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1、物业管理会计核算方法 第一章 经营收入核算管理规定 经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人使用人提供维修管理和效劳所取得收入，包括物业管理收入物业经营收入和物业大修收入 物业管理收入是指企业向物业产权人使用人收取公共性效劳收入公众代办性效劳收入和特约效劳收入企业收取使用权房〔如老公房〕租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算 物业经营收入是指企业除物业管理及效劳以外其他经营性收入如企业经营自己拥有产权房屋建筑物和共用设施取得收入前期费收入等 物业大修收入是指企业承受业主
2、管理委员会或者物业产权人使用人委托，对房屋共用部位共用设施设备进展大修取得收入 其他业务收入是指企业从事主营业务以外其他经营活动所取得收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人使用人提供房屋建筑物和共用设施取得收入，如代为房屋出租取得收入；代为经营停车场游泳池各类球场等共用设施取得收入；还包括房屋中介代理收入材料物资销售收入废品回收收入商业经营收入及无形资产转让收入等 商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人使用人提供商业用房，从事经营活动取得收入，如开办健身房歌舞厅美容美发屋商店饮食店等经营收入 2 经营收入确认及其时间 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价
3、款或取得收取价款凭据时确认为经营收入实现当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后 物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人使用人签证认可后，确认为营业收入实现企业与业主委员会或者物业产权人使用人双方签订付款合同或协议，可根据合同或者协议所规定付款日期或者在收到合同规定价款之日确认营业收入实现 3 经营收入会计科目处理 3.1 因物业管理物业经营物业大修等业务取得经营收入计入主营业务收入科目其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围收入计入其他业务收入科目以上科目必须按收入类别和工程管理处分别设置并进展明细核算 3.2 企业利用业主委员会场地收取停车使用费，所取得收入
4、计入其他应付款***场地停车费代收科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费根据物业管理效劳协议支付业主委员会收益或各种应承当管理费用〔按协议规定列支〕时，计入其他应付款***场地停车费代收科目借方;物业公司自身获得收益，即其他应付款***场地停车费代收科目贷方余额，借记并转入其他业务收入各企业可根据实际情况按工程管理处和费用类别设置明细账进展核算 第二章 本钱费用核算管理规定 1 本钱核算方法 本钱核算应遵循收入本钱配比原那么，按照物业管理物业经营物业大修等不同业务工程分别归集各自本钱费用，本钱核算方法一旦确定，至少在一个会计年度内不得任意改变 2 本钱划分
5、原那么 为了正确核算本钱，须分清以下本钱费用界限： 只有正常生产经营活动消耗才能计入生产经营本钱生产经营本钱主要包括：直接从事物业管理等经营活动人员工资奖金和按规定比例提取福利费工会经费教育经费；房屋共用部位共用设施设备维修及保养费；房屋共用部位共用设施设备耗用水电费；直接从事物业管理等经营活动人员劳动保护费；绿化费保洁费保安费；直接用于物业管理等经营活动固定资产折旧费等等非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活动；非生常损失消耗，如灾害盗窃损失违约金滞纳金等赔偿支出资产减值损失等，均不能计入生产经营本钱 凡与企业直接生产经营活动无关经营管理性支出均计入期间费用如：为组织管理企业而发生行政
