2023年山东省房地产估价师案例与分析估价委托合同模拟试题.doc

山东省2023年房地产估价师《案例与分析》：估价委托协议模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是．【2023年考题】
A：估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B：估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C：估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D：估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
E：工业用地的监测点评估价格
2、根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是__。
A．三年以上六年以下
B．二年以上五年以下
C．三年以上七年以下
D．五年以上十年以下
3、以下不适合运用成本法估价的房地产是。
A：机场
B：单纯建筑物
C：住宅
D：房地产保险
E：工业用地的监测点评估价格
4、房地产投资的经济效果重要表现为__。
A．销售收入
B．开发利润
C．成本利润率
D．投资收益率
5、保险的派生职能不涉及__。
A．防灾防损
B．融通资金
C．组织经济补偿
D．分派
6、债务人为自己的信用投保的为__。
A．财产损失保险
B．责任保险
C．保证保险
D．信用保险
7、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标建筑面积，属于。
A：单元估算法
B：单位指标估算法
C：概算指标法
D：工程量近似匡算法
E：借款协议
8、会计上所称的“净资产”是指__。
A．所有者权益
B．负债
C．收入减去费用的余额
D．负债与所有者权益之和
9、对无房和住房未达成规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在__倍以上。
A．3
B．4
C．5
D．6
10、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化比例为10%时，需求量变化比例分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（）。
A．富有弹性、单一弹性、缺少弹性
B．完全弹性、单一弹性、完全无弹性
C．完全弹性、单一弹性、缺少弹性
D．富有弹性、单一弹性、完全无弹性
11、房地产投资信托不涉及的类型是__。
A．经营型
B．权益型
C．抵押型
D．混合型
12、收益递增递减原理可以帮助我们拟定估价对象的
A：最佳用途和最佳规模
B：最佳集约度
C：最佳规模和最佳集约度
D：最佳用途
E：工业用地的监测点评估价格
13、新成立的房地产评估机构，其资质等级从__资质开始。
A．临时
B．三级
C．四级
D．预备
14、为房地产经纪人执业资格注册的管理机构。
A：住房和城乡建设部
B：人力资源和社会保障部
C：省级政府建设主管部门
D：中国房地产估价师与房地产经纪人学会
E：执行层的组织协调
15、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为__。
A．时点指标
B．相对指标
C．时期指标
D．平均指标
16、收益性物业管理中的收入涉及其他收入和__。
A．租金收入
B．绿地管理费
C．保安费用
D．能源费
17、下列可无偿收回土地使用权的有。
A：因地质灾害不可抗力因素导致开发商两年未动工开发的
B：因动工开发必需的前期工作导致开发商两年未动工开发的
C：因政府建设主管部门的干扰导致开发商两年未动工开发的
D：因开发商自身因素导致其两年未动工开发的
E：房地产估价机构必须加盖公章
18、某市于2023年对市中心一平房区进行拆迁改造．该市2023年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4 000元／㎡，并且一直没有变动；2023年该区同类建筑物的重置成本达成2 000元／㎡，房地产市场交易价格为6 000元／㎡；重新规划后，开发商开发的该区商品旁售价预计为9 000元／㎡．则最合理的拆迁补偿价格应认为基础进行修正．【2023年考题】
A：4 000元／㎡
B：5 000元／㎡
C：6 000元／㎡
D：9 000元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
19、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指__。
A．房地产开发公司自有资金周转的速度
B．估价对象房地产变为钞票的速度
C．估价对象房地产带来净收益的速度
D．房地产开发公司流资金周转的速度
20、混凝土在正常情况下，强度随着龄期的增长而增长，最初的天内较快，以后增长逐渐缓慢。
A：1～7
B：7一10
C：7~14
D：15—20
E：执行层的组织协调
21、假设开发法中预期开发后的楼价不可用__求取。
A．市场比较法
B．收益法
C．成本法
D．长期趋势法
22、并称古典地租理论之双壁的是的地租理论。
A：威廉·配第和亚当·斯密
B：大卫·李嘉图和约翰·冯·杜能
C：詹姆斯·安德森和马尔萨斯
D：理查德·坎蒂隆和马克思
E：工业用地的监测点评估价格
23、下列关于宗地图的说法有误的是__。
A．坐落表达宗地所在街道、街坊以及该宗地的编号
B．界址点以直径0.8mm的小圆圈表达，包含与邻宗地公用的界址点
C．若宗地内有房屋和围墙，应注明房屋和围墙的边长
D．宗地图中应画出与本宗地有共同界址点的邻宗地界址线，并在邻宗地范围内注明它的宗地号
24、运用__，可以看出数据变化的发展过程和演变趋势，其实质是取各段内各点求平均值，且令其权数相等，而将以前的权数视为零。
A．移动平均法
B．指数平滑法
C．加权指数法
D．移动平滑法
25、公司同时向几个细分市场销售一种产品时，该公司采用的目的市场选择模式是__模式。
A．单一市场集中化
B．产品专业化
C．市场专业化
D．全面覆盖
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列不属于房地产中介服务特点的是。
A：人员特定
B：时间准确
C：委托服务
D：服务有偿
E：执行层的组织协调
2、拟定房地产开发项目，应当符合__的规定。
A．国土规划
B．年度建设用地计划
C．城市规划
D．土地运用总体规划
E．房地产开发年度计划
3、因环境污染损害补偿提起诉讼的时效期间为年。
A：4
B：3
C：2
D：1
E：执行层的组织协调
4、__不属于市政公用设施用地。
A．公共交通用地
B．煤气调压站
C．广场用地
D．火葬场
5、银行券具有以下特点。
A：是在银行信用的基础上产生，通过存款提现和贷款投入流通
B：信誉高，具有法定支付能力，可在全国范围内流通
C：是一种法定支付手段，任何人不得拒收
D：不定期，可以长期流通使用
E：定期，但可以长期流通使用
6、关于商用房地产抵押贷款，下列说法不对的的是。
A：贷款价值比率(抵借比)通常不超过50％
