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房屋租赁协议审查关键点
【篇一: 起草及审核租赁协议关键点聚集】

租赁协议审核关键点 一、 租赁协议效力问题:
1、 相关房屋租赁协议未经消防验收或者经消防验收不合格, 是否应认定房屋租赁协议无效问题。应依据不一样情况分别对待: 第一, 出租《中国消防法》第十条要求必需经过公安消防机构验收房屋, 未经验收或者验收不合格, 应该认定租赁协议无效。第二, 租赁协议包含房屋不属于法律要求必需经过公安消防机构验收, 人民法院不应该以该房屋未经消防验收合格为由而认定协议无效。第三, 租赁房屋用于开设经营宾馆、 饭店、 商场等公众聚集场所, 向当地公安消防机构申报消防安全检验义务人为该企业创办经营者, 但租赁标物经消防安全验收合格, 不是认定房屋租赁协议效力必需条件。
2、 相关未取得建设工程计划证或者未根据建设工程计划许可证要求建设房屋, 与承租人签订租赁协议无效。但在一审法庭辩论终止前取得建设工程计划许可证或者经主管部门同意建设, 人民法院应该认定有效。
3、 租赁协议未办理登机立案手续为由, 协议有效。不过效力除外, 且已经推行关键义务还是有效。 二、 租赁协议关键条款
1、 租赁标; 要注明是建筑面积, 并以房产主管部门认可并含有对应资质测绘机构实测建筑面积确定租赁面积。
2、 租赁用途: 要明确未经同意不得改变租赁用途
3、 租赁标交付: 明确交付日期, 交付条件, 要签署交付确定书, 免租期限
4、 租赁期限: 要明确起租日、 租赁年限、 期满续租情况
5、 租金: 租金按年按季度按月数额, 要注意约定按年份增加租金梯度、 可采取两种方法取高标准; 首月支付租金期限、 以后每个月支付期限
6、 物业管理费及公用事业费: 物业管理费标准, 缴纳时间。
7、 确保金: 为履约确保金, 支付确保金期限, 违约扣除确保金后给予补足, 协议期满无违约返还。
8、 出租方义务: 租赁标交付、 租赁标维修及管理、 确保配套设施、 转让时通知承租方、 转租问题
9、 承租方义务: 按时缴纳租金、 保护租赁标不得损坏、 不得法律处分以及在租赁范围内维修义务, 大型公共场所
10、 违约与协议终止: 出租方违约, 确保金双倍返还, 承租方违约, 确保金不予退还。
11、 租赁标拆除与搬离期限: 要在协议中明确协议期满、 提前解除时租赁标拆除问题, 办理期限等等。
【篇二: 隆安商业法律周讯: 房屋租赁协议审查关键点全解】

商总局: 170 万“老赖”将受到信用惩戒 2.“中国性倾向职场歧视第一案”终审维持原判 3.教育部: 民办高校校终年纪不应超出 70 岁 4.广州: 对未裁员或少裁员企业给予稳岗补助 5.快车司机被罚起诉滴滴索赔指其诱骗加盟涉嫌欺诈 6.国税总局: 增值税电子一般发票今起在范围推行最新施行法律法规 1.商务部办公厅相关启用外贸立案登记号通知 2.相关化学药生物等效性试验实施立案管理公告 3.相关股权奖励和转增股本个人所得税征管问题公告 4.相关简化企业债券申报程序加强风险防范和改革监管方法意见 5.相关有限合作制创业投资企业法人合作人企业所得税相关问题公告 精心挑选评论文章 文章内容分享? 房屋租赁协议审查关键点全解作为承租人, 在拿到一个租赁协议, 需要做些什么？签一个租赁协议之前, 需要 审查哪些具体内容？一起往返顾学习吧~ 一房屋本身是否能够租赁假如要来看房屋本身是不是能够租赁话, 要讨论 是租赁协议无效情形, 哪些情况下租赁协议是无效？ 法律里面要求了租赁协议无效基础部分情形。 那么协议法关键是五十二条部分具体要求。第五十二条 有下列情形之一, 协议无效: （一）一方以欺诈、 胁迫手段签订协议, 损害国家利益; （二）恶 意串通, 损害国家、 集体或者第三人利益; （三） 以正当形式掩盖非法目; （四）
