农村房屋买卖合同范本及相关知识汇总.doc

农村房屋买卖合同范本及相关知识汇总
本合同双方当事人：
　　卖方(以下简称甲方)：__ (本人)(法定代表人)姓名：_ 国籍：__ (身份证)(护照)(营业执照号码)：___ 地址：___邮 政编码：___联系 ：___委托代理人：___国籍：__ ：__地址：__邮政编码：___
　　买方(以下简称乙方)：__(本人)(法定代表人)姓名：_国籍：__(身份证)(护照)(营业执照号码)：___地址：___邮政编码：___联系 ：___委托代理人：___国籍：__ ：__地址：__邮政编码：___
　　第一条　房屋的根本情况。
　　甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于__;位于第___层，共___(套)(间)，房屋构造为__，建筑面积_____平方米(其中实际建筑面积___平方米，公共部位及公用房屋分摊建筑面积___平方米)，房屋用途为___;该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二;(房屋所有权证号、土地使用权证号)(房地产权证号)为__。
　　第二条　房屋面积的特殊约定。
　　本合同第一条所约定的面积为(甲方暂测)(原产权证上标明)(房地产产权登记机关实际测定)面积。如暂测面积或原产权证上标明的面积(以下简称暂测面积)及房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积(以下简称实际面积)为准。
　　该房屋交付时，房屋实际面积及暂测面积的差异不超过暂测面积的±__%(不包括±___%)时，房价款保持不变。
　　实际面积及暂测面积差异超过暂测面积的±__%(包括±__%)时，甲乙双方同意按下述第___种方式处理：
　　1.乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起___天内将乙方已付款退还给乙方，并按__利率付给利息。
　　2.每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。
　　3._______________________________。
　　第三条　土地使用权性质。
　　该房屋相应的土地使用权取得方式为_____;土地使用权年限自___年___月___日至___年___月_日止。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让批准文件号为_____;该房屋买卖后，按照有关规定，乙方(必须)(无须)补办土地使用权出让手续。
　　第四条　价格。
　　按(总建筑面积)(实际建筑面积)计算，该房屋售价为(　　币)每平方米_____元，总金额为(　　币)___亿___千___百___拾___万___千___百___拾___元整。
　　第五条　付款方式。
　　乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金(　　币)___亿___千___百___拾___万___千___百___拾___元整，并应于本合同生效之日起_____日内将该房屋全部价款付给甲方。具体付款方式可由双方另行约定。
　　第六条　交付期限。
　　甲方应于本合同生效之日起三十日内，将该房屋的产权证书交给乙方，并应收到该房屋全部价款之日起_____日内，将该房屋付给乙方。
　　第七条　乙方逾期付款的违约责任。
　　乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月利息按_____计算。逾期超过____天后，即视为乙方不履行本合同。届时，甲方有权按下述第____种约定，追究乙方的违约责任。
　　1.终止合同，乙方按累计应付款的_____%向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失及违约金的差额局部由乙方据实赔偿。
　　2.乙方按累计应付款的_____%向甲方支付违约金，合同继续履行。
　　3._______________________________。
　　第八条　甲方逾期交付房屋的违约责任。
　　除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第五条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在_____个月内按_____利率计算;自第_____个月起，月利息那么按_____利率计算。逾期超过_____个月，那么视为甲方不履行本合同，乙方有权按以下第_____种约定，追究甲方的违约责任。
　　1.终止合同，甲方按乙方累计已付款的_____%向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失及违约金的差额局部由甲方据实赔偿。
　　2.甲方按乙方累计已付款的_____%向乙方支付违约金，合同继续履行。
　　3._______________________________。
　　第九条　关于产权登记的约定。
　　在乙方实际接收该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起_____天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起_____天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的_____%赔偿乙方损失。
　　第十条　甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承当全部责任。
　　第十一条　因本房屋所有权转移所发生的土地增值税由甲方向国家交纳，契税由乙方向国家
　　交纳;其他房屋交易所发生的税费除另有约定的外，均按政府的规定由甲乙双方分别交纳。
　　第十二条　本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。
　　第十三条　本合同之附件均为本合同不可分割之一局部。本合同及其附件内，空格局部填写的文字及印刷文字具有同等效力。
　　本合同及其附件与补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共与国有关法律、法规与政策执行。
　　第十四条　甲、乙一方或双方为境外组织或个人的，本合同应经该房屋所在地公证机关公证。
　　第十五条　本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由_____仲裁委员会仲裁。(甲、乙双方不在本合同中约定仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁协议的，可向人民法院起诉。)
　　第十六条　本合同(经甲、乙双方签字)(经_____公证(指涉外房屋买卖))之日起生效。
　　第十七条　本合同连同附表共_____页，一式_____份，甲、乙双方各执一份，_____各执一份，均具有同等效力。
　　甲方(签章)：　　　　　　　　　 乙方(签章)：
　　甲方代理人(签章)：　　　　　　 乙方代理人(签章)：
　　___年___月___日　　　　 ___年___月___日
　　签于_____　　　　　　　　　 签于_____
　　附件一：房屋平面图(略)
　　附件二：室内附着设施(略)
　●中华人民共与国土地管理法相关规定：
　　第八条　城市市区的土地属于国家所有。
　　农村与城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地与自留地、自留山，属于农民集体所有。
　　第九条　国有土地与农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位与个人，有保护、管理与合理利用土地的义务。
　　第十条　农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。