B：贷款期限最长不超过2023
C：贷款利率通常高于个人住房抵押贷款
D：仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放
E：借款协议
7、通过市场调查获知，某地区2023～2023年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/㎡、4887元/㎡、5037元/㎡、5192元/㎡。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2023年的价格为__元/㎡。
A．5362
B．5374
C．5532
D．5702
8、下列有关城市规划区表述对的的是（）。
A．城市规划区的土地均为国有土地
B．城市规划区范围内用地必须遵守《城市房地产管理法》
C．城市规划区就是城市市区
D．城市规划区涉及城市市区、近郊区及城市行政区域内因城市建设和发展需要进行规划控制的区域
E．城市规划区的具体范围由城市人民政府在编制城市总体规划中划定
9、由于通货膨胀会对投资收益产生影响，所以投资者在进行投资分析时，通常要用作为评价指标。
A：较高的盼望投资回报率
B：较高的实际投资回报率
C：较低的盼望投资回报率
D：较低的实际投资回报率
E：借款协议
10、土地一级开发项目的操作模式有__三种模式。
A．纯公司模式
B．纯政府模式
C．政府与公司合作模式
D．受政府授权委托的公司模式
E．房地产学会模式
11、某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2023元/m2；建筑面积为1000m2，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低__元/m2。
A．200
B．300
C．700
D．1000
12、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于引起的。
A：装饰装修改造
B：通货膨胀
C：需求增长导致稀缺性增长
D：改善物业管理
E：周边环境改善
13、下列不计入用地面积范围的有。
A：无明确使用权属的冷巷
B：有明确使用权属的间距地
C：市政管辖的马路等公共用地
D：公共使用的排水沟
E：已征收，经规划部门核定需要作市政建设的用地
14、下列关于房屋登记的时限，表述不对的的是。
A：自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于30个工作日内，将申请集体土地范围内房屋所有权登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定
B：抵押权、地役权登记，10个工作日
C：预告登记、更正登记，10个工作日
D：公告时间不计入《房屋登记办法》规定期限
E：因特殊因素需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的二倍
15、以下关于房屋征收补偿的说法，不对的的是__。
A．因征收房屋导致搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费
B．被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换
C．对被征收房屋价值的补偿，可以低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格
D．被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼
16、下列说法不对的的是__。
A．完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能，这四项权能可以与所有权发生分离
B．共同共有与按份共有的最显著区别在于：共同共有是平等地共有
C．不动产所有权涉及土地所有权和房屋所有权等
D．建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利，视为一并转让
17、某市于2023年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2023年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2023年该区同类建筑物的重置成本达成2023元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。
A．4000
B．5000
C．6000
D．9000
18、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》拟定，对招标出让中， 应当拟定为中标人。
A：可以最大限度地满足招标文献中规定的各项综合评价标准的投标人
B：可以最大限度地满足招标文献中规定的各项综合评价标准之一的投标人
C：可以满足招标文献的形式性规定且价格最高的投标人
D：可以满足招标文献的实质性规定且价格最低的投标人
E：可以满足招标文献的实质性规定且价格最高的投标人
19、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是__和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。
A．指数平滑分析
B．趋势拟合分析
C．时间序列分析
D．相关分析
20、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为__万元。
A．4858
B．5200
C．2700
D．6264
21、下列情況，经批准可保存划拨建设用地使用权，但保存划拨土地方式的期限不超过五年。
A：继续作为城市基础设施用地
B：继续作为公益事业设施用地
C：国有公司兼并国有公司、非国有公司及国有公司合并后的公司是国有工业公司的
D：在国有公司兼并、合并中，一方属于濒临破产公司的
E：国有公司改造或改组为国有独资公司的
22、房地产的最高最佳使用状态不应当涉及。
A：最佳区位
B：最佳规模
C：最佳用途
D：最佳集约度
E：最佳收益
23、根据《中华人民共和国物权法》，下列事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主批准。
A：选举业主委员会或者更换业主委员会成员
B：选聘和解聘物业服务公司或者其他管理人
C：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约
D：监督业主公约的实行
E：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
24、2023年上半年，A市住房平均价格为3600元/m2，B市住房平均价格为4800元/m2，则A、B两市2023年上半年住房平均价格的比较相对指标等于__。
A．60%
B．70%
C．75%
D．80%
25、房地产投资信托基金可以分为伞型合作REITs和多重合作REITs，是以分类的。
A：按其投资业务
B：信托性质的不同
C：收益形式
D：来源构成
E：借款协议