曲江项目报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,做中国最有价值的,房地产,服务机构,曲江项目前期沟通报告,沟通前,本次报告的目的主要是对项目所在,区域进行市场调查,以及对,项目定调,进行沟通讨论，以期为后期工作进一步的开展奠定良好基础。,市场篇,一、宏观背景,城市区位：西安市位于中国西北部地区，陕西省中南部，作为陕西省会，是陕西省的政治、经济、文化中心，在西北地区也处于核心地位；,城市规模：西安下辖九区四县，市域面积,11053,平方公里，常住人口,843.46,万（,2009,年）；,交通条件：西安市位于西北地区与华中、华南地区相连的交通咽喉位置，,是西北各省通往西南、中原及华东的门户与交通枢纽,；,历史文化：西安市历史悠久，拥有兵马俑、大唐芙蓉园、明城墙遗址等大量文物遗迹；,科研教育：通信、制药等高新技术产业发展迅速，拥有丰富的高等教育资源，高校数量位于全国前列。,兵马俑,西安高新区,西安是陕西省的省会，西北地区的核心城市，,在全国经济总体布局上具有承东启西、东联西进的重要战略地位,。,城市发展背景,西安经济总量增加，且增速高于全国水平，使西安房地产市场上具有较大潜力，特别是曲江区在各区域中发展潜力明显。,经济加速增长：,1998,年至,2010,年，西安市国内生产总值均持续,保持两位数的增速,，过去十二年间年复合平均增长率超过,15%,2010,全年实现国内生产总值,3241,亿元，增涨率为,14.5%,。,第三产业增长最快：,在,2009,年，第三产业增长率快于生产总值的增长率已经高于其它产业，,曲江区主导第三产业，可以得出曲江区的第三产业一定领跑其它区。,宏观经济研究,西安市二三产业产值增长较快，第一产业相对较慢，三大产业增速波动趋势与,GDP,基本一致。,GDP,的增长与第三产业的发展，特别是重点发展先进制造业、高科技产业等将直接提高较高收入人群的比重，,对,住房需求增加，同时对改善性住房需求也将产生积极作用,到,2020,年地区生产总值超过,7,300,亿元，工业总产值达,到,8,800,亿元。,进入工业化高级阶段中期，把西安建成世界知名的科技创新城市，中国最大的航空航天高技术产业基地、西部重要的汽车研发中心和生产基地、技术领先的电子信息产业基地；,西安市服务业增加值将超过,4,100,亿元。,以知识密集型服务业为主体，以劳动密集型服务业为支撑，特色鲜明、运行高效，使西安成为国际旅游中心城市，国内领先的科研基地和总部基地、创意中心，西部重要的商贸、物流和金融中心城市,西安市产业发展目标,产业研究,高端产业快速发展，利于市民收入增加，扩大住房需求及改善性住房需求增加。,数据来源：西安市统计局统计公报,西安经济将持续保持良好增长态势。,2017,年有望达到北京现有水平，,2018,年有望达到上海现在水平；2019,年达广深水平,2010,年西安人均,GDP,增长率,15.60%,2010,年西安人均社会消费品零售总额增长率,18.6%,2010,年西安人均消费性支出增长率,5.3%,2010,年西安第三产业占,GDP,比重增长率,12.5%,资料来源：西安及各地统计年鉴、统计信息网,经济增长趋势,2005,年以来，西安市常驻人口持续稳定增长，为城市各项产业发展提供了充足的劳动力。,人口规模：截至到,2009,年年末西安市常住人口为,843.46,万人；,人口增长：,2005-2009,年五年间西安常驻人口数量持续增长，年平均增长率保持在,4%,左右；,发展前景：,2020,年市域总人口规模为1,030,万人；市区人口规模为,765,万人；主城区人口规模为,600,万人。市区用地规模为,788,平方公里，主城区用地规模,600,平方公里。,数据来源：西安市统计局统计公报,人口发展,二、规划背景,城市规划发展,关中天水经济开发区规划构筑一核一轴三辐射的发展框架体系；,一核：即西安（咸阳）大都市，是经济区的核心，对西部和北方内陆地区具有引领和辐射带动作用；,一轴：即宝鸡、铜川、渭南、商洛、杨凌、天水等次核心城市作为节点，依托陇海铁路和连霍高速公路，形成西部发达的城市群和产业集聚带。,三辐射：即核心城市和次核心城市依托向外放射的交通干线，加强与辐射区域的经济合作，促进生产要素合理流动和优化配置，带动经济区南北两翼发展。