损害社会公共利益; （五）违反法律、 行政法规强制性要求。 租赁房屋本身违反法律法规要求引发租赁协议无效情形（见《最高人民法院 相关审理城镇房屋租赁协议纠纷案件具体应使用方法律若干问题解释》): （一） 未取得建设工程计划许可证或者未根据建设工程计划许可证要求建设房屋; （二）未经同意或者未根据同意内容建设临时建筑; 能够法定解除租赁协议情形。法定解除也就是依据协议法一个要求。1.《合 同法》第九十四条“有下列情形之一, 当事人能够解除协议: （一）因不可抗 力致使不能实现协议目; （二）在推行期限届满之前, 当事人一方明确表示或 者以自己行为表明不推行关键债务; （三）当事人一方拖延推行关键债务, 经 催告后在合理期限内仍未推行; （四）当事人一方拖延推行债务或者有其她违约 行为致使不能实现协议目; （五）法律要求其她情形。”依据《协议法》第 二百三十三条, 租赁物危及承租人安全或者健康, 即使承租人签订协议时明 知该租赁物质量不合格, 承租人仍然能够随时解除协议。 2.最高院司法解释第八条依据 《最高人民法院相关审理城镇房屋租赁协议纠纷 案件具体应使用方法律若干问题解释》第八条, 因下列情形之一, 造成租赁房屋无 法使用, 承租人请求解除协议, 人民法院应予支持: （一）租赁房屋被司法机 关或者行政机关依法查封; （二）租赁房屋权属有争议; （三）租赁房屋具 有违反法律、 行政法规相关房屋使用条件强制性要求情况。第三种情形包含例 如未经消防验收或者消防验收不合格、 未经完工验收或者验收不合格情形。 给承租方提议: 在上述情况下, 提议承租人在签署租赁协议之前首先要求出租 人提供建设工程计划许可证、 预售许可证、 完工验收证实、 消防验收证实以及房 屋产权证实。 二出租人是否有权出租房屋 依据出租人是否有权出租, 分为以下 2 种情况 1）出租人非房屋全部权人, 将房 屋直接出租给承租人给承租方提议: 承租方在签署租赁协议时应要求出租人出 示房屋全部权人许可该人出租房屋授权委托书。2）出租人转租承租房屋 情形承租人经出租人同意, 能够将租赁物转租给第三人。承租人转租, 承租人 与出租人之间租赁协议继续有效, 第三人对租赁物造成损失, 承租人应该赔 偿损失。承租人未经出租人同意转租, 出租人能够解除协议。（《协议法》第 224 条） 给承租方提议: 承租方在签署租赁协议时应确定转租人出租行为是否经过出 租人同意, 并在租赁协议中明确约定转租人违反上述要求时应负担违约责任。 提醒大家注意是, 依据最高院相关审理城镇房屋租赁协议纠纷案件具体应用 法律若干问题解释第十六条: “出租人知道或者应该知道承租人转租, 但在 六个月内未提出异议, 其以承租人未经同意为由请求解除协议或者认定转租协议 无效, 人民法院不予支持。” 三房屋在租赁之前是否存在抵押情况 假如房屋在租赁之前已经存在抵押, 那么在抵押权实现后, 租赁协议对受让人不 含有约束力。（《最高人民法院相关适用《中国担保法》若干问题 解释》第六十六条第一款）。抵押人将已抵押财产出租时, 假如抵押人未书面 通知承租人该财产已抵押, 抵押人对出租抵押物造成承租人损失负担赔偿责
