未取得产权证是否导致租赁合同无效.docx

未取得产权证是否导致租赁协议无效
律师说案
坐落本市石景山区鲁谷东路7-XX号某综合楼A（1-4）层房屋为原告更新公司出资建造，原告至今未取得该房屋所有权证。2023年9月16日，原告与中介公司签订了一份《房屋租赁中介代理协议书》，根据协议书约定，原告全权委托中介公司负责将上述房屋对外租赁。同年9月18日，中介公司与被告博华公司签订了一份《中介协议》，该协议约定，中介公司将原告委托其出租的上述房屋介绍给被告，并收取被告中介服务费30万元。同日，原、被告签订了一份《协议书》，《协议书》约定：原告将鲁谷东路7-XX号某综合楼A（1-4）层，建筑面积为2300平方米的房屋租借给被告使用，一次租断价格每平方米2023元，租期自原告交付被告钥匙之日起25年；在租赁期内，被告有权自行决定将上述房屋转租别人。该《协议书》对付款方式及双方的责任、义务等均作了约定。
《协议书》签订后，被告先后给付原告房屋租金140万元。2023年12月15日，被告与大丰征询公司签订了一份《房屋使用权转让协议》，被告将上述房屋中的第三层建筑面积为585平方米的房屋转租给大丰征询公司使用，转让年限自2023年1月1日至2024年6月30日止。同年12月28日，被告与陈某某签订了一份《房屋使用权转让协议》，该协议约定，被告将上述房屋中的底层，建筑面积为200平方米房屋转租给陈某某使用，转租年限自2023年1月至2024年6月30日止。被告对上述房屋中的第四层部分房屋进行了装修。2023年，原告诉至人民法院，规定确认原、被告签订的《协议书》无效，判令被告迁出。
以案说法
原告诉称：石景山区鲁谷东路7-XX号某综合楼A（1-4）层房屋系原告出资建造。2023年9月18日，被告明知原告未取得该房屋所有权证，即与原告签订了一份《协议书》，约定原告将上述房屋租借给被告使用。因原告至今未能取得上述房屋的所有权证，且约定的租赁期25年超过相关的法律规定，故规定确认该《协议书》无效。
被告辩称：原告规定认定租赁协议无效没有法律依据，且违反《中华人民共和国协议法》第五十二条的规定及最高人民法院《关于合用中华人民共和国协议法若干问题的解释（一）》第四条的规定。目前房屋已经租给案外人，因此本案不仅涉及原、被告的实体利益，还牵涉到其他第三人，考虑到社会和经济秩序的稳定，请驳回原告的诉讼请求。
人民法院经审理查明：北京市石景山区规划行政主管部门于2023年1月6日颁发了《建设工程规划许可证》，准予诉争房屋的建设。2023年1月12日，石景山区建设工程行政主管部门某监督站对诉争房屋的工程质量作了核验，结论为符合合格等级。现诉争房屋已由被告另行出租给案外人。
人民法院认为：本案的争议焦点是如何合用法律确认诉争租赁协议的效力。最高人民法院《关于合用<中华人民共和国协议法>若干问题的解释（一）》第四条规定：协议法实行以后，人民法院确认协议无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案中，原告认为建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条规定“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的……”，据此规定确认租赁协议无效。原告的此一主张，是以行政规章作为确认协议无效的依据，显然与最高人民法院上列司法解释的规定不相符合，本院不能采信。本案诉争的房屋，是由原告提出申请，在获得有关管理部门批准后建造的，建成后由工程质量监督管理部门核验合格，故房屋的产权并无争议，房屋的建筑质量也符合使用条件。原、被告签订协议时意思表达真实，协议的内容也并不为法律所严禁，该协议应为有效。《中华人民共和国协议法》第二百一十四条第一款规定：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。故原审原告的诉讼请求，无法律依据，不应予以支持。综上，依据最高人民法院《关于合用<中华人民共和国协议法>若干问题的解释（一）》第四条规定，判决如下：
一、对原告请求确认其与被告于2023年9月18日签订的《协议书》无效的诉讼请求不予支持；
　　二、本案受理费18,010元（原告已预交）、评估费2,000元（原告已预交）、公告费502元（被告已预交202元），均由原告承担。
专家意见
本案的争议焦点在于未取得房屋产权证是否影响租赁协议的效力。司法实践中，有人认为没有产权证的房屋不能出租，理由是《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定了房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，因此未取得产权证，就意味着无权“占有、使用、收益和处分”该房屋，涉及出租，故出租未取得产权证的房屋，因缺少法律依据而应归于无效；此外，建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条也明确规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的……”本案原告显然也持这一观点。