,我国十一五规划中提出关中城市群建设为我国重点建设的十一个城市群之一，并强调西安为关中城市群建设的核心城市，,西安的经济实力和中心城市地位可大大加强，将成为亚欧大陆桥经济带的心脏和大西北发展的龙头。,关中,天水经济开发区规划的确立凸现了西安在关中城市群中的核心地位，带来大发展的新契机。,城市规划发展,主城区范围：根据,2008-2020,西安市城市总体规划，,西安主城区用地,范围以唐长安城为中心，以绕城高速为基本轮廓，东至灞河，西到绕城高速路，南至长安（潏河），北到渭河。,小西安,中西安,大西安,以古城墙为界，以方城为中心的杂居时,代,以绕城高速为标志，城市骨架拉大，朝,“,多组团环城,”,时代发展,以西高新区为龙头，西安的城市中心向南,偏移。高新区逐渐发展成为西安的,“,辅城,西安城市发展阶段,伴随着此次城市扩张，在城区的东、南、西、北外围,都出现了不同程度的郊区化迹象，外围中心组团逐渐,形成，,“,大西安,”,时代加速来临。,西安处于城市扩张加速发展阶段，主城区范围拉大发展，外围组团中心逐渐形成，进入大西安时代。,大西安功能结构界定曲江区的功能属性为旅游生态度假区,西安第四次总体规划确定大西安城市空间结构为,大九宫格局，,相应的城市功能也界定为,九类,如右图所示,;,曲江区凭籍其景观资源优势和良好的地理位置将进一步确立起,旅游生态度假功能区，,而作为未来大西安的城市核心，也承担着,休闲度假功能；,曲江区目前已有的旅游资源有：大雁塔、曲江池、大唐芙蓉园、大乐汇等，开始走向成熟的休闲度假区；,项目所在片区,城市规划发展,曲江新区位于西安市东南，东接西影路、西接小寨西路、北通雁塔路、南邻绕城高速。其核心区域面积,40.97,平方公里。,曲江新区以大雁塔北广场为中心，距中心城区仅,9km,，小寨商圈,3km,，火车站,9km,，机场,28km,，二环主干道,2km,，交通便利。,曲江新区同时辐射带动大明宫遗址保护区、法门寺文化景区、临潼国家旅游休闲度假区和楼观台道文化展示区等区域，发展区域总面积近,150,平方公里。,曲江规划发展,区位,曲江位于城南片区，居古皇城后花园之风水宝地。,通过十多年的发展曲江经历了一个由单一到多元、由落寞到显赫的过程，城市价值不断提升，成为西安新的增长极,静寂曲江,新区曲江,新城曲江,生活配套,逐渐完善，,金融商务规划,促使曲江多元化发展,2003,年提出,曲江新城规划,，重新定义了曲江，将曲江旅游文化极致发挥，区域价值节节攀升,五园一塔逐步建成及,产业园区挂牌,使区域价值大幅提升，完成了区域从陌生到熟识的过程,大雁塔、大唐芙蓉园、曲江池遗址公园、唐城墙遗址公园、植物园、海洋公园合称,五园一塔,，五园一塔旅游生态概念的提出迅速的拉动了曲江区域的价值。但配套缺乏,地铁,将实现曲江快速连接，丰富其城市意向并带来大量城市中心外溢人口；本项目距离会展中心站仅,800,多米，步行,5,分钟。,曲江金融商务区建于南三环与雁塔南路以西两侧，北侧紧邻本项目；此规划将进一步改善曲江城市形象，引入大量的高层次产业人口，,加速区域城市化发展,。,曲江原名西安曲江旅游度假区是陕西省人民政府于,1993,年批准设立的,省级旅游度假区,曲江旅游度假区仅仅围绕大雁塔周边具有城市意向，往南均为,农田、荒地,。,城市价值,03,年前的曲江是被西安人遗忘的曲江，区域价值除大雁塔外毫无可提之处。,西安的别墅区聚集在未央湖周边而非曲江区域。曲江当初的地价仅,30,万,/,亩。,曲江规划发展,发展步伐,“,一心,”,：,以大雁塔为整个曲江的核心；,“,两带,”,：既贯穿整个新区，宽,100,米的唐城遗址保护绿带；分布在绕城高速两侧共,100,米宽的绿化景观带；,“,三轴,”,：既雁塔南路旅游商业发展轴线、芙蓉东路生态休闲发展轴线和曲江达到景观轴线；,“,四个功能板块,”,：既唐风商业板块、旅游休闲板块、科教文化板块和会展商务板块。,曲江规划发展,功能规划,集旅游休闲、科教文娱、会展商务为一体的南部新型人居生活理想城。,曲江规划发展,发展方向,曲江的迅速发展将逐步扩大其发展范围，增强多元化发展脉搏。将打造成为西安首屈一指文化旅游新城。,曲江一期,曲江二期,本案,曲江一期是西安市城市中心区的重要组成部分，也是西安城市建设的重点区域。,曲江新区将以二期扩区为契机，规划建设出版传媒产业园区、会展产业园区、国际文化创意园区、动漫游戏产业园区、文化娱乐产业园区、国际文化体育休闲区、影视娱乐产业园区、艺术家村落等九大文化产业园区，打造国家级文化产业示范区。