任; 假如抵押人已书面通知承租人该财产已抵押 抵押权实现造成承租人损 失, 由承租人自已负担。（《最高人民法院相关适用《中国担保法》 若干问题解释》第六十六条第二款）。抵押权人处分抵押房屋, 应该事先书面 通知承租人, 承租人享受优先购置权。 给承租方提议: 承租方在签署租赁协议之前需要了解该租赁房屋是否存在抵押。 四租赁期限限制 租赁期限不得超出二十年。超出二十年, 超出部分无效。租赁期间届满, 当事 人能够续订租赁协议, 但约定租赁期限自续订之日起不得超出二十年。（《合 同法》第二百一十四条）。租赁房屋为临时建筑时, 租赁期限超出临时建筑使 用期限, 超出部分无效。 但在一审法庭辩论终止前经主管部门同意延长使用期限 , 人民法院应该认定延长使用期限内租赁期间有效。（《最高人民法院相关 审理城镇房屋租赁协议纠纷案件具体应使用方法律若干问题解释》第三条） 给承租方提议: 承租方在签署租赁协议时应尤其注意租赁房屋尤其是临时建筑 租赁期限, 以免超出相关期限限制, 造成租赁协议部分无效。 五意向书效力 实务中轻易产生误解地方: 意向书效力: 意向书可能组成租赁协议, 也可能 不组成租赁协议。在符合下列条件时, 意向书有可能被认为是一个租赁协议: a 意向书是由有权双方签署; b 意向书是由双方真实意思表示所签署; c 租赁内 容是确定可行（如意向书中列明了租赁场所、 租金和起始时间）; 以及 d 意向 书不违反法律及社会公共利益。 给承租方提议: 若承租方不想意向书组成租赁协议, 可在意向书中明确约定。 示例条款以下: 本意向书不应被认为是一个租赁协议。它仅仅是对组成租赁协议 部分条款及条件罗列, 除意向书第【】条外, 其她条款对双方不产生约束力。 只有双方正式签署租赁协议才组成对双方有法律约束力文件。 六租赁协议立案房屋租赁协议签订后三十日内, 房屋租赁当事人应该到租赁房 屋所在地直辖市、 市、 县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备 案。（《商品房屋租赁管理措施》第十四条） 当事人以房屋租赁协议未根据法律、 行政法规要求办理登记立案手续为由, 请求 确定协议无效, 人民法院不予支持。（《最高人民法院相关审理城镇房屋租赁 协议纠纷案件具体应使用方法律若干问题解释》第四条）即没有立案不影响租赁合 同效力。 不过, 假如当事人没有登记立案租赁协议, 由直辖市、 市、 县人民政府建设（房 地产）主管部门责令限期更正; 个人逾期不更正, 处以一千元以下罚款; 单位 逾期不更正, 处以一千元以上一万元以下罚款。（《商品房屋租赁管理措施》 第二十三条）但没有立案会有部分行政处罚。
给承租方提议: 因为相关法律法规并未明确租赁协议登记立案主体是出租人 亦或承租人, 提议承租人在租赁协议中明确约定登记立案主体及登记费用分担。 七租赁协议中关键条款及陷阱防范 租金和物业管理费商业物业租赁租金通常有三种支付方法: a)固定基准租金;b) 分成租金（即按承租人经营收入百分比计算提取租金;）c)固定基准租金及 分成租金孰高. 通常来说, 租金假如是租赁期限不是很长, 在三年以内。就是说存在每年上调租 金可能性是比较小。 但假如一旦包含到租金就是说租赁期限比较长, 那么 通常, 出租人会要求在协议中约定就是每年租金根据一定百分比上浮。这个完全 是依据双方谈判实际情况来定。通常情况下我们能够控制就是说, 上浮比 例是根据这个物价指数每年物价指数增加百分比进行对应对租金调整。 另一个方面, 就是双方能够在协议中, 尤其是对承租人来讲, 在协议中限制物业 管理费调整幅度, 每年调整次数。而且约定物业管理费调整是适适用于整个 大楼。 比如我们会提议承租人, 增加这么条款, 比如: 我们说甲方（出租人）, 有 权依据企业实际运作成本调整该房屋所在地物业物业管理费标准。 以维护该 物业素质及环境但这类调整必需适适用于整栋物业全部商业住户。 前每次调整 幅度不得超出 8% , 且租期内每年调整次数不超出一次。甲方应该提前三十天 书面通知乙方调整后物业管理费标准。并向乙方提供统一调整物业管理。 给承租方提议: 双方可在协议中限制物业管理费调整幅度, 每年调整次数, 且约定该物业管理费调整应适适用于整个大楼。维修保养义务依据协议法, 出租方 对物业有维修义务, 双方另有约定除外。