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业主方项目管理案例分析
（2023.9）
一、 业主工程项目管理基本理论
（一） 工程项目与工程项目管理的概念及分类
（二） 工程项目的生命周期
（三） 业主工程项目管理的对象、内容和职能
（四） 工程项目的建设程序
二、 业主方项目管理案例分析
（一） 工程项目的决策阶段
（二） 工程项目的规划与设计阶段
（三） 工程项目的施工与竣工验收阶段
（四） 保修期
三、 工程项目的风险管理
四、 房地产开发概述

一、 业主工程项目管理基本理论
（一）工程项目与工程项目管理的概念及分类
1、项目的概念
由一组有起止时间的、互相协调的受控活动所组成的特定过程，该过程要达成符合规定规定的目的，涉及时间、成本和资源的约束条件。
2、项目的特点
（1）一次性或单位性
（2）目的性
（3）约束性
（4）寿命周期性
（5）多活动性
3、工程项目的概念
工程项目是最为常见的、最为典型的项目类型。是指需要一定量的投资，通过项目决策、设计、施工、竣工验收与移交等一系列程序，在一定的资源约束条件下，以形成固定资产为拟定目的的一次性过程。
4、工程项目的基本特性
共性特性：
（1）工程项目的一次性
（2）工程项目的约束性
（3）工程项目的目的性
（4）工程项目的寿命周期性（生命周期性）
私有特性：
（1）工程项目投资大
（2）建设周期长
（3）不拟定性因素多，风险大
（4）参与方和参与人员众多
5、工程项目的分类
（1）按工程项目的投资管理形式分类
政府投资项目 & 公司投资项目
（2按工程项目的目的分类
经营性项目 & 非经营性项目
（3）按项目的产品（或服务）属性分类
公共项目 & 非公共项目
（4）按项目的融资主体分类
新设法人项目 & 既有法人项目
（5）按项目与公司原有资产的关系分类
新建项目 & 改扩建项目
》》》 上述分类没有一种可以涵盖所有属性的项目，但上述分类方法对工程项目的建设程序及经济评价等具有重要影响。
6、项目管理的概念
项目管理是通过项目经理和项目组织的努力，运用系统理论和方法对项目及其资源进行策划、组织、控制、协调，旨在实现项目的特定目的的管理方法体系。
（1）项目管理是一种管理方法体系
（2）项目管理的对象及目的
（3）项目管理的职能和任务
（4）项目管理运用系统的理论与思想
（5）项目管理的职能重要由项目经理执行
7、项目管理特点
（1）项目管理是一项复杂的工作
（2）项目管理具有发明性
（3）项目管理需集权领导和建立专门的项目管理组织
（4）项目经理起着非常重要的作用
8、工程项目管理概念
自项目开始至项目完毕，通过项目策划和项目控制，以使项目的费用目的、进度目的和质量目的得以实现。
工程项目管理的核心任务是项目的目的控制，而工程项目管理的第一要务是项目策划。
项目策划：是指通过调查研究和收集资料，在充足占有信息的基础上，针对项目的决策和实行，或决策和实行的某个问题，进行组织、管理、经济和技术等方面的科学分析和论证，其目的是为项目的决策和实行“增值”。
业主项目策划可以由业主自行进行，或由业主通过服务采购委托专业性服务公司提供项目策划的服务。项目策划的内容按项目开展时间阶段可分为项目前期策划（或决策策划）和项目实行策划。
9、工程项目管理的类型
（1）业主的工程项目管理
（2）管理征询方的工程项目管理
（3）设计方的工程项目管理
（4）施工方的工程项目管理
（5）货品供应方的工程项目管理
（6）工程总承包方的工程项目管理
》》》 随着业主对建筑业的规定越来越高，业主希望设计与施工紧密结合、减少工程成本、提高建筑产品生产过程的拟定性，业主的这些规定直接促进了建筑业的发展和变革。业主是推动建筑业发展的马达和动力，是建筑市场的核心主体。业主是工程项目生产过程的总集成者—人力资源、物资资源和知识的集成，也是总组织者，因此，业主的工程项目管理是管理的核心。
（二）工程项目的生命周期
