签订店面租赁合同注意事项模板.docx

目录

一、 调查商铺档案 ………………………………………………………2
二、 免租装修期 ……………………………………………………………2
三、 租赁期限 ………………………………………………………………2
四、 租赁协议确保金 …………………………………………………………2
五、 租金、 水电费、 税费负担 ………………………………………………3
六、 营业执照 …………………………………………………………………3
七、 处理装修 ………………………………………………………………3
八、 用水、 用电、 网线、 电话线 ………………………………………………3
九、 签署协议意义 …………………………………………………………3
十、 转租问题 …………………………………………………………………4
十一、 提前解除解约 ……………………………………………………………4
十二、 业主将商铺出售后怎么办…………………………………………………4
十三、 影响转让费关键原因 ……………………………………………………4

签署店面租赁协议注意事项

为确保自己利益不收侵害, 以下是部分签署店面租赁协议必知常识, 请供参考。

一、 调查商铺档案
首先, 调查商铺档案需做在签署协议之前, 应该赴所在地房地产交易中心进行产权调查, 确定多个重大信息。
1、 房屋用途和土地用途: 必需确保房屋类型为商业房性质, 土地是非住宅性质方可承租作为商铺性质, 不然, 将面临无法办营业执照以及非法使用房屋风险。  
2、  房屋权利人: 即出租人主体资格, 房屋是不动产, 房屋出租人必需含有房屋全部权或者使用权。
3、 假如是全部权人, 应依法取得房地产权证; 假如是使用权人, 应有正当租赁凭证及许可转租书面证实。假如是数人共有房屋, 还须经过共有些人书面同意, 以确保与房屋权利人或其她由权利人签署租赁协议。
4、 房屋是否存有租赁登记信息: 若已经存有租赁登记信息, 造成新租赁协议无法办理登记手续, 从而造成新承租人租赁关系无法对抗第三人, 也会影响新承租人顺利办出营业执照。  
二、 免租装修期 
1、 商铺租赁协议中, 免租装修期常常会在协议中出现, 只要是因为承租人在交房后需要对房屋进行装修, 实际不能办公、 营业, 此种情况之下, 出租人同意不收取承租人装修期间租金。
2、 但在“免租装修期”非法律明确要求概念, 所以, 在签署租赁协议时一定要明确约定免租期起止时间, 免支付具体费用, 通常情形下, 只能免租金, 实际使用房屋产生水费、 电费等还需要按协议约定负担。
三、 租赁期限
1、 通常签定租赁协议期限为一年、 三年、 五年, 如租不到签署日期可与出租方协商进行转让。
2、 《协议法》第214条要求, “租赁期限不得超出二十年。超出二十年, 超出部分无效。 租赁期间届满, 当事人能够续订租赁协议, 但约定租赁期限自续订之日起不得超出二十年。”
四、 租赁协议确保金 
1、 租赁协议确保金即“押金”, 用于抵充承租人应该负担但未缴付费用, 因为商铺对应电费、 电话费、 物业管理费等费用比较高, 押金可能会合适高部分, 以免不够抵以上费用。
2、 需要尤其注意, 承租人在承租过程中, 不停地拖付对应费用, 押金抵扣不够情况下能够约定补足“押金”方案, 即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后, 承租人应该在合理期限内补足支付“押金”。
3、 假如出租人通知后一定时间内未补齐话, 则出租人能够单方解约。
五、 租金、 水电费、 税费负担 
1、 按协议签定日期、 金额、 支付方法、 支付商铺租金, 明确租金金额、 押金金额。
2、 按协议签定日期、 金额、 支付方法、 支付管理费、 水费、 电费。
3、 根据法律、 法规、 以及其她规范性文件要求, 商铺出租人或转租人应该负担对应税费。   
六、 营业执照 
1、  承租商铺在开展商业经商活动首要条件是必需取得营业执照, 所以, 在签署商铺租赁协议时, 很多条款都要围绕着营业执照办理来设置。
2、 包含营业执照有: 原有商铺地址已经用作营业执照注册, 租赁登记信息没有注销或者迁移, 从而造成新租赁协议无法办理租赁登记, 故无法立刻办理营业执照。
3、 房屋类型不是商业用房, 从而无法进行商业经营活动, 而造成无法注册营业执照;
4、 包含特种经营行业(娱乐、 餐饮), 还需要经过公安、 消防、 卫生、 环境等部门检验合格, 取得治安许可证, 卫生许可证等证件后, 方可取得营业执照;
