房地产市场总结和展望.pptx

2013年房地产市场总结及2014年展望集团市场研究部一、2013年房地产市场总结二、2014年房地产市场展望2013年房地产市场总结调控政策差别化，未来会更加趋于市场化从本轮周期来看，一二线城市房价仍继续领涨，但政府并没有像过往那样出台全国性的政策全面打压房地产从本轮周期来看，一二线城市房价仍继续领涨，但政府并没有像过往那样出台全国性的政策全面打压房地产市场，相反是各个城市根据具体情况出台相应的调控政策，我们认为在调控长效机制的导向下，未来区域调市场，相反是各个城市根据具体情况出台相应的调控政策，我们认为在调控长效机制的导向下，未来区域调控政策差别化将常态化。控政策差别化将常态化。地方政府地方政府政策微调政策微调政策点评政策点评温州 本地户籍家庭已有1套住房的，可以再购买1套，无房的可以购买2套住房。市场表现不佳，政策趋松 芜湖 在市区就业满3年的本科及以上学历高校毕业生或具有技师及以上职业资格、中级及以上专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税和2万元安家补助的总额。专科学历高校毕业生或具有高级工职业资格、初级专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税的50%和1万元安家补助的总额。市场表现不佳，政策趋松 郑州 未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房;年满20周岁的无住房单身人员，限购一套住房;持有本市居住证明3年以上，在本市缴纳社保或个税一年以上的非本市户籍居民家庭，限购一套。市场过热，收紧限购政策 北京 1、针对居高不下的房价推出了限房价、竞地价地块。2、10月13日发布关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见，俗称“京7条”。价格上涨过快，平抑房价 营口2012年以来，营口不断出台救市政策，连续三次推出购房者契税全额返还、行政事业收费减免政策，并由财政出资给市直机关事业单位职工发放住房补贴，以刺激楼市消费。市场表现不佳，政府救市上海上海11月8日公布的“沪七条”要求，将二套房的首付比例由60%提至70%，同时延长非户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限房价上涨过快，政策收紧深圳出台“深八条”，将二套房首付比例提至7成。房价上涨过快，政策收紧广州“穗六条”于11月18日公布。广州市要求，第二套住房贷款首付比例由60%提高到70%，从11月25日起执行。此外，非本地户籍居民限购一套房屋的社保缴纳年限从1年延长为3年。房价上涨过快，政策收紧舟山 将自2010年10月开始实施的仅允许新购1套住宅的原规定，调整为自2013年年初起未买房的家庭允许新购1套住宅，且不计购买者是否为本地居民，及其已拥有的住宅套数。市场表现不佳，政策趋松 资料来源：互联网，世联研究从全国来看，成交高位景气，整体上呈现量价齐升的态势2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年02000040000600008000010000012000001000200030004000500060007000151371513718499184992211722117285022850233820338204958849588554235542370136701365928059280861858618593377933779652896528984689846885721857211952195220682068213021302212221225492549293729373119311936453645357635764459445947254725499349935430543060066006中国房地产市场商品住宅成交量价走势中国房地产市场商品住宅成交量价走势商品住宅销售面积（万平米）销售均价（元/平米，右轴）注：2013年为1-10月数据从城市来看，一二线城市领跑2010年2011年2012年2013年3.6%3.6%2.8%2.8%3.9%3.9%4.0%4.0%19.5%19.5%14.7%14.7%19.7%19.7%21.7%21.7%76.9%76.9%82.4%82.4%76.4%76.4%74.3%74.3%各线城市销售面积占比各线城市销售面积占比一线城市二线城市三四线城市2010年2011年2012年2013年14.3%14.3%10.5%10.5%13.1%13.1%14.0%14.0%29.9%29.9%23.1%23.1%28.4%28.4%31.1%31.1%55.8%55.8%66.4%66.4%58.5%58.5%54.9%54.9%各线城市销售金额占比各线城市销售金额占比一线城市二线城市三四线城市从房价来看，一二线城市上涨压力更大2011/012011/032011/052011/072011/092011/112012/012012/032012/052012/072012/092012/112013/012013/032013/052013/072013/090.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%-2.0%0.0%0.5%1.0%1.5%-0.5%7070个大中城市新建商品住宅价格同环比变化个大中城市新建商品住宅价格同环比变化当月同比环比(右轴）2011/012011/032011/052011/072011/092011/112012/012012/032012/052012/072012/092012/112013/012013/032013/052013/072013/090.