,到,2015,年，曲江新区及其辐射区入区文化企业争取达到,2000,家，从业人数达到,10,万人，文化产业年产值达到,300,亿元，成为中国文化产业发展第一级。,曲江规划发展利好规划,本案所在,项目名称,项目规模,建设内容,大雁塔北广场,66.7,万,文化广场、水景观，商贸配套设施,大唐不夜城,66.7,万,历史社区、休闲观光购物为一体的景观步行街，长,1500,，宽,450,大唐芙蓉园,66.5,万（水面,26.6,万）,以水景为中心，集历史文化、休闲娱乐、旅游观光为一体的大型主题园区,曲江海洋世界,16.7,万,包括海底世界、海兽表演馆、海洋珍奇馆等,寒窑遗址公园,350,亩,集娱乐、休闲、旅游、购物为一体的爱情主题综合型旅游项目,唐城墙遗址公园,20,万,10000,园林、水景观、小品、圆雕、休闲广场等,曲江南湖,1500,亩,围绕南湖的曲江池遗址公园等著名景区。,欢乐世界主题公园,699.75,亩,休闲娱乐,雁梦湖,891.75,亩,创意谷湿地公园,丰富的旅游资源、人文景观是本区域不可复制的核心价值,三、房地产市场分析,经过,2010,年两轮严厉调控政策后，,2011,年新国八条出台，国家调控房地产市场态度明确。,4,月,17,日：,“,新国十条,”,提高二套房贷门槛,9,月：限购令,+,限贷令,2011年1月：新国八条,二套房贷首付款比例不得低于,50%,，贷款利率不得低于基准利率的,1.1,倍,大幅提高第三套及以上房贷首付和利率水平,二套房贷首付比例提高至6成，利率为基准利率的1.1倍；,5年内转让的物业按照全额征收营业税；,限购令范围扩大，从严执行,；,地方政府确定商品住宅价格控制目标并于一季度公布,暂停第三套住房贷款,首套房贷首付提高至3成,二套房贷首付比例至少5成，利率上浮10%,各,城市纷纷出台限购令,，,户籍家庭限购两套住房或限新购一套住房,政策背景,西安限购令基于国八条制定，并未加大调控力度。,限,购,令,西安市限购令基于新国八条制定，并未加大调控力度,限购令,基本内容,限购区域：西安市限购区域为西安市辖区，周至、蓝田、户县、高陵等,4,县不在其范围内；,限购物业类型：本次限购的类型仅限新建商品住房和二手住房，而公寓、写字楼和商铺不在限购范围之内；,政策特点,限购令认家庭不认户口；,限购令并未明确名下已有两套房产的本市居民家庭禁购，只是要求必须先卖一套房，然后才可以再买新房；,拆迁户回迁安置不受套数限制。,限购措施,限购令规定本市居民限购,2,套房，禁购,3,套以上住房，,2,套房贷首付最低,60%,；,非本市居民，拥有一年以上社保和相应证明可以视为本市居民，否则实行本市居民二套房政策。,西安限购令,限购令在短期内给予市场强大的压力，但长期看来，上涨趋势不会改变,在政策调控下，西安房地产市场短期内成交量大幅下降，市场以供需双方以观望为主，价格未出现明显松动，中期市场反应有赖于政府的执行态度，长期市场趋势依然向好。,成交量,短期客户和开发商观望情绪浓，成交量大幅下降，中期发展要看政府对政策的执行力，长期来看，观望的客户最终需求仍需释放，市场有望向好。,刚需客户受政策影响有限，只是暂时观望；,改善型客户受到首付六成的影响，将倾向于高品质物业；,投资客难以获得购房资格，进入市场有一定难度。,客户,短期开发商与客户博弈，都在观望，不会有明显的价格变化；,中期会出现价格增速放缓，或小幅下降；,限购令本身为限制需求的政策，并不能消除需求，最终需求释放时，房价上升趋势不会改变。,价格,调控政策主要针对住宅产品，当住宅产品受到限制的前提下，写字楼和商业市场面临机会，功能更为灵活的公寓产品有望得到市场支撑。,物业类型,趋势分析,政策分析小结,1,、本轮调控政策方向性更强，执行力度更大对市场影响将进一步提升。,2,、住宅成交量大幅下降，优惠力度加大，观望依旧浓厚，有价无市。,3,、限购令在短期内给予市场强大的压力，但长期看来，上涨趋势不会改变。,本案住宅产品打造应满足市场当前刚性需求,依据房地产发展周期理论，西安市房地产市场处于向上发展阶段,市场典型表现,开发商策略,复苏,直接使用人带动市场发展，现楼价格大于期楼,无法判断是否真正复苏，所以地价低，没有人买地,发展,地价和房价开始同步上升，期楼和现楼价格相近，长期投资者开始进入市场,开发策略：土地储备；,销售策略：分期卖楼,危机,顶点附近、期楼远远高于现楼地价上升完全不合理，用家退出市场，市场里的人完全是投资者,一次性卖楼,萧条,地价下跌比房价下跌幅度快，市场动力是信息不完备,最优策略：继续卖楼，观望将会付出更大的代价,房地产发展阶段判断依据,房地产发展阶段判断依据,GDP,增速,人均,GDP,增速,房地产发展程度,西安房地产经过发展周期的低谷及复苏期，现正处于快速发展期。