工程项目的生命周期涉及项目的前期阶段（或前期决策阶段）、实行阶段、使用阶段（或运营阶段），直到项目废除。其中，实行阶段涉及：设计前的准备阶段；设计阶段；施工阶段；运营准备与竣工验收阶段。一般地，把工程项目的决策阶段管理称为开发管理，实行阶段管理称为项目管理，而使用阶段管理称为设施管理。根据现状，我们简朴的划提成四个阶段：决策；规划与设计；施工与竣工验收；保修期。
业主工程项目管理是整个工程的管理核心，其时间范围不仅涉及上面谈到的4个阶段外，还涉及项目财务决算与审计、资产（权属）移交，假如为生产性建设项目还涉及试生产、项目后评估。由此可见，业主工程项目管理的时间范围较宽，其项目管理的时间范围（或项目管理周期）比工程建设周期长。
》》》工程项目全寿命期集成化管理（开发、实行、使用三阶段的管理集成为一个管理系统）
（三）业主工程项目管理的对象、内容和职能
（1）业主工程项目管理的对象
对象： 工程项目整体。
工程项目整体涵盖①组成工程项目实体的整体
②形成工程项目生产过程的整体
③涉及“互换-生产-互换”的交易过程的整体
因此，工程项目的整体是指工程项目实体的整体和其形成过程（交易全过程和生产全过程）的整体。
（2）工程项目的形成过程与管理过程
形成过程：既是一个物质生产过程，又是一个采购交易过程。在市场经济条件下，先进行采购交易，明确各自职责、权利和义务的基础上，再进行物质生产过程。
管理过程：以系统的策划、组织和控制为核心功能的管理系统，监控项目实体系统从组成设计、项目的采购交易、施工生产，最后建成工程项目实体的过程。
》》》 工程项目的形成过程与管理过程有本质的不同，前者要在后者的监控下进行。
（3）业主工程项目管理的目的
目的：体现了业主投资项目的意图。（课图1-3）
特点：①不能用一个固定数值的参数作为业主工程项目管理的目的。
②项目实行初期制订的预定目的在项目实行过程中会受到各方面因素的影响导致预定目的的修正。
③由于项目一级目的间的互斥性，这些目的值绝不也许都达成极值。
》》》因此，业主追求的工程项目目的只能是各目的值的适度满足和协调，即所谓的“业主满意目的”。
（4）业主的项目实行方式和项目管理实行方式
①业主的项目实行方式：工程采购和货品采购
②业主的项目管理实行方式：
传统方式：业主自行进行项目建设实行的组织与管理，业主不进行服务采购。特点是高度地将工程项目的决策权与组织管理权集于一身。
现代方式：通过服务采购委托专业性服务公司进行项目管理。特点是将工程项目的项目管理权与一般性问题决策权外包。
（5）业主工程项目管理的内容
内容：范围管理、采购管理、人力资源管理、费用管理、质量管理、时间管理、安全管理、沟通与信息管理、风险管理、综合管理和项目管理组织。
（6）业主项目管理的职能
职能：策划职能、决策职能、组织职能、控制职能、协调职能。
（7）业主的项目管理模式
模式： 从业主的角度出发，项目管理模式分三种类型：业主自行管理；业主委托项目管理公司管理；业主和项目管理公司共同管理。
现代业主的项目管理模式一般是委托专业性服务公司进行项目管理。
（四）工程项目的建设程序
1、政府投资项目的建设程序
我国有关建设法规及文献规定了政府投资项目的基本建设程序，即项目建议书》》可行性研究报告》》设计工作》》建设准备》》建设实行》》生产准备》》竣工验收》》交付使用八个阶段。（课图1-15）
当然，各阶段的划分也不是绝对的，分界线可适当调整，各项工作的选择和时间安排根据特定的项目拟定。
2、公司投资项目的建设程序
公司投资项目分为核准制的项目和备案制的项目。
核准制的项目：指公司投资建设《政府核准的投资项目目录》中项目时，仅需要向政府投资管理部门提交项目申请报告，不再通过政府审批项目建议书、项目可行性研究报告的程序。项目申请报告》》设计工作》》建设准备》》建设实行》》生产准备》》竣工验收》》交付使用七个阶段。（课图1-16）
备案制的项目：指对于《政府核准的投资项目目录》以外的公司投资项目，公司按政府投资管理部门的规定提交项目备案资料，也不再通过政府审批项目建议书、项目可行性研究报告的程序。项目备案》》设计工作》》建设准备》》建设实行》》生产准备》》竣工验收》》交付使用七个阶段。（课图1-17）
公司投资项目与政府投资项目的建设程序的重要区别是在项目前期阶段及其决策环节的工作程序。

