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未取得产权证是否造成租赁协议无效
律师说案
坐落本市石景山区鲁谷东路7-XX号某综合楼A（1-4）层房屋为原告更新企业出资建造, 原告至今未取得该房屋全部权证。9月16日, 原告与中介企业签署了一份《房屋租赁中介代理协议书》, 依据协议书约定, 原告全权委托中介企业负责将上述房屋对外租赁。同年9月18日, 中介企业与被告博华企业签署了一份《中介协议》, 该协议约定, 中介企业将原告委托其出租上述房屋介绍给被告, 并收取被告中介服务费30万元。同日, 原、 被告签署了一份《协议书》, 《协议书》约定: 原告将鲁谷东路7-XX号某综合楼A（1-4）层, 建筑面积为2300平方米房屋租借给被告使用, 一次租断价格每平方米元, 租期自原告交付被告钥匙之日起25年; 在租赁期内, 被告有权自行决定将上述房屋转租她人。该《协议书》对付款方法及双方责任、 义务等均作了约定。
《协议书》签署后, 被告前后给付原告房屋租金140万元。12月15日, 被告与大丰咨询企业签署了一份《房屋使用权转让协议》, 被告将上述房屋中第三层建筑面积为585平方米房屋转租给大丰咨询企业使用, 转让年限自1月1日至2024年6月30日止。同年12月28日, 被告与陈某某签署了一份《房屋使用权转让协议》, 该协议约定, 被告将上述房屋中底层, 建筑面积为200平方米房屋转租给陈某某使用, 转租年限自1月至2024年6月30日止。被告对上述房屋中第四层部分房屋进行了装修。, 原告诉至人民法院, 要求确定原、 被告签署《协议书》无效, 判令被告迁出。
以案说法
原告诉称: 石景山区鲁谷东路7-XX号某综合楼A（1-4）层房屋系原告出资建造。9月18日, 被告明知原告未取得该房屋全部权证, 即与原告签署了一份《协议书》, 约定原告将上述房屋租借给被告使用。因原告至今未能取得上述房屋全部权证, 且约定租赁期25年超出相关法律要求, 故要求确定该《协议书》无效。
被告辩称: 原告要求认定租赁协议无效没有法律依据, 且违反《中国协议法》第五十二条要求及最高人民法院《相关适用中国协议法若干问题解释（一）》第四条要求。现在房屋已经租给案外人, 所以本案不仅包含原、 被告实体利益, 还牵涉到其她第三人, 考虑到社会和经济秩序稳定, 请驳回原告诉讼请求。
人民法院经审理查明: 北京市石景山区计划行政主管部门于1月6日颁发了《建设工程计划许可证》, 准予诉争房屋建设。1月12日, 石景山区建设工程行政主管部门某监督站对诉争房屋工程质量作了核验, 结论为符合合格等级。现诉争房屋已由被告另行出租给案外人。
人民法院认为: 本案争议焦点是怎样适使用方法律确定诉争租赁协议效力。最高人民法院《相关适用<中国协议法>若干问题解释（一）》第四条要求: 协议法实施以后, 人民法院确定协议无效, 应该以人大及其常委会制订法律和国务院制订行政法规为依据, 不得以地方性法规、 行政规章为依据。本案中, 原告认为建设部《城市房屋租赁管理措施》第六条要求“有下列情形之一房屋不得出租: （一）未依法取得房屋全部权证……”, 据此要求确定租赁协议无效。原告此一主张, 是以行政规章作为确定协议无效依据, 显然与最高人民法院上列司法解释要求不相符合, 本院不能采信。本案诉争房屋, 是由原告提出申请, 在取得相关管理部门同意后建造, 建成后由工程质量监督管理部门核验合格, 故房屋产权并无争议, 房屋建筑质量也符合使用条件。原、 被告签署协议时意思表示真实, 协议内容也并不为法律所严禁, 该协议应为有效。《中国协议法》第二百一十四条第一款要求: 租赁期限不得超出二十年, 超出二十年, 超出部分无效。故原审原告诉讼请求, 无法律依据, 不应给予支持。综上, 依据最高人民法院《相关适用<中国协议法>若干问题解释（一）》第四条要求, 判决以下:
一、 对原告请求确定其与被告于9月18日签署《协议书》无效诉讼请求不予支持;
　　二、 本案受理费18,010元（原告已预交）、 评定费2,000元（原告已预交）、 公告费502元（被告已预交202元）, 均由原告负担。
教授意见
本案争议焦点在于未取得房屋产权证是否影响租赁协议效力。司法实践中, 有些人认为, 没有产权证房屋不能出租, 理由是《城市房屋权属登记管理措施》第五条要求了房屋权属证书是权利人依法拥有房屋全部权并对房屋行使占有、 使用、 收益和处分权利唯一正当凭证, 所以未取得产权证, 就意味着无权“占有、 使用、 收益和处分”该房屋, 包含出租, 故出租未取得产权证房屋, 因缺乏法律依据而应归于无效; 另外, 建设部《城市房屋租赁管理措施》第六条也明确要求: “有下列情形之一房屋不得出租: （一）未依法取得房屋全部权证……”本案原告显然也持这一见解。
