海南省房地产估价师相关知识：保险的业务范围考试试卷.docx

海南省房地产估价师《相关知识》：保险的业务范围考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工．预计该项目建成后的建筑面积为17500㎡，年净收益为350万元．目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2．5年．已知市场同类房地产报酬率为7％，则评估该项目续建完成时的总价值为．【2006年考题】

A：3758．57万元

B：3942．03万元

C：3966．10万元

D：4769．85万元

E：工业用地的监测点评估价格
2、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8％，该房地产的价格为。

A：225．00万元

B：237．50万元

C：381．25万元

D：395．83万元

E：工业用地的监测点评估价格
3、经济适用住房指导价是根据平均成本加以内的利润确定的。

A．3

B．5

C．6

D．8
4、投资基金属于。

A：商品证券

B：货币证券

C：资本证券

D：实物证券

E：执行层的组织协调
5、不是影响房地产价格的区位因素是。

A：位置

B：交通

C：人文

D：环境

E：工业用地的监测点评估价格
6、在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置1年以上按出让金的以下征收土地闲置费。

A．10%

B．15%

C．20%

D．25%
7、征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括。

A：征地管理费

B：耕地占用税

C：安置补助费

D：耕地开垦费

E：工业用地的监测点评估价格
8、由“五项因素”构成的租金叫。

A．商品租金

B．成本租金

C．准成本租金

D．福利租金
9、房地产项目敏感性分析主要的步骤如下所示，排列正确的是。 ①计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值；②确定不确定因素可能的变动范围；③通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析：④确定用于不确定分析的经济评价指标

A．③①②④

B．④①②③

C．④②①③

D．④②③①
10、房产分户图是在的基础上进一步绘制的明细图。

A：地籍图

B：宗地图

C：房产分幅图

D：房产分丘图

E：执行层的组织协调
11、中国现有房地产租金统计，是基于的统计。

A．不同类型的房屋的中位数租金

B．同类型的房屋的中位数租金

C．各类物业平均租金

D．同类型物业平均租金
12、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。

A．1.05

B．0.98

C．0.95

D．1.03
13、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是。

A．开发商

B．承包商

C．监理单位

D．相关的政府部门
14、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则。

A：估价时点为未来，估价对象为未来状况

B：估价时点与房地产状况均为现在

C：估价时点为现在，估价对象为未来状况

D：估价时点为现在，估价对象为过去状况

E：工业用地的监测点评估价格
15、统计报表是指按照国家统一规定，以报表的形式定期逐级上报统计资料的制度化调查方式；按报送统计报表的周期，下列不属于定期报表的一项是。

A．半年报

B．年报

C．季报

D．月报
16、《中华人民共和国物业管理条例》属于。

A：房地产的法律

B：房地产的行政法规

C：房地产的部门规章

D：房地产的规范性文件

E：房地产估价机构必须加盖公章
17、收益法的本质是以房地产的为导向求取估价对象的价值。

A．预期收益大小

B．预期收益能力

C．预期价格高低

D．预期价格涨落
18、通常房地产开发投资利润率的计算基数为。

A：土地取得成本+开发成本

B：土地取得成本+开发成本+管理费用

C：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

D：开发完成后的房地产价值

E：工业用地的监测点评估价格
19、一般来说，投资于房地产信托基金()的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为具有。

