房屋买卖合同纠纷中解约定金的适用无讼阅读--无讼阅读.doc

房屋买卖合同纠纷中解约定金的适用无讼阅读 无讼阅读 本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请标明作者和来源定金是担保法明确规定的一种担保方式。根据定金的性质不同，可以将其划分为违约定金、立约定金、解约定金、成约定金、证约定金等多种类型。根据担保法及相关司法解释的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。房屋买卖合同纠纷案中，当事人一般会约定定金条款，定金的性质认定就有可能成为争议焦点。以解约定金为例，司法实践中解约定金与违约定金并非泾渭分明。在一个真实的案件中，买卖双方在房产买卖协议中约定：“违约责任：1、甲乙双方签定本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方（房产中介），并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付购房款（不计利息）返还给乙方。若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。”协议中约定的定金被认定为解约定金还是违约定金关涉整个案件的走向。一、“中途悔约”的法律解释涉及解约定金的案件，在定金条款中，常常出现“中途悔约”的表达。“中途悔约”的表达并不是一种严格的法律语言表达，而是一种口语化的表达。在具体的案件中，原被告双方常常就这个词组法律含义的理解发生争议。首先，关于“悔约”的理解。根据现代汉语词典的释义，悔约指废弃原定的协议、条约、合同等，毁约指撕毁共同商定的协议、条约、合同等。因此悔约与毁约法律含义等同，应理解为解除合同。其次，关于“中途”的理解。合同法第九十五条第一款规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。“中途”限定了合同各方行使合同解除权的期限。有人认为，“中途”应理解为合同约定的履行期限届满之前。也有人认为“中途”应解释为合同履行完毕之前。合同目的的实现取决于各方的履行行为，合同中约定履行期限是为了敦促合同各方依约履行合同。解约定金的目的是为了方便当事人在合同目的尚未完全实现之前自由解除合同。结合“中途”的字面含义，“中途”可解释为合同履行完毕之前。但在守约方已完全履行合同义务之后对方再提出解除合同，对守约方亦不公平，亦不利于保障交易秩序。考虑到保护守约方的权利等，“中途”解释为“合同履行完毕之前”过于宽泛，应作出更加严格的限制。假定“中途悔约”可以理解为“合同履行完毕之前解除合同”，那么可以得出如下结论：一旦定金条款中赋予合同双方中途悔约的权利就意味着该定金为解约定金而非违约定金。但实际并非如此，一些法院认为除非定金条款中明确规定合同解除或者定金的解约定金性质，否则定金应理解为违约定金。二、解约定金的司法认定张文健、叶晓珍与刘明文、包秀琴等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书（2016）闽07民终45号本院认为，首先，解约定金作为特殊的定金形式，须有明确约定或“支付相应定金即可任意解除合同”的明确意思表示，然本案中并无证据表明存在解约定金的意思表示；其次，本案房地产买卖合同第六条约定“甲、乙双方签订合同后，乙方中途悔约应书面通知甲方，甲方应在三日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方；乙方不能按期向甲方付清购房款、或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方付给相当于上述房地产成交总价款千分之一滞纳金”，该条款的约定是将定金作为一方违约情况下另一方寻求救济的方式，故本案定金应为违约定金。任华与林淑娟房屋买卖合同纠纷再审民事裁定书（2014）粤高法民一申字第265号房屋转让合同第十一条约定，如任华在收取定金后，不依合同条款将该物业售予林淑娟，则任华须返还双倍定金予林淑娟以弥补林淑娟之损失，且林淑娟不可要求任华进一步赔偿或强制履行此合约。任华申请再审认为该条属于对解约定金的约定，任华有权以双倍返还定金为条件解除合同。