置业顾问必备-房地产基础知识.doc

房
地
产
基
础
知
识

营销客服部
(内部培训资料）
目 录
一、房地产基础概念
二、房地产建筑规划和工程术语
三、住宅产品类型和房屋产权知识
四、房地产销售术语

一、房地产基础概念

1、什么是房地产
房地产是指土地、建筑物及固定在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。
房地产又称为不动产或物业，有三种存在或表现形态：单纯的土地、单纯的建筑物、房地合一，其在拍卖投标中也可以有这三种存在或表现形态：土地（土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益

2、房地产业的概念
房地产行业是指从事房地产开发、经营以及管理的行业
房地产商业化文献：
根据1985年5月《国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业的报告》，房地产被列入第三产业的第二层次。它包括土地的开发、经营、管理和房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等

3、房地产的特征
每一类物品都具有自身先天性的特质，房地产有以下几种特质：
（一）位置的固定性和不可移动性
（二）使用的长期性
（三）影响因素多样性
（四）投资大量性
（五）保值增值性

4、房地产的类别（土地分类）
根据土地的用途分为九类：
a) 居住用地
b) 公用设施用地（含商业用地）
c) 工业用地
d) 仓储用地
e) 对外交通用地
f) 道路广场用地
g) 市政公用设施用地
h) 绿化用地
i) 特殊用地
房地产的类别（房屋分类）
a) 住宅
b) 工业厂房和仓库
c) 商场和店铺
d) 办公楼
e) 宾馆酒店
f) 文体娱乐设施
g) 政府和公用设施
h) 多功能建筑（综合楼宇）

5、房地产的市场概念
房地产市场分为狭义和广义两种
a) 狭义房地产市场：就是房地产商品进行交易活动的地方或场所（如展览厅、销售部等）
b) 广义房地产市场：就是指包括土地的出让（批租）、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、互换、信托以及一切和房地产有关的劳务活动

6、房地产市场的划分
国家对房地产市场的划分，主要是依据使用权让渡关系，把房地产市场分为三个相关层次的市场

房地产一级市场：
l 概念：又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场
l 定义：国家通过其指定的政府部门，对城镇国有土地或农村集体用地征为国有土地后出让给使用者的市场。
l 特征：由国家垄断

房地产二级市场：
l 概念：即新商品房市场（一手房）
l 定义：房地产开发商和消费者之间构成的交易市场，也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地进入流通市场
l 特征：由开发商或土地所有者控制

房地产三级市场：
l 概念：即二手房转让、租赁市场
l 定义：房屋或商铺产权所有人将其名下物业进行出售或租赁，或直接委托中间经纪人通过交易平台进行商业活动的市场
l 特征：产权所有人控制物业

7、商品房的概念
商品房是指房地产开发企业开发建设并出售的房屋，其有三个主要特征：
1) 必须是由具备相应资格的房地产开发企业依法开发建设的房屋，以盈利为目的，按照市场规律经营
2) 有别于地方政府为解决困难而实施“安居工程”建造的廉租房、安居房、房改房等，但包括“经济适用房”
3) 商品房开发、出售具有明显的利润率

8、商品房常识
物业类别的划分：
① 住宅
② 写字楼
③ 商铺
④ 别墅

建筑类别的划分：
① 低层住宅（1-3层）
② 多层住宅（4-6层）
③ 小高层住宅（7-9层）
④ 高层住宅（10-30层）
⑤ 超高层住宅（31层以上）

别墅产品的种类：
① 独栋别墅
② 双拼别墅
③ 联排别墅
④ 叠拼别墅

二、房地产建筑规划和工程术语

1、生地、熟地、土地通平
生地：指尚未进行市政基础的土地
熟地：已有市政基础设施具备房地产开发条件的土地，即已三通一平或七通一平
三通一平：开发区域外的 道路、给排水管、供电线路 等引入施工现场并对施工现场土地进行平整七通一平：包括道路通、上下水通、雨污排水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通和平整场地

2、土地使用年限
l 基本概念：凡是和规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按照国家规定执行
l 常见年限：（按照土地使用年限起止时间使用）
居住用地70年
工业用地50年
商业、旅游、娱乐用地40年
教育、科技、文化、卫生、体育用地50年
综合用地或其它50年