二、 业主方项目管理案例分析
（一）工程项目的决策阶段
决策阶段事实上即项目的前期工作阶段，从项目立项直到项目决策审批（或核准、或备案）。在这个阶段，业主的重要工作是组织编制项目前期策划、项目建议书、项目可行性研究报告；同时，在进行可行性研究报告阶段，业主还应组织编制项目选址报告、建设项目环境影响评价。
1、业主工作程序
（1）政府投资项目业主工作程序
课图2-1
（2）核准制的项目业主工作程序（非政府投资）
课图2-2
（3）备案制的项目业主工作程序（非政府投资）
课图2-3
其中：投资部门--经贸局 （银行资信证明）
规划部门—规建局（审批规划方案）
环保部门—环保局（环评审批）
国土部门—国土局（用地性质审批）
实例：高校基本建设审批过程
需要审批得到的几个许可证： 建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
2、前期阶段的业主服务采购
（1）服务采购的内容
项目前期策划、项目建议书、项目可行性研究、项目评估
按《招标投标法》规定，这些服务的采购必须招标！
（2）选择服务公司的原则
a.资格 b.信誉 c.实力
（3）选择服务公司的方式
a.公开招标
b.邀请招标
c.征求建议书
d.两阶段招标
e.竞争性谈判
3、决策阶段的项目策划
项目策划的重要工作环节：项目构思、项目定义、项目可研、项目评估、项目拟定。
其内容涉及:提出项目构思（或概念）；委托工程征询单位进行初步研究，完善项目定义；协助、配合进行项目可行性研究；推介项目吸纳项目投资人；项目拟定的决策，含项目定位、项目整体目的、项目实行战略（方针、环节）；筹组项目法人；依法进行项目审批（或核准，备案）。
实例：高校图书馆决策概述
要点：a.远期学院在校生规模
b.现有图书馆基本情况
c.构思新图书馆
d.外出参观学习
e.拟定新图书馆规模、功能
f.所需费用的估算
g.资金筹措方案
h.拟定项目负责人
i.项目审批
》》》项目融资《《《
决策阶段拟定项目融资方案是非常重要的。这个方案涉及融资主题及资金来源、融资方案分析。其中融资主体和资金来源是重点研究如何拟定项目的融资主体及项目资本金、项目债务资金的来源渠道和筹措方式。而融资方案分析是从资金结构、融资成本及融资风险等各个侧面对初步融资方案进行分析，结合财务分析，比较、选择、拟定拟建项目的融资方案。可见，融资方案与投资估算、财务分析密切相关。
项目总投资=项目资本金+项目债务资金
***建设项目资本金的最低比例规定
建设项目资本金是建设项目投资者为获得项目财产所有权和对项目的控制权而投入的资金，实行建设项目资本金制，从建设项目成立之日起就明确建设项目的产权关系，是投资者的权益得到法律保护。（课图2-3）

A 融资主体
指进行融资活动，并承担融资责任和风险的项目法人单位。
a.以既有法人为融资主体的情况 课本P58
b.以新设法人为融资主体的情况 课本P58
B 既有法人融资与新设法人融资
课本p58
C 项目资本金的来源渠道和筹措方式
项目资本金是由投资者认缴的出资额，对建设项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务，投资者可按其出资的比例依法享有所有权权益，也可转让其出资，但一般不得以任何方式抽回。可才有货币出资，也可用实物、工业产权、非专利技术、土地所有权、资源开采权等作价出资。
筹措方式涉及股东直接投资；股票融资和政府投资。
D 项目债务资金的来源渠道和筹措方式
债务资金是项目投资中以负债的方式从金融机构、证券市场等资本市场取得的资金。具有以下特点：
a.资金在使用上具有时间性限制，到期必须偿还
b.无论项目的融资主体此后经营效果好坏，均需按期还本付息，故形成公司的财务承担
c.资金成本一般比权益资金低且不会分散投资者对公司的控制权
项目债务资金的来源渠道和筹措方式有：
a.商业银行贷款
b.政策性银行贷款
c.外国政府贷款
d.国际金融组织贷款
e.出口信贷
f. 银团贷款
g. 公司债券
h. 国际债券
i. 融资租赁
》》》简要介绍高校基本建设融资方案

（二）工程项目的规划与设计阶段
