论长沙房地产项目的风险管理-本科论文.doc

中国某某信息学校

学生毕业设计(论文)

题 目： 论长沙房地产项目的风险管理
姓 名 ： 0000
班级、学号 ： 0000班、000号
系 (部) ： 经济管理系
专 业 ： 物业管理
指导教师 ： 0000
开题时间： 2008-9-12
完成时间： 2009-11-12

2009 年 11 月 12 日

17

目 录

毕业设计任务书…………………………………………………1
毕业设计成绩评定表……………………………………………2
答辩申请书……………………………………………………3-4
正文……………………………………………………………5-22
答辩委员会表决意见……………………………………………23
答辩过程记录表…………………………………………………24

课 题 论长沙房地产项目的风险管理
一、课题(论文)提纲
1.长沙房地产整体市场
1.1供求关系
1.2成交量——受益于价格探底，全年度成交量较08年中幅增长
1.3供求比——供求关系适度缓和，依然供大于求
1.4房地产形势展望
2. 房地产项目存在的风险
2.1购买力风险
2.2财务风险
2.3市场风险
2.4政府政策及金融风险
3. 房地产项目风险管理的应对策略
3.1 提高项目抵御风险的能力
3.2 建立科学的评价指标体系
3.3 技术与经济相结合，做好规划方案的优选
3.4项目的可行性研究
3.5以顾客需求和顾客价值为出发点，重视顾客需求有丰富的内涵。

二、内容摘要
房地产业已逐渐成为我国经济的重要产业，同时也具有社会影响面很大的行业。但是目前我国房地产开发企业普遍存在“小，散，差”的特点，房地产开发只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、风险管理手段单一，使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制，导致房地产项目的失败。市场供求比缺口逐步缩小，价格上涨条件不足，将在低位平稳运行，供应量相比去年大幅缩水，市场存量依然巨大；受全球经济危机影响，季度成交量分配较均匀，主要是因为政府积极出手救市，保护经济发展成果。本文就长沙商品住宅的供求关系、成交量供求比进行了整体分析，论述了房地产开发过程中存在的风险，同时提出了一些风险管理的应对策略。

三、 参考文献
[1]桂泳平.投资风险.上海:立信会计出版社.1996
[2]陈仕亮.风险管理.成都.西南财经大学出版社。1996
[3]刘洪玉.房地产开发经营与管理.第2版.北京中国物价出版社.1996
[4]陈琳.房地产开发项目投资风险度量研究.广州大学出版社.2003(4)
[5]赵世强.房地产开发风险管理.北京.中国建材工业出版社.2003
[6]潘蜀健.房地产项目投资.第2版.北京.中国建筑工业出版社.2004

论长沙房地产项目的风险管理
000
中文摘要：房地产业已逐渐成为我国经济的重要产业，同时也具有社会影响面很大的行业。但是目前我国房地产开发企业普遍存在“小，散，差”的特点，房地产开发只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、风险管理手段单一，使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制，导致房地产项目的失败。市场供求比缺口逐步缩小，价格上涨条件不足，将在低位平稳运行，供应量相比去年大幅缩水，市场存量依然巨大；受全球经济危机影响，季度成交量分配较均匀，主要是因为政府积极出手救市，保护经济发展成果。本文就长沙商品住宅的供求关系、成交量、供求比进行了整体分析，论述了房地产开发过程中存在的风险，同时提出了一些风险管理的应对策略。
关键词：房地产 ；风险管理;风险意识；应对策略
0.引言：
房地产项目的建设是一个有较长周期的过程，项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素，构成了项目过程的各种风险，风险充斥在每个过程。去年以来房地产市场进入相当长一段时间的低迷状态，面对市场及政策的多重压力，房地产业要想获得成功并持续发展，必须根据其内在房产投资的过程中存在的各种风险，比如项目的定位风险、财务风险、市场风险、政治及金融风险等,正确地对待、评价、处理过程风险，必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理，全过程、全方位地的控制，加强对风险的管理，是保证项目目的、项目目标实现的关键。全面风险管理方法是风险管理流程实施的具体手段，建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。经过多年的发展，项目风险管理的方法更加成熟和多样化，为房地产开发项目全部风险的全面分析提供了可能。房地产开发项目风险管理方法体系犹如一个方法库，将各个流程的风险管理方法汇总起来，比较各种方法的优点和缺点，找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围，进行项目风险管理时，针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。
1．长沙房地产整体市场
1．1供求关系
经过08年楼市巨变之后，09年长沙楼市整体将趋于平淡，不会出现大起大落。从商品住宅供求关系来看，由于08年供应量集中喷发，09年供应量回落明显，市场供求比缺口逐步缩小，价格上涨条件不足，将在低位平稳运行，供应量相比08年将大幅缩水，市场存量依然巨大。