当出租物业需要维修时, 出租方应在 承租方要求合理时间内对物业进行维修。如出租方未能推行其维修义务, 承 租方能够自行维修, 由此产生相关费用应由出租方负担。 给承租方提议:承租方可要求由出租方负责楼宇关键部位维修和保养, 例 如:a 房屋结构部分 b 机械、 电力、 管道、 空调、 供暖、 照明、 给排水 （若有） 、 防火和保安系统及其她设备设施 c 公共区域 d 外部墙壁、 门窗、 屋顶、 由甲方提 供门牌、 指示牌等设施 e 假如出租方未能立刻提供维修服务, 承租方有权自行 维修并在租金中扣除维修费用。 物业管理服务依据物权法, 业主能够自行管理建 筑物及其隶属设施, 也能够委托物业服务企业或者其她管理人管理。 假如业主自行提供物业管理服务, 依据物业管理条例, 业主应于提供物业管理服 务前取得相关资质。通常物业管理服务包含: 1、 物业共用部位维修、 养护和 管理 2、 物业共用设施设备运行、 维修、 养护和管理 3、 物业共用部位和相关 场地清洁卫生, 垃圾搜集、 清运及雨、 污水管道疏通 4、 公共绿化养护 和管理 5、 车辆停放管理 6、 公共秩序维护、 安全防范等事项帮助管理 7、 装 饰装修管理服务 8、 物业档案资料管理 9、 用户服务停水停电现在范围内 法律法规或司法解释还未就租赁协议中停水停电方法正当性与有效性作出 明确要求, 各地方也较少就该问题作出明确要求, 但其中北京高级人民法院对停 水停电方法作出了较为明晰解答, 要求停水停电应该与承租人欠付租金数额、 百分比及过失程度相适应, 超出必需程度需要负担违约责任; 其她地方对待出租
人停水停电正当性问题更多表现在司法判决中。 就现在司法实践来看, 法院通常认可租赁协议中停水停电条款有效性, 而且 认可出租人依据租赁协议约定采取停水停电方法。 在租赁协议明确约定停水停 电条款情况下, 法院通常认定出租人采取停水停电方法符合协议约定情形, 而且承租人应交纳停水停电期间租金。需要注意是, 部分司法实践对出租人 停水停电方法程度有一定限制, 即假如出租人采取停水停电方法给承租人带 来损失超出承租人欠付租金, 法院可能认定出租人需要就超出部分负担赔 偿责任。 假如当事人在租赁协议中虽未约定停水停电条款, 但出租人在承租人出 现欠租等违约行为时采取停水停电方法, 则法院对于这种情况审查通常比较严格, 关键考虑双方过失以及出租人停水停电方法给承租人造成影响, 可能降低承 租人在停水停电期间欠缴租金。违约条款 现行法律许可当事人在租赁协议自行约定违约金条款, 但需要注意是, 依据最 高人民法院相关适用《中国协议法》若干问题解释（二）, 若当事 人约定违约金超出造成损失百分之三十, 通常能够认定为协议法第一百一 十四条第二款要求“过分高于造成损失”。 依据《江苏省高级人民法院相关审理城镇房屋租赁协议纠纷案件若干问题意 见》, 因承租人违约行为造成房屋租赁协议解除,出租人能够要求承租人赔偿 租赁房屋闲置期间租金损失,但最长不得超出六个月。因出租人违约行为造成 房屋租赁协议解除,如租赁房屋用于商业用途,承租人还可要求出租人赔偿 其合理期间内经营损失,但最长不得超出六个月。 《上海市高级人民法院相关印发《相关民事案件审理几点具体意见》通知》 中认为租赁期限未满, 承租人单方解除协议, 出租人要求承租人赔偿剩下租期租 金, 剩下租期超出 3 个月, 赔偿额按 3 个月租金计付; 剩下租期不满 3 个月 , 赔偿额以剩下租期租金计付。 给承租人提议: 提议承租人在审核租赁协议中违约条款时, 确保出租人提出 违约金不至于过高。一旦违约金过高, 承租人能够向法院请求给予合适降低。 另外, 在出租人违约而解除协议时, 要求出租人赔偿停产停业损失、 搬迁赔偿损 失、 即装修损失。? 干货｜假期工资支付系列之产假工资计算 一、 产假天数 年 4 月 28 日起实施《女职员劳动保护尤其要求》（国务院令第 619 号） 第七条要求: 女职员生育享受 98 天产假, 其中产前能够休假 15 天; 难产, 增 加产假 15 天; 生育多胞胎, 每多生育 1 个婴儿, 增加产假 15 天。女职员怀孕 未满 4 个月流产, 享受 15 天产假; 怀孕满 4 个月流产, 享受 42 天产假。