6、性管理支出等 根据权责发生制原那么确定当期本钱费用，正确核算待摊费用和预提费用会计期末未经主管税务机关认可待摊费用及预提费用，均应计入当年度损益 根据管理需要，按照管理处核算本钱费用管理处发生本钱费用，直接计入该管理处本钱 3 本钱核算及科目设置 主营业务本钱下按物业管理过程中不同核算对象，设置物业管理本钱物业经营本钱物业大修本钱，并在明细科目下按本钱类别设置三级明细科目 自营方式管理本钱核算采用自营方式进展物业管理效劳，可将发生各项直接费用按本钱类别计入主营业务本钱物业管理本钱 出包方式管理本钱核算对局部采取出包方式进展公共性效劳，如绿化保洁等，一般按照签订
7、承包合同付款，本钱即为合同结算款，并按本钱类别计入主营业务本钱物业管理本钱 物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人使用人提供房屋建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人使用人租赁费承包费等计入主营业务本钱物业经营本钱直接为以上经营工程发生人工工资奖金和按规定比例提取福利费工会经费教育经费劳动保护费；材料费水电费等也计入主营业务本钱物业经营本钱 物业大修本钱是指物业管理企业承接房屋共用部位共用设施设备大修更新改造任务实际发生工程支出 其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生有关本钱和费用支出企业支付商业用房有偿使用费，计入其他业务支出 企业筹建期间所发生开办费，在企业尚未实现收入之前计
8、入长期待摊费用，不计入当期损益在实现收入后，开办费一次计入当期损益属于筹建期以后至企业实现收入前发生期间费用，直接计入当期损益；企业实现收入以后，即正常经营期间发生期间费用，直接计入当期损益 期间费用核算科目设置按照****集团财务管理制度规定执行办公费通讯费业务招待费业务宣传费差旅费统一在期间费用下按照部门类别进展核算 第三章 物业工程核算 1 物业工程内容 物业工程，是指物业管理企业承接房屋共同部位共同设施设备大修更新改造及由业主委员会或者物业产权人使用人提供管理用房商业用房进展装饰装修等工程物业工程按其实施方式不同一般分为两种：自营方式，指物业管理企业自
9、行组织施工； 出包方式，指物业管理企业委托外单位承包工程 2 物业工程核算 应在在建工程科目下设置明细科目物业工程，用于归集物业工程所发生各项支出该科目借方登记物业工程发生各项支出；贷方登记已完物业工程本钱结转数；科目借方余额，反映在建工程实际本钱本科目应按工程工程类别设置明细账进展核算 企业自行组织施工时，本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用，包括人工费材料费工程物资机械使用费等上述费用在发生时确定由某个工程工程负担,那么直接计入该工程本钱；假设涉及多个工程工程，应增设相应科目归集有关费用支出，再按一定标准分配计入各有关工程 委托外单位承包工程时，将支付给承包单位工程价
10、款，计入在建工程物业工程**工程科目，贷记银行存款等科目 企业承接房屋共同部位共同设施设备大修更新改造工程完工交付使用时，其工程决算价款，须经业主委员会或物业产权人使用人签证认可假设该工程价款由维修基金列支，那么根据分摊表进展转账结算；假设该工程不由维修基金列支，那么根据物业产权人使用人签证进展价款结算 工程完工交付使用会计科目处理：借记银行存款或长期应付款代管基金科目，贷记主营业务收入物业大修收入科目；同时结转已完物业工程本钱，借记主营业务本钱物业大修本钱，贷记在建工程物业工程**工程科目 第四章 维修基金核算 1 科目设置 应在专项应付款下设置明细科目代管基金，用
11、于核算企业承受委托管理房屋共用部位共用设施设备维修基金 2 维修基金核算 收到维修基金时，借记银行存款科目，贷记专项应付款代管基金本金 企业收到银行计息通知单，属于代管基金存款利息收入，借记银行存款科目，贷记专项应付款代管基金利息收入 物业企业有偿使用产权属全体业主共有商业用房和共用设施设备，应支付有关费用，如租赁费承包费有偿使用费等，作为维修基金收益，计入专项应付款代管基金贷方 由本企业承接房屋共用部位共用设施设备进展大修更新改造任务工程，实际发生工程支出，通过物业工程科目核算，核算方法同第四章 由外单位承接大修任务，工程完工后，经业主委员会或者物业产权人使用人签证认可后