长沙商品住宅市场09年季度供应量走势图

数据显示，07年商品住宅新开工建筑面积达1138万平方米，08年上半年商品住宅新开工595万平方米；结合下半年全市土地的动工情况以及当前开发商对市场形势的判断，08年下半年商品住宅新开工面积为250万，09年上半年为200万平方米；07年初至09年上半年，预计累计新开工面积达2183万平方米；07年下半年长沙全市纯商品住宅已供应面积为383.23万平方米，08年预计在940万平方米左右；07年起至09年上半年尚有新开工建筑面积860余万平方米，考虑到部分项目半年内无法实现上市，预计09年全年供应面积将达700万平方米。08年楼市步入严冬已成公认事实，09年将继续处于楼市周期的低谷。预测09年供应量将呈现低开高走，整体处在较低位运行的局面。
1．2、成交量——受益于价格探底，全年度成交量较08年中幅增长
受全球经济危机影响，中国房地产在08年经历漫长寒冬。08年长沙全市纯商品住宅成交量仅有494万平方米，比07年下降141万平方米。在时间上，季度成交量分配较均匀，其中第一季度成交130万平方米，二季度成交112万平方米，三季度成交128万平方米，四季度成交124万平方米。预计09年成交量将小幅回升，接近550万平方米，主要原因有三：
首先，政府积极出手救市，保护经济发展成果。房地产行业历来为中国经济主要增长点，从本年度频频出台相关土地、金融、财务、税收政策反映出政府对房地产的重视程度。面对由美国次贷危机引发的全球危机，中国经济增长速度放缓现状，国务院出台4万亿投资计划扩大内需，加强配套设施建设，避免经济出现大衰退，同时保证了就业率，居民现有购买力不会再度受挫。
其次，价格相对触底，刚性需求及投资型需求增加。长株潭城市一体化加速区域城镇化进程，必将吸引大量外地人口迁入，加之城市80后步入结婚高峰期，为市场释放了一定的刚性需求。另外，09年长沙房价将在一个较低位僵持，市场观望氛围趋淡，回归市场的理性购房者必将把握此契机，适时出手。
第三，供求结构调整，价格探底后有抬头压力。08年，长沙商品住宅市场新增供应面积为940万平方米，预计09年新增供应量为700万平方米。市场供应量锐减的同时，市场潜在需求呈上升趋势，09年市场销售压力相比年前得到很大程度缓和。在价格探底后，价格上的轻微上涨必将深刻触动犹豫观望者的神经，买涨不买跌的消费心理将导致观望需求转化为成交。
1．3、供求比——供求关系适度缓和，依然供大于求

