营改增后房地产业增值税税收风险研究.doc

营改增”后房地产业增值税税收风险研究

　　房地产业营改增有利于通畅增值税抵扣链条、 降低企业负担。 但因为增值税核实远比营业税复杂, 房地产企业可能存在很多增值税涉税风险, 所以有必需梳理分析房地产行业增值税涉税风险, 建立相对应风险提醒指标, 以强化对房地产业税源管理。

　　一、 房地产行业经营特点
　　房地产业, 是指开发、 管理、 交易房地产整合性行业, 房地产行业含有以下特点:
　　（一）经营业务复杂, 往来对象多。除开发土地和房屋外, 房地产企业还要完善对应基础和配套服务设施, 覆盖了从征地、 计划、 建造、 出售到后期服务全部步骤, 业务内容复杂多样 包含对象广泛多变, 给企业进项取得和销项核实带来极大挑战。
　　（二）开发周期长, 投资数额大。开地产开发要经历勘察设计、 征地拆迁、 安置赔偿、 建筑施工、 配套工程等数个阶段, 要连续几年才能完成, 且每个阶段都需要大量人力财力, 必需要有源源不停资金投入。
　　（三）资产负债率高, 依靠银行。房地产项目投资大, 资金占用时间长, 依靠本身资金远无法满足投资需求, 而一部分房地产开发企业因不够条件上市, 只能大量依靠银行贷款融资。但依靠银行贷款来进行投资风险较大, 成本也相对较高。
　　（四）政策改变快, 经营风险大。多年来, 国家对房地产市场宏观调控频频推出, 一定程度上影响了企业计划和决议。同时, 房地产业资金链长、 收益期长, 一旦计划不周全、 决议不正确资金运转不畅, 可能会造成产品堆积, 造成企业生产无认为继。
　　二、 房地产业面临涉税风险
　　（一）销售收入方面
　　1.销售产品收入账务处理不规范。如取得销售款不按要求入账, 而是有意留在销售部门; 对于出售阁楼、 地下停车位、 以及房屋装修部分单独收取款项, 未计入收入; 借手续费、 集资费、 代收款项等名义向购置者收取多种性质价外收费, 以及用户放弃购房定金、 没收违约确保金等收入未纳入缴税收入; 对外出租房屋商铺, 不如实按收取租金计算缴纳税款。2.预售收入、 结转收入或分期付款处理不规范。如经过预售方法销售正在开发建设产品, 取得款项未如实申报缴纳增值税; 开发建设完成产品后, 仍然把预售款记在“预收账款”等往来账户; 以按揭等方法销售开发产品, 在收到首付款、 银行按揭贷款后未如实计算缴税, 或是记入“短期借款”账户, 隐匿收入。3.特殊业务未做视同销售处理。“以物易物”、 “以房抵债”等销售方法在房地产开发企业并不少见, 往往使得房地产企业未立刻确定销售收入, 从而造成未立刻缴纳或少缴纳增值税。
　　（二）进项抵扣方面
　　1.多抵进项税额。如企业同时开发多个房地产项目, 老项目和新项目混杂, 可能存在简易计税老项目进项税纳入新项目抵扣; 公共配套设施中像物业楼等自建自用不动产, 进项税金与商品房无法区分, 可能多抵扣进项税额; 出租未售出商品房, 未将产品转入固定资产并做进项转出, 造成多抵进项。2.虚抵进项税额。在甲供材模式下, 经过虚假单独协议, 虚开钢筋、 砂石等原材料专用发票来认证抵扣进项税; 接收关联关系企业提供原材料或工程服务, 有意抬高材料价格或是工程费用, 从而增加进项费用。3.不得抵扣进项税额带来风险。房地产业建筑工人工资、 安置赔偿费用, 自小规模纳税人那里购置材料以及企业自制砖瓦石灰等, 是无法取得增值税专用发票, 所以无法进项进项税抵扣; 采取“甲供材”模式等支付施工单位费用, 在开发阶段支付给批报建费、 拆迁管理费等, 不能抵扣进项税, 可能造成企业少报收入或多抵进项风险。
　　三、 房地产业增值税风险分析指标
　　（一）行业增值税税负指标
　　增值税税负率=实纳增值税总额/主营业务收入×100% 。将房地产行业平均增值税税负率设为提醒值。对比企业增值税税负率与提醒值, 假如二者偏差值较大则可能企业会存在有意隐藏收入、 多计成本费用、 多抵扣进项税额等风险疑点。
　　（二）进项指标
　　工程完工后, 结合第三方涉税数据, 将企业认证抵扣进项与施工协议、 标书及预决算汇报进行对比, 分析企业是否存在多抵、 虚抵进项或是进项不合理风险。
　　1.分析企业耗用砖瓦砂石等原材料情况, 与同类产品平均用量和成本进行对比, 对用量过大、 价格过高建筑材料需深入分析, 查看是否有多抵扣进项税问题。2.分析企业建筑施工费用及辅助工程费用, 与同行业同类型平均费用标准, 以及企业预算汇报等进行对比, 看看企业工程及辅助工程费用是否合适。3.分析企业广告、 咨询、 鉴证、 设计费等进项金额, 对比同类开发产品平均标准, 如超出标准较多且无合理理由, 经过企业及相关资料核实业务真实性, 分析其是否存在少纳税问题。4.核查企业选择简易征收老项目实际情况, 随时跟进未完成交工老项目推进情况, 查看发生进项税额有没有按要求进行转出。
　　（三）销售收入指标
　　将企业申报数据与开工项目登记资料、 第三方数据对比分析, 查看其销售收入是否全方面完整。
　　1.经过售楼处相关资料比如销售统计、 买卖协议、 销售发票、 各类收据等, 推算房地产已出售面积和收入。将测算收入和“主营业务收入”等科目、 增值税申报表等进行分析比对, 查看企业是否真? ? 统计了销售收入并进行了纳税申报。2.核查企业与中介服务机构签署代理销售协议, 以支付佣金金额和百分比来推算企业销售额, 反推企业销售收入是否完整属实。3.将《建设工程计划许可证》中记载房屋开发面积、 容积率、 可出售面积以及对应配套设施等数据, 与企业账载面积、 实地开发面积进行对比, 核实是否存在私增可售面积并隐瞒收入情况。4.与当地房管局交换购房协议立案信息, 依据购房协议中列明面积、 金额, 与企业记载“预收账款”等明细账进行比对, 推算企业实际销售情况。
　　【参考文件】
　　[1] 吴志勇. “营改增”对房地产企业影响及应对[J]. 经济师, , （05）: 127-128+131.