世联都市融合与旅游开发36.pptx

本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,#,1,世联对旅游概念的理解,旅游是通过主体活动空间的暂时转换，达到丰富人生经历的一种体验过程。,注重体验变化和空间转换是旅游活动的特征,2,都市融合现象和旅游区域空间的关系,主题公园、休闲度假区等产品由于空间优势迅速出现,资源向城市中心集聚,资源集聚与扩散并行,多个城市区地域空间相交,大都市形成阶段,大都市区形成阶段,城市化成熟阶段,旅游活动以向中心城区集聚为主，郊区的相对落后削弱了中心城区扩散能力。远郊景点凭借资源优势得以发展,只在都市近郊存在一些传统风景区，少数远郊强势景点得到开发。,环境的压力和交通条件的改善有效吸引游客进入郊区旅游，郊区旅游迅速发展,内部空间结构趋向均衡，都市郊区完全融入城市功能区,过夜接待产品大规模出现，旅游地扩展至整个区域，并形成网络结构,发展阶段,城市发展特征,旅游变化原因,旅游产品类型,3,旅游区域发展的三个阶段,本地旅游休闲自住类,区域旅游度假,resort,类,目的地型,resort,Resort,的功能,单一,复合,空间和人口的覆盖,广泛,集中,本地需求,机场等基础条件的兴建,资源条件竞争力的进一步提高,产品和活动符合更广泛市场的需求,更大范围的区域推广,具备区域内的强势资源条件和吸引力,相对复合功能，综合满足市场需求,与区域市场保持,100-300,公里黄金距离,区域市场,广泛市场,夏威夷,Bintan,Forest,Highland,4,旅游区发展三大要素,产品,Product,活动,Activity,资源,Resource,度假区,发展,产品：,主题社区,主题产品,资源：,自然资源,人文资源,活动：,商务活动,特殊娱乐产业,度假内容的三个维度,5,陌生旅游区域发展的五大驱动力,自然,/,人文,资源驱动,主题产品,驱动,特殊娱乐,产业驱动,商务活动,驱动,核心驱动力,主题社区,驱动,华侨城，深圳,愉景湾，香港,云顶，马来西亚,博鳌，海南,坎昆，墨西哥,6,香港愉景湾,打造,国际化的生活体验,区域背景,：位于区域经济发达，城市化程度高的香港。,地处大屿山东北部，距香港国际机场,12,公里,资源,：较为优良的山、沙滩和海资源,区外交通,：,通过公路、轻铁、水路与市中心相连，车程约,40,分钟，渡轮至中环需,25,分钟左右,区内交通,：区内交通有穿梭巴士、购物巴士、电瓶车及出租汽车（供租用），私家车不允许进入社区（主要是为了环保）,周边设施,：,香港迪士尼乐园、大屿山郊野公园,规模,：占,地,649,公顷,容积率,：,0.12,（全香港最低）,规划人口,：约,25,000,人,总开发期,：,13,期,迪士尼,主题社区驱动型,经过,20,年的开发，愉景湾通过打造“高质素、低密度”的社区和度假式的居住生活形成了具有国际化生活体验的，兼具休闲度假和居家功能的热点区域。,7,主题社区驱动型旅游度假区的适应性,KPI,体系,适应性,KPI,体系,主题社区核心驱动力,资源稀缺度,本类驱动力的打造需要以较为优良的自然,/,人文资源为依托，支撑度假区概念的形成,获得的政策支持力度,对政策环境的依赖性不大,区域经济发达程度,所处区域经济非常发达，消费人群已经满足基本生活的需要，需要进一步得到社交的满足和社会的尊重,城市化程度,城市化水平通常很高,开发主体跨行业操作能力,主要是房地产开发，对跨行业操作能力要求不高,8,深圳华侨城,强势主题公园提升区域价值,区域背景：,位于区域经济发达，城市化程度