2023年江西省房地产估价师制度与政策房地产估价机构组织形式考试题.docx

江西省2023年房地产估价师《制度与政策》：房地产估价机构组织形式考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、__是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的解决来求取估价对象价值的方法。
A．市场法
B．成本法
C．收益法
D．假设开发法
2、现有某待开发项目建筑面积为3850㎡，从当前开始自开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50％，半年后和一年后分别售出其余的30％和20％，出售的平均单价为2850元/㎡。若折现率为15％，则该项目开发完毕后的总价值的当前现值为万元。
A：766
B：791
C：913
D：1046
E：工业用地的监测点评估价格
3、下列哪一个指标并不属于反映和描述房地产市场状况的需求指标之一。__
A．可供租售量
B．房屋空间使用数量
C．城乡登记失业率
D．国内生产总值
4、下面对假设开发法合用条件的表述最为准确的为__。
A．新开发房地产项目
B．用于出售用途的房地产项目
C．具有投资开发或再开发潜力的房地产
D．用于投资或再开发的房地产
5、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为。
A：签订估价委托协议之日
B：发放抵押贷款之日
C：完毕估价对象实地查看之日
D：未来处置抵押房地产之日
E：工业用地的监测点评估价格
6、某宗地总面积为500m2，其上建有一栋6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为200m2，容积率为（）。
A．0.4
B．2.4
C．1.2
D．2.5
7、是指过去的交易或事项形成并由公司拥有或者控制的资源，该资源预期会给公司带来经济利益。
A：资产
B：负债
C：所有者权益
D：收入
E：执行层的组织协调
8、对单位或者个人获准征收或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额倍以下的耕地占用税。
A：1
B：2
C：3
D：5
E：执行层的组织协调
9、房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取__。
A．佣金
B．手续费
C．征询费
D．保证金
10、以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，此外一种商品的消费会跟着减少的是__。
A．普通商品住房和经济合用住房
B．宾馆与写字楼
C．普通住宅及其配套的娱乐房地产
D．城市地铁和城市公交
11、某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2023万元：乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。那么假如按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为__m2。
A．700
B．600
C．500
D．200
12、成本法最基本的公式是__。
A．房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧
B．房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧
C．房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧
D．房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧
13、下列有关资产负债表的表述，不对的的是__。
A．资产负债表是综合地反映公司一定日期财务状况的报表，由公司的经济资源即资产，公司的债务即负债，以及投资者对公司的所有权即所有者权益三个部分组成
B．通过资产负债表可以了解公司正常经营情况下的收支状况及获利能力；公司获得的利润总额和分派情况，可供公司负责人做出经营决策，投资者做出投资决策的参考
C．资产负债表是根据会计等式的原理设计的
D．资产负债表的编制方法，重要是根据各种账簿记录编制
14、假设整个投资市场的平均收益为20%，国债的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个市场的相关系数是0.4，那么房地产投资评估的模型所用的折现率应为__。
A．10%
B．11%
C．13%
D．14%
15、房地产开发公司进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得__
A．建设工程规划许可证
B．施工许可证
C．预售许可证
D．房屋所有权证
16、新成立的房地产评估机构，其资质等级从__资质开始。
A．临时
B．三级
C．四级
D．预备
17、金融是货币资金的融通，其中融通的重要对象是__。
A．债券
B．股票
C．货币和货币资金
D．黄金
18、收益法是以__为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
A．均衡原理
B．替代原理
C．预期原理
D．未来趋势原理
19、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2 000万元资金以5％的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与万元的资金等价。
A：2 000
B：400
C：4 000
D：10 000
E：工业用地的监测点评估价格
20、拍卖行应在拍卖日的前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。
A：半个月至一个月
B：一个月至三个月
C：一个月至半年
D：三个月至半年
E：执行层的组织协调
21、下列关于会计基本核算方法的借贷记账法特点，说法错误的是__。
A．借贷记账法是以“借”和“贷”作为记账符号的一种复式记账方法
B．以“借”和“贷”作为记账符号。 “借”表达资产(费用)的减少或负债、权益 (收入、利润)的增长；“贷”表达资产(费用)的增长或负债、权益(收入、利润)的减少
C．以会计恒等式作为记账理论依据。即以“资产：负债+所有者权益”为记账依据
D．以“有借必有贷，借贷必相等”为其记账规则
22、w市A房屋拆迁公司，在拆迁w市房屋时，与被拆迁人孙某达不成拆迁补偿安顿协议，经当事人申请，由裁决。
A：w市房地产管理部门
B：w市规划管理部门
C：W市建设管理部门
D：w市房屋拆迁管理部门
E：房地产估价机构必须加盖公章
23、房地产开发项目所采用的建筑工程施工协议文献优先解释的顺序为（）。
A．协议协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书
