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蒋波与防城港市海岸房地产开发有限企业商品房预售协议纠纷

起源: 【法艺花园】

港口区人民法院民事裁判书（）港民初字第662号

原告蒋波。

尤其授权委托代理人刘源, 广西精一律师事务所律师。

尤其授权委托代理人杨秀秦, 广西精一律师事务所律师。

被告防城港市海岸房地产开发有限企业。

法定代表人张哨德, 企业总经理。

委托代理人黎运俊, 广西欣和律师事务所律师。

原告蒋波诉被告防城港市海岸房地产开发有限企业商品房预售协议纠纷一案, 本院于7月25日受理后, 依法由代理审判员余樊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尤其授权委托代理人刘源、 杨秀秦 被告委托代理人黎运俊到庭参与诉讼。本案现已审理终止。

原告诉称: 7月6日, 原告与被告签署《商品房买卖协议》, 约定原告购置被告开发XX住宅小区XX幢XX号房, 建筑面积165.94平方米, 总价款为364238元, 交房时间为6月1日。协议签署后, 原告按约定支付全部房款, 但被告未根据协议约定6月1日前交付合格房屋。依据《商品房买卖协议》第九条约定, 被告逾期交房应该按日向买受人支付已交房价款万分之二违约金。为了维护原告正当权益, 故诉请法院判令: 被告向原告支付逾期交房违约金57695元（每逾期一日按已付房款万分之二计, 违约时间暂计至7月31日, 应计至实际交房之日）。

原告在举证期限内提交证据有: 1、 原告身份证, 证实原告身份; 2、 电脑咨询单, 证实被告身份; 3、 商品房买卖协议, 证实原被告双方协议关系; 4、 销售不动产统一发票, 证实原告已按时支付房款情况。

被告辩称: 我方确实逾期交房, 愿意对此进行协商处理。不过在施工过程中, 施工队原因以及供电供水部门障碍, 故应该扣除假期、 雨天、 停电、 停水以及7月至1月冲仑危桥, 造成原材料短缺, 造成工期延误达3个月时间。在协议中没有约定一年之内违约金, 对原告主张该部分违约金, 我方不予认可。另外, 协议约定交房时间为6月1日, 故原告起诉时间已超出诉讼时效。

被告在举证期限内提交证据有: 1、 施工许可证, 证实政府施工许可日期; 2、 XX小区停工状态记总表, 证实因多种原因延期交付; 3、 监理协议, 证实监理关系; 4、 停水统计表, 证实施工停水。

经开庭质证, 被告对原告提交证据1-4没有异议; 原告对被告提供证据1、 3真实性无异议; 对证据2有异议, 认为天气未有相关部门出具相关凭证证实, 国家法定节假日不应该作为不可预见而应予延期事由, 不可抗力原因也不组成造成工期延期事由; 对证据4有异议, 认为停水统计表没有对应主管部门书面凭证, 无法证实被告存在正当延期事由。

本院结合各方当事人举证和质证, 认证以下: 对双方确定证据给予采信; 对被告提供证据2, 因该证据为涉案工程监理企业出具, 对其真实性本院给予认可; 被告提供证据4, 因该证据为防城港市亿港自来水有限企业出具, 对其真实性本院给予认可。

综合全案证据, 本院确定以下法律事实: 7月16日, 原告与被告签署《商品房买卖协议》, 约定: 原告购置被告开发建设XX小区XX幢XX号房, 建筑面积165.94平方米, 单价2195元/平方米, 总价款为364238元; 出卖人应在6月1日前, 依据国家和地方人民政府相关要求, 将含有下列条件并符合本协议约定商品房交付买受人; 该商品房经验收合格（即经过建设单位、 施工单位、 设计单位、 勘察单位、 质监单位、 监理单位验收合格）; 但如遇下列特殊原因, 除双方协商同意解除协议或变更协议外, 出卖人可据实给予延期: 1、 遭遇不可抗力; 2、 因国家相关法律、 法规、 政策改变造成工期延误; 3、 因政府相关部门临时限制行为造成工期受到影响; 4、 因为供电、 供水部门原因停水、 停电造成工期延长; 对以上情况, 出卖人可在取得相关部门出具文件或者证实材料后据实延期, 交房期限依次顺延。出卖人逾期交房超出90日, 买受人有权解除协议。买受人要求继续推行协议, 协议继续推行, 自本协议第八条要求最终交付期限第二天起至实际交付之日止, 出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二违约金。协议签署后, 原告按约定支付了全部房款。被告于6月15日在防城港日报上通知原告办理房屋交接手续, 但该房屋现在未经过全部验收, 原告至今未办理房屋交接手续。