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%-5.0%不同城市类型新建商品住宅价格同比变化情况不同城市类型新建商品住宅价格同比变化情况一线城市二线城市三线城市从土地市场来看，整体成交回暖，局部火热 2009201020112012201301000020000300004000050000600000.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%-10.0%-20.0%56.8%56.8%31.3%31.3%3.2%3.2%-12.0%-12.0%-0.8%-0.8%4040个大中城市土地成交面积个大中城市土地成交面积增速回升增速回升土地成交面积（万平米）同比（%，右轴）2012/012012/032012/052012/072012/092012/112013/012013/032013/052013/072013/09051015202530354045不同类型城市土地成交溢价率不同类型城市土地成交溢价率一线城市二线城市三线城市从开发投资和新开工看，写字楼和商业增速较高2009/022009/042009/062009/082009/102009/122010/022010/042010/062010/082010/102010/122011/022011/042011/062011/082011/102011/122012/022012/042012/062012/082012/102012/122013/022013/042013/062013/080%10%20%30%40%50%60%70%不同类型物业开发投资增速不同类型物业开发投资增速住宅办公楼商业营业用房2009/022009/042009/062009/082009/102009/122010/022010/042010/062010/082010/102010/122011/022011/042011/062011/082011/102011/122012/022012/042012/062012/082012/102012/122013/022013/042013/062013/080%20%40%60%80%100%-20%-40%不同类型物业新开工面积增速不同类型物业新开工面积增速住宅办公楼商业营业用房商业泡沫已经显现，写字楼租金也没有跟上2007-032008-032009-032010-032011-032012-032013-03050100150200250300350400450成都重庆武汉宁波杭州南京大连沈阳天津深圳广州上海北京西安一线城市写字楼租金水平较好，部分二三线堪忧一线城市写字楼租金水平较好，部分二三线堪忧200820092010201120122013201420152016上海北京美国英国香港日本韩国00.511.522.530.70.70.80.80.850.850.90.91 11.11.11.31.31.51.51.71.72.52.52 22.52.51.81.82.32.32.12.11.71.7城镇人均商场面积与国外的对比城镇人均商场面积与国外的对比从面积段来看，改善型产品适度增加，大户性占比较低2013年2012年33.5%33.5%41.9%41.9%44.1%44.1%34.7%34.7%22.5%22.5%23.3%23.3%1010城市成交面积结构城市成交面积结构面积90901442013年2012年29.4%29.4%45.8%45.8%51.7%51.7%40.6%40.6%18.9%18.9%13.6%13.6%世联成交面积结构世联成交面积结构面积9090144从客户来看，12年至今的回暖投资客占比基本不超过15%2007/012007/042007/072007/102008/012008/042008/072008/102009/012009/042009/072009/102010/012010/042010/072010/102011/012011/042011/072011/102012/012012/042012/072012/102013/012013/042013/070%10%20%30%40%50%60%13.1%13.1%世联投资客占比数据世联投资客占比数据从年龄段来看，购房客户年轻化，65%客户年龄低于35岁2007200820092010201120122013100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2.4%2.4%3.9%3.9%4.7%4.7%12.2%12.2%16.6%16.6%21.8%21.8%23.4%23.4%12.9%12.9%20.0%20.0%22.0%22.0%20.4%20.4%21.1%21.1%22.7%22.7%22.8%22.8%21.4%21.4%23.5%23.5%21.7%21.7%17.3%17.3%17.1%17.1%17.2%17.2%17.2%17.2%24.6%24.6%20.7%20.7%19.5%19.5%17.4%17.4%16.4%16.4%15.2%15.2%14.4%14.4%18.9%18.9%14.9%14.9%14.1%14.1%14.0%14.0%12.6%12.6%10.7%10.7%10.1%10.1%11.8%11.8%9.0%9.0%9.5%9.5%10.1%10.1