3、土地出让金
定义：
各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款，或土地期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的土地出让价款

4、面积
面积分为建筑面积和套内面积两种：
l 建筑面积是把分摊面积计算在内的总面积
l 套内面积是把分摊面积排除在外的实用面积
l 分摊面积又称为公共面积，含入户大堂、公共门厅、电梯间、过道等公共使用和存在的部分
另外，斜面屋顶结构的房间并且层高低于2.2米的部分不计算进面积，俗称别墅的“屋顶阁楼”

5、使用率/实用率
指扣除分摊后实际用到的率值，公式：
实用率=套内面积÷建筑面积

6、容积率
l 容积率的数据一般用于表示建筑密度，也可以用来表达空间感。
l 总建筑面积分为计容总建筑面积和不计容总建筑面积，一般我们采用计容建筑面积公式：
容积率=总计容建筑面积÷总用地面积

7、绿地面积、绿地率
l 开发商楼书等宣传上说的绿化率其实指的是绿化覆盖率，而开发商往往采用此形式造成客户错觉，而“绿化率”本身就不是一个规范的用语
l 项目规划建设用地范围内的绿化面积和建设用地面积之比，应称为绿地率
l 公式：绿地率=绿地面积÷土地面积

8、层数、层高、净高、标准层、层间距
l 层数：房屋层数是指房屋的自然层数，房屋总层数为房屋地上总层数和地下总层数之和
l 层高：上下两层楼面或楼面和地面之间的垂直距离，也就是说一层房屋的高度并有其标准参数，一般为3.03.1M
l 净高：楼面或地面至上部楼板地面或吊顶地面之间的垂直距离，一般2.72.9M之间，公式表示：层高-层间距=净高
l 层间距：标准层层与层之间的间距，俗称层厚
l 标准层：平面布置相同的楼层

9、开间、进深
l 住宅的开间就是住宅的宽度
l 住宅的进深就是住宅的实际长度

10、户型比、面积误差比
l 户型比：指各种户型在总户数中所各占的百分比。可以看出某个项目主打户型等信息
l 面积误差比：面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）×100%÷合同约定面积

11、钢结构、钢筋混凝土结构和混合结构
l 钢结构：指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构
l 钢筋混凝土结构：指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的
l 混合结构：指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的

12、框架结构、框架-剪力墙结构
l 框架结构：指以钢筋混泥土浇捣成承重梁柱，再用轻质板材隔墙分户装配而成的住宅，适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好，但抗震性较差，不适宜建造高层建筑，故一般采用框架结构的不会超过15层，一般应用为多层-小高层
l 框架-剪力墙结构：简称框剪结构，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱棱角，便于室内布置，方便使用。剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式。

三、住宅产品类型和房屋产权知识

1、楼梯房
又称步梯房。一般为一梯两户低层-多层住宅，中间由一条楼梯分隔，出入仅仅依靠楼梯上下，此类型产品分摊面积较小，实用率较高。

2、电梯房、高层电梯房
高层-超高层住宅，均有电梯设计，一般分为一梯/两梯两户、三户、四户，高容积率类型的电梯房还有两梯五户以上的产品

3、别墅类
独栋别墅
即单栋别墅，因其拥有四面通风采光的特性，所以在众多项目里都被作为别墅里的顶
级产品来定位。上有独立空间，下有花园领地，私密性非常强

联排别墅
又称，它是由几栋小于三层的单户别墅并联组成，发源于英国，现在美国
很多城郊结合部出现
双拼别墅
它是独栋别墅和联排别墅之间的产品，由两个单元并联组成的单栋别墅
叠拼别墅
它是联排别墅（ ）的一种延伸，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一
起组合而成，一般四至七层，由每单元二-三层上下叠加而成，这种别墅不但外立面造
型丰富，且带有阁楼并克服联排别墅窄进深的缺点。