较高的深圳市，地处南山区东部，南临深圳湾,资源：,资源条件一般，区域内无特殊资源,交通,：东西向的沙河西路、侨城西路、侨城东路和南北向的侨城北路、深南大道、滨海大道构成华侨城的主要道路骨架,规模,：占地,450,公顷，东南面建成区约,320,公顷，其中旅游用地约,130,公顷，中西部在建和待建区为,130,公顷,人口,：,3.5,万人,现已建成四大主题公园，成为以主题公园为主体，集旅游、展览、娱乐、居住为一体大型旅游度假居住区,主题产品驱动型,9,主题产品驱动型旅游度假区的适应性,KPI,体系,适应性,KPI,体系,主题产品核心驱动力,资源稀缺度,可利用现有资源不强，自身资源体系不具备竞争力；无过多条件限制后天资源培育，有充足的发挥空间,获得的政策支持力度,对城市系统具有很强的依赖性和互动性，所以对政策的依赖性较高,区域经济发达程度,发达的周边地区的经济发展水平、足够的区域人口规模对本类项目生存发展起着重要作用,城市化程度,城市化水平通常较高,开发主体跨行业操作能力,主要是通过运营主题产品发展旅游产业，并以旅游资源带动城市地产，所以对跨行业操作能力要求高,10,云顶高原,马来西亚唯一合法的赌场,24.,主题公园,23.,购物中心,22.,每日农场,21.,高原农场,20.,高原蘑菇培植园,19.,高原酒店,18.,丽雅公寓,17.,清水岩,16.,教堂,15.,清岩寺,14.,农场,13.,阿娃娜缆车站,12.,清真寺,11.,瀑布,10.阿娃娜高尔夫球场,9.,阿娃娜高尔夫度假村,8.,乐园,7.,生态公园,6.,云顶缆车站,5.,骑马俱乐部,4.,经济型酒店,3.,训练学院,2.,蘑菇园,1.,入口,区域背景,：距离吉隆坡大约,51,公里，车程约需一小时，所在区域经济较不发达，城市化程度比较低,资源,：资源条件一般，所在的鲁卡里山原本几乎不为人知,交通,：公路，缆车（东南亚最长及最快的缆车系统）,规模,：,148,公顷,山顶,阿娃娜高尔夫球场,缆车系统,特殊娱乐行业,驱动型,阿娃娜度假村,以博彩业为核心驱动，孕育度假市场，近年来开始开发多元化的旅游度假产品,11,特殊娱乐行业驱动型旅游度假区的适应性,KPI,体系,适应性,KPI,体系,特殊娱乐行业核心驱动力,资源稀缺度,稀缺的娱乐项目可弥补资源的不足，对资源的依赖性低,获得的政策支持力度,由于特殊娱乐行业通常为一般政策法规所限制、禁止，所以对政策环境的宽容度要求非常高,区域经济发达程度,客源辐射力取决于娱乐项目的稀缺度，所以对周边地区的经济发展水平要求不高,城市化程度,而且通常于欠发达地区开发，周边城市化水平低,开发主体跨行业操作能力,主要是由特殊娱乐行业带动旅游和房地产开发，需要较强的跨行业运作能力,12,海南博鳌,商务会议带动区域发展,区域背景：,海南琼海市的海边小镇，,资源：,集江、河、湖、海、山麓、岛屿、椰林、沙滩、奇石、温泉和田园等景观于一体，自然资源较为丰富、原始。,规模：,辖有,17,个村委会，,205,个村民小组，总人口,2.7,万人，总面积,86,平方公里,海口市,博鳌,商务活动驱动型,主要依靠博鳌论坛的强势带动，形成了以商务活动驱动的旅游度假区,13,商务活动驱动型旅游度假区的适应性,KPI,体系,适应性,KPI,体系,商务活动核心驱动力,资源稀缺度,主要依靠商务活动驱动，但也需要较为良好的自然资源以增强作为旅游度假区的吸引力,获得的政策支持力度,由于商务活动的聚集要依靠政府的引导，政府的政策支持与宣传对建立商务活动驱动型旅游度假区的区域影响力至关重要，对政策依赖性较高,区域经济发达程度,需要经济飞速发展，带来大量的公务、商务会议活动的需求,城市化程度,对周边城市化水平要求较低,开发主体跨行业操作能力,开发主体需具备强大的商务会议策划操作能力，以商务活动带动旅游业的发展，需要较强的跨行业操作能力,14,墨西哥坎昆,世界级的自然,/,人文资源,Cuba,区域背景：,位于加勒比海北部，尤卡坦半岛东北端海滨。