    ■农村房屋买卖合同的效力
　　农村房屋是否允许买卖呢?这是一直存在争议的问题：
　　一种意见认为房地一体，农村房屋买卖涉及农村宅基地使用权的转让，依据?土地管理法?等相关法律，我国法律制止转让农村宅基地使用权，因此，农村房屋不能买卖。
　　另一种意见认为，“法无制止即可行〞，我国法律没有明确规定制止农村房屋买卖，只要双方协商同意，农村房屋就可以买卖。并且从我国?土地管理法?第六十二条关于“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准〞的规定也可以看出，立法并没有要制止与干预农村居民行使房屋所有权的交易行为。
　　而在现实生活中，经济的开展、市场的繁荣、交易的频繁促使不动产作为一项具有较大经济价值的商品走向市场，在资金融通、投资兴业等各个环节发挥着很重要的作用。相对于具有完全所有权的城市商品房，农村房屋买卖行为目前并没有一部法律或是规章进展调整，法律层面还是一片空白。而出于生产、生活、经济往来的需要，农村房屋买卖这种行为越来越普遍，相应由此而引发的农村房屋买卖合同纠纷也越来越多。特别是城市近郊农民由于城市的扩张、土地的增殖、征地拆迁的经济利益等要求收回原已出卖的房屋引发的农村房屋买卖纠纷案件，在经济利益的驱使下，要求确认合同无效案件量激增。
　　由于目前相关法律、法规不够明确，审判实践中对农村房屋买卖合同效力认识也存在差异。比拟典型的是北京通州区的画家村房屋买卖合同纠纷被确认无效案与北京市城镇居民马某购置海淀区某村农村房屋认定有效案。为什么会出现这样差异很大的两种裁判结果呢?通过审判实践我们得出这样的结论：农村房屋买卖是有条件的，不是所有的买卖合同都是无效的，但也不是全部是合法有效的。
　　那么如何去判定已达成的农村房屋买卖合同是否有效呢?这要从合同法对有效合同的构成要件来看：一个有效合同包括：合同主体适格，内容合法，不违反法律的强制性规定与公序良俗。在农村房屋买卖合同效力认定上，由于法律法规的空白以及标的物的特殊性，除依法适用我国合同法关于合同有效、无效规定的一般原那么外，还要加上一个特殊点，就是遵照国家政策的相关规定。
　为说明问题，我们根据农村房屋买卖合同主体的不同，将农村房屋买卖合同纠纷分为三类：一是农村本集体经济组织成员之间的纠纷;二是农村本集体经济组织成员及外集体经济组织成员之间的纠纷;三是农村本集体经济组织成员及城镇居民之间的纠纷。因为合同主体的不同，所涉及的相关法律、法规、政策也大有不同。
　　一、农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同。
　　因购置者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这突破了宅基地不能进展流转的障碍。因此，对本集体经济组织成员之间农村房屋买卖，只要买卖双方所订立的买卖合同符合合同法关于有效合同要件，无欺诈、显失公平情形存在，应当认定房屋买卖合同有效。
　　二、本集体经济组织成员及外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同。
　　我国相关法律、法规虽然制止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但如前文所述，法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无制止性规定，而国家相关政策也无制止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此对这类农村房屋买卖合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，如果取得有关组织与部门批准的，可以认定合同有效。
　　三、农村本集体经济组织成员及城镇居民之间的房屋买卖合同。
　　对于农村居民是否能向城镇居民出售房屋，我国虽无法律、法规的相关制止性规定，但国务院办公厅在1999年?关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知?中明确规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造与购置的住宅发放土地使用证与房产证〞;2004年11月，国土资源部?关于加强农村宅基地管理的意见?又进一步规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购置与违法建造的住宅发放土地使用证〞。这些虽然都是国家规定的有关政策，但根据我国民法通那么第六条“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策〞的规定，法院在司法中应当严格适用。因此，对这类合同，总的原那么是因违反国家政策而认定合同无效。在案件判决结果上，一般对于将房屋出售给城镇户口人员，未经有关组织与部门批准的，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理，双方当事人应各自返还房屋及购房款;如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，应本着尊重现状、维持稳定的原那么，立足调解，成认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住与使用该房屋的权利;调解不成，应确认合同无效，并根据双方的过错确定赔偿损失数额，既要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值与原买卖价格的差异造成的损失，也要考虑买受人已经翻建、扩建房屋的情况，对其添附价值进展合理补偿。
　　当然，在大前提确认无效的情况下，还存在着另外情形：对于将房屋出售给城镇户口人员，经过关组织与部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋，并且持有相关权利证明的，应维持交易稳定的原那么，成认购房人对房屋的所有权。因此，对于将农村房屋出售给城镇户口人员的房屋买卖合同目前仍是有限地予以成认合同效力，且条件限制的比拟严格。
　●农村房屋买卖合同无效的情况
　　1、房地产别离出卖，合同无效。
　　由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可别离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产与土地使用权分别卖及不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。
　　2、产权主体有问题，合同无效。
　　出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效 。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。局部共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效 。
　　3、侵犯优先购置权，合同无效。
　　房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购置权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购置的权利。 房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购置权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
　　4、非法转让，合同无效。主要包括转让(含买卖)以下房地产：①司法机关与行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;②依法收回土地使用权的;③权属有争议的;④法律、行政法规规定制止转让的其他情形。
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