,阶段,价,格,阶段：复苏 发展 危机 萧条,西安房地产发展周期,西安房地产市场格局,内城区为商业集中区；,城北板块由于,04,年市政府北迁的利好，集中开发了大批项目。,高新区自,97,年建立初期,至,06,年也发展了不少项目。,城东板块,于,07,年始西安本地几个大型国企开发了上千亩土地趋热，加上西安世园会的炒作，目前集中了许多开发项目。,城南板块,由曲江新区的建立而逐步成为了西安的景观宜居区，高档楼盘林立。,城西板块开发较晚，目前开发盘量较少。,城内板块,城北板块中档,城南板块高档,高新区中高档,城东板块中档,城西板块中档,长安区,西安市房地产板块以内城为中心，分城东南西北四个板块，加上高新区及,06,年由县升区的长安区，共有七个板块。,目前集中开发的板块为城北与城南板块。,西安房地产市场主要可以分为七大板块，曲江板块以景观资源为主的高档楼盘为主。,市场板块划分,土地供应类型分析,随着房地产市场的稳步上涨，西安,2010,年土地供应量同比增长,17.8%,；住宅类用地增幅为,14%,，基本持平,GDP,增幅；商业用地增幅为,30.4%,，增幅较大。,年份,住宅,商业,办公,综合,工业,其他,合计,10,年,430.7,77.9,1.3,8.9,66.6,30.8,616,09,年,378,59.7,4.5,7.9,62.3,11.4,523,08年,210,23.9,1.6,47.3,43.5,40,366,土地供应区域分布,万平米,土地供应分布分析,2010,年全年，城南区供应土地共,43,宗，位居第一；其次为城东区，供应,41,宗；城北、长安和高新区分别供应,15,宗、,15,宗和,13,宗；仍以城南城东为主要的供应区域。,土地供应类型统计,近几年西安土地市场供应稳步上升，城东区域和城南区域的土地成交面积在总量总占比最大。,西安土地市场,自,2005,年至今西安市房地产市场保持稳定快速发展，销售面积与销售金额均保持良好发展态势。,2005,年以来，西安市商品房市场整体保持稳定快速发展趋势；,2010,年最新数据显示西安商品房成交面积达,1587.81,万平方米，上涨,26.4%,；,2008,年受金融危机的影响，销售面积出现小幅下滑，,2009,年迅速反弹，整体市场仍保持上涨趋势；,2008,年销售面积下降的情况下销售金额不降反增，由于市场的有效供应不足引起了供需失衡，导致房屋价格上涨，并延续至,2009,年。,数据来源：西安市统计局统计公报,西安商品房销售情况,2010,年西安市商品房均价整体呈上升趋势，在曲江片区高档豪宅拉动下，城南商品房价格处于高位。,价格走势：,2010,年西安市普通住宅成交均价为,5992,元,/,平方米，各月份价格有所波动，,4,月和,9,月调控后有短期下降趋势，但全年整体呈上涨趋势；,区域价格：由于曲江高档住宅的价格拉动，城南商品房价格处于高位，其他区域依托各自价值优势，价格差距不明显。,数据来源：西安市房地产信息网,西安商品房均价,整体房地产市场小结,1,、发展阶段从房地产周期及,GDP,来判断，西安市的房地产发展正处于快速发展期，未来将有很大的上升空间；,4,、市场现状：,2010,年西安市土地供应量大幅上涨，同时商品房均价也保持良好的上涨趋势，未来市场供应和需求都将十分活跃。,2,、投资状况：西安市固定资产投资和房地产投资保持稳定快速增长，房地产行业整体发展势头良好；,3,、调控影响：,2010,年在国家调控和经济危机影响下，西安房地产市场成交量有所波动，但成交额保持增长势头，整体市场前景看好；,四、区域房地产市场分析,区域项目扫描,鸿基紫韵,荣禾,曲江东岸,万科,金域曲江,梧桐苑,曲江诸子阶,紫薇曲江意境,曲江公馆,和园,曲江紫汀苑,中海曲江碧林湾,中海御湖,1,号,中海御湖公馆,海天华庭,大豐,曲江真境,龙湖紫都城,中国铁建,国际城,中冶,一曲江山,南三环,雁翔路,项目名称,万科金域曲江,开盘时间,2010-8-1,户数,共,3000,户,建筑类型,板楼 板塔结合 多层 小高层 