长沙商品住宅市场09年季度供求比走势图

09年全年供求比预计为1.42，呈现供大于求的局面。较08年全年的1.9，供求结构发生了重大调整，主要表现在供应量比重的变化。09年第一度商品住宅供求比为1.21，供求矛盾在全年中最平缓。这一阶段，由于受季节影响，市场新增供应量较小，销售压力不明显。根据经验，第一季度为传统销售淡季，第一季度供求比值将会大于1.21。
1．4房地产形势展望
08年以来，长沙纯商品住宅上半年成交均价一度涨至4125元/平方米，但大多数月份维持在3900-4000元/平方米水平。下半年以来，受各种因素影响，房价一度下跌至3654元/平方米，与07年八九月份持平。尽管自08年三季度楼盘开始降价以来，长沙市场成交量受到影响不大，依旧低迷。预计09年上半年房价将进一步下挫，接近3500元/平方米，下半年房价会小幅上扬，之后基本保持平稳。
从宏观层面看，在全球经济危机的冲击下，外资投资中心的转移，导致中国不少沿海生产加工型企业受到强烈冲击，生产规模大大压缩，人员编制趋小。中观层面看，由于经济增长速度放缓，各行业工资收入水平受到影响，直接表现在购买力不足。
08年下半年调价后成交量依旧偏软是09年上半年再度降价的前提条件。购买力不足而非购买信心的不足将促使开发商更加清晰营销手段------再度调价。价格触底带来一段时间内成交走强同时也给开发商适度提价的理由，但长期看，09年长沙房价将相对平稳。
2.房地产开发项目存在的风险
2.1购买力风险
    购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化，导致房地产商品不能按市场消化而造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险。在市场经济体制中，需求是一个非常不稳定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给项目带来损失。应对措施主要是在房屋的建筑设计中丰富产品的类型，对大、中、小户型进行优化组合，适当加大可以组合型住宅的所占比例。
2.2财务风险
财务风险主要由利率、资本金充足率两个方面。特别是2007年以来，国家加大宏观调控力度，几次提高银行利率，紧缩银根。这些金融政策的调整，使得一线城市房地产价格开始下降，投资速度减慢。房地产公司由于贷款利率增加，导致收入减少，支出增加，投资成本增大，形成房地产投资财务风险。应对利率风险的措施，主要是预期银行贷款利率的变化。为了降低由此带来的房地产投资金融风险，一是在签订银行贷款合同时，选择固定利率；二是在评价投资方案时，按可能升高的银行贷款利率进行，预先就对银行贷款利率的提高作出防范措施：三是在进行投资方案评价时，对银行贷款利率进行不确定性分析。充分考虑贷款利率可能带来的金融风险。
房地产行业本身就是典型的高风险行业，但是实践中有些投资者对投资性房地产的财务风险认识不足，认为房地产只会增值或者至少保值但不会贬值，这种观念给投资性房地产带来了巨大的潜在风险隐患。因此，投资者迫切需要相关的财务风险知识，以建立健全有效的内部控制，从根源和过程两个角度全面降低投资性房地产的财务风险。在不同的理财环境和理财阶段，投资项目的财务状况各不相同，投资项目的财务风险也就有不同的表现形式，形成不同的财务风险类别。地产开发产业的核心是资金的运作。无论是采用市场营销手段的期房预售，还是金融信贷，无外呼利用市场杠杆或金融杠杆满足房地产开发的资金需求。但是需要强调的是在市场或金融杠杆的形式、使用和相互组合上并不仅仅是简单的销售或贷款问题。而是，策划和设计完整的资金链和具体的实施方案。为开发项目策划和设计资金的来源，控制资金流量和降低资金成本。
控制现金流量和资金成本，财务规划中需要策划、设计控制现金流量、控制资金成本的手段等等；其中包括但不仅限于以下的内容：现金流量排期：根据项目开发的具体进度设计资金需求计划和排期；策划和设计财务规划：根据资金的使用需求安排资金来源及确定使用的数量、日期和期限；设计金融工具：根据开发商自身条件和项目开发在不同阶段形成的资产条件，选择和组合金融工具，形成对开发项目的有力支持和资金成本的有效控制。
2.3市场风险
任何投资项目,无论是项目开发建设过程,还是未来的生产经营活动都离不开市场。市场任何要素的波动变化都将给项目带来影响。
房地产市场是整个市场体系的一部分，具有一般市场的普遍特性，但由于房地产商品的特殊性，房地产市场的功能和机制与一般市场相比，具有明显的差别。比如房地产的不可移动性不同区域位置条件的差异，造成了不同城市，甚至是同一城市的不同区域，房地产商品价格相差甚大。并且房地产投资量大，交易形式复杂，买卖双方不易随便进入或是退出市场，由于城市住房涉及到人民币徐德生活条件，政府必然采取某些补贴性的福利政策，所以说房地产市场是一个不充分的准市场。市场汇率的波动，货款利率的增加，原材料成本的上涨，劳动价格的增加等均属市场风险因素。市场风险与经营风险和财务风险不同，对企业或投资者而言，是不可控因素。面临复杂多变的市场环境，投资者只能研究市场趋势，识别风险并尽可能地规避风险，而不可能影响和控制市场风险。