1、项目实行阶段项目策划概述
这项工作事实上是项目实行策划，它是对如何简称项目的活动进行的策划。它要解决的问题是如何最合理建设工程项目，而不是如何建设。它是将项目整体目的，实行战略变为实行行为的承上启下的转换环节。
项目实行策划的具体内容又分为2级（课图 3-1）：
a.项目实行总体策划
b.各分系统实行策划
这两级策划的主持人不同，策划的依据也不同。
A 项目实行阶段总体策划
a.总体策划中要解决好的几个关系
（a）协调和统筹项目管理目的、项目采购、项目管理组织、项目管理制度、项目沟通等管理元素之间的关系。
（b）协调和统筹各分系统策划的关系。
（c）协调和统筹策划所依据的当期信息与预测未来信息之间的关系。
b.总体策划的内容要点
（a）项目管理目的策划（p117）
一方面，分析目的控制的过程，之后调查目的控制的环境，之后建立目的控制方案，最后制定目的控制的措施。
（b）项目采购策划（p118）
采购策划重要在服务采购、工程采购及货品采购三方面。
（c）项目管理组织策划（p121）
项目管理组织策划涉及工程管理工作的组织策划和工程管理机构的策划。
（d）项目管理制度策划
（e）项目管理信息系统策划
c.分系统策划
重点介绍营销策划及运营准备策划。
（a）营销策划
①组建项目营销管理机构
②产品市场调查策划
③产品市场营销策略
④产品市场销售网络策划
⑤产品售后服务策划
⑥新产品研发机构策划
（b）运营准备策划
①拟定项目运营管理组织 （课图3-4）
②项目运营所需人员的培训与实习
③项目运营所需资源的准备与组织
④项目移交等收尾总结工作
2、项目实行阶段的项目采购管理与协议管理
（1）工程项目采购涉及服务采购、工程采购和货品采购。在我国建立健全了项目采购的招投标的法律制度。业主可以采用直接委托或者招标（公开招标或邀请招标）的方式来进行采购。
a.公开招标：招标人通过新闻媒体发布招标公告，凡具有相应资质符合招标条件的法人或者组织不受地区、行业限制均可申请投标。（资格预审）
b.邀请招标：招标人向预先选择的若干家具有相应资质、符合招标条件的法人或者组织发出邀请函，将招标工程的概况、工作范围和实行条件等作出简要说明，请他们参与投标竞争。（资格后审-专家评标时审查）
c.必须招标的范围p136
d.可以不进行招标的范围p137
e.业主招标前应满足的条件
工程已立项；建设资金符合规定，时候到位；建设用地依法取得；技术资料满足招投标规定；法律法规其他条件。
f.对招标人的招标能力的规定p137
假如业主没有招标能力，必须委托相关的招标代理单位。
g.政府管理部门对招标活动的监督管理p138
规建局的招标办负责监督。
审核招标文献，施工图纸和工程预算。
（2）工程项目招标程序
P139 图4-4
选择招标方式》招标备案》编制招标有关文献》发布招标公告》资格预审》招标文献》现场考察》答疑》开标》评标》定标
注意的问题： 招标文献的编制中业重规定的响应条件
1 工程款支付程序 2民工工资支付申明
评标办法：
（1）经评审的最低投标价法
是指投标人技术标编制符合工程项目技术规定，其投标报价经评标委员会评审后认可为合理最低，确认为经评审的最低投标报价，并将其拟定为中标人或第一中标候选人。
（2）综合评估法，是指投标人技术标、商务标和综合素质最大限度地满足招标文献的规定，经评标委员会综合评估量化计分，得分最高者为中标人或第一中标候选人。
凡所有使用国有资金或者国有资金占控股或者主导地位的招标项目必须采用经评审的最低投标价法评标。
案例分析： 1、招投标过程中的围标现象
2、资格预审的门槛
3、与中标单位的协议签订
4、中标后的分包现象
（3）工程监理服务采购与协议管理
（4）工程勘察设计采购与协议管理
（5）工程施工采购管理
（6）工程货品采购与协议管理
3、勘察设计阶段的业主项目管理
（1）勘察阶段
重要是工程测量、工程地质、水文地质勘查，假如是水利水电的建设项目，还涉及水温测验工作。
》》》项目管理内容:p210
a.编制工程勘察任务书，拟定工作任务
b.根据项目建设计划和设计进度计划拟定工程勘察进度计划。
c.向勘查单位提供准备资料。