上述观点显然是对法律规定的误读：第一，最高人民法院《关于合用<中华人民共和国协议法>若干问题的解释（一）》第四条规定：协议法实行以后，人民法院确认协议无效应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而《城市房屋权属登记管理办法》与《城市房屋租赁管理办法》，均为行政规章，不能作为确认协议无效的依据，否则显然与上述司法解释的规定不相符合。第二，从我国现行法来看，协议法第五十二条关于无效协议类型的规定，相较于民法通则来说，其范围明显缩小，因此严格限制无效协议的范围，促进交易、减少社会成本是该规定的立法目的，立法上采用了对协议的有效要件之范围和无效协议的范围尽量限制的立法思绪。第三，“未取得产权证，就意味着无权占有、使用、收益和处分”之理由，实在难以苟同。例如在商品房预售协议中，在建房屋肯定尚未取得产权证，能否认定此类协议无效？否则厚此而薄彼，难以符合“相同事物相同对待”的形式正义理念。因此，正如2023年最高人民法院函复云南省高级人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁协议如何认定其效力的请示》时指出：“认定房屋租赁协议因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。”
如上，法律并没有规定，出租房屋未办理产权证书的，租赁协议必然无效。但在实践中，房屋出租方没有产权证的，具体因素有很多。除了一部分是土地出让金等已经交纳，产权清楚，由于政府职能部门的因素，房屋产权证不能及时下发外，尚有的属于违章建筑或未验收合格的房屋，对于后者，因房屋存在违反国家关于建筑、规划等方面法律规范的情形行政法规或地方立法通常严禁其出租或出售。因此，认定房屋租赁协议是否无效的问题，应根据不同情况分别对待：
1、房屋已经验收合格，产权证尚在办理中，产权清楚，没有争议：房屋租赁协议应有效。由于根据物权法的第30条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，合法建造的房屋自建成之日建设人就对房屋享有物权，也就有处分的权利，涉及出租。
2、不违反城市规划、又不存在安全隐患的违章建筑及未正常验收的房屋：租赁协议有效。这类房屋在行政主管部门作出罚款等行政处罚措施后，可以补办规划报建手续，因而可以转化为合法建筑，从而取得合法的所有权。因此，这类房屋当然可以作为房屋租赁的标的物。
3、验收不合格的房屋、违反城市规划或存在安全隐患的违章建筑：租赁协议无效。这类房屋既也许由于其违反了相关的法律法规，属于被没收或限期拆除的对象，也也许因存在质量问题和其他问题而不能取得验收合格证，对承租人的居住与使用将构成威胁，这类房屋当然不能作为房屋租赁的标的物。在司法实践中对租赁违章建筑是否有效也存在很大的争议，有的法院认定租赁的标的物违法也不影响租赁协议的效力。
总之，在确认房屋租赁协议的效力时，应要查清出租人没有产权证的因素，属于违章建筑或未验收合格的房屋，也许被认定为无效；不属于上述类型，仅仅尚未取得产权证的，不影响租赁协议的效力。本案中，诉争的房屋，是由原告提出申请，在获得有关管理部门批准后建造的，建成后由工程质量监督管理部门核验合格，故房屋的产权并无争议，房屋的建筑质量也符合使用条件。因此，房屋未取得产权证，不影响租赁协议的效力。
策略提醒
实践中，关于租赁未取得产权证的房屋，要注意以下事项：
1、承租人在签订租赁协议之初，一定要注意查看出租人的产权证明，此为必要的前置性程序，不可或缺。
2、如出租人不能出示产权证，对于承租人而言，往往意味着更多的法律风险，因此租赁无产权的房屋，承租人应谨慎。律师建议：如不出于一些特殊考虑，不要租赁没有产权证的房屋。
3、如出于特殊因素要租赁没有产权证的房屋，如上，承租人在签订房屋租赁协议时要注意区分该房屋未取得产权证的因素，查看出租人有无建造房屋的合法手续或证明其为合法所有权人的其他证据（如购房协议、发票），否则也许会存在导致租赁协议无效的情形。
4、司法实践中，一些非法的转租人，在订立协议之初往往谎称自己为房屋所有权人，但因房屋尚未办理完相关手续而未取得产权证，对此承租人要注意甄别。
5、司法实践中对于房屋租赁协议无效的解决，一般采用“无效协议、有效解决”的方式，即人民法院如认定协议无效，承租人已占用、使用房屋的，法院会酌情判令承租人支付“使用费”（按照双方约定的租金标准），因此，即便租赁协议无效，也不能成为拒付租赁费的理由。