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浙江省房地产估价师《相关知识》：保险的基本原则考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为。

A：出售型房地产

B：出租型房地产

C：办公型房地产

D：自用型房地产

E：工业用地的监测点评估价格
2、投资者进行房地产投资的主要目的是。

A．财富最大化

B．保值增值

C．降低投资组合的总体风险

D．降低通货膨胀的影响
3、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以进行估价。

A：保持现状前提

B：装修改造前提

C：转换用途前提

D：重新利用前提

E：工业用地的监测点评估价格
4、开发完成后的房地产经营方式有等。

A：销售、出租

B：出租、营业

C：销售、营业

D：销售、出租、营业

E：工业用地的监测点评估价格
5、业主是指。

A：物业的管理人

B：物业的使用人

C：物业的产权人

D：物业的租赁人

E：执行层的组织协调
6、一宗土地用假设开发法评估其价格：在商业用途下的估算结果为800万元，在居住用途下的估算结果为1000万元。城市规划规定既可作商业用途也可作居住用途，则该宗土，地的评估价格应为万元。

A．800

B．1000

C．900

D．1800
7、《中华人民共和国城乡规划法》规定，建设单位应当在竣工验收后个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。

A：3

B：6

C：9

D：10

E：房地产估价机构必须加盖公章
8、人防工程的地下室面积建筑。

A．属不应分摊的共有

B．属应分摊的共有

C．不属共有

D．属物业公司所有的
9、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和的，免征土地增值税。

A．10%

B．20%

C．30%

D．40%
10、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的 最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用和长期趋势法相结合进行估算。

A：比较法

B：收益法

C：成本法

D：路线价法

E：工业用地的监测点评估价格
11、《城市房地产管理法》规定，商品房预售应向县级以上人民政府管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

A．房产和土地

B．规划

C．土地

D．房产
12、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是。

A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

B．市场上能找到充分的房地产历史价格资料

C．房地产在过去无明显的季节变动

D．政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格
13、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为。

A．42.0万元

B．50.4万元

C．60.0万元

D．72.0万元
14、以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地的70％。

A：评估价值

B：实际价值

C：投资价值

D：出让金收入

E：借款合同
15、房地产需求的交叉价格弹性是指。

A．房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比

B．房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比

C．一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比

D．在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度
16、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2.25%，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于。

A．2.50%

B．2.35%

C．2.38%

D．3.25%
17、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（）万元。

A．87

B．124

C．130

D．134
18、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／㎡，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于元／㎡。

A：3790

B：4238

C：4658

D：4663

E：工业用地的监测点评估价格
19、下列不是影响房地产价格的经济因素。

A．经济发展

B．金融政策

C．利率

D．汇率
20、张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是万元。

A：96

B：104

C：140

D：166

E：执行层的组织协调
21、不属于财务分析目的的是。

A．评价企业的偿债能力

B．评价企业的资产管理水平

C．评价企业的获利能力

D．评价企业过去的缺点
22、按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的。

A．存量规模

B．租金水平

C．开发成本

D．资本化率
23、某宗面积为5000m2的工业用地，容积率为0.5，楼面地价为600元2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，楼面地价为800元2。理论上应补地价的数额应为万元。

A．1450

B．2900

C．320

D．2500
24、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度、能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是。

A：收益递增原理

B：收益递减原理

C：最佳效益原理

D：适合原理

E：工业用地的监测点评估价格
25、房地产开发企业销售商品房的保修期从之日起计算。

A．房屋竣工

B．房屋质量验收合格

C．房屋交付用户使用

D．业主委员会成立
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、在房地产市场的分类中，一级市场是指。

A．土地使用权转让市场

B．新建商品房租售市场

C．土地使用权出让市场

D．土地使用权出让市场和新建商品房租售市场
2、在对房地产项目进行多因素敏感性分析时，通常假定同时变化的几个因素发生变化的概率相同，而且是的。

A：相互关联

B：相互排斥

C：相互独立

D：相互制约

E：借款合同
3、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规：并征求委托人同意后综合确定。

A．估价原则

B．估价目的

C．估价方法

D．估价程序
4、公民有下列情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡。

A：下落不明满1年的

B：下落不明满2年的

C：下落不明满4年的

D：因意外事故下落不明，从事故发生之曰起满1年的

E：因意外事故下落不明，从事故发生之曰起满2年的
5、投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为几个档次。