12、与承接单位进展结算，并根据维修基金分摊表进展分配转账，借记专项应付款代管基金，贷记银行存款等科目 第五章 代收款项核算 企业应在其他应付款科目下设置明细科目代收款项，用于核算企业代收代付款项，如代收电表初装费有线电视初装费等企业受物业产权人委托代为收取房租等，也在本科目核算 本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进展核算 第六章 现金流量分类 〔略〕 物业管理企业会计核算补充规定 一会计科目及使用说明 第204号科目 预收账款 1.本科目核算企业按合同规定向有关单位和个人预收款项，如企业为物业产权人使用人提供公共卫生清洁公用设施维修保养和保安
13、绿化等预止公共性效劳费等 2.企业向有关单位和个人预收款项，借记银行存款科目，贷记本科目；收入实现时，借记本科目，贷记经营收入其他业务收入科目有关单位和个人补付款项，借记银行存款等科目，贷记本科目；退回多付款项，作权反会计分录 预收账款情况不多公司，也可以将预收款项直接记入应收账款科目贷方，不设本科目 4.本科目期末贷方余额，反映企业向有关单位和个人预收款项；期末如为借方余额，反映应由有关单位和个人补付款项 第205号科目 代收款项 1.本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位款项，如代收水电费煤气费有结电视费 费等 企业受物业产权人委托代为收取房租等，也在本科目核
14、算 2.企业收到代收各种款项时，借记银行存款等科目，贷记本科目；交给有关单位时，借记本科目，贷记银行存款等科目收取代办手续费等效劳收入时，借记本科目，贷记经营收入科目 4.本科目贷方余额，反映企业尚未支付代收款项 第209号科目 其他应付款 1.本科目核算企业应付暂收其他单位或个人款项，如物业产权人使用人入住时或入住后准备进展装修时，企业向物业产权人使用人收取可能因装修而发生毁损修复平安等方面费用保证金等 2.发生各种应付暂收款项，借记银行存款等科目，贷记本科目；支付时，借记本科目，贷记银行存款等科目 4.本科目期末余额，反映企业尚未收付其他应付款 第281号科目 代管基
15、金 2.企业代收代管基金时，借记银行存款代管基金存款科目，贷记本科目 企业收到银行计息通知，属于代管基金存款利息收入，借记银行存款代管基金存款科目，贷记本科目企业有偿使用产权属全体业主共用商业用房和共用设施设备，应负担有关费用，如租赁费承包费有偿使用费等，应按受益对象，借记经营本钱管理费用其他业务支出科目，贷记本科目代管基金按规定用途使用，应分别以下两种情况进展处理：由本企业承接房屋共用部位共用设施设备大修更新改造任务，实际发生工程支出，借记物业工程科目，贷记银行存款库存材料等有关科目；工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人使用人签证认可后进展转账，借记本科目，贷记经营收入-物业
16、大修收入科目；结转已完物业工程本钱，借记经营本钱科目，贷记物业工程科目由外单位承接大修任务，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人使用人签证认可后与承接单位进展结算，借记本科目，贷记银行存款等科目 4.本科目期末贷方余额，反映代管基金结余 第411号科目 物业工程 1.本科目核算企业承接物业工程所发生各项支出企业对业主委员会或者物业产权人使用人提供管理用房商业用房进展装饰装修发生支出，也在本科目核算 2.企业承接房屋共用部位共用设施设备大修更新改造工程发生各项支出，借记本科目，贷记银行存款库存材料等科目工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人使用人签证认可后进展转账，借记
17、代管基金科目，贷记经营收入物业大修收入科目；结转已完物业工程本钱，借记经营本钱科目，贷记本科目企业对业主委员会或者物业产权人使用人提供管理用房商业用房进展装饰装修发生支出，借记本科目，贷记银行存款库存材料等有关科目，工程完工结转本钱，借记递延资产科目，贷记本科目 4.本科目期末借方余额，反映在建工程实际本钱 5.企业可以根据实际业务需要，增设相应科目 第501号科目 经营收入 1.本科目核算企业物业管理〔主营业务〕活动中，为物业产权人使用人提供维修管理和效劳等劳务而取得各项收入，包括物业管理收入物业经营收入和物业大修收入物业管理收入是指企业向物业产权人使用人收取公共性效劳费收入公众
