四川省前期物业服务协议.doc

示范文本编号）

四川省前期物业服务合同

（示范文本）

制定
四川省住房和城乡建设厅
四川省工商行政管理局

提示与说明

一、为规范前期物业服务行为，依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》、《四川省合同监督条例》等有关法律法规，四川省住房和城乡建设厅与四川省工商局联合制定本合同示范文本，供前期物业服务合同双方当事人在订立合同时使用。
本合同示范文本由四川省住房和城乡建设厅与四川省工商局负责解释。
二、前期物业服务合同双方当事人在订立、履行合同中，应当遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，相互尊重，充分协商，严格履行。
三、使用本合同示范文本的，不得修改相关内容。参照本合同示范文本订立合同的，不得使用本合同示范文本的名义或者编号。
使用本合同示范文本又订立补充协议，补充协议与本合同示范文本的内容相抵触的，不得使用本合同示范文本的名义或者编号。
四、本合同示范文本由通用条款和专用条款组成。通用条款是指不能或者不必协商的条款，专用条款是指当事人在订立合同时应当或者可以协商的选择性、填充性条款。
选择性条款中的可选项前用“□”符号标示，选择时在该符号内划“√”表示肯定或者划“×”表示否定。填充性条款中标示有下划线，双方将协商达成的一致意见填入，无意见的划“×”、或者“－”表示删除该填充性条款。
五、一方当事人预先选择或者填充，在订立合同时未与对方协商的条款，视为格式条款。任何一方不得利用格式条款对相对人做出不公平、不合理的规定，并且应当自觉接受政府有关部门、行业组织的监督。
六、与合同订立、履行有关的通知、说明或者合同中的另附页等书面文件，是合同的组成文件，双方确认后应当签字盖章，注明日期。
七、本合同示范文本的下划线部分可以根据实际需要延长或者缩短。

四川省前期物业服务合同
　　　　　　　　　　　　　　　　　编号：

甲方（建设单位）：

乙方（物业服务企业）：

为明确前期物业服务中的权利和义务，依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等法律法规的规定，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就前期物业服务有关事宜协商一致，订立本合同。
第一条 合同对业主的效力
甲方与物业买受人订立物业买卖合同时，将《临时管理
规约》与本合同作为物业买卖合同的附件并将其内容向买受人明示。
物业交付前，乙方提供服务的受益人为甲方，甲方享有本合同约定的权利，履行本合同约定的义务；物业交付后，乙方提供服务的受益人为业主（包括物业实际使用人，下同），业主享有本合同约定的相关权利，履行本合同约定的义务。
第二条 委托物业项目基本情况
委托物业项目（以下简称本物业）名称：