%8.4%8.4%6.7%6.7%6.7%6.7%8.2%8.2%8.1%8.1%8.4%8.4%8.6%8.6%7.8%7.8%5.7%5.7%5.5%5.5%世联客户年龄结构变化世联客户年龄结构变化18-2526-3031-3536-4041-4546-5050以上从开发商来看，行业集中度持续提升200820092010201120122013Q30200040006000800010000120000%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%10.9%10.9%11.8%11.8%14.2%14.2%15.0%15.0%17.7%17.7%18.9%18.9%8.4%8.4%8.1%8.1%10.1%10.1%10.7%10.7%12.8%12.8%13.8%13.8%TOP20TOP20开发商占全国市场份额开发商占全国市场份额前二十开发商合同销售额前十开发商合同销售额前二十开发商合同销售额占比前十开发商合同销售额占比业绩靓丽，上市房地产开发商超额完成任务的数量不少万科地产保利地产恒大地产中海地产碧桂园华润置地世贸地产龙湖地产融创中国富力地产金地集团雅居乐佳兆业0200400600800100012001400160018000%20%40%60%80%100%120%140%86%84%91%102%129%99%101%87%104%82%83%70%88%20132013年前年前1010月房地产开发商销售目标完成率月房地产开发商销售目标完成率2013年销售目标（亿元）2013年前10月销售额（亿元）目标完成率（右轴）基准线销售梯队差距进一步拉大010020030040050060070001020304050607080-10A A股上市房地产开发商股上市房地产开发商20132013前三季度营业收入和净利润分布前三季度营业收入和净利润分布净利润（亿元）营业收入（亿元）万科招商保利华侨城华夏幸福金地集团中南建设荣盛发展房地产开发商运营稳健，标杆房企拿地稳健万科保利恒大中海碧桂园华润置地世茂龙湖融创金地招商0%20%40%60%80%100%120%46%46%44%44%42%42%30%30%15%15%50%50%35%35%34%34%104%104%58%58%51%51%房地产开发商前房地产开发商前1010月购置土地状况月购置土地状况 新增土地购置金额与销售额比例2014年房地产市场展望经济增长中枢趋势性下移，CPI破3%意味着货币政策将偏紧1996/011996/071997/011997/071998/011998/071999/011999/072000/012000/072001/012001/072002/012002/072003/012003/072004/012004/072005/012005/072006/012006/072007/012007/072008/012008/072009/012009/072010/012010/072011/012011/072012/012012/072013/012013/070246810121416(2)(4)7.807.80GDPGDP和和CPICPI走势走势GDP:当季同比CPI:当月同比3.211月汇丰PMI略微下降至50.4，经济恢复力度有待观察2006/012007/012008/012009/012010/012011/012012/012013/0135404550556065中采中采PMIPMI和汇丰和汇丰PMIPMI持续维持在扩张区间持续维持在扩张区间PMI汇丰PMI波罗的海干散货指数底部涨跌反复，出口弱势复苏1999/03/152000/03/152001/03/152002/03/152003/03/152004/03/152005/03/152006/03/152007/03/152008/03/152009/03/152010/03/152011/03/152012/03/152013/03/1502000400060008000100001200014000波罗的海干散货波罗的海干散货指数走势指数走势波罗的海干散货指数(BDI)2006/012006/042006/072006/102007/012007/042007/072007/102008/012008/042008/072008/102009/012009/042009/072009/102010/012010/042010/072010/102011/012011/042011/072011/102012/012012/042012/072012/102013/012013/042013/072013/10050010001500200025000%20%40%60%-20%-40%外部外部需求需求恢复有限恢复有限，出口出口增速增速底部底部出口金额(亿美元）当月同比（%，右轴）美国10期国债收益率每一轮的上升都意味着全球流动性紧张，都伴随着一次金融危机2006/01/312006/04/302006/07/312006/10/312007/01/312007/04/302007/07/312007/10/312008/01/312008/04/302008/07/312008/10/312009/01/312009/04/302009/07/312009/10/312010/01/312010/04/302010/07/312010/10/312011/01/312011/04/302011/07/312011/10/312012/01/312012/04/302012/07/312012/10/312013/