另查明, 被告委托广西建业中天咨询有限企业对XX小区工程进行监理, 该企业出具XX小区12#-19#施工天气及停工状态表中显示, 7月6日至6月1日中雨天气1天、 大雨3天, 停水6天。7月至1月因冲仑危桥, 造成原材料短缺, 造成工期延误达3个月。

本院认为, 双方当事人争议焦点是: 1、 本案是否已过诉讼时效; 2、 被告实际逾期交房时间以及违约金计算。

相关本案诉讼时效问题。因被告未能按时交房, 直至6月15日在防城港日报上, 向原告发出交房公告, 应视为被告在继续推行义务, 诉讼时效中止, 应从6月15日重新开始计算, 故被告辩称原告起诉时间已超出诉讼时效理由不能成立, 原告起诉并未超出两年诉讼时效。

相关被告实际逾期交房时间以及违约金计算问题。原告与被告签署《商品房买卖协议》系双方真实意思表示, 不违反法律要求, 应属有效, 双方当事人均应依约推行。上述协议签署后, 原告依约向被告支付全部购房款, 推行了协议约定付款义务, 但被告未按协议约定时限在6月1日前将约定房屋交付原告使用, 其逾期交房行为已组成违约, 应向原告支付逾期交房违约金。

相关扣减相关逾期天数问题。相关被告主张扣除放假时间问题。因为该情形不属于协议第八条约定情形, 故不予扣除; 相关被告主张扣除7月至1月冲仑危桥, 造成原材料短缺, 造成工期延误达3个月问题。因为冲仑危桥与工地沙石短缺不存在肯定关系, 故不应扣除。相关被告主张扣除停电、 停水时间问题。因为协议第八条约定了扣除停电、 停水情形, 故能够扣除协议期间停水6天; 相关被告主张扣除雨天问题。因为并非全部雨天会影响施工, 小雨、 阴雨并不会对施工造成影响, 中雨以上会对施工造成一定影响, 所以依据监理出具天气停工状态表, 能够扣除协议期间中雨以上天气4天。所以从约定交房时间(6月1日)次日起至7月31日止, 被告实际逾期天数为780天（790天-6天-4天）。按双方签署协议约定, 被告应向原告支付违约金为364238元×0.0002×780天=56821.13元。

总而言之, 依据《中国协议法》第八条、 第一百零七条、 第一百一十四条、 《最高人民法院相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》第十一条之要求, 判决以下:

一、 被告防城港市海岸房地产开发有限企业支付原告蒋波逾期交房违约金56821.13元;

二、 驳回原告蒋波其她诉讼请求。

案件受理费1242元, 减半收取计621元（原告已预交）, 由被告防城港市海岸房地产开发有限企业负担。原告已预交由被告负担案件受理费, 本院不予退回, 由被告在推行债务时一并支付给原告

上述应付款项, 义务人应于本案判决生效之日起十日内推行完成, 逾期则应加倍支付拖延推行期间债务利息, 权利人可在本案生效判决要求推行期限最终一日起二年内, 向本院申请实施。

如不服本判决, 可在本判决送达之日起十五日内, 向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份, 并按对方当事人人数提交副本, 上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费1242元（收款单位: 广西壮族自治区防城港市中级人民法院, 开户行: 中国农业银行防城港分行营业部, 帐号: 2）。逾期不交也不提出缓交申请, 按自动撤回上诉处理。

代理审判员余樊

六月十八日

书记员陆晨萍