物业类型：□多层住宅□高层住宅□别墅□商务写字楼□商业□
坐落位置： 市 县（市、区） （路、街）
东至
南至
西至
北至
规划建筑面积：
规划平面图见附件一，物业管理区域内的物业构成细目见附件二。
第三条 前期物业服务企业选聘方式
甲方以□招投标□协议方式选聘乙方提供前期物业服务。
第四条 乙方提供物业服务的主要内容
（一）根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务有关制度、物业服务方案、工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料、承接查验资料并告知全体业主；
（二）负责建筑物共用部位的维护和管理。本物业共用部位细目见附件三；
（三）负责共用设施设备的日常运行、维护和管理。本物业共用设施设备细目见附件四；
（四）负责物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；
（五）负责物业公共园林、景观及设施的养护和管理；
（六）负责维护本物业管理区域内的公共秩序维护、车辆停放、安全防范等事项；
（七）负责物业服务档案和物业档案的管理；
(八) 装饰装修管理；
（九） 。
第五条 物业服务标准
乙方按照以下第 种物业服务等级标准提供物业服务：
. 《 住宅物业服务等级标准》中的 级物业服务标准，详见附件五；
.《 住宅物业服务等级标准》中不同等级的具体物业服务事项和标准，详见附件五；
.非住宅的物业服务标准以及甲、乙双方约定的 《 住宅物业服务等级标准》范围以外的具体服务事项和标准，详见附件六。
. 乙方服务内容不含业主专有部分的维修养护、家政服务及业主车辆等特定财产的无偿保管服务但业主与乙方协商一致另有约定的除外。
. 。
第六条 物业服务费
（一）计费方式
本物业前期服务费为下列第    种计费方式：
、包干制。由甲方、业主向乙方支付物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。
、酬金制。在预收的物业服务费用中按下述第     种方式提取酬金，其余全部用于本合同约定的支出，结余或者不足均由甲方、业主享有或者承担。
（）每□ 月□ 日在应收的物业服务费用按     的比例提取酬金；
（）每□ 月□ 日在应收的物业服务费用中提取     元的酬金。
（）      。
实施酬金制计费方式，乙方于每年    月    日至    月    日向全体业主公布物业服务年度计划和物业服务资金年度预决算，每年    月    日至    月    日向全体业主公布物业服务资金的收支情况，并接受 审计监督。
（二）收费标准
、物业服务费按建筑面积计算（本收费标准□不含公共水电分摊费□包含公共水电分摊费）：
（）多层住宅： 元月·平方米
（）高层住宅： 元月·平方米
（）别 墅： 元月·平方米
（）商务写字楼： 元月·平方米
（）商业物业： 元月·平方米
（） ： 元月·平方米
、乙方自用部分的物业服务费由乙方自行承担。如需另行交纳或分摊的费用，交纳或分摊标准应根据实
际情况补充约定。
上述收费标准仅适用于本项目 期 栋组团（栋组团名称可根据实际情况修改），本项目后期及其他类型物业的物业服务收费标准另行约定。
（三）交费人：
已竣工验收但尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由甲方承担。
甲方与业主按照约定交付方式已交付物业的，物业服务费由业主承担。甲方与业主另行约定：
，从其约定。
（四）物业服务费构成
物业服务费包括物业服务成本（由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成）、法定税费和乙方的合理利润。
（五）付费期限
物业服务费从本物业按商品房买卖合同约定交付买受人之日起按 月收取。业主自愿预交的除外。
业主应于每 月 日前向乙方支付物业服务费。
（六） 物业服务费用调整
物业服务收费标准应当保持相对稳定。有下列情形之一，需要调整物业服务收费标准的，物业服务企业应当与甲方、业主协商，并经甲方、本物业管理区域内经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意：
、公共服务产品能耗价格调整的；
、业主要求物业服务内容和物业服务等级变动的；
、物业管理区域内共用设施设备维修养护费用调整的；
、其他政策性费用调整的。
（七）其它
、物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取。未办理房屋所有权证的，按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取。
、甲方、物业所有权人与物业实际使用人约定由物业实际使用人支付物业服务费的，从其约定，甲方、物业所有权人负连带支付责任。甲方、物业所有权人与物业实际使用人之间的交费约定，甲方、物业所有权人应及时书面告知乙方。
、物业所有权发生转移时，原业主应当结清物业服务费。物业服务费结算至产权转移之日的当月止。
、乙方对同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，按统一标准收取物业服务费。
、在本合同期内，业主依法将住宅用房改为非住宅用房的，该物业的物业服务费为 元月·平方米。
第七条 车位使用及停放的物业服务费
（一）占用业主共有的道路或其他场地属于业主共有部分停放机动车辆的，车位使用人按照 元个·月的标准向乙方支付场地使用费，场地使用费扣除管理成本的所得收益归全体业主所有。同时，乙方按照 元个.月的标准收取车辆停放物业服务费，车辆停放物业服务费归乙方所有。
（二）机动车辆停放物业服务费（含业主有产权的车位、车库）：车位使用人按地面车位（含架空层车位） 元个·月；地下车位 元个·月；封闭式车库车位 元个·月； 车位 元个·月标准向乙方支付。
（三）甲方、业主对机动车辆有保管要求的，须另行与乙方签订机动车辆保管合同。
（四）非机动车辆停车服务费： 元辆·月。
第八条 特约服务
甲方、业主委托乙方提供特约服务的，另行约定。
第九条 甲方权利义务
（一）代表业主要求乙方按本合同约定提供物业服务，对乙方提供的物业服务有监督、建议的权利；
（二）代表业主审定乙方提交的物业服务方案及公共管理制度，听取乙方提出的合理化建议；
（三）监督并协助乙方物业服务工作的实施，临时管理规约及公共管理制度的执行；
（四）在销售物业时，向物业买受人明示本合同的内容，由物业买受人对是否接受本合同和临时管理规约予以书面确认；
（五）移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完善、配套齐全的物业；
（六）与乙方办理物业承接查验手续；
（七）催告物业买受人按照商品房买卖合同约定接房；
（八）下列已竣工且集中交付期限届满的物业由甲方全额支付物业服务费：