发展初期仅为一小渔村。,资源：,拥有世界级的沙滩和海资源；,岛上有玛雅文化的圣米盖里托古迹废墟，距离坎昆,130,公里处还有一处反映玛雅人文化的图伦遗址，是墨西哥迄今保存得最好的一座玛雅和托尔特克人的古城。,坎昆岛,坎昆城,尤卡坦半岛,礁湖,加勒比海,自然,/,人文资源驱动驱动型,依托世界级的自然资源打造滨海旅游项目，同时通过推广人文历史资源来加强旅游度假地的吸引力,15,自然,/,人文资源驱动型旅游度假区的适应性,KPI,体系,适应性,KPI,体系,自然,/,人文资源核心驱动力,资源稀缺度,主要依靠资源驱动，对优质资源的依赖性非常高,获得的政策支持力度,由于涉及到对公共资源的利用与保护，政府的支持至关重要，此类型开发投入巨大，通常需要政府出面组织开发，并出台相关优惠政策,区域经济发达程度,客源市场的辐射范围与资源的等级成简单正相关关系，对周边区域经济发达程度要求较低,城市化程度,由于必须拥有优越的资源，所以通常周边城市化水平较低,开发主体跨行业操作能力,主要是旅游业带动房地产开发，对跨行业运作能力要求一般16,我们对,RESORT,的界定为：以现实资源为条件，以满足客户体验生活的游憩设施开发为导向，使土地和不动产持续增值的开发经营活动,现实资源条件,不动产、游憩区,消费者的活动,需求,土地（包括规划、管理、行销,）,RESORT,Resort,的概念广泛，在不同的衡量体系有不同的分类标准，其核心为：,改良,最常见的,Resort,和,Resort,社区是以地块最重要资源（比如、沙滩、湖湾、溪流、沙漠、森林、丛林、陆地、湖山等）及,/,或者他们相关的游憩设施，比如以会所、高尔夫、,SPA,、网球等进行开发和后续经营，来满足不同的客户群体对娱乐休闲、对自然的渴求,升值,资料参考来源：,Resort Development Handbook,，美国都市与土地研究室,17,18,旅游物业与家庭生活周期的关系,经济增长曲线,单身阶段,新婚阶段,满巢阶段,1,满巢阶段,2,满巢阶段,3,满巢阶段,4,孤独阶段,特征,阶段,年轻、单身,无子女,有,6,岁以下子女,有,6,岁以上子女,与尚未独立的成年子女同住,子女离家自立,单身老人独居,旅游物业购买兴趣,19,旅游物业与家庭生活周期的关系,家庭生活周期阶段与特点,住宅购买,与消费特点,旅游及旅游物业购买,消费特点,1,、单身阶段：,年轻、单身,几乎没有经济负担，新消费观念带头人。但普遍没有厚实的经济基础。好动型青年公寓的主要租买者。,对新生事物的接受较快，对旅游拥有浓厚的兴趣与热情，尤其对自助游情有独钟。贷还款能力强，接受贷款购物的方式。出游以朋友同事作为组合元素。,2,、新婚阶段：,年轻夫妻，无子女,经济条件比最近的将来要好。购买力强，对耐用品、大件商品的期望和要求强烈。对中小型住宅购买需求较为强劲。,经济处于上升阶段，购买力强，开始以家庭为旅游的组合方式。对自助游拥有更充足的财力、精力和兴趣，而暂时没有繁重的工作与家庭负担。购买住宅削弱了一定的经济能力，但处于上升阶段的贷还款能力仍对其购买力给予有力支持。,3,、满巢阶段（一）：,年轻夫妻，有,6,岁以下子女,家庭用品购买的高峰期。