前几年，不少城市商品房价格持续上升，投资型和投机性购房的比重上升较快，拉动了房价的非正常上涨。一旦出现市场风险，不仅影响房地产市场的健康发展，而且会危及经融安全。据调查显示，投资性购房的比例达到25%，有的城市在土地出让中不设准入条件，完全以出价高低作为标准，导致外行企业、外来企业盲目投资，推动了低价的进一步上升。一些机构投资者和个人对房地产经营风险意识明显不足。
2.4政府政策及金融风险
 近年来，为了规范房地产市场、有效控制房价，采取一系列宏观调控政策，虽然效果不明显，但是政府调控的决心并没有改变。房地产政策的改变，尤其是调整性政策的出台，必然导致某些房地产成为牺牲品，结果导致房地产项目的商业风险加大。应对国家宏观政策的措施主要是缩短项目的建设周期，加快项目的销售进度，即使回笼资金。
在任何国家或地区，对房地产的使用、支配都会受到某些限制。放低长对国民经济有重要的作用，我国的土地政府拥有最后的支配权，在房产经济运行中，政府干预较多。房地产受政府法令和政策的限制和影响较重要的有两项：一是政府基于公共利益，可限制某些房地产的使用，如城市规划对土地用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度和绿地率等的规定；二是政府为满足社会公共利益的需要，可以对任何房地产实行强制征用或收买。房地产易受政策限制的特性还表现在，由于房地产不可移动，也不可隐藏，所以逃避不了未来政策制度变化的影响。这一点说明了房地产的风险性，也说明了政府制定长远的房地产政策的重要性。
随着国内房地产法规的不断完善，开发商能否获得土地的开发权是项目启动阶段的关键，而取得开发权需要大量的资金支持。在中国金融体系，特别是参与房地产开发的金融体系还不完善的情况下，开发商采用非规范方式，甚至是非法手段解决房地产启动资金问题不足为怪。客观上说，就是这些方式推动了中国房地产市场的发展和成长。在这个阶段，除非得到具有丰富经验的风险管理经理的协助，否则金融资本根本无法控制风险，只能祈祷开发商的运作能力。依靠具有经验的专业投资顾问和管理公司的协助，可以有效控制这个阶段的金融风险。
3.房地产项目风险管理的应对策略 
3．1提高项目抵御风险的能力
房地产市场是资金密集性行业、资金使用量大，市场的任何波动和国家宏观政策的调整都会影响到项目的收益，严重的可能会使企业的资金链条断裂，整个项目陷入瘫痪。这就要求开发商在投资决策阶段通过对影响项目投资效果的社会、经济、环境、政策和市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，帮助投资者根据房地产项目风险的大小和特点，确定合理的投资收益水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对投资风险的防范和控制。房地产项目面临的风险有政策风险、财务风险、购买力风险等。
3．2 建立科学的评价指标体系
  第一，规划评价指标主要考虑可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位、市政配套、公共设施配套、交通等因素。
  第二，设计方案评价指标要考虑性价比、产业化、经济性、采光、通风、环保、格调、品位、与周围环境的协调、使用功能等因素。
  第三，市场定位评价指标是以房地产市场调查资料和市场预测结果为基础，就租售价格、租售率、租售对象、物业管理费等建立评价指标。
  第四，经济评价指标需要考虑财务评价和综合评价。财务评价根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目财务收入和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡情况，判断项目的财务可行性，风险预测等：综合评价是从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的经济合理性。
以上每个评价指标所包含的因素，对房地产开发项目的成本都有直接或间接的影响。比如建筑密度是指建筑基底面积占总用地面积的百分比，它反映用地合理性情况，是城市管理的控制性指标。容积率是反映地块开发强度的重要指标，无纲量，其内涵与“建筑密度”一致，但表述形式不同，容积率=总建筑面积／地块面积。适当提高建筑平均层数和建筑密度，控制适当的建筑容积率，可以减少房地产开发项目的单位造价。同时节约用地，从而能有效降低整个项目的建设资金。
3．3技术与经济相结合，做好规划方案的优选
  要真正有效的控制工程造价，在完成市场调查研究后，必须结合项目的实际情况，在满足使用功能和生产要求的前提下，将技术和经济有机结合，进行设计多方案比较，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进。
