现在房地产开发企业涉及哪些税费.docx

现在房地产开发企业涉及哪些税费税率是多少
一、 营业税
〔一〕、应税范围：根据中华人民共和国营业税暂行条例实施细那么规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：
1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。
2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变财产。本税目征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。
〔1〕销售建筑物或构筑物销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物所有权行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
〔2〕销售其他土地附着物
〔二〕 涉及税种房地产开发企业主要涉及税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。
1、销售不动产营业税计税依据根据中华人民共和国营业税暂行条例实施细那么规定：
〔1〕 纳税人营业额为纳税人销售不动产向对方收取全部价款和价外费用。
〔2〕单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照营业税暂行条例实施细那么第十五条规定确定。对个人无偿赠送不动产行为，不应视同销售不动产征收营业税。
〔3〕营业税暂行条例实施细那么第十五条规定： 纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由，主管税务机关有权按以下顺序核定其营业额：
① 按纳税人当月提供同类应税劳务或者销售同类不动产平均价格核定；
② 按纳税人最近时期提供同类应税劳务或者销售同类不动产平均价格核定；
③ 按以下公式核定计税价格： 计税价格=营业本钱或工程本钱×〔1+本钱利润率〕÷〔1—营业税税率〕上列公式中本钱利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
2、其他具体规定如下：
〔1〕根据转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题通知〔京地税营[1996]592号〕规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进展销售，所取得手续费收入或者价差应按“效劳业―代理业〞征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进展收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产〞征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产〞征收营业税。
〔2〕对合作建房行为应如何征收营业税 根据转发国家税务总局关于印发营业税问题解答〔之一〕通知〔京地税营[1995]319号〕规定：合作建房，是指由一方〔以下简称甲方〕提供土地使用权，另一方〔以下简称乙方〕提供资金，合作建房。合作建房方式一般有两种：第一种方式是纯粹“以物易物〞，即双方以各自拥有土地使用权和房屋所有权相互:)。具体:)方式也有以下两种：
① 土地使用权和房屋所有权相互:)，双方都取得了拥有局部房屋所有权。在这一合作过程中，甲方以转让局部土地使用权为代价，换取局部房屋所有权，发生了转让土地使用权行为；乙方那么以转让局部房屋所有权为代价，换取局部土地使用权，发生了销售不动产行为。因而合作建房双方都发生了营业税应税行为。对甲方应按“转让无形资产〞税目中“转让土地使用权〞子目征税；对乙方应按“销售不动产〞税目征税。由于双方没有进展货币结算，因此应当按照中华人民共和国营业税暂行条例实施细那么第十五条规定分别核定双方各自营业额。如果合作建房双方〔或任何一方〕将分得房屋销售出去，那么又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产〞税目征收营业税。
② 以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方假设干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得假设干年土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权行为，对其按“效劳业―租赁业〞征营业税；乙方发生了销售不动产行为，对其按“销售不动产〞税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按中华人民共和国营业税暂行条例实施细那么第十五条规定核定。第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式合作建房，那么要视具体情况确定如何征税
〔3〕根据转发国家税务总局关于印发营业税问题解答〔之一〕通知〔京地税营[1995]319号〕规定：以“还本〞方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺假设干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取一种促销手段。对以 “还本〞方式销售建筑物行为，应按向购置者收取全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本〞支出。
〔4〕中外合作开发房地产征收营业税问题根据转发国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题批复通知〔京地税营[1994]205号〕规定：、费用