不满足现有的经济状况，注意储蓄，购买较多儿童用品购买住宅能力降低或正在承担还贷购房款的压力。,开始承担繁重的工作及家庭压力，开支剧增，对旅游的兴趣和精力明显减弱。,4,、满巢阶段（二）：,年轻夫妻，有,6,岁以上子女,经济状况较好。购买趋向理智，受广告及其他营销刺激的影响减少，注意档次较高的商品及子女教育投资。职位上升快，有较好的能力调整住房到更大、更高档次,经验的积累，职位的升迁令该群体拥有更强、更稳固的经济实力。开始注重投资及对生活质素的提高，高质量的休闲度假生活已经提到议事日程。时间与财力对此的支持处于不断上升阶段，同时财力和对新事物的接受程度正处一个最佳的平衡点。,20,旅游物业与家庭生活周期的关系,家庭生活周期阶段与特点,住宅购买,与消费特点,旅游及旅游物业购买,消费特点,5,、满巢阶段（三）：,年长夫妇与尚未独立的成年子女同住,经济状况仍然好。伴侣或子女皆有工作，注重储蓄，购买冷静、理智，住房储蓄购买力已达高峰。,仍然拥有较强的经济实力，对高质素度假生活的需求及消费能力正达到高峰。但消费态度日趋理智，并随积蓄的不断增多，对投资保值拥有越来越浓厚的兴趣。,6,、满巢阶段：,年长夫妇，子女离家自立,前期收入较高。购买力达到高峰期，住房购买力释放大部分，较多购买老年人用品，如医疗保健品等。对医院等配套设施依赖性增强，后期退休收入减少。,有充足的时间和金钱计划度假的生活，其中部分由于子女的支持，更拥有强大的经济实力实现高质素的退休后的度假生活，投资的兴趣开始减退，并且对新生事物的接受程度已经大幅度下降。,7,、孤独阶段：,单身老人独居,收入锐减。特别注重情感沟通、关注安全保障，着重社区人事因素，怕孤独和冷落。,经济能力维持现状，对投资的兴趣明显下降，可望从内心体验得到享受,21,香港愉景湾,早期交通极为不便，只靠轮度与市区联系,区位,：,位于大屿山东北部，距香港国际机场,12,公里,区外交通,：,区外交通：通过公路、轻铁、水路与市中心相连，车程约,40,分钟，渡轮至中环需,25,分钟左右,区内交通,：区内交通有穿梭巴士、购物巴士、电瓶车及出租汽车（供租用），私家车不允许进入社区（主要是为了环保）,周边设施,：,香港迪士尼乐园、大屿山郊野公园,规模,：占,地,649,公顷,容积率,：,0.12,（全香港最低）,规划人口,：约,25,000,人,总开发期,：,13,期,公共设施,：,资源,：,优良的山，沙滩、海资源,地块现状,：背山面海,迪士尼,电瓶车,旅游地产成功案例,22,经过,20,多年的开发建设，以“环保城”和南欧度假式概念的愉景湾已成为香港著名,Resort,高尚住区,开发目标,“高质素、低密度”社区，接近大自然，享受宁谧生活及不受污染的环境，度假式居住生活,1,2,3,4,5,6,7,8,8,8,11,11,10,12,13,15,14,17,18,16,规划布局：,政府配套公共交通，贯穿区域干道与城市交通相连；,沿山势别墅及低层洋房布置在低处，高层建筑布置在山体高处,整体物业沿海湾排布，景观资源最大化；,商业、教育集中建设；学校处在社区中央,游艇会、高尔夫等等增值设施分散排布，价值均好；,修建海滨漫步径、康乐会、私人沙滩等大量休闲设施；,举办多元化的社区文化活动,启动区,高尔夫,23,合理分配用地功能，,“,高质素、低密度,”,进行开发建设，大力营造公共空间,用地性质,面积,ha.,比例,低密住宅,101,12.6%,配套设施,188,23.5%,自然保育区,241,30.1%,海岸景物保护区,13,1.6%,还迁用地,7,0.8%,郊野公园,63,7.9%,休憩区,