商业地产常识.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,具体到商铺来看，是专门用于商业经营活动的房地产。经营模式、功能和用途上都有别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。,1,狭义概念,retail real estate,；意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、,MALL,、步行街以及社区商业等。,2,广义概念,commercial real estate,或,commercial property,；除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产,。,3,商业地产的定义,商铺的分类,1,商业街商铺,2综合体商铺,3,社区商铺,住宅底商,4,写字楼商铺,商务楼商铺,5,专业市场商铺,按照商铺的开发形式分类,写字楼裙房,建材市场、家具市场、服装市场等,购物中心商铺,百货商场商铺,按照市场辐射范围分类,按照市场辐射范围分类,商铺的分类,超区域型,辐射范围,10,公里以上，超出本地,“,片区,”,或,“,区域,”,；总建筑面积,10-15,万平方米，主力店如大型百货公司、大型超市或批发店,1-3,家，多个次主力店，商圈人口,50,万,超级型,这就是传说中的超级购物中心或者,super Mall,了。建筑面积通常在,20-50,万平方米，至少,3-5,家大型主力店，如百货、超市、家居等，商圈人口辐射几百万甚至千万人不等，辐射范围通常包括本城市全部以及周边城市,区域型,辐射范围为,3-6,公里，在交通便捷、商业中心较远的区域，辐射范围可达,8,公里，总建筑面积,5-10,万平方米，商圈人口在,10-25,万人，主力店为大型超市或百货店，至少包括,4-5,个次主力店,社区型,辐射范围,3,公里，总建筑面积,5,万平方米，商圈人口,5-10,万人，主力店为标超或大型超市，根据情况也可能包含影院、电器卖场、体育用品卖场、儿童主题等多个次主力店,邻里型,辐射范围,1,公里，总建筑面积,2,万平方米，商圈内人口,5,万，主力店为中型超市或餐饮主力店,目的地型,依赖目的性消费业态如旅游、娱乐、休闲等吸引客流，辐射范围难以具体界定，主力客群大都在项目所属区域之外，甚至是外地、呈现,“,飞地,”,特征。,按照市场辐射范围分类,不同城市消费力、交通通达性、人口密度差异很大，不可将标准僵化处理,差异点,地块属性不同：住宅的地块属性为居住用地，产权年限为,70,年；商铺土地用途为商业，使用年限为,40,年。如果是沿街的公寓，底楼商铺，楼上公寓的，土地用途为综合的，使用年限为,50,年。,开发理论不同：住宅的开发一般是建立在产品的供需理论之上，而商业地产开发遵循的是投资理论。,面对客户不同：商业服务的客户规模远大于住宅业主，另外还要研究投资者及商户,规划设计不同：商业地产的业态组合纷繁复杂，规划设计如何满足商家要求，确保商家利益最大化，进而确保开发项目,开发流程不同：商业地产项目的选址过程更严谨、调研更复杂、开发定位更系统化；推广更具针对性；多出开业、运营、管理,利益关系不同：住宅直接面对的就是业主，而商业地产在运营的过程中需要平衡投资商、小业主、商家、消费者等众多关系,商业地产开发与住宅的差异,商业地产的盈利模式,只售,不租,租售,并举,只租,不售,Add title in here,Add title in here,Add title in here,商业地产的盈利模式,卖掉,KEY WORDS,地段与价格是影响商业物业成交的两大因素，而其中地段是一个固定不变的因素，可塑性程度不高价格则是一个可变因素，在市场竞争中可根据对手的情况进行调整，在地段因素基本一定的情况下，价格因素对商铺成交将起决定作用。,在中国大陆的土地制度现状条件下，不管,怎么宣传继续持有,，,但,终极目标,一定,是,这个,商铺如何定价,成本定价法,销售价格,=,开发成本,+,发展商目标利润,市场比较法,区域商铺价格平均水平,+,项目硬件条件特征,+,类比项目商铺售价,租金反推法,售价,=,（日租金,360,天物业费相关税收）,12,年维修基金相关税费,12,年为国际通用投资回报年限,什么影响商铺价值,影响商业地产价值的六大因素,1,、地理位置,地理位置决定商业价值 商铺租金反应商铺价值,人口稠密，消费能力强是决定商铺升值的必要条件之一。从某种意义上来说，选址对商业地产概念的形成起了决定性的作用,地段 地段 还是地段,2,、交通条件,交通动线是决定项目能否成功的命脉线,是否有地铁等交通枢纽,地铁上盖、交通枢纽等位置的商业项目无疑可以获得更大的人流聚集,是否有畅达的交通干道,畅达便捷的交通网络，无疑将使自驾出行的购物者更加便捷,是否合理的出入口设置,出入口设置的合理性将决定了消费者是否愿意进入项目,3,、区域发展与消费水平,999,000,制造业、房地产业、商业和服务业等支柱产业和主流产业的结构与分布，都将影响着商业地产,区域发展决定了消费水平,Please add the title here illustrated text,4,、商业市场容量,合作,竞争,国际人均商业面积为,1.2,。如果城市商业容量超标，无疑面对的竞争将非常激烈，甚至将诞生一大批空铺。,5,、市场定位、业态组合,市场定位,不同的商业项目有着不同的市场定位，决定不同的商业地产概念。相同的商业项目可以在市场细分中寻找到不同的市场定位，形成差异化竞争。,业态组合,商业地产项目的租售比例、不同业态不同业种的相互配比、主力店和次主力店的相互搭配都是非常重要的。,市场定位,业态组合,6,、建筑形态,外观设计,表现,1,：只注重形态设计，忽视业态空间的组合与配置,表现,2,：过度追求商业利益而破坏城市形象,表现,3,：抛弃文化的商业开发,表现,4,：尺度过于夸张,平面布置,表现,1,：商铺和公共空间比例不佳，不能带来经济效益,表现,2,：忽视商业楼层租金的层级递减效应,表现,3,：自动扶梯设置不能引导人流,表现,4,：商铺分割过于平均，不利于使用,道路规划,表现,1,：希望通过增加出入口的数量来带动人流,表现,2,：方向混乱，曲折复杂,表现,3,：没有充分预留停车,表现,4,：未能最大程度的与城市交通相联系,