5、 因出租人材料缺失造成无法注册营业执照。
七、 处理装修
商铺租赁中, 往往需要花费大额资金用于铺面装修, 为了确保装修能够顺利进行, 以及保障装修利益, 在协议中应该注意多个问题; 
1、 明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修, 以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等, 若有尤其约定改建, 搭建, 应该明确约定清楚, 对于广告位置也可约定清楚。
2、 解除协议违约责任, 不仅仅考虑违约金部分, 因为违约金常常会等同押金, 数额不高, 往往不及承租人承租人装修损失, 出租人除负担违约金外, 还需要负担承租人所遭受装修损失费用。
3、 明确租赁期满时, 装修, 添附处理方法。
八、 用水、 用电、 网线、 电话线 
1、 因商铺经营特殊性, 对于用水、 用电、 网线、 电话线都有需要, 这些公共资源供给又会受到多种原因影响。
2、 承租商铺前, 先行考虑是否满足用水、 用电、 网络使用需求, 如不满足时应确定怎样办理扩容或增量以及办理所需费用, 并在协议明确约定相关内容, 若无法满足需求情形时, 承租人有免责解除协议权利。
九、 签署协议意义
1、 租赁协议登记立案, 属于协议立案登记性质, 经登记立案租赁协议, 含有对抗第三人法律效力, 若出租人将房屋同时出租给两家租户, 其中一家办理了租赁登记, 另一家没有办理租赁登记, 则房屋应该租赁给办理租赁登记承租人, 出租人并向没有租赁登记承租人负担违约责任。
2、 签署了协议就有了法律依靠, 在推行合作期间, 双方书面承诺, 有法可依, 有据可寻, 使全部商务合作者, 都能规范承诺和推行合作过程, 从而使合作结果正当化。
3、 《中国民法通则》第85条: 协议是当事人之间设置、 变更、 终止民事关系协议。依法成立协议, 受法律保护。《中国协议法》第2条: 协议是平等主体自然人、 法人、 其她组织之间设置、 变更、 终止民事权利义务关系协议。
十、 转租问题 
1、 商铺市场中常常会碰到很多“二房东”“三房东”情形, 这其中就存在转租问题, 俗称“转租”其中涵盖了法律要求两种变更方法“转租”和“承租权转让”。
2、 依法律要求: “转租”是指上手租赁关系部解除, 本手在此建立租赁关系, “承租权转让”是指上手租赁关系, 新承租人直接替换原承租人与出租人建立租赁关系。
3、 需要注意以下问题:  “转租”必需取得出租人书面同意。 “承租权”转让需解除原租赁协议, 重签租赁协议, 以上二者需要取得出租人同意。
4、  新承租人给予原承租人赔偿费时, 关键考虑装修损失等, 此笔费用不适于法定承租人应负担费用, 法律上也没用明确严禁, 所以, 只要双方当初协商同意, 也会受法律保护。
5、 提议承租人在支付此笔费用时, 应该考虑分批与转租权转让错作步骤结合起来支付, 以此降低资金风险, 并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除时情形依据。 
十一、 提前解除协议 
1、 在双方签定协议时明确提前解除协议、 中止协议需负担责任。
2、 经签署协议双方当事人协商能够提前中止或解除协议关系, 只要是双方意愿和行为则有法定效力。假如双方达不成意愿, 提前解除属于违约, 须负担违约责任。
十二、 业主将商铺出售后怎么办？
承租人完全无须担心此种风险, 因为法律对承租人给予了两种特殊保护。 
3、 出租人在出售时, 承租人享受相同条件之下优先购置权。
4、 即使承租人不想购置承租商铺, 业主出售后, 新业主也应该继续推行租赁协议, 不然, 新业主应该租赁协议中违约责任。
5、 转让费是指在租赁期内,假如下家经营者期望取得店面经营权, 向原经营者支付一定转租费用。 
6、 转让费通常包含原经营者装修费, 杂费和其她相关成本。 店面转让不一定都有转让费, 但多数转让费是一级转一级转下去。 
7、 转让费数额能够不通知房东, 但新租约协议必需房东、 原经营者、 下家经营者三方签署。 
十三、 影响转让费关键原因 
1、 原店面装修, 即原经营者先期支出装修费。 
2、 地段、 店面著名度、 品牌等经营环境。 
3、 原经营者租约年限和店面可租赁年限, 通常租约距离到期时间越短, 转让费越少。
 4、 对原经营者部分赔偿 
5、 其她附加费用（如带货转让货款）