A．较高的收益性

B．较强的流动性

C．直接融资的功能

D．抵御通货膨胀影响的功能
20、新设项目法人的资本金筹措渠道，不包括资金。

A．政府政策性

B．资产变现

C．企业入股

D．个人入股范围
21、房屋建筑工程保修期从起计算。

A．工程竣工验收合格之日

B．工程竣工验收之日

C．工程竣工验收申请之日

D．工程竣工之日
22、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为万元。

A：245

B：275

C：315

D：345

E：工业用地的监测点评估价格
23、与报酬率性质不同的名词有。

A．利息率

B．折现率

C．内部收益率

D．资本化率
24、以房地产抵押为目的的估价，除了遵守一般原则外，还应遵守。

A．现实性原则

B．适宜性原则

C．技术性原则

D．客观原则
25、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．工程量近似匡算法

D．概算指标法
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、所有者权益包括四个项目。

A：实收资本

B：资本公积

C：盈余公积

D：已分配利润

E：未分配利润
2、项目报建制度中，凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受的监督管理。

A：当地工商行政主管部门

B当地计划行政主管部门授权机构

C：当地计划行政主管部门

D：当地建设行政主管部门授权机构

E：当地建设行政主管部门
3、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为。

A：开发期+经营期

B：开发期+运营期

C：开发期+经营期-前期-建造期

D：开发期+运营期-前期-建造期

E：前期+建造期+经营期
4、保险的基本职能包括。

A．分散危险

B．融通资金

C．风险投资

D．社会保障

E．组织经济补偿
5、城市房地产管理法规定的房地产交易不包括。

A．房地产转让

B．房地产抵押

C．房地产买卖

D．房屋租赁
6、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是。

A：相关房地产类型的在建数量

B：吸纳率分析

C：相关房地产类型的存量

D：改变用途数量

E：借款合同
7、一般投资机会研究可分为。

A：地区研究

B：部门研究

C：系统研究

D：政策研究

E：以利用资源为基础的研究
8、某宗土地使用权出让合同约定的使用年限为70年，土地使用者使用30年后转让，受让人的使用年限为年。

A．10

B．20

C．30

D．40
9、路线价法估价的第三个步骤为。

A．设定标准深度

B．求取路线价

C．编制深度百分率表

D．划分路线价区段
10、主要的调查手段是问卷，答卷一般包括两种。

A．收集式

B．开放式

C．闭合式

D．检索式

E．收敛式
11、监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。其中，“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的。

A：工程进度控制

B：工程质量控制

C：工程投资控制

D：工程形象控制

E：工程报表控制
12、的具体考试及注册、继续教育工作，由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门负责进行。

A．房地产经纪人员

B．房地产估价师

C．房地产咨询人员

D．房地产估价员
13、目前我国的社会保险主要有等。

A：政策性保险

B：出口信用保险

C：社会养老保险

D：劳动工伤保险

E：失业保险
14、下列不属于房地产保险估价范围的是。

A．房地产投保时的保险价值评估

B．保险事故发生后的损失价值

C．价值的最差值的评估

D．损失程度评估
15、下列属于物业管理服务的基本内容的是。

A：物业共用设备设施的运行、维护和管理

B：环境卫生、绿化管理服务

C：业主自用部位的维护与管理

D：物业档案资料的管理

E：物业装饰装修管理服务
16、下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有．【2004年考题】

A：法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值

B：再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额

C：房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值

D：不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值

E：在评估土地使用权是以划拨方式取得房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金
17、某家庭预计今后15年内月收入为1万元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12%，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是万元。

A．28.62

B．29.16

C．41.56

D．48.24
18、下列关于房地产广告的表述中，错误的有。

A．《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传

B．在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，只可以发布商品房销售广告

C．房地产预售时，必须载明预售或者销售许可证书号

D．房地产广告中，对房地产的项目位置介绍，可以用所需时间来表示距离

E．房地产广告中，可以使用建筑设计效果图或者模型照片；为达到形象效果，不能在广告中注明
19、工程勘察资质分为。

A：工程勘察专项资质

B：工程勘察行业资质

C：工程勘察综合资质

D：王程勘察专业资质

E：王程勘察劳务资质
20、房地产市场的功能有。

A：配置存量房地产资源和利益

B：指导供给以适应需求的变化

C：指导政府制订科学的住房供给计划

D：引导需求适应供给条件的变化

E：配置存量房地产资源利益变化
21、在制作价格修正率表时，临街深度价格递减率是“四三二一”法则，同时用法则来补充。

A．“八七六五”

B．“九八七六”

C．“七六五四”

D．“十九八七”
22、国家一级的城市房屋拆迁管理部门是。

A．国务院

B．国务院建设行政主管部门

C．城市规划主管部门

D．土地管理局
23、建筑物区分所有权包括等。

A：按份共有所有权

B：专有部分所有权

C：共同关系成员权

D：共用部分持份权

E：长期使用和租赁
24、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类。

A．主观合理价值和公开市场价值

B．主观合理价值和非公开市场价值

C．主观合理价值和客观合理价值

D．公开市场价值和非公开市场价值
25、供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为。

A．供给增加等于需求增加时，均衡价格不变，均衡交易量增加

B．供给增加等于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量下降

C．供给减少小于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加

D．供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量减少

E．供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加
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