【篇三: 协议审查关键点】

协议审查关键点及其注意事项
第一节协议审查目
一、
二、 达成交易目 有效保障当事人权益
第二节协议文本通用条款
一、 鉴于条款
二、 协议目和范围
三、 协议各方权利义务及确保履约条款
四、 结算、 支付条款
五、 知识产权条款
六、 保密条款
七、 违约责任条款
八、 不可抗力条款、 免责条款
九、 争议处理条款
十、 法律适用条款
十一、 协议期限条款
十二、 协议变更、 解除条款
十三、 通知送达条款
十四、 协议附件条款
十五、 生效条款
十六、 协议文本条款
第三节 协议形式审查与实质审查关键点
一、 形式审查关键点
1、 形式及审批步骤是否符合企业要求
常见问题:
（1） 会签表基础信息填写不完整、 不规范、 不清楚、 与协议内容不一致。
（2） 未按企业要求使用企业制订范本。
（3） 缺乏立项审批、 超标审批; 协议内容超出所依据文件内容范围。
（4） 协议相对方选择方法不符合要求（如: 应该招投标项目, 没有进
行招投标）。
（5） 步骤选择不符合权限分工要求。
（6） 缺乏正当有效授权委托书。
（提醒: 审查授权委托书, 可尽可能避免与无权代理、 越权代理、 无权处分主体签署协议, 避免可能造成协议被变更、 被撤销或无效后果。）
2、 报审资料完整性、 一致性
常见问题:
（1） 审查报审资料不完整, 缺乏协议附件、 立项审批文件、 招投标评审结
果文件、 对方资质证实等。
（2） 协议标种类、 数量与审批文件有偏差; 中标单位与协议相对方主
体不一致等。
（3）未按要求提供资料原件; 协议相对方营业执照复印件未加盖公章等。
3、 协议文本形式要文字正确; 表述严谨; 格式规范; 前后逻辑一致。 常见问题:
（1）协议结构不完整（如缺乏开头、 正文、 结尾）;
（2）协议各方当事人信息不正确（如当事人名称与营业执照上名称不一
致; 当事人银行账号、 联络地址、 联络电话等信息缺漏等。
（3）协议名称与内容不符（如: 把租赁写成承包; 把借款写成投资）。
（4）法律用语不正确（如“定金”错写成“订金”, “权利”写成“权力”,
使用“大约”、 “相当”等模糊词。）
（5）前后逻辑不一致
①称谓前后不一致（如: 甲方乙方、 买方卖方均出现, 且没有指代关系）; ②金额大小写不一致、 分期付款总额与协议总金额不一致等;
③期限表述不一（如: “期限一年”与“3月至4月”）; ④序号、 附件指代矛盾;
⑤签署日期前后不一致;
⑥印章上企业名称与协议中书写单位名称不一致;
⑦所盖章非公章或协议专用章（如: 协议上盖财务专用章）。
二、 实质审查关键点
1、 审查协议主体资格、 履约能力
常见问题: 协议主体不含有签约、 推行协议权力能力和行为能力。
如: （1）不含有营业执照法人分支机构且未经法人授权;
（2）未成年人、 精神病人;
（3）营业执照过期或未经过年检;
（4）连续两年未年检被工商吊销营业执照;
（5）对于特殊行业主体, 不含有从事协议项下行为资格,
（建筑承包资质共四级, 只能承包与其等级相符工程,
通信类、 供电类还要经过特定审批）
展开说明企业分支机构对外签约问题:
因为法人分支机构并不含有完备协议签署权限, 所以与其签约可能存在一定法律风险。