、尚未出售的物业；
、尚未按商品房买卖合同约定交付给购房人物业；
（按约定方式交付给业主的物业，由业主全额支付物业服务费）；
（九）按照法律法规的规定和商品房质量保证书的约定，承担物业保修责任；
（十）委托乙方对本物业管理区域内物业的公共部分进行经营管理；
（十一）
第十条 乙方权利义务
（一）依照本合同约定的物业服务内容和标准提供相应的物业服务，并承担物业服务责任，接受甲方、业主的监督；
（二）制订物业服务方案和公共管理制度;负责编制本物业的年度维修养护计划，并组织实施；
（三）不将本物业整体或主要义务委托给其他方管理，但可以将本合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业；
（四）在本物业的显著位置，将服务项目和收费标准等有关情况进行公示；
（五）妥善保管和使用本物业档案、物业服务档案资料，及时记载有关变更信息，不得将业主信息用于物业管理活动之外的其他用途；
（六）依照本合同约定向甲方、业主收取物业服务费和特约服务费；
（七）将房屋装饰装修禁止行为以及允许施工的时间、废弃物的清运与处置等注意事项告知业主。
（八）自本物业交接后日内，持有关查验文件到本物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门办理备案手续，并在本物业管理区域内显著位置公告；
（九）负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；
(十)对甲方、业主违反国家、本省有关物业管理的法律法规和临时管理规约的行为，进行劝阻，劝阻无效的应及时书面报告有关行政主管部门。
（十一）
第十一条 共有部分经营收益
属于业主所有的共有部分经营收益，按下述第     种方式处理：
、按照业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例补充专项维修资金；
、支付补充物业服务费；
、 。
第十二条 物业服务用房
甲方应当在本物业承接查验协议签订后 日内按有关规定向乙方无偿提供并移交经过装修能够直接投入使用的物业服务用房。
物业服务用房建筑面积为 平方米。其中地上建筑面积为 平方米，位于 □号楼□幢□座 单元 层 号；地下建筑面积为 平方米，位于 □号楼□幢□座 单元 层 号；业主委员会议事活动用房建筑面积为 平方米，位于 □号楼□幢□座 单元 层 号。
物业服务用房属全体业主共有，乙方无偿使用并负责维修、养护，不得买卖和抵押，不得改变物业服务用房的用途。
第十三条 共有部分物业承接查验
（一）甲方在物业竣工验收合格后，交付业主使用日前，应当与乙方办理完成查验工作，签订承接查验协议。
（二）物业承接查验，按下述第   种方式：
、邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加；
、聘请相关专业机构协助进行。
（三）乙方应当对物业管理区域内共有部分及相应的物业档案查验，现场查验日前，甲方应当向乙方移交下列资料：
、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
、物业承接查验所必需的其他资料。
（四）乙方查验发现共有部分与竣工图及其规划设计审批文件不符或者有质量安全问题的，应当书面告知甲方，甲方应当按照规定处理，二三  车库机动车辆的车位，应当委托乙方管理服务，车位使用人按露- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 - 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 - 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -- 13 -甲方未能及时整改的遗留问题，双方约定按以下方式解决：

。
（五）本物业承接查验费用由□甲方□乙方按照□包干□按实结算、多退少补的方式承担，承接查验费用
元。
（六）物业承接查验协议作为本合同的补充协议，具有同等法律效力。
第十四条 专项维修资金
（一）专项维修资金的归集和使用按照国家和省的有关规定执行。
（二）专项维修资金应当用于物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。专项维修资金应当存入银行专项维修资金专户，按幢立账、按户核算。
（三）业主转让物业时，其交存的住宅专项维修资金余额不予退还，一并转让给商品房买受人。
（四）乙方每年至少公布一次专项维修资金的使用情况，接受业主的监督，但业主委员会成立后，由业主委员会公示。
第十五条 物业保修
甲方应当按照国家和省规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。
甲方可以委托乙方提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方另行约定。
第十六条 违约责任
（一）乙方擅自提高收费标准的，对超出标准部分，甲方、业主有权拒绝支付；己经支付的，乙方予以返还，并向甲方、业主按多收取金额的 支付违约金。
甲方、业主未按时、足额支付物业服务费，经乙方书面催告，在合理限期内仍未支付的，自逾期之日起每日按未付金额的 支付违约金。
（二）甲方违反本合同的约定，致使乙方的服务未达到本合同约定的服务内容、标准的，乙方不承担违约责任。给乙方、业主造成损失的，甲方予以赔偿。但业主不得以甲方违反合同约定为由拒绝或主张减免缴纳物业服务费。
（三）业主违反本合同约定，致使乙方的服务未达到本合同约定的服务内容、标准的，乙方不承担违约责任。给乙方、其他业主造成损失的，违约业主予以赔偿。
（四）除本条第（二）（三）项情形外，合同履行期限内，乙方的服务未达到本合同约定的服务内容、标准，承担违约期间服务费用 的违约金，给甲方、业主造成损失的，予以赔偿。
（五）甲方、乙方任何一方无正当理由提前解除合同的，应当向对方支付 元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应当给予赔偿。
（六）
。
第十七条 免责条款
以下情况乙方不承担责任：
（一）因不可抗力导致物业服务中断的；
（二）乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
（三）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已采用合理方式告知业主，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
（四）因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
（五）因非乙方责任而出现需要维修的项目，但关联业主或使用人不配合而造成的损失的；
（六）乙方已向业主建议改善自用、共用及约定共用部分设施设备或已尽可能阻止危险行为，而业主未采纳建议或接受阻止导致损害后果的（包括但不限于高空抛物、违章装修、未及时维修或提供维修便利等）；
（七）
。
第十八条 合同的履行期限
本合同的履行期限为下列第　种：
、自 年 月 日起至 年 月 日止。
、自 年 月 日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的新物业服务合同生效时，本合同自动终止。
第十九条 合同的变更与解除
（一）合同履行期限内，甲方与乙方、专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主与乙方协商一致，可订立变更协议或补充协议。
（二）合同履行期限内，甲方、业主违反本合同约定的义务，致使乙方未达到本合同约定的服务内容、标准，乙方有权要求甲方、业主在合理期限内解决，逾期未解决的，乙方可依法解除本合同；造成乙方经济损失的，甲方、业主应给予赔偿。
（三）合同履行期限内，乙方的服务未达到本合同约定的服务内容、标准，甲方、业主有权要求乙方在合理期限内整改，逾期未整改且给甲方、业主造成损害的，甲方、业主可依法解除合同。
（四）乙方不再具有物业服务资质的本合同自然终止，给甲方、业主造成损失的，承担违约责任。
（五）合同履行期限截止，本合同终止。业主大会仍未成立的，委托人与受托人可续订合同。但经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主要求，委托人应重新选聘物业服务企业。
第二十条 不可抗力
因自然灾害、战争等不可抗力导致一方不能按约定履行义务，应及时通知对方，在影响的范围和期间内免除责任。一方迟延履行后发生不可抗力的，不免除其责任。
不可抗力消失后，受影响的一方应当采取必要的措施，以减轻可能给对方造成的损失或者避免损失扩大。受影响的一方未采取必要措施致使对方损失或者损失扩大的，承担相应的赔偿责任。
第二十一条 争议解决方式
履行中发生争议的，双方协商解决，也可以请求有关部门或行业组织调解。不愿协商、调解或者协商、调解不成的，按下列第 种方式解决：
　　（一）提交 仲裁委员会仲裁；
　　（二）依法向人民法院起诉。
第二十二条 其他约定