空中别墅
空中别墅发源于美国，原指位于市区中心地带，高层顶端的豪宅。因其在市中心，所
以有别于传统地面别墅，并没有地下室、花园等配套，但拥有绝对地理位置优势、通
风采光优秀、视野开阔和高高在上、饱览城市的感觉！户型设计方面多配有超大阳台、
空中花园和高厅设计。实际上，空中别墅不能算是别墅，只能算优势很明显的大平面
洋房，但往往在宣传上为提高档次，很多开发商均用“别墅”概念

4、复式住宅
l 复式住宅分为复式和小复式，均用楼梯联系上下，其目的是在有限空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。
l 小复式：计一层面积，中间夹板分隔，二层较窄。
l 复式：计两层面积，功能分区明显，一二层高度一致

5、花园洋房
l 最早起源于上海、厦门、青岛这样的口岸城市，狭义的“花园洋房”相当于目前房地产市场中的独栋别墅，强调户户拥有私家花园。
l 广义的花园洋房已不再是别墅，目前市场中存在的花园洋房大多为广义的花园洋房，从全国房地产市场的情况来看，广义的花园洋房可定义为：6层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，一般首层赠送花园，顶层赠送露台

6、公寓
公寓分为普通公寓、商务公寓和酒店式公寓三种
l 普通公寓用地性质属于住宅，拥有70产权年限，一般为30-60平方
l 商务公寓用地性质为综合性或商业性用地，拥有40年或50年的产权年限，一般为30-60平方
l 酒店式公寓用地性质为商业性用地，拥有40年产权年限，一般为90平方以下

7、共有房产、共同共有房产
l 共有房产：指两个或两个以上的人对同一房产共同享有所有权
l 共同共有房产：指两个或两个以上的人对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权

8、房屋产权、产权置换
l 房屋产权：指房产所有者按照国家法律规定所享有的权利，有占有、使用、收益和处分的权利
l 产权置换：指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下置换和由中介代办手续费等

9、租赁权、确权
l 租赁权：是指房屋所有权人有将其房屋租赁给他人的权利
l 确权：是依照法律法规、政策的规定，确立某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利

10、房屋使用权、房屋所有权
l 房屋使用权：是指对房屋拥有的享用权，房屋租赁活动成交的是房屋的使用权，房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋所有权当中
l 房屋所有权：为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权。拥有房屋所有权就等于拥有法律允许范围内对房屋的一切权利

四、房地产销售术语

1、房屋的产权面积、预测面积、实测面积
l 产权面积：指产权所有人依法拥有房屋所有权的建筑面积
l 预测面积：指在商品房期房销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依靠施工图纸、实地考察和国家测量范围对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据
l 实测面积：指商品房竣工验收后，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构对实地进行勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据

2、商品房销售面积
商品房的销售面积即为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和，其公式：

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

3、起价、均价、内部认购
l 起价：也叫起步价，是物业各楼层销售价格中的最低价格
l 均价：指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数即能得出每平方米的均价，均价一般不是销售价
l 内部认购：内部认购并非法律上的术语，是属于行业内的术语，指开发商在取得《商品房预售许可证》之前（产品上市之前）将产品进行销售的一种手段，一般来说这个阶段认购的房子在价格上是最具优惠性的，但所带来的风险也是巨大的

4、定金、订金
l 定金：指当事人约定由一方向对方给付的、作为债权担保的一定数额的货币，它属于法律上的一种担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现
l 订金：根据国家法律规定，其不具备定金的性质。交付订金的一方主张定金的权利是得不到国家法律的支持和承认，一般情况下，订金在法律上被视为：预付款

5、诚意金、违约金
l 诚意金：指买方在购房目标明确后，以看中某个区域、某种面积的房子为标准，并有一个适当的价格。为能够更快的找到自己理想的物业而预先在信得过的中介、开发商等缴纳一定数额的诚意金，并签订一定期限。一般来说诚意金可退纳自由
l 违约金：指违约方按照法律规定或合同规定，付给对方一定数量货币的经济制裁方式，只要有违约行为，都要支付违约金

6、五证、两书
五证：
① 《国有土地使用证》
② 《建设用地规划许可证》
③ 《建设工程规划许可证》
④ 《建筑工程施工许可证》
⑤ 《商品房销售（预售）许可证》
两书：
① 《住宅质量保证书》
② 《住宅使用说明书》

（保密资料，尊重作者）
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