高层,占地面积,229,亩,建筑面积,约,38,万平米,层数,9,层、,11,层、,12,层的小高层和,26,层、,33,层、,34,层的高层,绿化率,35%,装修标准,精装修,容积率,2.53,项目地址,曲江寒窑遗址公园南侧（寒窑路与曲江池南路交汇处）,开发商,西安万科恺洲置业有限公司,价格,9500,元,/,平米,户型区间,以,76-126,平米的,2,房、,3,房和,170-250,平米的,3,房、,4,房以及复式为主,车位,户车比例,1:0.8,广告语,低密洋,至臻佳作,万科金域曲江,典型案例分析,万科金域曲江,项目整体规划,项目由,9,层、,11,层、,12,层的小高层和,26,层、,33,层、,34,层的高层组成，户型面积以,76-126,平米的,2,房、,3,房和,170-250,平米的,3,房、,4,房以及复式为主,.,一期,二期,花园洋房,会所,产品分析,栋号,层数,电梯户数,面积区间,总户数,比例,3,、,4,（,3,个单元）,33,奇层：,1,梯,1,偶层：,1,梯,2,176-189,390,17.5%,5,、,7,、,9,、,10,、,11,、,12,、,13,、,35,（,1,）、,34,（,2,）,34,1,层：,3,户,2-34,层：,1,梯,4,77-126,1485,66.6%,14,、,15,、,30,、,31,（,3,）,9,1,梯,1,（,3,单元只有奇层：,1,梯,2,）,183-203,112,5%,17,、,18,（,2,）,11,1,梯,1,253,44,2%,32,（,1,）,16,2,层：,1,户,2-16,层：,1,梯,2,176,29,1.3%,33,（,2,）,2-7,一单元：,1,梯,4,二单元：,1,梯,2,69-84,36,1.6%,36,、,37,（,1,）,33,1,梯,2,175,132,6%,合计,2228,100%,户型分析,B,户型 约,119 3,室,2,厅,2,卫,阔景主卧,+,独立储物间,+,多功能阳台,户型优点：,1,、入户玄关自然过渡；,2,、观景阳台兼顾客厅与老人房,阳光充沛,视野开阔；,3,、主卧玄关式衣橱设计,宽大飘窗,内置卫生间,体验奢华起居；,4,、景观卫浴干湿分离；,户型缺点：,1,、卧室,卫生间及储物间之间略显拥挤,;,2,、储物间设置浪费面积D,户型 约,76 2,室,2,厅,1,卫,创意阳光室,+,家政阳台,+,明厨明卫,户型优点：,1,、动线明晰,动静分离,入户玄关,餐客厅与阔绰露台一线设计；,2,、宽大方正露台,打造揽景入怀的优雅尊贵；,3,、主次卧优化设计,完美分享干湿分离卫生间；,4,、方正厨房外接生活阳台；,户型缺点：,1,、卫生间占据卧室空间，动静不分离。,目前营销状况,项目一期,2010.8.1,开盘，入住时间为,2013,年,6,月。,售楼部,户外广告,万科金域曲江,78-202,精装房源价格,9500-23000,元,/,平，,253,毛坯大平层价格,18000-19000,元,/,平，现阶段购房全款,93,折，按揭,97,折。,项目名称,中海国际社区,开盘时间,2011-04,户数,10000,户,建筑类型,板楼 板塔结合 多层 小高层 高层 别墅,占地面积,870000,平方米,建筑面积,1350000,平方米,层数,-,绿化率,40%,装修标准,毛坯,容积率,2.25,项目地址,曲江大唐芙蓉园北侧（曲江新区芙蓉东路与芙蓉西路交汇处）,开发商,西安中海地产,价格,均价,13000,元,/,户型区间,50-400,中海国际社区,中海国际社区,典型案例分析,中海国际社区,项目整体规划图,中海国际社区由中海地产开发,项目位置位于建设中的曲江新区景观资源核心区。,项目物业类型较为丰富，涵盖了别墅、多层洋房、小高层、小高层纯复式楼、高层等多种住宅物业类型和沿街式商铺。,满足了中高端消费者的自住、投资、自用、度假等多种需求。,御湖公馆,御湖,1,号,铂宫,观园,A,区,观园,B,区,熙岸,东郡,中海国际社区,国际社区由,观园、熙岸、东郡、御湖公馆、御湖,1,号、铂宫,等组成。,项目名称,中海御湖公馆,开盘时间,2011-05,户数,891,户,建筑类型,板塔结合 高层,占地面积,180,亩,建筑面积,151300,平方米,层数,33,层,绿化率,37%,装修标准,精装修,容积率,3.56,项目地址,曲江芙蓉东路,99,号（大唐芙蓉园正北）,开发商,中海兴业（西安）有限公司,价格,均价,14000-15000,元,/,户型区间,89-168,车位,车位配比,1:1.5,广告语,点睛曲江精彩一城,中海御湖公馆,御湖公馆,项目整体规划图,1,号,2,号,3,号,4,号,5,号,该项目是中海国际社区的重要组成部分，共分两期。