18、代办性效劳费收入和特约效劳收入物业经营收入是指企业经营业主委员会或者物业产权人使用人提供房屋建筑物和共用设施取得收入，如房屋出租收入和经营停车场游泳池各类球场等共用设施收入物业大修收入是指企业承受业主委员会或者物业产权人使用人委托，对房屋共用部位共用设施设备进展大修取得收入 2.企业取得和项收入，应按以下原那么确认：企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款凭证时确认为营业收入实现物业大修收入应当经业主委员会或者物业产权人使用人签证认可后，确认为营业收入实现；企业与业主委员会或者物业产权人使用人双方签订付款合同或协议，应当根据合同或者协议所规定付款日期确认为营业收入实现 3.企业为
19、物业产权人使用人提供公共性效劳公众代办性效劳以及特约效劳而取得物业管理收入，借记银行存款应收账款等科目，贷记本科目企业经营业主委员会或者物业产权人使用人提供房屋建筑物和共用设施取得物业经营收入，借记银行存款应收账款等科目，贷记本科目企业承接房屋共用部位共用设施设备大修工程，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人使用人签证认可后进展转账，借记代管基金科目，贷记本科目 4.本科目应按经营收入种类设置明细账，如物业管理收入物业经营收入物业大修收入等，其中物业管理收入，企业可以根据实际管理，按照物业管理收入组成内容〔如来源渠道等〕设置明细账，进展明核算 5.期末，应将本科目余额转入本年利润科
20、目，结转后本科目应无余额 第502号科目 经营本钱 1.本科目核算企业物业管理物业经营物业大修等应结转经营本钱企业所属物业管理单位在经营中发生管理人员工资资金及职工福利费固定资产折旧费及修理费水电费取暖费办公费差旅费邮电通讯费交通运输费租赁费财产保险费劳动保护费保安费绿化维护费低值易耗品摊销及其他费用等间接费用，记入管理费用科目，不在本科目核算 2.企业为物业产权人使用人提供公共性效劳公众代办性效劳及特约效劳所发生直接费用，直接记入本科目，借记本科目，贷记银行存款库存材料应付账款等科目企业经营物业应付给物业产权人使用人租赁费承包费等，直接记入本科目，借记本科目，贷记代管基金或应付账款科目
21、月份终了，企业应及时结转已完物业工程本钱，借记本科目，贷记物业工程科目 4.期末，应将本科目余额转入本年利润科目，结转后，本科目应无余额 第511号科目 其他业务收入 1.本科目核算企业除主管业务以外其他业务活动所取得收入，包括房屋中介代销手续费收入材料物资销售收入废品回收收入商业用房经营收入及无形资产转让收入等商业用房经营收入是指企业利用业主委员会或者物业产权人使用人提供商业用房，从事经营活动取得收入，如开办健身房歌舞厅美容美发商店饮食店等经营收入其他业务收入确认原那么，与主营业务收入确认原那么一样 2.企业取得各项其他业务收入，借记银行存款应收账款等科目，贷记本科目 3.本科
22、目应按其他业务种类设置明细账，如房屋中介代销手续费收入物资销售收入废品回收收入商业用房以营收入等 4.期末，应将本科目余额转入本年利润科目，结转后本科目应无余额 第512号科目 其他业务支出 1.本科目核算企业除主营业务以外其他业务所发生各项支出，包括为销售商品提供劳务而发生相关本钱费用以及相关税金及附加等 2.企业发生其他业务支出，借记本科目，贷记应付工资银行存款应交税金其他应交款代管基金等科目 3.本科目应按其他业务种类设置明细账，如房屋中介代销手续费支出物资销售本钱废品回收本钱商业用房经营支出等 4.期末，应将本科目余额转入本年利润科目，结转后本科目应无余额 二会计报表编制
23、说明 1.在资产负债表住房周转金工程下增设代管基金工程，反映企业承受委托管理房屋共用部位共用设施设备维修基金结余本工程应根据代管基金科目期末贷方余额填列 3.代收款项科目期末余额，在资产负债表其他流动负债工程中反映 浅议物业管理企业会计核算新规定 李俊杰 一 物业管理是房地产业开展到一定程度一种自然延续物业管理会计出现和开展是物业管理公司进入市场实行企业化经营专业化管理和社会化效劳必然产物财政部通知在2000年1月1日起贯彻执行财会字[1999]44号文关于物业管理企业执行<房地产开发企业会计制度>有关问题通知以及物业管理企业会计核算补充规定〔试行〕，以物业管理行业特点，融合了
24、会计核算方法和会计程序，丰富了会计工作内容，使目前上海地区物业管理企业，由采用多种行业会计制度统一过渡到完整系统可以操作可以实施会计方法和步骤上来 笔者曾对上海几家颇有影响物业管理企业作了一次调查，大多数企业财务人员认为：物业管理会计没能像工业会计制度那样成熟可操作，很难做到融会贯穿运用自如原因有三：其一，物业管理行业作为新兴行业，国家地方房管部门不断有新政策法规和条款出台，使物业管理会计核算跟不上新政策实施要求；其二，财务人员过去不能以会计法为准绳实施操作，而是以某些不够成熟房管要求处理业务，造成核算过程中偏差；其三，物业管理行业工作内容从原来简单房屋养护到运用现代化管理科学和先进维护养护
