济南市城市建设用地容积率规划管理暂行规定.doc

济南市城市建设用地容积率规划管理暂行规定

第一条 为科学、节约、集约利用土地与空间资源，规范建设用地容积率的规划管理，根据有关法律、法规和规范，本着公开、公平、公正的原则，结合本市实际，制定本规定。
第二条 在本市城市规划区内进行各项规划建设活动，涉及容积率规划管理的，均适用本规定。
第三条 市城市规划行政主管部门负责建设用地容积率规划管理工作。
第四条 建设用地容积率按地上容积率和地下容积率分别核定。
第五条 建设用地按其主要用途，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）进行分类。
第六条 建设用地面积大于3公顷的建设用地，必须编制修建性详细规划，经批准后实施。须编制修建性详细规划的成片居住类用地，应按上层次规划及本规定《成片居住类用地地上容积率指标表》（以下简称《表一》）的规定核定地上容积率指标。
第七条 建设用地面积小于3公顷的居住类用地和商业类用地，其地上容积率指标在经批准的详细规划中已经确定的，应按批准的规划执行。须编制修建性详细规划的居住类用地和商业类用地，其地上容积率指标应按本规定《小于3公顷建设用地地上容积率指标表》（以下简称《表二》）的规定执行，其中建设用地面积小于0.5公顷的居住类用地和商业类用地，应按《表二》的规定相应折减。
第八条 建设用地地下容积率指标在满足地下停车、地下市政、地下人防等配套设施和满足保护地下泉脉的条件下，根据功能需要合理确定。
第九条 临城市道路、广场的建设项目，在自身功能需要以外能为社会提供广场、屋顶平台、通道、绿地等公共开放空间的，在符合周围环境及规划要求并满足消防、卫生、交通等有关规定的前提下，可按下列规定相应增加建筑面积：
（一）核定容积率小于等于2时，每提供1平方米开放空间，允许增加建筑面积1.5平方米；
（二）核定容积率大于2小于等于4时，每提供1平方米开放空间，允许增加建筑面积2平方米;
（三）核定容积率大于4时，每提供1平方米开放空间，允许增加建筑面积2.5平方米。
第十条 建设项目征地范围内代征或代拆城市道路、公共绿地或其它城市公共用地，在核定容积率指标时，可按下列公式的计算方法增加容积率。
公式一：FAR2= (S2/ S1) ×FAR1 ×0.2
公式二：FAR2= (S3/ S1) ×FAR1 ×0.5
其中：FAR1-核定容积率；
FAR2-容积率增加值；
S1-建设用地面积；
S2-代征城市公共用地面积；
S3-代拆城市公共用地面积。
第十一条 危旧房改造和重点建设项目拆迁安置用房、经济适用房建设项目，其容积率指标可按《表一》、《表二》和本规定第十条的规定适当增加。
第十二条 市级商业中心、地区级商业中心、城市标志地段等特殊功能区内的各类建设项目，其容积率指标参照本规定在编制详细规划和城市设计中确定。
特殊地区的具体范围和管理规定应根据城市总体规划、分区规划等有关规划确定。
第十三条 在老城区、历史文化保护区、特色风貌保护区、风景名胜区、城市生态保护区、机场净空保护区等保护区内的各类建设项目，其容积率指标应在符合所在区域保护要求的前提下确定。
保护区的具体范围和保护要求应根据城市总体规划、分区规划、历史文化名城保护规划等有关规划确定。
第十四条 未列入《表一》、《表二》的行政办公、教育科研、医疗卫生、文化、体育、工业、仓储等类型的建设用地容积率指标，应按有关规划要求及规定执行。
第十五条 建设用地有下列情况之一的，不允许调整增加容积率：
（一）建设用地原有容积率已超出本规定核定容积率的；
（二）建设用地内的建设项目已全部取得《建设工程规划许可证》的；
（三）以招标、拍卖、挂牌方式取得国有土地使用权的；
（四）建设用地内有违法建设行为的。
第十六条 建设用地所在区域有下列情况之一的，可按本规定调整审批程序进行容积率调整，但容积率增加须符合周围环境要求，且满足消防、卫生、交通等有关规定及周围设施所能承担的条件：
（一）国家、省或市重大政策发生变化的；
（二）建设用地原有建设限制条件发生重大变化的；
（三）城市规划调整或重大项目对建设用地所在区域的功能、环境、交通等条件产生较大影响的；
（四）为满足公共利益需要而建设市政配套或基础设施的。
第十七条 容积率调整审批程序：
（一）建设单位向市城市规划行政主管部门提出调整容积率申请，说明调整理由和具体调整意向，并附调整后的规划设计方案；
（二）非经营性建设用地增加容积率的，或经营性建设用地增加地上容积率不超过核定容积率10%的，以及增加地下容积率
的，由市城市规划行政主管部门审定；
（三）经营性建设用地增加地上容积率超过核定容积率10%的，经市城市规划行政主管部门初审后，报市城市建设项目审批小组审定；
（四）经营性建设用地增加容积率的，应到市国土资源行政主管部门补交土地出让金。
第十八条 本规定名词解释及计算规则按附录《名词解释》、《计算规则》执行。
第十九条 本规定由济南市规划局负责解释。
第二十条 本规定自2006年1月1日起施行
表一        成片居住类用地地上容积率指标表