,项目一期于,2011,年,4,月开盘，由,1,、,2,、,3,、,4,和,5,号楼构成，全部为,33,层的高层，房源为精装修。,项目二期由,4,栋,33,层的高层组成，房源为精装修；,2011,年,9,月,29,日开始蓄水，具体开盘日待定。,栋号,户数,层数,电梯户数,面积区间,比例,1,号楼,198,33,层,一梯三户,89,、,142,7.4%,、,14.8%2,号楼,198,33,层,一梯三户,95,、,142,7.4%,、,14.8%,3,号楼,198,33,层,一梯三户,95,、,133,、,149,7.4%,、,7.4%,、,7.4%,4,号楼,198,33,层,一梯三户,95,、,133,、,142,7.4%,、,7.4%,、,7.4%,5,号楼,99,33,层,一梯三户,125,、,168,14.8%,、,7.4%,合计,891,100%,产品分析,项目一期以舒适性精装修为主打产品，包括二居室和三居室的产品。,二居室的面积区间在,89-95,，占房源比例为,11.1%,。,三居室的面积区间在,125-168,。其中纯三室占,49.2%三居室变四居室有,142,的三室一书房和,168,的三室一花园，占,40.7%,。,主力户型：一期以,125,166,三室为主力户型,户型分析,两室两厅一卫,95,赠送,11,户型优点：,1,、全面南向，敞亮方正；,2,、入户玄关，实用便利；,3,、客厅与主卧的观景凉台打通，视野更加广阔。,户型缺点：,1,、卫生间厨房紧邻；,2,、次卧门与卫生间门正对；,3,、空间功能分布不清晰。,三室两厅两卫,125,赠送,18.4,户型优点：,1,、全面南向，采光好；,2,、空间布局紧凑，实用面积最大化；,3,、南向三室阳台打通，视野更加广阔；,户型缺点：,1,、主卧卫生间是暗卫，不利于空气流通。,三室两厅一花园两卫,168,赠送,27.5,户型优点：,1,、布局方正，南北通透；,2,、主卧、次卧和客厅三室朝南，采光好；,3,、客厅和次卧阳台打通，视野更加宽阔。,户型缺点：,1,、入户门后的狭长走道，给人压抑的感觉,浪费面积。,目前营销状况,项目,1,期,2011,年,4,月开盘，目前剩余房源有限，销售率达到,95%,；项目,1,期开盘价在,10000,元，最高价达到,16000,元；精装修价在,2000-2500,元,/,。楼层差价,100-200,元。,项目,2,期,2011,年,9,月底开始蓄水，开盘日期待定。,优惠：一方面可享有价格优惠，如,“,两居市,3,万抵,5,万,”,和,“三居室,3,万抵,7,万,”,，,“,一次性付款,95,折优惠、首付,30%,按揭,99,折、首付,50%,按揭,97,折优惠,”,、,“,按时签约,98,折优惠,”,等。另一方面，各种户型都实施买房赠面积，赠送面积占建筑面积的的,15%,，,销售中心在大雁塔北广场，地处闹市，易于客户拜访周,1-5,日均上客量,12-15,组，周末可达,20,组。,销售中心外观,销售中心内部装潢,销售现状,项目名称,中海御湖,1,号,开盘时间,2011-06,户数,总共,900,户,建筑类型,板塔 高层,占地面积,133400,平方米,建筑面积,150000,平方米,层数,18,层、,31,层,绿化率,35装修标准,公共部分精装修,容积率,2.7,项目地址,曲江大唐芙蓉园北侧（曲江新区芙蓉东路与芙蓉西路交汇处）,开发商,中海兴业（西安）有限公司,价格,均价,20000,元,/,户型区间,200-267,车位,车位比例,1:1,900,个,广告语,GEMLACUS,客户,项目的目标客户是成功人士，如企业家、社会名流等。,项目的购买者主要省内，如西安高新区、曲江新区的高收入人群。,业主以居住需求为主。,中海御湖,1,号,御湖,1,号,项目外立面,项目整体规划图,项目位于御湖公馆与铂宫别墅之间，成一字型排开，由,4,栋,18,层高层和,6,栋,31,层组成；,户型有,245,和,260,两种，目前在售的是上图左起第,3,栋和第,4,栋。,御湖,1,号,中 海 御 湖 公 馆,3,4,在售,栋号,户数,层数,电梯户数,面积区间,比例,3,栋,62,31,二梯二户,245,50%,4,栋,62,31,二梯二户,245,50%,合计,124,100%,产品分析,项目的产品是舒适型三室和四室的户型，面积区间在,200-270,之间；目前，项目推向市场的户型是,245,的舒适型四室户型。