　　(二)“5202期货损益”科目，核算公司在办理期货业务过程中所发生的手续费、平仓盈亏与会员资格变动损益。
　　(三)在“长期股权投资”科目中设置“期货会员资格投资”明细科目，核算公司为取得会员资格而以交纳会员资格费的形式对期货交易所的投资。
　　(四)“1152应收席位费”科目，核算公司为取得基本席位之外的席位而交纳的席位占用费。
　　(五)在“其他应付款”科目中设置“质押保证金”明细科目，核算公司用质押品换取的期货保证金。
　　(六)在“管理费用”科目中设置“期货年会费”明细科目，核算有会员资格的公司向期货交易所交纳的年会费。

二、有关的会计核算

　　(一)期货投资与交纳席位占用费
　　1.公司为取得期货交易所会员资格而交纳会员资格费，按实际支付的款项，借记“长期股权投资——期货会员资格投资”科目，贷记“银行存款”科目。
　　2.公司申请退会、转让或被取消会员资格，按实际收到的转让收入或期货交易所实际退还的会员资格费，借记“银行存款”科目，按期货会员资格投资的账面价值，贷记“长期股权投资——期货会员资格投资”科目，按其差额，借(或贷)记“期货损益”科目。
　　3.公司为取得基本席位之外的席位而交纳的席位占用费，借记“应收席位费”科目，贷记“银行存款”科目；如退还席位，收到期货交易所退还的席位占用费，作相反会计分录。
　　(二)缴存期货保证金
　　1.公司划出与追加的保证金，借记“期货保证金”科目，贷记“银行存款”科目；划回的保证金，作相反会计分录。
　　2.公司为取得保证金而向期货交易所或期货经纪机构提交质押品，按期货交易所或期货经纪机构实际划入的保证金款项，借记“期货保证金”科目，贷记“其他应付款——质押保证金”科目；收到退还的质押品，借记“其他应付款——质押保证金”科目，贷记“期货保证金”科目。
　　公司到期不能及时追加保证金，期货交易所或期货经纪机构处置质押品时，应分别不同情况进行处理如质押品为国债，按期货交易所或期货经纪机构原划入的保证金款项，借记“其他应付款——质押保证金”科目，按处置收入及原划入保证金的差额，借记“期货保证金”科目，按质押品的账面价值，贷记“长期债权投资”、“短期投资”科目，按质押品的账面价值及处置收入的差额，贷(或借)记“投资收益”科目。如质押品为仓单，按期货交易所或期货经纪机构原划入的保证金款项，借记“其他应付款——质押保证金”科目，按处置收入与增值税额及原划入保证金的差额，借记“期货保证金”科目，按处置收入的金额与增值税专用发票上注明的增值税额，贷记“主营业务收入”、“其他业务收入”、“应交税金——应交增值税(销项税额)”等科目；同时，按质押品的账面价值，借记“主营业务成本”、“其他业务支出”等科目，贷记“原材料”、“在途物资”等科目。
　　3.收到划转的期货保证金存款利息，借记“期货保证金”科目，贷记“财务费用”科目。
　　(三)对冲平仓
　　期货合约平仓了结时，公司应根据期货交易所或期货经纪机构的结算单据列明的盈亏金额入账，对实现的平仓盈利，借记“期货保证金”科目，贷记“期货损益”科目；实现的平仓亏损，作相反会计分录。
　　强制平仓的会计处理及上述规定相同。
　　(四)实物交割
　　1.对进入实物交割期的合约，应根据期货交易所或期货经纪机构资金结算及有关单据，先按结算价对冲平仓，按上述规定进行处理。
　　2.公司在实物交割期被确认为买方的，根据收到的增值税专用发票，按发票上记载的应计入采购成本的金额，借记“原材料”、“在途物资”等科目，按专用发票上注明的增值税额，借记“应交税金——应交增值税(进项税额)”科目，按交割货款的金额，贷记“期货保证金”科目。
　　公司在实物交割期被确认为卖方的，按期货交易所单据列明的交割货款金额，借记“期货保证金”等科目，按实现的销售收入，贷记“主营业务收入”等科目，按应收取的增值税额，贷记“应交税金——应交增值税(销项税额)”科目。
　　3.在实物交割过程中，因对方出现质量、数量等方面的违约行为而收取的违约罚款收入，借记“期货保证金”科目，贷记“营业外收入”科目；如为本公司责任，应向对方交纳的违约罚款支出，借记“营业外支出”科目，贷记“期货保证金”科目。
　　(五)支付交易手续费与年会费
　　1.公司向期货交易所或期货经纪机构支付手续费，按结算单列明的金额，借记“期货损益”科目，贷记“期货保证金”科目。
　　公司按期交纳年会费，借记“管理费用——期货年会费”科目，贷记“期货保证金”科目。
　　2.公司因违规被处以罚款的，按实际支付的罚款金额扣除应由责任人承担的部分，借记“营业外支出”科目，按应由责任人承担的部分，借记“其他应收款”科目，按实际支付的金额，贷记“期货保证金”科目。

三、会计报表

　　(一)资产负债表
　　1.在“其他应收款”项目上设置“期货保证金”与“应收席位费”项目，分别反映公司在期货交易所或期货经纪机构的保证金余额与公司为取得基本席位之外的席位而交纳的席位占用费。
这两个项目应分别根据“期货保证金”科目的期末余额与“应收席位费”科目的期末余额填列。
　　2.在资产负债表附注中增设以下项目
　　(1)“期货会员资格投资___元”项目，反映公司以交纳会员资格费的形式对期货交易所的投资。本项目根据“长期股权投资——期货会员资格投资”科目的期末余额填列。
　　(2)“持仓合约的浮动盈利________元”(亏损用“－”号表示)项目，反映公司持仓合约在资产负债表日按结算价计算的浮动盈利额或亏损额。
　　(3)“提交的质押品的账面价值________元”项目，反映公司向期货交易所或期货经纪机构提交的质押品的账面价值。
　　(二)利润表
　　在“投资收益”项目下设置“期货收益”项目(损失以“－”号填列)，反映公司进行期货业务实现的损益。本项目根据“期货损益”科目的发生额分析填列。
　　(三)现金流量表
　　公司从事商品期货业务所发生的现金流入与流出，在现金流量表中的“投资活动产生的现金流量”有关项目内或单列项目反映。
　　公司年度内申请退会、转让或被取消会员资格而收回的会员资格投资，包括在本表“收回投资所收到的现金”项目内；年度内为取得会员资格以交纳会员资格费的形式对期货交易所形成的投资，包括在本表“权益性投资所支付的现金”项目内；公司以现金划出与追加的保证金、收回的保证金现金，在“投资流动产生的现金流量”中单列项目反映。

15 / 15