d.审查勘查单位的勘察工作纲要。
e.对勘查单位的现场监督。
（2）设计阶段
工程设计环节是实现策划、建设和运营衔接的关键性环节。项目策划的内容可以充足得以适当的体现，是关系到项目最终交付使用后的运营效果和项目成败的关键问题。
a.业主管理模式
①业主自行管理②业主委托专业性服务公司管理③业主与专业性服务公司共同管理
b.设计过程的各阶段内容及业主管理（课图5-3）
①项目前期阶段（设计资料的准备）
②方案设计与设计任务委托阶段（充足体现业主思想）
③初步设计阶段（实用、经济、美观）
④施工图设计阶段（施工图设计的内容和深度，业主对图纸的审查，图审机构对图纸的审查）
⑤施工及竣工验收阶段（设计交底、图纸会审、设计变更、竣工验收阶段的设计报告）
⑥设计回访阶段（项目运营后的意见和建议）
案例分析： 设计成果对项目投资收益的影响
1、设计方案能否体现业主的思想，进而对社会效益产生影响。
2、项目设计的水平高低直接影响了项目开工后的变更多少，功能需求的使用性。
3、设计水平的高低也直接影响了经济效益。
三）工程项目的施工与竣工验收阶段
1、施工准备阶段的业主项目管理
（1）施工前业主必须办理好的工程建设手续即施工许可证的办理；此外，还需要办理其他的工程建设手续（p241）;此外，还需要向监理及施工单位提供相关资料。
（2）业主项目管理
①业主主导的项目管理团队的建立
②业主施工现场准备的工作任务
③业主施工技术准备的工作任务
④业主对监理单位的监理准备工作的监督
⑤业主督促监理单位对施工单位施工准备工作的控制
⑥业主的其他准备工作内容
⑦业主组织第一次工地会议
2、施工阶段的质量管理
（1）工程质量管理的法律制度 p246 表6-2

（2）业主工程质量责任与义务 p247
（3）业主在施工阶段的质量管理任务p248
（4）工程质量监督机构的质量监督p249
（5）施工过程中的质量管理
虽然业主委托监理单位对工程施工质量进行监督，但业主仍然拥有工程施工质量的最终决定权。

工程施工质量控制的重点环节涉及：
①材料、构配件的质量控制；
②质量控制点的控制; p251 表6-4
③施工环境的控制；
④施工机械设备性能及工作状态的控制；
⑤施工现场劳动组织及作业人员上岗资格的控制；
⑥施工测量、实验及计量器具性能、精度的控制；
⑦见证取样送检工作的监控；
⑧质量的自检、检查与监控复核；
⑨成品保护；
⑩监理单位的停工令。
（6）施工阶段的中间验收
①基槽（基坑）验收
②隐蔽工程验收
③检查批和分项分部工程的验收
④工程施工质量不符合规定期的解决
（7）施工阶段的质量事故管理
根据国际标准化组织（ISO）和我国有关质量、质量管理和质量保证标准的定义，凡工程产品质量没有满足某个规定的规定，就称为质量不合格。在我国，凡是工程质量问题，直接经济损失在5000元（含5000元）以上的称为工程质量事故。
按导致损失严重限度进行分类：
一般质量事故、严重质量事故、重大质量事故、特大重大事故。
①工程质量问题的因素与成因分析方法
②工程质量问题的解决程序
③工程质量事故解决的依据与程序
④工程质量事故解决方案的拟定及鉴定验收
案例分析： 质量事故1 养护不妥导致楼面板出现裂缝，化学材料填缝，楼面板敷设防水材料。
3、施工阶段的投资管理
4、施工阶段的进度管理
5、施工阶段的安全管理
6、工程施工协议管理与索赔管理
7、工程竣工验收与竣工验收备案及档案管理
8、竣工结算与决算
（四）保修期
1、保修期时限：
①土建：1年；
②供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
③电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；
④屋面防水工程、有防水规定的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
2、施工单位的保修响应管理
①施工单位维修响应时间的拟定（施工协议拟定）②施工单位不响应维修的对策
先予电告与函告施工单位，如不响应则在告知施工单位的前提下自行维修，费用在保修金内扣除！