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城市更新与老旧小区改造”调研报告
为深入了解我市城市更新与老旧小区改造工作现状，探索发现改造过程中存在的困难和问题，根据市政协年度工作要点安排，市政协人口资源环境委员会组织专题调研组深入城区部分改造工程现场实地考察调研，并通过召开座谈会听取住建局及相关部门情况汇报，广泛听取社会各界意见和建议，为加快实施高标准城市更新，着力推进老旧小区改造，实现城市建设高质量发展献计献策。
一、工作开展情况与成效
（一）“十三五”期间工作开展情况。我市老旧小区改造工作自2016年开展以来，按市委、市政府的工作部署，“十三五”期间主要以基础类改造为主要内容。实施了X、X小区等7个项目，完成主城区10个老旧居民小区环境和基础配套设施进行综合改造，区域内居民房屋面积约43.9万㎡，涉及约3490户受益居民10470余人，总投资约5300万元，其中申报中央预算内资金及省财政补助资金到位3000万元。经改造的小区面貌焕然一新，生活环境明显改善，群众的幸福感和满意度显著增强。
（二）“十四五”期间工作开展情况。2021年以来，我市老旧小区改造工作在总结前期改造经验和对城区范围内老旧小区整体情况详细摸排的基础上，按照“轻重缓急、集中成片”的原则，市委、市政府先后制定出台了《X市城区老旧小区改造（2020—2025年）专项规划》、《X市2021年度老旧小区改造工作实施方案》，明确了“十四五”期间城区老旧小区改造范围、改造重点、改造标准以及各部门单位责任分工。
2021－2023年，根据市政府老旧小区改造“提标增效”“应拆尽拆、应改尽改”工作要求，以老旧小区基础类＋完善类＋提升类为改造内容，实施了X、X小区组团等21个改造项目，分类对城区51个老旧小区的环境及配套基础设施、公共设施综合整治改造，改造区域内涉及居民房屋建筑面积约151.45万㎡，受益居民约10100户35050余人，工程建设总投资约41000万元，申报到位中央预算内资金及各级补助资金总计约16750万元。截至当前，X、X等51个小区竣工交付使用。2024年我市实施建设村组团1个项目，涉及3个小区，改造区域内涉及居民房屋建筑面积约3.7万㎡，受益居民约300户1050余人，工程建设总投资约2200万元，申报到位中央预算内资金及各级补助资金总计约650万元。相比“十三五”更新改造力度明显加强，改造面积大幅增加。
二、主要经验和做法
（一）健全动员居民参与机制。在小区改造前通过发放征求意见表、召开小区居民初步方案汇报会等多种形式，广泛征求小区业主、社区干部的意见，在改造内容、方式等方面与居民协商达成共识。初步方案优化经专家评审后形成实施方案，通过各种网络媒介、现场张贴的方式将改造方案进行公示，让小区群众享有充分知情权、参与权。
（二）强化全过程质量安全管理。建立完善城镇老旧小区改造质量安全事中事后监管机制，在老旧小区改造工作实施过程中，按照“谁建设、谁负责”“谁服务、谁负责”原则，落实勘察、设计、施工、监理等项目改造建设各方主体责任，以及单位负责人、项目负责人和专业技术人员的终身责任。实现过程可监督、责任可追溯、绩效可量化、群众满意度可感知。
（三）推进杆管线产权单位联动机制。按照《X市城区老旧小区改造实施方案》（X〔2021〕X号）、《X市2022年创建全国文明城市工作方案》（X〔2022〕X号）和《关于印发X市杆管线迁改补偿办法的通知》（X〔2024〕X号）等文件要求，在实施老旧小区改造过程中，同步对接给水、排水、燃气、电力、通讯、有线电视、铁塔等杆管线单位，推进相关杆线产权单位联动，共同参与改造设计方案的编制与评审，同步施工建设。
（四）全力做好各项配套政策制度支持。为推进改造工作，开辟绿色通道，依据《关于优化X市老旧小区项目审批流程的通知》（X〔2021〕X号）文件精神建立联动工作机制，实行并联审批、容缺审批，协调解决项目推进过程中的各类问题，有效精简老旧小区改造项目审批事项和环节、简化审批流程，加快了项目推进进度。
三、存在的困难和问题
（一）居民过度“维权”处理难。在项目实施过程中，部分居民因公共空间功能布局调整使其利益受损而持反对态度，甚至无理阻挠改造施工；涉及征收的小区还有部分居民对我市棚改政策心理预期过高，造成征迁工作进度缓慢，导致部分工程无法按期施工。
（二）实施物业管理服务难。已改造或计划实施的老旧小区多为开放式小区，多为城管局或社区代管，由于人、财资源相对薄弱，在保持小区良好环境或设施管养等方面难以持续，相比于封闭式小区，很难引入有偿物业管理模式去实施改造后的日常维护管理。
（三）建管移交难。当前项目建设在住建局，运维管理在城管局，实行“建、管”分离的方式。截止目前建设的60多个老旧小区均未完全完成移交，除日常环卫开放小区由社区兜底外，其他日常管理由住建局疲于应付。
（四）相关市政配套同步难。老旧小区改造基础性工作是实现雨污分流，但因老旧小区改造外围还存在相关市政主管网未改造问题，难以彻底完成老旧小区排水通畅的目标。同时停车位、充电桩和电梯等公共配套空间需要相关部门统筹协调。
四、对策建议
（一）因地制宜推进改造。结合不同小区具体情况，对标改造标准，按照抓住特色，放大优势，补全短板的原则合理完善优化改造方案，探索差异化解决方案，实行“一区一策”，充分尊重居民意愿，做到达成一片改造一片，稳步推进。
（二）扩大改造工作宣传。通过广播电视、户外大屏、板报墙报、宣传栏、短视频等方式广泛宣传老旧小区改造政策、创新做法及工作成效，进一步增强市民对老旧小区改造工作的了解，发动群众共谋、共建、共享，深入参与老旧小区改造工作，确保改造结果得民心、顺民意。
（三）探索长效管养机制。按照“政府引导、业主自治、市场运作”的原则，采取专业物业公司、居民自治或社区环境卫生工作站等多种管理模式，推进小区管理市场化、专业化、规范化。探索与国资公司下属物业公司接管已改小区管理模式，扩大老旧小区业主委员会及物业管理的覆盖面。
（四）补齐公共服务短板。针对城区给排水、光纤通信、电气等杆线、管网布局，进行全面“体检”，找准问题症结；聚焦老旧小区停车管理、交通组织、绿化管养、电梯加装、消防安全等方面难点问题，深入调查，统筹规划，逐一制定解决方案，加快“地上地下”综合整治进程，全面补齐公共配套短板，为老旧小区改造有序推进提供基础保障。
（五）强化部门协同联动。按照改造工作总体部署，建立统筹协调机制，进一步明确财政、住建、城管、公安、资规等部门和属地社居委及相关专营单位职责，根据实际需要，不定期组织相关职能部门召开联席会议，及时沟通协调老旧小区改造中遇到的难点堵点，协力推进项目实施；明确建、管交接程序和后续维保监管责任，确保改造质量和效果。