第二十三条 生效与终止
合同一式 份，合同双方及县（市、区）房地产行政主管部门（备案）各执一份，售房现场、物业服务处公示一份，自订立之日起生效，至权利义务履行完毕终止。

甲方（签章）： 乙方（签章）：
营业执照注册号： 营业执照注册号：
企业资质证书号： 企业资质证书号：
组织机构代码： 组织机构代码：
通讯地址： 通讯地址：
法定代表人： 法定代表人：
委托代理人： 委托代理人：
电话： 电话：
其他联系方式： 其他联系方式：
年 月 日 年 月 日
附件一
规划平面图

附件二：
物业构成明细单
类 型
楼（幢）号
套（单元）数
建筑面积
（平方米）
高层住宅

多层住宅

别 墅

商业用房

工业用房

办 公 楼

自行车库

机动车车库

会 所

学 校

幼 儿 园

文化活动场所

用房

物业服务用房

合 计

备 注

附件三：
物业共用部位细目

、房屋承重结构；
、房屋主体结构；
、公共门厅；
、公共走廊；
、公共楼梯间；
、内天井；
、户外墙面；
、屋面；
、传达室；
、 ；
、 ；
、 ；
、 ；
、 ；
、 。

附件四：
物业共用设施设备细目

1、 电梯：
垂直梯 部；
扶 梯 部；
。
、绿化率： ，计 平方米；
楼间、集中绿地 平方米；
砖石铺装 平方米。
、区域内市政：
【道路】【楼间道路】 平方米；
【室外上下水管道】 米；
【沟渠】 ；
【蓄水池】 个；
【化粪池】 个；
【污水井】 个；
【雨水井】 个；
变配电系统包括 ；
高压双路供电电源 ；
公共照明设施【路灯】 个；【草坪灯】 个；【 】 个；
【物业管理区域的外围护拦及围墙】 ；
【高压水泵】【高压水箱】 个；
【污水泵】 个；
【中水及设备系统】 ；
【 】 。
、【燃气调节站】 ；
、消防设施包括 ；
、监控设施包括 ；
、避雷设施包括 ；
、空调设备：【中央空调系统】使用范围 ；
、电视共用天线 ；
、电脑网络线 ；
、电讯电话 ；
、地上机动车停车场 个车位， 平方米；
、地下机动车停车场 个车位， 平方米；
、非机动车库 平方米；
、垃圾中转站 个；
、信报箱 个；
、共用设施设备用房 平方米；
、物业服务用房 平方米；
、 。
附件五：
物业服务事项和标准
附件六：
其他服务事项