假如法人分支机构依法设置并已领取营业执照, 则属于《民事诉讼法意见》中要求“其她组织”范围, 含有缔约能力, 可作为协议主体。但应结合该分支机构规模衡量其履约能力, 对于金额尤其巨大或存在较大法律风险协议, 从安全考虑, 最好要求该分支机构提供对应法人对其签署协议授权文件。
假如是法人非依法设置分支机构, 或者虽依法设置但没有领取营业执照分支机构, 且未经法人授权, 则其不含有民事主体资格, 其对外签署协议通常会被确定无效。如其事后经法人追认, 可视为法人行为。所以, 尽可能避免同这类分支机构签署协议。
2、 审查协议效力、 协议条款效力
常见问题:
（1）存在《协议法》第52条要求5种造成协议无效情形;
①一方以欺诈、 胁迫手段签订协议, 损害国家利益;
②恶意串通, 损害国家、 集体或者第三人利益;
③以正当形式掩盖非法目;
④损害社会公共利益;
⑤违反法律、 行政法规强制性要求。
（2）存在《协议法》第53条要求无效免责条款。
①造成对方人身损害
②因有意或重大过失造成对方财产损失
（3）需要依法办理同意、 登记手续或约定办理同意、 登记手续后协议才生效, 未跟踪了解协议是否向相关机关办理同意或登记立案
（4）涉外协议约定公证生效, 没有实际办理公证。
（5）约定生效条件、 期限不正当。
提醒: 需审查协议所附条件或期限必需性、 合理性、 正当性, 并审查条件是否成就、 期限是否届至等。
3、 审查协议条款是否完备
常见问题:
（1） 缺乏《协议法》要求基础条款;
①当事人名称或姓名和住所,
②标,
③数量,
④质量,
⑤价款或者酬劳,
⑥推行期限、 地点和方法,
⑦违约责任,
⑧处理争议方法。
（2）缺乏依协议特点须含有条款
如: ①知识产权条款,
②保密条款,
③对方使用我方商标协议, 没有明确限制商标使用方法及范围。
4、 协议付款条款
（1）标准: 把价款支付和协议推行过程中对方协议义务推行和防控对方违约风险结合起来, 把价款支付条件和对方在各阶段应推行协议义务亲密联络, 经过设定价款支付时间点和付款百分比来促进协议对方如约推行协议义务, 最大程度发挥付款条款风险控制作用。
付款条款通常与协议权利义务平衡含有亲密关系, 对于确保协议推行质量、 实现协议目含相关键意义。
（2） 常见问题:
①不应一次性付款协议选择了一次性付款;
②分期付款协议, 付款百分比不合适, 首付款百分比过高;
③付款条件未与制约对方推行对应协议义务相结合等。
（3）不一样协议应采取不一样付款方法:
一次性付款: 通常见于协议期限较短且对方没有后续协议义务推行问题协议（如: 礼品、 宣传品或其她低值易耗品采购合相同）, 可约定到货验收合格后一次性付款。但通常设备或中小型采购协议, 应留有一定百分比质量确保金, 待保修期满后支付。
分期付款: 对于设备采购（包含安装、 调试、 试运行、 初检终检等）、 技术开发类、 租赁类、 广告公布类协议、 维护服务类或合作类协议, 因为协议期限有较长连续性, 协议对方有需要后续推行协议义务, 常采取分期付款方法。
（4）付款节点: ①协议生效时间;
②协议经相关管理部门同意、 登记、 立案时间（如有）; ③交付时间;
④验收合格时间;
⑤质量确保期届满时间。
（5）注意: 补签协议情况下, 分期付款期限早已组成拖延, 应依据实际情况调整付款条件和期限, 以免因约定不妥造成拖延支付违约风险。
5、 审查违约责任
尽可能穷尽多种可能违约假设并设置违约处理方法。
约定违约情形、 违约责任, 违约所产生损失范围及赔偿（如对于可预期利益范围界定）。
（1）违约责任负担方法: 继续推行、 赔偿损失、 采取补救方法、 违约金责任、 定金责任。
（2）假如协议对企业含有特殊商业价值或利益, 而存在对方单方违约解除协议可能时, 可视情况采取加重对方违约成本, 制约对方违约行为。如