A．0

B．5%

C．10%

D．15%

E．30%
6、下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（）。

A．基础租金是租户能接受的最低租金

B．基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平

C．写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金

D．写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差辟
7、收益法适用的条件，是房地产的收益和都易于量化。

A．成本

B．报酬率

C．运营费用

D．风险
8、某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年来的租金是元。

A．14945.16

B．15841.87

C．26764.51

D．28370.38
9、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括子市场。

A．租赁

B．销售

C．保险

D．抵押
10、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的。(2007年试题)

A：第一阶段

B：第二阶段

C：第三阶段

D：第四阶段

E：借款合同
11、下列属于《土地管理法实施条例》明确的国有土地(建设用地使用权)范围的有。

A：农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地

B：国家依法征收的土地

C：依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地

D：农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原不属于其成员集体所有的土地

E：因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地
12、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的。

A：收益现金流风险

B：未来经营费用风险

C：资本价值风险

D：比较风险

E：借款合同
13、某房地产开发企业，注册资本2500万元，已从事本行业4年，近3年房屋建筑面积累计竣工12万平方米，连续3年建筑工程质量合格率10%，上年房屋建筑施工面积10万平方米。拥有专业管理人员35人，其中中级以上职称人员11人，持有资格证书的专职会计人员3人。该企业符合级房地产开发企业资质。

A．一

B．二

C．三

D．四
14、在选择物业管理服务等级时，应充分考虑。

A．住宅小区的建设标准

B．配套设施设备

C．上级是否满意

D．业主的居住消费能力

E．服务功能
15、下列关于质权特征的表述中，错误的是。(2007年试题)

A：质权是一种担保物权

B：质权的标的物只能是不动产权利

C：质权需转移质物的占有

D：质权是就质物优先受偿的权利

E：执行层的组织协调
16、对于房地产估价纠纷、诉讼等引发的估价报告鉴定，其中的一个重要方面是考察是否履行了必要的估价程序来完成该估价报告。

A．房地产估价机构

B．房地产估价师

C．房地产估价机构和房地产估价师

D．估价人员
17、某房地产开发企业以其土地使用权进行抵押，向特定几个投资商发行为期3年，票面年利率为15％的债券，债券必须经过背书才能转让。这种债券的类型属于。

A：公债券

B：抵押债券

C：私募债券

D：记名债券

E：公司债券
18、城市用地分类中，绿地不包括。

A：市级、区级的公共绿地及生产防护绿地

B：居住区级的公共绿地及生产防护绿地

C：专用绿地

D：专用园地

E：专用林地
19、拍卖一非公物房地产，市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为万元。(2006年试题)

A：64

B：96

C：160

D：224

E：执行层的组织协调
20、办理商业汇票应遵守下列原则和规定。

A：使用商业汇票的单位，必须是在银行开立账户的法人

B：商业汇票在同城和异地均可使用

C：签发商业汇票必须以合法的商品交易为基础

D：商业汇票一律不记名，允许背书转让

E：商业汇票由银行印制和发售
21、房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括。

A：营业税

B：教育费附加

C：城市维护建设税

D：房产税

E：土地使用费
22、房地产交易活动的部门。

A．房地产管理部门

B．房地产中介机构

C．房地产交易所

D．房地产市场
23、关于等额序列支付资金回收系数，下列表示正确的是。

A．(，i，

B．(，i，

C．(，i，

D．(，i，
24、人们在购买决策过程中，可能扮演不同的角色，是首先提出或有意购买某一产品或服务的人。

A．发起者

B．影响者

C．决策者

D．购买者
25、房地产开发前期的规划管理包括。

A．开发项目的选址定点审批

B．规划设计条件审批

C．规划设计方案审批

D．核发建设用地规划许可证

E．核发建设用地批准书
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