,主力户型：,200,270,的三室及四室,户型分析,四室两厅四卫,245,户型优点：,1,、卧室、客厅全南向，保持采光；,2,、一户一电梯，保证业主的隐私；,3,、前厅后院兼备，彰显尊贵空间；,4,、厨房餐厅贯通一体，独立餐厅。,户型缺点：,1,、除主卧卫生间外，其他都是暗卫。,户型分析,目前营销状况,项目共,10,栋住宅，,2011,年,6,月开盘，预计,2012,年,12,月交房。,项目目前主要销售的是,245,的四室户型。,项目目前的均价在,20000,元，最高售价达到,28000,元。,目前成交客户可享受一次性付款减免,30,万优惠，按揭贷款减免,10,万的优惠。,销售中心与铂宫（别墅）公用，与其他项目分开销售，可以更好的服务高端客户；销售中心外部装潢与别墅区融成一体，内部装潢以紫色为主色，彰显神秘尊贵。,平时上客量日均,10,组，周末可达,20,组。,销售中心外观,销售中心内部装潢,销售中心外观,销售中心内部标示,销售现状,项目名称,中海,曲江碧林湾二期,开盘时间,二期,2011,年,8,月,户数,644,户,建筑类型,板楼 高层,占地面积,94000,平方米,建筑面积,430000,平方米,层数,33,层,34,层,绿化率,35%,装修标准,毛坯,容积率,3.90,项目地址,曲江唐城墙遗址公园东南侧,开发商,中海鼎业（西安）房地产有限公司,价格,7000-10000,元,/,户型区间,96-135,平方米,车位,1766,个,广告语,购房一步到位,湾居生活主场,客户,项目所在区域的整体房价属于西安市的较高地区，主要客群为城市精英,中海碧林湾,典型案例分析,中海碧林湾,栋号,户数,层数,电梯数,面积区间,7,栋,272,34,层,2,梯,4,户,87-137,平方米,8,栋,366,33,层,28,层,2,梯,6,户,87-137,平方米,合计,638,产品分析,现 推 户 型 配 比,三室,40.4%,两室,59.6%,项目在售户型为两室（,59.6%,）和三室（,40.4%,）,户型分析,两室两厅一卫 户型面积,87,户型优点：,1,、,房间空间布局全面向南，方正实用,；,2,、,入户玄关设计，保证入户的私密性,；,3,、,超大客厅对接瞰景阳台，风光步步引进,；,户型缺点：,1,、,卫生间为内镶结构，通风不畅，为暗卫,。,2,、卫生间门设计与次卧门相对，风水不吉利,户型分析,三室两厅两卫 户型面积,137,户型优点：,1,，南北通透全明户型，动静分离，户型方正；,2,，私享独立功能房，可改成工作间、读书练琴房或者是瑜伽室；,3,，静谧书房方正雅致，独立景观享受；,4,，南北双阳台设计，清风美景时刻相伴；,户型缺点：,1,，中间过道过长，浪费尺寸空间；,2,，客厅功能房需主人自己整改，如果不整改又增大了餐厅的空间面积，降低了空间实际利用率；,项目名称,中国铁建,梧桐苑,开盘时间,2011.8,户数,1511,建筑类型,板塔结合、小高层、高层,占地面积,126,亩,建筑面积,31,万,层数,24,、,26,、,32,、,33,绿化率,42%,装修标准,毛坯,容积率,1.99,项目地址,曲江寒窑遗址公园正门对面（曲江南湖向东,300,米）,开发商,中铁二十一局集团德盛和置业有限公司,价格,8500-12000,元,/,户型区间,95-160,车位,1:1,全地下,广告语,大匠精工,章法天成,客户,西安地区客源占,40%-50%,；延安地区客户占,30%,；投资客较少。团购较多。,成交客户年龄普遍偏大（,40,岁以上）,梧桐苑,典型案例分析,梧桐苑,项目整体规划,项目一期推出,9,栋住宅和,1,栋会所,(17,号楼,),，其中包括,4,栋多层花园洋房、,5,栋小高层。,二期推出,8,栋高层。,项目总体规划分为两期开发，一期启动的是南边地块。,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,一期,二期,栋号,户数,层数,电梯户数,面积区间,比例,15,号,132,33,两梯四户,95,25%,138,25%,16,号,132,33,两梯四户,95,25%,138,25%,合计,264,100%,产品分析,项目目前在售,15,、,16,号楼，以,95,的两房和,138,的三房为主，户型配比各占,50%,。