  房地产项目方案优选，是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。对于房地产项目策划中提出的各种可供选择的开发经营方案，都要进行经济分析和计算，从中筛选出满足最低可接受收益率要求的可供比较方案，并对这些方案进行比选。在进行可供比较方案，优选时，应注意各方案之间的可比性，遵循费用与效益计算口径对应一致的原则，并根据项目实际情况，选择适当的经济评价指标作为比选指标。
  房地产项目通常采用的方案优选指标有：差额投资内部收益率和净现值(NPV)，在进行方案优选时，以净现值大的方案为优选方案；等额年值，在进行方案优选时，以等额年值大的方案为优选方案。当可供比较方案的开发经营期相同时，可直接选用差额投资内部收益率、净现值或等额年值指标进行方案比选。当开发经营期不同时，一般宜采用等额年值指标进行优选，如果要采用差额投资内部收益率指标或净现值指标进行方案优选，须对各可供比较方案的开发经营期和计算方法按有关规定作适当处理，然后再进行优选。
3.4项目的可行性研究
可行性研究要在大量信息资料的基础上，运用科学的分析方法，对项目策划所提出多种方案进行详细研究；对项目所面临的主要技术问题、环境问题、效益问题进行全面的评价和分析，从而保证项目投资决策的科学性和合理性。对于投资规模大、技术工艺又比较复杂的房地产开发项目，需要先进行项目的可行性分析研究。通过对城市不断变化的经济、政治、文化、人口、技术等因素的分析研究，明确项目当前所处的宏观环境与市场条件，把握房地产市场的整体走向，为科学决策提供宏观依据；通过对项目所在区域的城市规划、景观、交通等区位条件的分析以及对区域内现实与潜在楼盘供应量的分析，研究项目地块所具有的区位价值；对项目自身的开发条件及发展现状进行分析，明确地块及其环境的优势与缺陷。为项目定位、投资分析做好准备；通过对项目开发的主要竞争对手的竞争楼盘分析，了解项目主要竞争对手的楼盘规模销售价格市场反应等，同时了解竞争对手的营销策略及其目标客户群，未确定项目开发的竞争策略提供依据。
房地产开发经营管理的可行性研究，是一项内容十分广泛的技术也是一种经济的分析研究。这种研究不仅需要对市场、技术、规划、组织等多种因素进行综合分析，而且还必须研究与国家社会经济发展大环境相适应、以及与所在的城市和地区总体发展规划相协调的问题。房地产经营管理可行性研究，由于包括的内容很多，可以根据不同的标准，把它的内容归结为不同的方面。但是，不管怎样归纳，房地产经营管理项目可行性研究，必须包括以下三个内容：
3.5以顾客需求和顾客价值为出发点，重视顾客需求有丰富的内涵。
由于房地产业多数产品都是先建后卖,如果房地产企业闭门造车,可能孕育着巨大风险。要切合市场需求,唯一的途径是充分了解目标市场的需求。有许多成功的较大型房地产项目,二期、三期的产品比一期产品有较大改善,其主要原因便来自于收集第一批顾客的意见。房地产企业的顾客较少重复消费,房地产企业有必要树立终生服务理念。从实际销售看,一个企业的早期顾客的意见对后期销售的影响很大。如果说一名顾客对一件普通商品的满意评价和报怨意见大约会分别传给10和25个受众,则受一名购房者对所购房子的满意评价和报怨意见影响的听众数量可能还远远不止10和25人。
4.总结
　在全面风险管理框架中目标体系是核心，所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目标制定和执行；组织体系是基础，从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行，培养全员风险管理的氛围；流程体系是关键，房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险识别、风险分析、风险处理和风险监控；方法体系是手段，促进全部风险的管理。 
房地产项目的建设是一个有较长周期的过程，项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素，构成了项目过程的各种风险，风险充斥在每个过程。从某种程度上讲，项目建设的过程实际上就是风险管理、规避风险的过程，而风险管理（识别、分析、评价、处理）是靠企业的“团队”的力量，靠管理水平、管理经验、职业道德和知识水平进行的，每个风险的规避、缓和、转移都是综合管理的结果。因此，建立现代管理制度和适应于市场环境发展需要的组织结构，按照ISO9000:2000族和ISO10006:1997标准（《质量管理 项目管理质量指南》），重视过程中每个环节的管理，重视企业的体系化、制度化、程序化管理建设，客观看待风险，对风险进行有效的管理，就会减少或规避风险对企业经营目的和效果的不利影响。

参考文献：
[1]桂泳平.投资风险.上海:立信会计出版社.1996
[2]陈仕亮.风险管理.成都.西南财经大学出版社。1996
[3]刘洪玉.房地产开发经营与管理.第2版.北京中国物价出版社.1996
[4]陈琳.房地产开发项目投资风险度量研究.广州大学出版社.2003(4)
[5]赵世强.房地产开发风险管理.北京.中国建材工业出版社.2003
[6]潘蜀健.房地产项目投资.第2版.北京.中国建筑工业出版社.2004