11,1.4%,绿化带,167,20.8%,政府、社区机构,10,1.2%,高层洋房,低层洋房,花园别墅,单元面积（,平方米）,40-222,46-202,123-480,总套数,5752,1994,7519,港币,/,平方尺,住宅均价变化情况,增值举措：,经营城市的角度进行配套建设，同时满足社区和城市需求；,休闲设施和酒店主要服务于城市，能全面提升区域的形象和档次；,教育和医疗设施对住宅的影响度大,房地产泡沫,24,启动区设置在最能展示区域定位特点的位置，临海的一线物业,类型多样，同时紧邻区域的中心商业区,Location,High-rise Units,Low-rise nits,Houses,Total,Beach Village,432,432,Headland Village-adland Drive,97,97,Parkridge Village,504,504,美食广场,大白湾沙滩,会所,幼儿园,露天广场,巴士总站,愉景湾国际学校、圣公会伟伦小学,启动区选取直接感受海岸沙滩位置，最能,显现海滨高档社区氛围,，并紧邻区域的中心商业区；,启动区包括高层单位、多层单位、联排、独立别墅等多品种物业，,产品线丰富,，抗风险能力强；,启动区,配套以社区居民生活便利为主要目标,，如公交站、学校、幼稚园、美食广场、会所、沙滩广场等,区域商业中心,25,后期优劣势地块交错开发，物业类型多样，配套建设同步进行，大盘持续发力,时间轴,1983,年,1986,年,1989,年,1991,年,1994,年,1996,年,1998,年,2000,年,2002,年,配套,开发项目,配套级别,对区域价,值贡献,对住宅价,值贡献,美食广场,沙滩,康乐会,幼儿园,愉景广场,学校,巴士总站,消防局,警岗,码头,愉景湾高尔夫,街渡码头,汽车渡轮码头,游艇会,幼稚园,直升机场,豪华酒店、高档购物中心、社区公园、交通总站,(,筹建,),物业类型,高层,低层洋房,联排别墅,高层,低层洋房,高层,低层洋房,联排别墅,高层,高层,低层洋房,联排别墅,高层,低层洋房,联排别墅,高层,低层洋房,高层,低层洋房,联排别墅高层,低层洋房,联排别墅,开发,（,m,2,）,126748,41943,124738,11631,137630,184235,34121,35712,98106,1983,年,1986,年,1989,年,1991,年,1994,年,1996,年,1998,年,2000,年,2002,年,社区级,+,少量城市级,城市级,城市级,+,社区级,公共配套的建设次序：,先建设满足居住需求的社区级配套；,中期建设提升区域价值的城市级配套；,最后根据发展需要建设多样配套,26,高标准的硬件设施，国际化的生活体验，度假与居住均是理想之地,客户,：,第一期产品推出时定位为度假物业，其别墅受到在香港工作的外国人士追捧，但主要用于居住而非度假；,至今已发展到,13,期，客户多为白领人士及外籍人士，以居家为主,以前我很自然地跟随着城市匆忙的生活节奏去生活，但在愉景湾工作，令我有机会接触到一种另类的生活格调，跟这里的居民,(,尤其是外籍人士,),相处得多，逐渐体会到生活应该可以很安逸和谐，而质素也比数量更为重要。现在我很会享受那些坐在和煦的阳光下看看书、或者望着牙牙学语的小精灵学习爬行和走路的情趣；又或者带着她的爱犬散步的时刻，我相信这才是有素质的生活，而这种追求生活质素的文化，亦正是愉景湾这个独特社区的精神所在，也是愉景湾引人入胜之处。