,户型分析,二期,95,户型，,2,室,2,厅,1,卫,1,厨,户型优点：,1,、正南正北，全明厨卫，空间布局紧凑。,2,、厨房,U,型设计，有利于空间充分利用。,3,、,3.9,米开间客厅连接,1.9,米进深观景阳台。,4,、阳台处预留收纳空间。,5,、主卧正南方向，有利于充分采光。,6,、主卧开间,3.4,米，全景飘窗。,7,、,4,米开间次卧，方正舒适。,二期,138,户型，,3,室,2,厅,2,卫,1,厨,户型优点：,1,、正南正北，全明厨卫。,2,、厨房,L,型设计，有利于空间充分利用。,3,、餐厅带步入式阳台，阳台带收纳间。,4,、,4.5,米大开间客厅连接,1.9,米进深观景阳台。,5,、主卧正南方向，有利于充分采光。,6,、主卧设有独立衣帽间，干湿分离。,7,、次卧带观景飘窗，利于采光通风。,户型缺点：,1,、餐厅预留空间占用进入次卧线路。,2,、进门至客厅空间不易利用户型缺点：,1,、进门至客厅过道过长，空间不易利用。,2,、主次卧门对门设计，影响风水。,目前营销状况,项目一期于,2010,年,11,月,13,日开盘，开盘当天销售,93%,。,二期于,2011,年,5,月开盘销售。,现售产品为,15,、,16,号楼，优惠措施为一次性,3,个点，按揭,1,个点。,14,号楼目前排号阶段，交,5,万享受多,1,个点优惠，同时安排抽奖活动（,1888-5888,元）购房优惠。,目前推广渠道以户外、外展（立丰国际、万达）为主。,项目在神木、乌鲁木齐等地高档酒店设有外展点。,售楼部,项目名称,曲江紫汀苑,开盘时间,2011.6,户数,1820,建筑类型,住宅、豪华住宅、叠拼别墅,占地面积,203,亩,建筑面积,33,万,层数,18,、,33,、,34,绿化率,53%,装修标准,毛坯,容积率,2.5,项目地址,曲江大唐芙蓉园东,200,米（芙蓉中路与芙蓉东路西北角）,开发商,陕西建隆置业有限公司,价格,平层,13000-14000,元,/,；叠墅,22000-27000,元,/,户型区间,120-170,；,251,车位,3380,个，,1:2,全地下,广告语,芙蓉园东,城市中的山水大宅,客户,陕北人占,60,65,西安高薪收入人群占比,30,南方投资客不到,5,曲江紫汀苑,典型案例分析,紫汀苑,项目整体规划,项目一期推出,13,栋住宅和,1,栋会所，以及,11,栋叠加别墅。,目前在售,2,、,3,、,7,、,8,号楼。,项目总体规划分为两期开发，一期启动的是东北地块,1,2,3,4,5,7,8,9,10,11,12,13,14,6,二期,一期,栋号,户数,层数,电梯户数,面积区间,比例,2,栋,204,34,两梯三户,106,，,120,，,130,13.8,，,13.8,，,13.8,3,栋,198,33,两梯两户,140,，,160,，,170,13.6,，,13.6,，,13.6,7,栋,54,27,两梯两户,251,17.8,8,栋,36,18,两梯两户,251,17.8,合计,492,100%,产品分析,项目目前在售,2.3.78,号楼，以,110-170,的三房为主，占百分内置,65%,，四房占比,35%,。,户型分析,251,四室两厅三卫,户型优点：,1,、,270,度景观客厅客厅，,6,米挑高阳台，别出新裁。,2,、大体量厨房,U,型设计，充分利用空间。,3,、,4.2,米大开间独立餐厅。,4,、豪华主卧南向设置，有利于大面积采光。,5,、,270,度景观卫浴，干湿分离。,户型缺点：,1,、进门入口、餐厅、客厅位置形成,“,T,”,字真空，空间不易利用。,目前营销状况,项目一期,2011.6,开盘，入住时间为,2013.5.1,。,一期,2011.06,开盘销售，一次性付款,96,折优惠，按揭,99,折。,目前推广渠道以户外、会展为主，并在神木设有展馆，周,1-5,日均上客量为,5-6,组，周,6-7,上客量均为,10,组左右。,项目为业主办理,“,紫汀卡,”,，业主持卡可免票游览大唐芙蓉园。,售楼部,项目名称,龙湖紫都城,开盘时间,2009,年,6,月,户数,2354,建筑类型,板楼 板塔结合 高层,占地面积,68666,平方米,建筑面积,231935,平方米,层数,22,层,34,层,绿化率,60%,装修标准,毛坯,容积率,3.47,项目地址,曲江海洋馆东侧,（雁南二路与雁塔南路交汇处）,开发商,龙湖地产,价格,均价,9000,元,/,平方米,户型区间,40,平方米,-160,平方米,车位,1