本院认为，该约定合法有效，但解约定金的设定并不意味着当事人在任何时候、任何情况下均有解除合同的权利，行使约定解除权应以遵守诚实信用原则为前提。林淑娟作为守约方，对合同实际履行完毕具有合理期待。任华在实施一系列履约行为特别是接受对方的履行后，要求行使合同解除权，与之前的行为性质完全相反，属于对权利的滥用，不应得到支持。简言之，任华接受履行后，其约定的合同解除权即归于消灭。任华申请再审称，买方没有支付房款，也未支付租金，涉案房屋升值巨大，实际履行合同导致其损失591.81万元。本院认为，如上所述，涉案房屋买卖合同应当实际履行，房屋的自然增值理应归属买方，这属于任华转让房屋应当承受的市场风险。相反，在同一市场环境下，若合同解除，林淑娟则会因为信赖合同实际履行而丧失交易机会，增加购房成本，林淑娟作为诚信履约的一方，显然不应承受这样的损失，否则就是鼓励不诚信，而不是支持诚信。陈甲与侯某某房屋买卖合同纠纷上诉案(2012)浙嘉民终字第80号双方签订的合同第九条第一款约定，陈甲中途悔约的，应当及时通知对方及中介，购房某某归侯某某所有；侯某某中途悔约的，应及时通知对方及中介，并在悔约之日起3日内双倍返还购房某某给陈甲。“悔约”应解释为解除合同。双方合同约定交付定金的一方可以抛弃定金为代价而解除合同；对方亦可以双倍偿还定金为代价以解除合同，且约定提出解除一方负有通知义务，故涉案合同第九条第一款约定的定金为解约定金。另外，行使合同解除权是一种形成权，陈甲发出的解除通知到达对方时合同解除的状态即产生。唐成伟等诉钟键等商品房买卖合同纠纷案(2012)涪民初字第1368号原告唐成伟作为甲方（买方）和被告钟键作为乙方（卖方），绵阳高新区华夏房地产经纪有限公司作为丙方（经纪方），于2011年9月10日签订房屋买卖经纪合同，主要约定了以下内容：3、违约责任：B、若甲方中途悔约，购房定金归乙方所有，若乙方中途违约，双倍返还购房定金给甲方。从双方当事人签订的房屋经纪合同看，定金罚则主要约定在“违约责任”条款下，应当认定该定金为违约定金，而非解约定金。故被告钟健、石梅承担了双倍返还定金的违约责任后，并不能免除其继续履行合同的义务。原告唐成伟、张晓虹要求被告钟健、石梅继续履行合同，办理房屋过户手续，其诉求符合中华人民共和国合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，本院予以支持。周某与李某某房屋买卖合同纠纷上诉案(2010)浙金民终字第1142号双方在合同第8条约定：“乙方（李某某）中途悔约，乙方不得向甲方（周某）索还定金，甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起三日内将定金退还乙方，另给付乙方定金数额的违约金”。但该条款中并没有明确该定金是履约定金还是解约定金，故本案当中的定金应理解为履约定金，而非解约定金，交纳定金是为了保证合同的诚实履行。三、合同解除后的责任承担解约定金赋予双方合同的任意解除权，但并不意味着一方可以“任性”地解除合同。权利不得滥用，合同各方行使合同解除权应当遵循诚实信用原则。依据解约定金条款，合同解除后，交付的定金将归收受一方所有或者收受定金的一方将双倍返还定金。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。在房屋买卖合同纠纷案中，卖方行使合同解除权，合同解除后，买方可以向卖方请求损害赔偿。实践中，房产买卖协议中一般会同时规定定金条款和违约金条款。合同法第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”因此，定金和违约金只能选择适用，两者取其一。但如果合同明确约定了解约定金的，则可能存在例外。北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)第23条第2款规定：“房屋买卖合同中同时约定了解约定金和违约金，当事人一方已构成违约的，在约定条件成就时解约定金处罚与违约金可以同时适用。”北京高院认为：因违约定金与违约金在目的、性质、功能等方面基本是相同的，故二者不能并用，而应由守约方选择适用。根据担保法若干问题的解释第一百一十七条的规定，当事人是可以定金为代价解除合同的，而无论合同履行是否构成违约，因此解约定金和违约金在目的、性质、功能等方面是有区别的，二者可以并用。