01/312013/04/302013/07/312013/10/310.01.02.03.04.05.06.0美国美国1010期国债收益率走势与金融危机期国债收益率走势与金融危机美国10期国债收益率06年春季美国次贷危机初步凸显07年8月次贷危机席卷美国、欧盟和日本等金融市场09年下半年希腊债务危机爆发11年欧洲债务危机恶化新兴国家金融危机，例如印度和印尼美元指数趋势性上涨，美元资产或成避险资金选择，中国在2014年仍会面临资本外流的挑战，这会加剧国内资金偏紧2006/01/312006/04/302006/07/312006/10/312007/01/312007/04/302007/07/312007/10/312008/01/312008/04/302008/07/312008/10/312009/01/312009/04/302009/07/312009/10/312010/01/312010/04/302010/07/312010/10/312011/01/312011/04/302011/07/312011/10/312012/01/312012/04/302012/07/312012/10/312013/01/312013/04/302013/07/312013/10/316065707580859095美元指数美元指数走势走势2007-012007-042007-072007-102008-012008-042008-072008-102009-012009-042009-072009-102010-012010-042010-072010-102011-012011-042011-072011-102012-012012-042012-072012-102013-012013-042013-070.00200.00400.00600.00800.001,000.00-200.00-400.00银行结售汇数据显示持有人民币资产意愿回落银行结售汇顺差走势银行结售汇顺差走势从NDF数据来判断，预计2014年人民币升值1%，支持房价上涨的动能削弱2012/06/012012/07/012012/08/012012/09/012012/10/012012/11/012012/12/012013/01/012013/02/012013/03/012013/04/012013/05/012013/06/012013/07/012013/08/012013/09/012013/10/012013/11/015.906.006.106.206.306.406.50NDFNDF走势显示走势显示人民币人民币升值空间有限升值空间有限美元兑人民币NDF:1个月美元兑人民币NDF:6个月美元兑人民币NDF:12个月2008/012008/042008/072008/102009/012009/042009/072009/102010/012010/042010/072010/102011/012011/042011/072011/102012/012012/042012/072012/102013/012013/042013/072013/1002000400060008000(2000)新增外汇占款走势新增外汇占款走势新增外汇占款（亿元）SHIBOR利率中枢上移，流动性偏紧趋势明显2006/10/082007/01/082007/04/082007/07/082007/10/082008/01/082008/04/082008/07/082008/10/082009/01/082009/04/082009/07/082009/10/082010/01/082010/04/082010/07/082010/10/082011/01/082011/04/082011/07/082011/10/082012/01/082012/04/082012/07/082012/10/082013/01/082013/04/082013/07/082013/10/080.002.004.006.008.0010.0012.00下半年以来下半年以来SHIBORSHIBOR中枢上移中枢上移SHIBOR:1周SHIBOR:3个月SHIBOR:6个月票据直贴利率整体中枢上移2009/11/092010/01/092010/03/092010/05/092010/07/092010/09/092010/11/092011/01/092011/03/092011/05/092011/07/092011/09/092011/11/092012/01/092012/03/092012/05/092012/07/092012/09/092012/11/092013/01/092013/03/092013/05/092013/07/092013/09/092013/11/09024681012146 6个月票据直贴利率（月息）个月票据直贴利率（月息）珠三角长三角中西部环渤海2011年利率持续攀升最终带来经济的失速 