25、技术，从简单为使用人提供效劳到智能化管理，管理内容丰富了，效劳工程扩大了，而财务人员缺少专业培训，主管部门又很少有权威性政策解释上述三个原因阻碍了物业管理财务正常开展 物业管理企业会计核算在明确执行房地产开发企业会计制度根底上，再按照物业管理企业会计核算补充规定〔试行〕执行是近年来比拟具体对物业会计工作性指导，统一了物业管理行业会计科目设置如新设第205号科目代收款项，第281号科目代管基金，第411号科目物业工程是在行业中常见常用收支科目对原先房地产企业使用第204号科目预收帐款，第209号科目其他应付款，第501号科目经营收入，第502号科目经营本钱，第512号科目其他业务支出等都较具体
26、地作了解释和归类说明充分发挥了会计管理职能，为企业内部正确统计运作和有效控制本钱支出，提供合理会计信息和充分理论依据 二 1物业管理企业会计核算补充规定分清了代收款项同其他收入款项界限，新设置第205号科目代收款项立意明确，物业公司代有关部门向业主收取垃圾清运费有线电视初装费电表保证金水费押金等，可在代收款项一级科目下设各项二级科目，分类入帐有利于发挥会计管理职能，统一结算交纳，操作性强 [例]某物业公司为环卫所代收建筑垃圾清运费，为有线电视台代收初装费，为自来水公司预收水费，为供电所代收电表保证金，具体分录如下： 借：101现金102银行存款 贷：205代收款项垃圾清运费 有线电
27、视初装费 水费 电表保证金 月末将收入各项费用归还有关部门，分录如下： 借：205代收款项垃圾清运费 有线电视初装费 水费 电表保证金 贷：102银行存款 月末将为业主效劳效劳费收入结转经营收入： 借：205代收款项效劳费收入 贷：经营收入效劳费收入 代收款项科目期末余额，在资产负债表中其他流动负债额目中反映 2物业管理企业会计核算补充规定切合实际设置新科目，纠正了以往对维修基金科目归类无序缺陷过去有物业管理企业将维修基金归集在第203号科目应付帐款，也有归集在第261号科目长期应付款新增设第281号科目代管基金是为房屋使用人和业主代管局部基金，既符合国家标准，又符合
28、物业公司实际 [例]某物业公司收到委托管理房屋共用部位共用设施维修基金和代管基金存款利息，分录如下： 借：102银行存款代管基金存款 贷：281代管基金维修基金 利息收入 外单位承接大修任务，工程完工后，经业委会或者物业产权人认可后支付维修基金，分录如下： 借：281代管基金维修基金 贷：102银行存款 本科目期末贷方余额反映代管基金结余款 3物业管理企业会计核等补充规定新设置第411号科目物业工程，归集了承接物业工程本钱支出，为物业工程有效地系统地提供正确本钱信息，有利于物业公司进展本钱控制 [例1]某物业公司对开发商提供物业管理办公用房进展装修改建，分录如下： 借：4
29、11物业工程办公室装修 贷：102银行存款124库存材料 办公室装修工程完工，费用在二年中分摊： 借：171递延资产办公室装修 贷：411物业工程办公室装修 借：502经营本钱物业管理 贷：171递延资产办公室装修 [例2]根据物业产权人提议和业委会要求对某楼屋面进展大修 借：411物业工程物业大修工程 贷：102银行存款104库存材料 工程完工后，工程款经业委会或者物业产权人使用人鉴证，结转工程本钱： 借：281代管基金维修基金 贷：501经营收入物业大修工程 借：502经营本钱物业大修 贷：411物业工程物业大修工程 本科目应按工程工程内容设置明细帐，借方金额
30、反映在建工程实际本钱 综上所述，物业管理企业会计核算补充规定〔试行〕是现阶段物业管理会计标准开展过程中一大进步但与目前物业管理行业开展速度相比仍有缺乏之处譬如：业主委员会同物业公司之间帐务设置不够明确；第411号科目物业工程在科目使用说明中对物业管理用房装饰装修发生支出，也可采用第159号科目在建工程；第209号科目其他应付款记入对使用人收取可能因装修而发生毁损修复等方面保证金等，不符合上海市居住物业管理条例有关规定 类似上述情况，需要广阔财务人员在今后工作实践中再研究摸索和改良，使物业管理会计内容既能适应多元化物业效劳对会计信息资料需要，又能满足物业管理企业自身对会计信息资料要求
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