① 关于中外双方合作建房征税问题中方将获得土地与外方合作，办理土地使用权转移后不管是按建成商品房分配面积，还是按商品房销售后收入进展分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股、参与承受投资方利润分配、共同承当投资风险行为，不征营业税〞规定、因此，应按“转让无形资产〞税目征收营业税；其营业额为实际取得全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入当天。同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房〔包括分面积〕各自销房，那么对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产〞征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入，那么就统一销售商品房收入按“销售不动产〞征营业税；如果采取对中方支付固定利润方式，那么对外方销售商品房全部收入按“销售不动产〞征营业税。
② 关于中方取得前期工程开发费征税问题外方提前支付给中方前期工程开发费用，视为中方以预收款方式取得营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除，可直接冲减中方当期营业收入。
③ 对中方定期获取固定利润视为转让土地使用权所取得收入，计算征收营业税。转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产范畴内，税率为5%。 计算公式=营业额×5% 二、城市维护建立税 根据中华人民共和国城市维护建立税暂行条例〔国发[1985]第19号〕规定：
〔一〕计税依据：纳税人实际缴纳营业税税额。
〔二〕税率：分别为75%、1%。计算公式:应纳税额=营业税税额×税率。不同地区纳税人实行不同档次税率。
1、纳税义务人所在地在东城区、西城区、崇文区、宣武区范围内和在朝阳区、海淀区、丰台区、石景区、门头沟区、燕山六个区所属街道办事处管理范围内，税率为7%；
2、纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内，税率为5%；
3、纳税义务人所在地不在1、2项范围内，税率为1%；
三、教育费附加
根据北京市税务局转发北京市人民政府转发国务院关于教育费附加征收问题文件通知通知〔京税三[1994]217号〕规定：
〔一〕计税依据是纳税人实际缴纳营业税税额
〔二〕税率为3%。 计算公式:应交教育费附加额=营业税税额×费率。
四、土地增值税
根据中华人民共和国土地增值税暂行条例〔国发[ 1993 ]138 号〕规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入单位和个人征收一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得增值额和规定适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得收入减除条例规定扣除工程金额后余额，为增值额。
〔六〕税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除工程金额50％局部，税率30％。增值额超过扣除工程金额50％，未超过扣除工程金额100％局部，税率40％。增值额超过扣除工程金额100％，未超过扣除工程金额200％局部，税率50％。增值额超过扣除工程金额200％局部，税率为 60％。
根据关于土地增值税假设干征收管理问题通知〔京地税二[ 1996 ]240 号〕规定，对经常发生房地产转让纳税人，在工程全部竣工结算前转让房地产取得收入，由于涉及本钱确定或其它原因，而无法据以计算土地增值税，可以预征土地增值税，待该工程全部竣工、办理结算后再进展清算，多退少补。其预征率为：预售宾馆、饭店、办公、写字楼房地产，按预售收入3%比例预征土地增值税；预售非普通标准住宅、别墅、公寓房地产，按预售收入2%比例预征土地增值税；预售其他房地产，按预售收入1%比例预征土地增值税。
五、房产税：
如果企业拥有房产产权,需缴纳房产税。根据中华人民共和国房产税暂行条例〔国发[1986]90号〕规定，房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收一种税。房产税以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。计算公式为:年应纳税额=房产原值(评估值)×(1- 30%)×1.2%。
六、城镇土地使用税
如果企业拥有土地使用权,需缴纳城镇土地使用税根据中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〔国务院令第17号发布〕规定，城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权单位和个人以实际占用土地面积为计税依据，按规定税额征收一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。北京市城镇土地纳税等级分为六级，各级土地税额标准为：一级土地每平方米年税额10元；二级土地每平方米年税额8元；三级土地每平方米年税额6元；四级土地每平方米年税额4元；五级土地每平方米年税额1元；六级土地每平方米年税额0.5元。
七、城市房地产税、外商投资企业土地使用费
如果单位属于外商投资企业或外国企业应缴纳城市房地产税、外商投资企业土地使用费。
〔一〕根据中华人民共和国城市房地产税暂行条例〔中央人民政府政务院政财字第133号令公布〕规定，城市房地产税是对拥有房屋产权外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产原值征收一税种。城市房地产税依房产原值计税,税率为1.2%。计算公式为年应纳税额=房产原值×税率×(1- 30%)。
八、印花税
根据中华人民共和国印花税暂行条例〔中华人民共和国国务院令第11号〕规定，印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举各种凭证所征收一种兼有行为性质凭证税。分为从价计税和从量计税两种。 应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。土地使用权出让转让书立凭证〔合同〕暂不征收印花税，但在土地开发建立，房产出售、出租活动中所书立合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税。凡进展房屋买卖，签定购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监视买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监视领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续