6月钱荒更能代表全社会融资成本趋势的债券收益率在11月以来有加速的危险，甚至已经出现城投债无法发行融资个案，这将抑制2014年的基建投资和房地产表现2006-02-272006-05-272006-08-272006-11-272007-02-272007-05-272007-08-272007-11-272008-02-272008-05-272008-08-272008-11-272009-02-272009-05-272009-08-272009-11-272010-02-272010-05-272010-08-272010-11-272011-02-272011-05-272011-08-272011-11-272012-02-272012-05-272012-08-272012-11-272013-02-272013-05-272013-08-272.503.003.504.004.505.005.50中国中国1010年期国债收益率大幅度攀升年期国债收益率大幅度攀升社融总量增速下滑，由于通胀压力和高房价，预计明年上半年货币环境比13年差2005/012006/012007/012008/012009/012010/012011/012012/012013/01050001000015000200002500030000(5000)0%100%200%300%400%-100%-200%-300%-400%社会融资总量增速回落社会融资总量增速回落社会融资总量（亿元）同比（%，右轴）人均可支配收入增速下滑，未来有可能影响购房需求2003/032003/062003/092003/122004/032004/062004/092004/122005/032005/062005/092005/122006/032006/062006/092006/122007/032007/062007/092007/122008/032008/062008/092008/122009/032009/062009/092009/122010/032010/062010/092010/122011/032011/062011/092011/122012/032012/062012/092012/122013/032013/062013/090500010000150002000025000300000%5%10%15%20%25%城镇居民人均可支配收入增速下滑城镇居民人均可支配收入增速下滑城镇居民人均可支配收入累计值(元）累计同比（%，右轴）家庭需求将衰退：利率上升需累计到一定幅度才会造成需求衰退，当前利率加速攀升风险凸显，这将抑制市场成交量和价格增速影响购房需求的因素影响购房需求的因素首付比例首付比例贷款利率和贷款期限贷款利率和贷款期限预期收入预期收入住房的居住属性住房的居住属性影响企业投资意愿的因素影响企业投资意愿的因素资金成本（利率）资金成本（利率）预期收益率预期收益率对比发现：对比发现：资金成本的抬升对于家庭部门的需求有影响，但不是唯一的因素，因为除了价格之外，还有首付比例、资金成本的抬升对于家庭部门的需求有影响，但不是唯一的因素，因为除了价格之外，还有首付比例、期限、预期收入等非价格因素带来的影响期限、预期收入等非价格因素带来的影响，也就是说，也就是说家庭部门的需求曲线家庭部门的需求曲线对利率的对利率的弹性没那么大弹性没那么大，除非利，除非利率攀升累计至一定幅度和时间长度。当前中国利率攀升的幅度已经足够危险，这点让我们开始谨慎。率攀升累计至一定幅度和时间长度。当前中国利率攀升的幅度已经足够危险，这点让我们开始谨慎。资金成本对企业投资决策的影响是立竿见影的，利率的上浮会立马降低企业的投资意愿。对于房地产资金成本对企业投资决策的影响是立竿见影的，利率的上浮会立马降低企业的投资意愿。对于房地产企业而言，会促使房企加快周转，快速跑量，土地购置意愿受制约。企业而言，会促使房企加快周转，快速跑量，土地购置意愿受制约。2006-072007-072008-072009-072010-072011-072012-072013-072014-070200040006000800010000120001400016000滞后滞后1.51.5年新开工面积季调后的走势（未剔除保障房）年新开工面积季调后的走势（未剔除保障房）考虑到剔除保障房后新开工面积滞后1.5年带来的潜在供应、13年新增的土地购置开工、加上13年推盘未去化的累积，我们预计2014年待去化的待售面积同比仍要增长10%左右考虑2014年供应增加而需求衰退，在中性的情形下测算，我们预计销售金额增速为10%，销售面积同比增长5%，房价同比增长5%，量价增速同比下滑明显，市场将实现软着陆结论：增速的下滑带来的伤害并不比绝对值的下跌带来的伤害少。硬着陆：近10多年来，有且仅有2008年全国均价出现了绝对值的下跌，从3645元/平米下跌至3576元/平米。很多城市出现房价腰斩。软着陆：2011年，全国商品房均价增长5.68%，但2012年初大量中小开发商出现偿付危机，被逼降价销售。200820092010201120122013Q30100020003000400050006000700080000%20%40%60%80%100%-20%销售商品、提供劳务收到的现金（亿元）购买商品、接收劳务收到的现金（亿元）销售商品、提供劳务收到的现金同比增速（%，右轴）购买商品、接受劳务收到的现金同比增速（%，右轴）200820092010201120122013Q30%10%20%30%40%50%60%32%32%29%29%32%32%31%31%30%30%31%31%51%51%33%33%33%33%42%42%42%42%36%36%有息贷款占总资产比例短债占总债务比例考虑到当前开发商良好的现金流，以及良好的债务结构优化，我们预计行业抗风险能力显著提升，行业的波动性趋小上市房企现金流表现良好上市房企现金流表现良好上市房企债务结构优化良好上市房企债务结构优化良好房屋销量下滑，库存增加，总资产周转率下降。销售利润率下降，利润下滑，盈利能力转差。经营现金流量规模减少，短期偿付危机出现。降价抛售，快速回款获取现金。出现长期的偿付危机，表现为外部融资困难，投资者对于市场过度悲观，导致公司雪上加霜。最终房企采取股权融资的方式融资。但财务不够稳健的中小开发商需全力保量，避免偿付危机销量下滑带来的危机销量下滑带来的危机