用地面积      3ha≤S＜10ha        10ha≤S＜20ha        S≥20ha
 区位 老城区以内 老城区以外   老城区以内 老城区以外      老城区以内老城区以外
建筑层数 地上容积率
1－3层        0.7        0.75        0.65        0.7        0.6        0.65
4－6层        1.3        1.4        1.2        1.3        1.1        1.2
7－11层       1.8        1.9        1.7        1.8        1.6        1.7
12－18层      2.1      2.2        1.9        2.0        1.7        1.8
≥19层        2.4        2.6        2.2        2.4        2.0        2.2
备注：1S—用地面积（ha）。2、表内容积率指标为单一层数类型的居住类用地对应的上限值，由不同层数类型的居住类用地混合组成的建设用地，其容积率指标应按不同层数类型分类划定用地面积后，按相应类型分别执行，合成平均指标。3、本表适用于大于等于3公顷的成片居住类建设用地。

表二  小于3公顷建设用地地上容积率指标表
区位 老城区以内        老城区以外

      容积率
类型 
居住类用地        1－3层        0.75        0.8
      4－6层        1.4        1.5
        7－11层        1.9        2.0
        12－18层        2.2        2.4
        ≥19层        2.6        2.8
商业类用地        H≤15m        1.6      1.5
      15m＜H ≤24m      2.2        2.1
        24m＜H ≤50m        3.0        2.8
      50m ＜H ≤80m       3.5        3.3
          H＞80m        4.0      3.8
混合用地        混合类型建设用地的容积率指标应按用途类型分类划定用地面积后，按相应类型分别执行；对难以分类执行的混合用地，应按不同用途类型的建筑面积比例和相应的指标换算合成综合指标。
备注：1、H—建筑高度（m）。2、表内容积率指标为单一层数或高度类型的建设用地对应的上限值。3、本表适用于小于3公顷的建设用地。

附录一  名词解释
1.城市规划区：市辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清行政六区（含市高新技术开发区）。
2.老城区：主要指二环路以内地区。
3.居住类用地：以居住建筑物及其配套设施共同形成的居住小区、居住组团、街坊和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地。
4.商业类用地：从事各类商业销售活动及容纳商业性办公、旅馆业等各类服务业活动的用地。
5.容积率：一定地块内，总建筑面积与建设用地面积的比值。
6.地上容积率：一定地块内，地面以上建筑面积（室外地坪正负零以上高度不超过1.5米的半地下室建筑面积不计）与建设用地面积的比值。
7.规划道路红线：城市道路用地的规划控制线。
8.规划河道蓝线：城市各级河道用地的规划控制线。
9.规划绿线：城市各级绿地用地的规划控制线。

附录二   计算规则
1.建设用地面积计算
建设用地面积是指能直接用于或附属于该建设项目的实际用地面积，不包括规划道路红线、规划河道蓝线及规划绿线等规划控制线内的城市公共用地面积，具体面积以市城市规划行政主管部门核定的用地范围为准。
2.建筑面积计算
按国家有关建筑面积的计算规则计算。地下室及半地下室须按层高2.2米（含2.2米）以上设计，并计入建筑面积。
3.建筑高度计算
（1）平屋面建筑无女儿墙的屋面，从室外地坪正负零算至檐口顶面，如有女儿墙的屋面，算至女儿墙顶面。
（2）坡屋面建筑，从室外地坪正负零算至屋檐口。
4.建筑层数计算
从建筑室内地坪正负零开始计算第一层至建筑屋顶。顶部跃层及高度低于2.2米的夹层及设备层不计算建筑层数。
5.容积率计算
容积率的计算公式：FAR＝S1/S2
其中：FAR——容积率；
S1——建设用地内计算容积率的建筑面积总和;
S2——建设用地面积。
（1）建设用地内设置为地区服务的公用设施和人防设施，其建筑面积可不计入容积率指标。
（2）建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的人行通道，其建筑面积可不计入容积率指标，但通道内不应设置商业设施，且该通道对社会公众无偿开放。
（3）因建设用地代征或代拆城市公共用地增加的容积率应分别计算后，再计算合计值。
6.开放空间的条件与计算
开放空间必须沿城市道路、广场，使用面积不小于150平方米，与地面高差不大于 5米。开放空间应设置相应的标志,有直接对外通行的坡道或楼梯，做到常年开放,不得改变使用性质,并交有关部门管理。