上述见解显然是对法律要求误读: 第一, 最高人民法院《相关适用<中国协议法>若干问题解释（一）》第四条要求: 协议法实施以后, 人民法院确定协议无效, 应该以人大及其常委会制订法律和国务院制订行政法规为依据, 不得以地方性法规、 行政规章为依据。而《城市房屋权属登记管理措施》与《城市房屋租赁管理措施》, 均为行政规章, 不能作为确定协议无效依据, 不然显然与上述司法解释要求不相符合。第二, 从中国现行法来看, 协议法第五十二条相关无效协议类型要求, 相较于民法通则来说, 其范围显著缩小, 所以严格限制无效协议范围, 促进交易、 降低社会成本是该要求立法目, 立法上采取了对协议有效要件之范围和无效协议范围尽可能限制立法思绪。第三, “未取得产权证, 就意味着无权占有、 使用、 收益和处分”之理由, 实在难以苟同。比如在商品房预售协议中, 在建房屋肯定还未取得产权证, 能否认定这类协议无效不然厚此而薄彼, 难以符合“相同事物相同对待”形式正义理念。所以, 正如最高人民法院函复云南省高级人民法院《相关未经消防验收合格而签订房屋租赁协议怎样认定其效力请示》时指出: “认定房屋租赁协议因出租房屋未办理产权证书而无效, 缺乏法律依据。”
如上, 法律并没有要求, 出租房屋未办理产权证书, 租赁协议肯定无效。但在实践中, 房屋出租方没有产权证, 具体原因有很多。除了一部分是土地出让金等已经交纳, 产权清楚, 因为政府职能部门原因, 房屋产权证不能立刻下发外, 还有属于违章建筑或未验收合格房屋, 对于后者, 因房屋存在违反国家相关建筑、 计划等方面法律规范情形, 行政法规或地方立法通常严禁其出租或出售。所以, 认定房屋租赁协议是否无效问题, 应依据不一样情况分别对待:
1、 房屋已经验收合格, 产权证尚在办理中, 产权清楚, 没有争议: 房屋租赁协议应有效。因为依据物权法第30条“因正当建造、 拆除房屋等事实施为设置或者消亡物权, 自事实施为成就时发生效力”之要求, 正当建造房屋自建成之日建设人就对房屋享受物权, 也就有处分权利, 包含出租。
2、 不违反城市计划、 又不存在安全隐患违章建筑及未正常验收房屋: 租赁协议有效。这类房屋在行政主管部门作出罚款等行政处罚方法后, 能够补办计划报建手续, 所以能够转化为正当建筑, 从而取得正当全部权。所以, 这类房屋当然能够作为房屋租赁标物。
3、 验收不合格房屋、 违反城市计划或存在安全隐患违章建筑: 租赁协议无效。这类房屋既可能因为其违反了相关法律法规, 属于被没收或限期拆除对象, 也可能因存在质量问题和其她问题而不能取得验收合格证, 对承租人居住与使用将组成威胁, 这类房屋当然不能作为房屋租赁标物。在司法实践中对租赁违章建筑是否有效也存在很大争议, 有法院认定租赁标物违法也不影响租赁协议效力。
总而言之, 在确定房屋租赁协议效力时, 应要查清出租人没有产权证原因, 属于违章建筑或未验收合格房屋, 可能被认定为无效; 不属于上述类型, 仅仅还未取得产权证, 不影响租赁协议效力。本案中, 诉争房屋, 是由原告提出申请, 在取得相关管理部门同意后建造, 建成后由工程质量监督管理部门核验合格, 故房屋产权并无争议, 房屋建筑质量也符合使用条件。所以, 房屋未取得产权证, 不影响租赁协议效力。
策略提醒
实践中, 相关租赁未取得产权证房屋, 要注意以下事项:
1、 承租人在签署租赁协议之初, 一定要注意查看出租人产权证实, 此为必需前置性程序, 不可或缺。
2、 如出租人不能出示产权证, 对于承租人而言, 往往意味着更多法律风险, 所以租赁无产权房屋, 承租人应谨慎。律师提议: 如不出于部分特殊考虑, 不要租赁没有产权证房屋。
3、 如出于特殊原因要租赁没有产权证房屋, 如上, 承租人在签署房屋租赁协议时要注意区分该房屋未取得产权证原因, 查看出租人有没有建造房屋正当手续或证实其为正当全部权人其她证据（如购房协议、 发票）, 不然可能会存在造成租赁协议无效情形。
4、 司法实践中, 部分非法转租人, 在签订协议之初往往谎称自己为房屋全部权人, 但因房屋还未办理完相关手续而未取得产权证, 对此承租人要注意甄别。
5、 司法实践中对于房屋租赁协议无效处理, 通常采取“无效协议、 有效处理”方法, 即人民法院如认定协议无效, 承租人已占用、 使用房屋, 法院会酌情判令承租人支付“使用费”（根据双方约定租金标准）, 所以, 即便租赁协议无效, 也不能成为拒付租赁费理由。