,愉景湾居民,私人遊艇會,國際級,27,洞高爾夫球會,海洋岛屿文化的生活方式,丰富多样的国际美食街,国际顶级的游艇会、高尔夫球会,社区中心的基督教宣道会,万圣节狂欢日、慈善活动等与国际文化习惯接规的社区活动,27,成都芙蓉古城成功利用成都地域文化，打造居住、休闲度假、旅游观光等多种功能，引领传统文化氛围的生活方式,区位,：,位于成都西郊青羊界，新成温公路成,-,温,-,郫生态城市带快速通道旁，距市中心,20,多公里,交通,：,距市区二环路仅,10,余分钟车程；设有开通芙蓉古城至成都市区的公交专线,资源,：,成,-,温,-,郫国家级生态农业保护带、海峡两岸科技园、华西医学院青羊校区、四川省商业学校、成都星星外国语学校等,项目定位,：,集,居住、餐饮娱乐、休闲度假、旅游观光、投资,于一体，融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区,目标客户,：,对老成都有怀旧情结、厌倦喧嚣都市生活、收入较高且能接纳住房消费新观念的中老年人,注重“,5+2”,生活模式、追求个性生存状态的都市人群,预期有升值潜力的投资客户,占地面积,：,680,亩,建筑面积,：,20.43,万平方米,水面面积,：,3,万余平方米,容积率,：,0.4,绿化覆盖率,：,72%,建筑密度,：,17%,旅游地产成功案例,28,整个项目重点打造旅游观光、休闲度假、商务活动、民居四大功能,传统居住区,建筑风格多样的住宅，毗邻生态观赏型温泉，环境静雅；,特色商业区,小吃街、餐饮设施、手工艺品街、购物超市等；,文化休闲区,诗书画社、青少年素质教育中心、,12000,平方米的中心音乐休闲广场、,2000,余平方米的人造山坡景区、置信,MBA,学术中心等；,运动保健区,中老年人健康中心、诊所，足球场、网球场、篮球场、滑草场、羽毛球场、沙滩排球场、沙滩游泳池、高尔夫练习场、门球场、少儿武术馆、乒乓球室等运动健身场所；,会所宾馆区,生态豪华会所、酒店、客栈、博物馆等,皇城,-,明远楼,-,至公堂,：三者构成老成都建筑及历史文化的灵魂主轴线,酒店宾馆,分别修建于会所的西南和正北,各功能区以水系园林环境间隔和穿插，动静有致，统一和谐,29,芙蓉古城中四种建筑风格的住宅营造了强烈的中国传统文化氛围，同时整个社区打造的休闲度假气质，引领有别于城市的生活方式,建筑,：,2,层为主，面积,42-212,平方米不等，类型有独栋、四合院、联排，附带特色的私家花园和配套设施,建筑风格,：,川西民居组团,江苏民居组团,云南民居组团,唐风建筑组团,园林,：建有亭榭、小桥流水的江南风格设计，绿地景观错落有致,四种建筑风格的住宅营造了强烈的中国传统居住氛围,饮食文化,：数种成都传统小吃,茶文化,：铜壶、铜烟袋、铜茶椽子,水文化,：龙舟比赛、放河灯等,天府街市文化,：蜀绣、蜀锦、竹帘画、剪纸、泥塑、木雕等驰名中外传统手工制品,童趣文化,：陀螺、响簧、铁环、毽子、风筝、弹子等有着乡土色彩的玩具,民风民俗文化,：赶庙会、搭戏台、贴门神、磨刀人、打更人等老成都民俗,地域文化,：,4000,年历史的鱼凫文化、陈家桅杆、大石文化、琴壁空弹、梅花,街道,：以成都老街道名命名各小区主干道、干道、次干道和院内道路，达成街道名的亲切和易于记忆,深度挖掘成都区域文化，举办各种活动，营造强烈的中国传统文化氛围，引领一种充满传统文化氛围的生活方式,30,分期开发情况,时间轴,第一期,第二期,第三期,产品,联排别墅,四合院,价格,2800,元,/,平米,第四期,独栋别墅,联排别墅,面积,小面积产品为主,40-200,平米不等,面积较一期有提高,100,平米以上为主,260-330