B．图纸、投标书及其附件、协议协议书、工程报价单或预算书
C．协议协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸
D．图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、协议协议书
24、在某商业街深度30．48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。
A．1504
B．1404
C．1304
D．1204
25、某宗房地产32年土地使用权的价格为4 000 元／㎡，相应的报酬率为7％。现假定报酬率为9％，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于元／㎡。
A：3 275
B：3 287
C：3 402
D：4 375
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、房产项目测绘，是指在房地产权属管理、开发经营以及其他房地产活动过程中需要测绘等开展的测绘活动。
A：房产分幅平面图
B：房产分丘平面图
C：房产分层分户平面图
D：房产分丘平面图相关的图、表、册、簿、数据
E：房产分层分户平面图相关的图、表、册、簿、数据
2、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为__元/m2。
A．2593
B．2619
C．2727
D．2862
3、房地产价格评估人员资格认证制度成为一项法定制度，是从__开始。
A．我国开始实行房地产估价从业人员持证上岗
B．1995年《城市房地产管理法》颁布实行
C．1998年建设部发布《房地产估价师注册管理办法》
D．2023年《国务院关于促进房地产市场连续健康发展的告知》
4、《土地管理法》重要是解决等问题。
A：房地产市场秩序混乱
B：土地资源的保护、运用和配置
C：规范城市建设用地的征用
D：规范城市建设用地布局
E：协调各项基础
5、有A、B两宗面积较小的相邻土地，各值30万元。假如将该两宗土地合并为一宗土地，由于面积增大而有助于合理运用，合并后的土地市场价值为100万元。在这种情况下，假如地块A的拥有者购买地块B，则正常成交价格为__万元。
A．30
B．50
C．30～70
D．70
6、投资者进行房地产投资的重要目的是。
A：财富最大化
B：保值增值
C：减少投资组合的总体风险
D：减少通货膨胀的影响
E：借款协议
7、会计核算规定，凡在当期取得的收入或者承担的费用，不管款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的__。
A．权责发生制原则
B．收负实现制原则
C．配比原则
D．划分收益性支出与资本性支出原则
8、下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有。
A：完全产权价值
B：出租人权益价值
C：快速变现值
D：承租人权益价值
E：残余价值
9、在完全竞争市场上，劳动的共同决定完全竞争市场上的工资水平。
A：供应
B：供应弹性
C：需求
D：需求弹性
E：需求规律
10、（）是以房地产与其外部环境是否保持协调，来鉴定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们拟定最佳用途。例如，在平常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。
A．权益原理
B．收益递增递减原理
C．均衡原理
D．适合原理
11、决定某类房地产供应量的重要直接因素有。
A：该类房地产的价格水平
B：消费者的收入水平
C：该类房地产的开发成本
D：该类房地产的开发技术水平
E：房地产开发公司对未来的预期
12、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为__万元。
A．100
B．42
C．63
D．77
13、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。
A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
14、价格领先制通常有三种形式。
A：被支配型价格领先
B：支配型价格领先
C：成本最高型价格领先
D：成本最低型价格领先
E：晴雨表型价格领先
15、某房地产开发项目，通过测算得出如下数据：假如市场前景好将产生5680万元净现值；假如市场状况一般将产生2450万元净现值；假如市场前景不好，则将产生-3680万元净现值，经分析市场前景为：好的概率为45%；一般概率为35%；不好的概率为20%。则该项目的盼望值为万元。(2023年试题)
A：2677.50
B：3680.60
C：4003.50
D：5356.80
E借款协议
16、土地变更登记是指因而进行的登记。
A：土地权利人发生改变
B：土地权利人姓名发生变更
C：土地权利人名称发生变更
D：国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后而进行的登记
E：土地权利人地址和土地用途等内容发生变更
17、__又称为不可分散风险或市场风险。
A．时间风险
B．需求风险
C．自有风险
D．系统风险
18、需求弹性中，通常考察的是。
A：需求的价格弹性
B：需求的交叉弹性
C：需求的收入弹性
D：供应的收入弹性
E：供应的交叉弹性
19、对一个计算周期为2023的房地产置业投资项目进行钞票流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率__。
A．包含了对通货膨胀的补偿
B．不包含对通货膨胀的补偿
C．没有实际意义
D．不能直接用于财务评价
20、城乡规划涉及。
A：城乡体系规划
B：城市规划
C：镇规划
D：乡规划和村庄规划
E：总体规划和具体规划
21、下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是__。
A．已经办理该建筑工程用地批准手续
B．已经拟定施工公司
C．有保证工程质量和安全的具体措施
D．建设单位已支付工程款
22、城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有__。
A．名胜古迹自用的房产
B．寺庙出租的经营用房产
C．校办工厂的房产
D．房地产开发公司建造未售但自用的房产
E．地下停车场
23、房地产投资较一般投资，具有优点。
A：相对较高的收益
B：投资回收期长
C：提高投资者的资信等级
D：良好的流动性
E：投资数额巨大
24、在项目评估过程中，租金或售价的拟定是通过__得来的。
A．近期交易物业的租金或售价进行比较
B．市场上交易物业的租金或售价进行比较
C．类似物业的比较
D．市场上近期交易的类似物业的租金或售价进行比较
25、潜在毛收入乘数考虑的因素涉及房地产的。
A：租金
B：租金以外的收入
C：空置率的差异
D：运营费用的差异
E：转让收益