,平米220,300,平米,3300,元,/,平米,3600,元,/,平米,3800,元,/,平米,2005.11,-2006.03,4500,元,/,平米,4800,元,/,平米,2006.,03-05,2006.,05-,至今,5200,元,/,平米,31,成功的关键因素总结,开发理念,在日渐提高的都市人生活消费水平和文化追求中，主要依据城市中产阶层随社会发展而日益增长的物质文化需要，结合现代会议功能和假日经济繁荣的现状，推出整合四大功能的第二居住体系：,旅游观光,的功能：独特的建筑和优美的景观设计成功吸引众多游人前来参观游览、消费，带来商机；,休闲度假,的功能：提供安逸、清静的环境，迎合都市人周末消费，休闲广场供人们品茶、聊天、对弈、打牌，客栈和酒店提供住宿场所；,商务活动,的功能：提供会议、谈判活动的场所；,满足现代都市人追求古朴、喜欢幽静的,居住心理,，外观古朴，住宅内部强调实用性，合乎现代人生活习惯，价格合理，吸引了大量购房者,通过对传统建筑和历史文化的挖掘，展现中华民族古老文明的精髓，使其一砖一瓦，一檐一壁，都透出历史的、文化的深沉底蕴。例如：饮食文化，童趣文化，天府街市文化，茶文化，水文化，民风民俗等等,营造社区氛围，满足现代人的居住心理,利用社区完善的配套功能，举办各种活动,深度挖掘传统文化，满足居住者的文化需求,32,规模,：占地,95.78,万平方米,区位,：距市中心区,25,公里，车程约,30,分钟；距虹桥国际机场,25,公里、浦东国际机场,70,公里,交通,：南贴沪杭高速公路，北距沪青平高速公路,5,公里，西临同三高速公路,3,公里，东面是连接市中心的地铁,9,号线,外部资源：,大学城、行政中心、医院、图书馆等,内部资源,：湖泊,水面总面积,50,万平方米,泰晤士小镇,松江新城示范区西南,1,平方公里,旅游地产案例,33,泰晤士小镇以住宅为主，配套设施包括商业、教育、公建等,A,：联排、公寓,B,：,57,栋,独栋别墅,，面积在,293396m,2,C,：公寓区,F,：,占地约,97,亩，,54,幢独立别墅,G,：总建筑面积约,1.5,万,m,2,42,幢面积在,293396m,2,独立别墅,教堂,医疗会所,体育会所,超市,幼儿园,文化会所,宾馆,学校,A,B,C,34,目前，居住物业销售良好，但空置情况严重，无居住氛围；商业物业销售不佳，经营困难,类别,细分,面积,平方米,比例,类别,细分,面积,平方米,比例,住宅,多层公寓,61,199,60.7,教育,幼儿园,3,500,5.2,联拼别墅,14,413,英国学校,15,225,联排住宅,19,751,公建,教堂,1,050,2.4,独立别墅,86,363,市政及景观设施,243,诊所,4,499,多功能混合住宅,35,078,商业,商业,11,723,23.9,画廊,3,702会所,4,450,超市,5,300,办公,办公管理房,23,698,6.6,旧镇市场,934,总建筑面积：,357233,平米,家庭旅馆,7,786,多功能混合商业,59,612,35,泰晤士小镇无论从社区规划、建设产品和细节方面，都忠实地再现了英国城邦风貌，但仍无法聚集人气形成“英伦生活”,面临“空城”局面的原因：,松江老城拆迁形成的被动置业需求在,2004,年以前基本已被消化；,城镇,缺少产业支撑，难以形成大规模的就业（外来）人口，本地置业需求不大；,距离、交通、区域配套滞后等因素，外地以及本市非松江的购房者短期内将不会入住松江新城，因此使得这部分房源成为空房；,部分被买来作投资用途，目前房主不会自住,